Les charges de l’immeuble augmentent, le toit ne sert à rien et un copropriétaire propose d’y poser des panneaux solaires pour faire baisser la facture d’électricité des communs, voire revendre le surplus. La réponse tient en quelques lignes : oui, c’est devenu plus simple qu’avant, car depuis la loi du 10 mars 2023 l’assemblée générale vote ce type d’installation à la majorité simple de l’article 24. Mais ce vote ne suffit jamais à lui seul. Il faut aussi une déclaration préalable de travaux en mairie, un raccordement au réseau avec Enedis, et l’accord du syndicat dès que la toiture est une partie commune. Posés sans ces autorisations, les panneaux s’exposent à une demande d’enlèvement ; et même votés dans les règles, ils peuvent être contestés devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois. Deux décisions rendues en 2026, à Toulon et à Rennes, montrent comment les juges tranchent ces litiges, et ce qu’elles changent concrètement pour votre immeuble.

Quatre réserves avant d’aller plus loin. D’abord, chaque immeuble a son règlement de copropriété et son état descriptif de division : ce sont eux qui disent si la toiture est commune ou privative, et c’est de cette qualification que dépend tout le reste. Ensuite, les décisions citées ici tranchent des litiges précis, avec leurs faits et leurs pièces ; elles éclairent le raisonnement des juges mais ne garantissent aucun résultat, et seul le juge saisi de votre dossier tranche. Ensuite, le droit de l’urbanisme varie selon les communes et les zones protégées : un toit parisien visible depuis la rue ne se traite pas comme un toit de zone pavillonnaire. Enfin, les chiffres de rentabilité et les tarifs de rachat changent chaque trimestre : cet article explique les règles et les recours, pas la rentabilité de votre projet, qu’il faut faire chiffrer par un professionnel.

I. Deux autorisations avant le premier panneau : l’assemblée générale et la mairie

A. Le vote en assemblée générale se joue désormais à la majorité simple

La toiture d’un immeuble en copropriété est, dans l’immense majorité des cas, une partie commune. Y installer des panneaux solaires, que ce soit pour les besoins des parties communes ou dans le cadre d’une autoconsommation collective, suppose donc une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Longtemps, ce type de travaux relevait de la majorité absolue de l’article 25, difficile à réunir. Depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, l’installation d’ouvrages de production d’énergie solaire en copropriété se vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : c’est la majorité qu’a appliquée l’assemblée générale dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Rennes en 2026, où la résolution litigieuse visait expressément cette majorité.

Concrètement, la majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance, et les abstentionnistes, ceux qui n’ont pas voté, ne sont donc pas pris en compte. Les absents qui n’ont pas voté par correspondance ne comptent plus : seuls les suffrages exprimés décident. C’est la majorité la plus facile à obtenir, et c’est elle qui s’applique aussi bien à la pose de panneaux sur le toit qu’aux travaux de dépose d’équipements solaires devenus inutiles, comme l’a jugé la cour d’appel de Rennes en 2026 dans une affaire où la résolution litigieuse visait expressément la majorité de l’article 24, comme le retrace l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 12 février 2026 cité en seconde partie.

Ne confondez pas cette majorité simple avec la majorité absolue, qui reste exigée pour beaucoup d’autres décisions. La fiche officielle de Service-Public sur les règles de vote en assemblée générale définit la majorité absolue, dite majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comme la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés et absents. Autrement dit, sous l’article 25, chaque absent compte comme un vote contre, alors que sous l’article 24, seuls les présents, les représentés et les votants par correspondance décident. Vérifiez donc toujours, sur la convocation et le procès-verbal, quelle majorité a été appliquée à votre résolution solaire : une erreur de majorité est un moyen classique d’annulation.

Le même texte officiel prévoit une passerelle utile quand le vote n’atteint pas tout à fait la majorité requise. Si la décision a reçu au moins un tiers des voix, elle peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. En pratique, demandez au syndic, avant l’assemblée, d’inscrire la résolution solaire avec la bonne majorité, et prévoyez le second vote dans le déroulé de séance : beaucoup de projets échouent non par hostilité, mais par un procès-verbal mal rédigé.

Obtenir le vote ne clôt pas le débat : toute décision d’assemblée générale peut être contestée en justice, et les délais sont brefs. La fiche officielle sur la contestation des décisions d’assemblée générale est claire : il faut agir en justice dans le délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de cinq ans. Dans tous les cas, le recours se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec un avocat obligatoire, par une assignation délivrée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Et l’avertissement qui suit mérite d’être lu deux fois : en l’absence de contestation dans les délais, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s’impose à tous. Autrement dit, un copropriétaire opposé aux panneaux qui laisse passer le délai de deux mois ne pourra plus faire annuler la résolution, même si la majorité appliquée était la mauvaise. Réclamé le procès-verbal dès sa notification, faites-le dater, et ne laissez pas dormir un projet que vous voulez combattre.

B. La déclaration préalable en mairie et le raccordement au réseau ne se négocient pas

Le vote de l’assemblée générale n’autorise rien au regard de l’urbanisme. Poser des panneaux sur un toit modifie l’aspect extérieur du bâtiment, et cette modification est soumise à autorisation. La fiche officielle sur l’autorisation d’urbanisme pour les panneaux solaires répond sans détour : vous devez déposer une déclaration préalable de travaux (DP) à la mairie, car vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment. Sans cette déclaration, l’installation est irrégulière, même si l’assemblée générale l’a votée à l’unanimité. Et en copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui dépose la demande, pour le compte de la collectivité des copropriétaires : un copropriétaire isolé ne peut pas déposer seul une DP pour un toit commun.

Le contenu du dossier dépend de la visibilité et de la zone. Sur un toit peu visible, la déclaration préalable suffit le plus souvent ; en secteur protégé, aux abords d’un monument historique ou en site patrimonial remarquable, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peut s’ajouter et compliquer sérieusement le projet. C’est là que la situation parisienne et francilienne mérite une attention particulière : à Paris, les toitures en zinc et en ardoise, les perspectives protégées et la densité des périmètres d’abords de monuments historiques rendent l’instruction plus exigeante qu’ailleurs. Le moyen de constituer et transmettre votre dossier de DP diffère selon que vous êtes à Paris ou dans une autre commune, et la capitale dispose de son guichet propre, le Bureau accueil et service à l’usager de la direction de l’urbanisme. Renseignez-vous en amont auprès de ce service sur la faisabilité de votre projet avant de faire voter l’assemblée : faire voter des travaux que la mairie refusera, c’est payer deux fois l’étude et la convocation pour rien. En Île-de-France, vérifiez aussi le plan local d’urbanisme de votre commune et l’existence d’un périmètre de protection patrimoniale autour de votre immeuble : ces deux documents conditionnent les matériaux, les teintes et parfois l’orientation acceptés.

Il existe un cas particulier à connaître pour les copropriétés qui disposent d’un parking : les ombrières photovoltaïques et les installations au sol. Le article R. 421-9 du code de l’urbanisme, en vigueur, soumet à déclaration préalable les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol et les ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables, dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure à trois mégawatts quelle que soit leur hauteur. Autrement dit, même au sol, le projet solaire de la copropriété passe par la mairie, avec des seuils de puissance qui déterminent le régime. Et la majorité applicable en assemblée peut différer pour une installation au sol : vérifiez-la avec le syndic au cas par cas, avant de lancer l’étude.

Une fois le vote obtenu et la mairie purgée, reste le réseau. L’électricité produite doit être soit consommée, soit injectée sur le réseau public, et les deux supposent un contrat avec le gestionnaire. La fiche officielle sur l’électricité produite par des panneaux solaires distingue les situations : en autoconsommation sans injection, vous devez signer une convention d’autoconsommation sans injection, dite CACSI, avec le gestionnaire de réseau public d’électricité, c’est-à-dire Enedis, de préférence adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Pour vendre l’électricité non consommée, vous devez faire une demande de raccordement auprès d’Enedis, par vous-même ou par l’installateur : Enedis vous adresse alors une proposition de raccordement et un numéro de contrat d’accès au réseau et d’exploitation, et une fois la proposition acceptée et le contrat signé, Enedis procède au raccordement et à la mise en service. Deux compteurs communicants sont installés, l’un pour l’électricité soutirée, l’autre pour l’électricité injectée. Pour une copropriété, ces démarches se doublent d’une question de financement et de répartition : qui paie l’installation, qui perçoit le produit de la vente du surplus, et comment les charges sont-elles réaffectées ? Faites voter ces trois points dans la même résolution que le principe des travaux, avec les devis et le plan de financement joints à la convocation : une résolution qui vote le principe sans le financement expose le syndic à l’impossibilité d’exécuter, et les copropriétaires à une seconde assemblée.

Le produit de la vente du surplus obéit à des règles propres, avec une prime à l’investissement dite prime à l’autoconsommation, accessible sans condition de ressources, dont le montant dépend de la puissance et est modifié tous les trimestres. Là encore, ne promettez rien en assemblée : faites chiffrer le projet par l’installateur et le gestionnaire avant le vote, et annexez leurs propositions au procès-verbal. C’est ce dossier chiffré qui fera la différence entre un projet voté et exécuté, et un projet voté puis enlisé.

II. Quand le projet devient litige : ce que les juges ont tranché en 2026

A. Panneaux posés sans autorisation sur une partie commune : le référé ne suffit pas à les faire enlever

Le cas le plus brutal est celui des panneaux installés sans le vote de l’assemblée et sans déclaration en mairie, directement sur une partie commune. Le réflexe du syndicat est alors de saisir le juge des référés pour obtenir l’enlèvement sous astreinte, vite et fort. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulon du 13 mars 2026 montre les limites de cette voie. Dans cette affaire, des copropriétaires avaient installé des panneaux solaires sur une partie commune. Le syndicat, représenté par son syndic, les avait assignés pour obtenir leur condamnation sous astreinte à enlever l’installation. Le juge constate d’abord un fait : il n’est pas contesté que les intéressés ont procédé à l’installation de panneaux solaires sur une partie commune, sans autorisation préalable des services d’urbanisme ou du syndicat des copropriétaires, ce qui caractérise un trouble en l’espèce.

Pourtant, le syndicat perd son référé. Le article 834 du code de procédure civile, en vigueur, n’autorise le juge des référés à ordonner que les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Et le article 835 du même code, en vigueur, permet bien au juge de prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Mais encore faut-il que ce trouble soit manifeste : une violation évidente de la règle de droit, d’une gravité certaine. Or, apprécier l’harmonie de l’immeuble, le respect du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ou encore la nature, les dimensions et les caractéristiques du panneau installé, excède ce que le juge des référés peut trancher. Conclusion du tribunal : le débat quant à l’obligation d’autorisation préalable constitue dès lors une contestation sérieuse ne permettant pas de faire droit à la demande du syndicat, puisqu’il ne peut être établi, avec l’évidence requise en référé, du trouble manifestement illicite, à ce stade de la procédure. Dispositif : n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement sous astreinte, n’y avoir lieu à référé pour le surplus, pas d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile — alors même que ce texte dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, tout en pouvant dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations — et les dépens laissés à la charge du syndicat des copropriétaires, en application de la règle selon laquelle la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire du juge (article 696 du code de procédure civile, en vigueur).

Trois enseignements pour votre immeuble. D’abord, l’irrégularité n’est pas contestée, mais elle ne suffit pas : en référé, il faut une évidence, et tout ce qui demande une analyse du règlement, des dimensions ou de l’harmonie relève du juge du fond. Ensuite, le syndicat qui assigne en référé sans constats ni pièces solides prend le risque de payer les dépens pour rien : faites constater par huissier, réunissez le règlement, l’état descriptif, le courrier de la mairie, et demandez-vous si le fond ne serait pas plus sûr. Enfin, pour le copropriétaire qui a posé sans autorisation, la victoire en référé n’est qu’un sursis : le juge n’a pas dit que l’installation était régulière, il a dit que le débat relevait du fond. L’action en enlèvement reste possible devant le tribunal judiciaire, et la régularisation a posteriori, vote de l’assemblée et déclaration en mairie, reste la seule sortie durable. Dans les deux camps, le contentieux coûte plus cher que l’autorisation : le syndic qui veut l’enlèvement a intérêt à mettre en demeure avant d’assigner, et le copropriétaire qui veut garder ses panneaux a intérêt à déposer son dossier plutôt qu’à plaider l’évidence.

B. Panneaux existants que l’assemblée veut déposer, et électricité partagée : l’argent se joue dans la résolution

Le litige peut aussi partir de l’autre côté : des panneaux déjà posés, parfois depuis des années, que l’assemblée veut démonter parce qu’ils ne servent plus ou qu’ils posent un problème de sécurité. L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 12 février 2026 en donne un exemple complet. Une copropriétaire contestait une résolution votée le 21 mars 2022, intitulée décision à prendre concernant la réalisation des travaux de dépose des panneaux photovoltaïques et brise-vues situés en toiture, votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Elle invoquait d’abord un vice de vote, la comptabilisation du suffrage d’un copropriétaire arrivé en retard, puis une atteinte à son droit de jouissance privatif sur une fraction des panneaux : selon elle, chaque copropriétaire bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif et perpétuel sur une part de l’équipement solaire, insensible au non-usage, que seule sa volonté pouvait remettre en cause.

La cour rejette les deux moyens et confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 15 avril 2024, sauf sur le montant des frais irrépétibles. Sur le vote, elle juge que le suffrage du copropriétaire arrivé en retard a été régulièrement pris en compte. Sur le fond, elle retient la position du syndicat : un droit de jouissance privatif ne saurait porter sur un élément d’équipement indivis, et les copropriétaires pouvaient voter la suppression de panneaux devenus inutiles et de brise-vues présentant un risque pour la sécurité. La copropriétaire succombante est condamnée aux dépens d’appel et à verser au syndicat 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le dispositif est net : la cour confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 15 avril 2024, sauf en ce qui concerne le montant de la somme allouée au syndicat sur le fondement de l’article 700, l’infirme de ce chef, et, y ajoutant, condamne la copropriétaire à payer cette somme de 10 000 euros.

L’enseignement dépasse la dépose : en copropriété, l’équipement solaire posé sur une partie commune reste un équipement collectif, même quand chacun en profite individuellement. On ne s’approprie pas une fraction du toit au motif qu’on utilise sa chaleur, et l’assemblée peut décider du sort de l’équipement à la majorité requise. Pour un porteur de projet, la leçon est symétrique : faites écrire dans la résolution initiale qui possède quoi, qui entretient quoi et qui perçoit quoi, faute de quoi un successeur pourra voter la dépose de votre installation avec la même majorité simple.

C’est ici que l’autoconsommation collective change la donne économique. Le article L. 315-2 du code de l’énergie, en vigueur, dispose que l’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. Le syndicat des copropriétaires, personne morale, peut donc porter une opération où l’électricité du toit alimente les communs et les logements volontaires, avec une clé de répartition à faire voter. C’est ce montage qu’il faut présenter en assemblée avec les chiffres d’Enedis, plutôt qu’une promesse vague de baisse des charges. Et quand le dossier mêle vote contesté, urbanisme parisien et raccordement, les copropriétaires concernés relèvent de l’expertise immobilière du cabinet à Paris, qui traite ces contentieux de copropriété et de travaux.

À Paris et en Île-de-France, trois points d’attention complètent le tableau. D’abord, le dossier d’urbanisme se dépose au guichet parisien dédié quand l’immeuble est dans la capitale, avec une instruction attentive aux matériaux de toiture et à la visibilité depuis l’espace public : prévoyez des visuels d’insertion soignés, car un photomontage bâclé vaut refus. Ensuite, les périmètres de protection patrimoniale sont nombreux autour des monuments et dans les secteurs sauvegardés : vérifiez avant le vote si votre immeuble y figure, et intégrez le délai de consultation de l’architecte des Bâtiments de France dans votre calendrier. Enfin, les copropriétés franciliennes denses sont celles où l’autoconsommation collective a le plus de sens, beaucoup de consommateurs sous le même toit, et celles où les conflits d’usage du toit sont les plus vifs, antennes, ventilations, terrasses : cadrez par écrit, dans la résolution, l’emprise exacte réservée au solaire et les accès d’entretien, pour éviter que le toit ne devienne le champ de bataille de l’immeuble.

Poser des panneaux solaires sur le toit de votre copropriété en 2026 suit donc un ordre impératif : vérifier dans le règlement que la toiture est commune, faire voter le principe, le coût, le financement et la répartition des produits à la majorité simple de l’article 24, déposer la déclaration préalable en mairie et purger les éventuelles protections patrimoniales, signer avec Enedis la convention et le raccordement adaptés, puis seulement poser. Contester une installation ou une dépose suit l’ordre inverse : lire le procès-verbal dès sa notification, agir dans les deux mois devant le tribunal du lieu de l’immeuble, et ne pas attendre du référé ce qu’il ne peut pas donner quand le débat exige le fond. Le solaire collectif récompense les dossiers complets et sanctionne les raccourcis, des deux côtés de la barre.