Un jugement d’expulsion définitif en main, un occupant qui ne part pas, un commissaire de justice qui a tout tenté : il reste une étape que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard, la réquisition du concours de la force publique auprès du préfet. Et quand le préfet refuse ou laisse passer deux mois sans répondre, ce refus n’est pas la fin de l’histoire : il ouvre une créance contre l’État. « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » C’est l’article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution qui le dit, dans des termes vérifiés en vigueur au 3 octobre 2026. Depuis le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, la procédure et le chiffrage de cette réparation sont précisés par des textes nouveaux, les articles R153-1, R154-1 à R154-7 du même code.

La réponse est donc oui : le bailleur bloqué par un refus préfectoral peut se faire indemniser par l’État, loyers perdus, charges, frais et taxe d’enlèvement des ordures ménagères compris. Mais les réserves doivent être posées tout de suite. D’abord, rien n’est automatique : il faut un titre exécutoire, une réquisition régulière et un refus caractérisé, exprès ou par un silence de deux mois. Ensuite, la trêve hivernale 2026-2027, qui court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 selon l’actualité du 2 octobre 2026 de Service-Public, suspend l’exécution elle-même : pendant cette période, même muni d’une décision judiciaire en sa faveur, un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire. La responsabilité de l’État, elle, ne commence en principe qu’une fois le sursis terminé. Enfin, chaque poste d’indemnité se prouve pièce par pièce, dans un lien direct et certain avec le refus, et c’est le tribunal administratif qui tranche en cas de désaccord, dans un délai de recours de deux mois. Les montants cités dans les décisions ci-dessous sont ceux de ces espèces, pas des barèmes.

I. Du titre exécutoire au refus du préfet : la mécanique de l’exécution

A. La chaîne qui mène à la réquisition

Tout commence par un titre : jugement d’expulsion passé en force de chose jugée, ordonnance de référé exécutoire, ou tout autre titre exécutoire. Avant l’expulsion matérielle, le commissaire de justice fait signifier un commandement de quitter les lieux. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce même texte prévoit l’exception : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique. La réquisition obéit à un formalisme précis, rénové fin 2025. « Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. La réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire. Elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles l’huissier de justice a procédé et des difficultés d’exécution. Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par l’huissier de justice. » C’est l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 7 novembre 2025. Trois points concrets en découlent pour le bailleur : à Paris, l’interlocuteur est le préfet de police et non le préfet de département ; le dossier doit raconter les diligences déjà accomplies ; et le silence gardé deux mois vaut refus, ce qui évite de rester suspendu à une absence de réponse.

La cour d’appel de Paris a illustré le 4 juillet 2024 ce qu’est une exécution diligente, dans une affaire où le bailleur, informé en septembre 2021 de l’octroi du concours à compter du 10 octobre 2021, s’était vu reprocher par la caution d’avoir laissé passer la trêve sans expulser. La chronologie établie par l’arrêt est minutieuse : jugement d’expulsion du 10 décembre 2020, commandement de quitter les lieux le 17 mars 2021, réquisition du concours le 20 mai 2021, procès-verbal d’itérative réquisition le 27 juillet 2021, relances de la préfecture de police en août, septembre et octobre 2021, information officielle reçue par courriel seulement le 15 novembre 2021, en pleine trêve, puis rendez-vous d’expulsion du 5 mai 2022 annulé par la préfecture et expulsion réalisée avec le concours de la force publique le 31 mai 2022. La cour en tire deux enseignements. D’abord : « Il ressort de cette chronologie que l’huissier de justice mandaté par M. [H] a été diligent », et « Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de retenir la négligence fautive du bailleur dans la mise en ‘uvre de la procédure d’expulsion. » Ensuite, un constat pratique qui vaut pour chaque automne : « il aurait été très difficile, voire impossible, d’obtenir un rendez-vous pour l’expulsion avec le commissaire de police entre le 10 et le 31 octobre 2021, c’est-à-dire avant le début de la trêve hivernale. » Autrement dit, un concours accordé à la mi-octobre arrive souvent trop tard pour être utilisé avant le 1er novembre, et l’hiver fige la situation jusqu’au printemps. Pour le bailleur parisien qui lit ces lignes début octobre 2026, la leçon est directe : une réquisition déposée maintenant doit être suivie de relances écrites et datées, parce que chaque semaine perdue avant le 1er novembre repousse l’exécution à avril 2027. C’est aussi dans cet arrêt que la cour rappelle une règle utile aux garants : « Le dépôt de garantie n’étant pas restituable à la caution mais à la locataire qui l’a versé », la caution poursuivie ne peut pas en exiger la déduction devant le juge de l’exécution (arrêt de la cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 10, 4 juillet 2024, RG 23/15724).

Le lecteur qui découvre cette mécanique et s’interroge sur la suite d’une procédure d’expulsion retrouvera les repères généraux de l’expertise immobilière du cabinet à Paris, qui couvre l’ensemble du contentieux locatif, de la résiliation du bail à l’exécution des décisions.

B. La trêve 2026-2027 et les situations où elle ne protège pas

La trêve hivernale n’est pas une faveur laissée à l’appréciation du préfet, c’est un sursis légal. « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » C’est l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Pour l’hiver qui vient, les dates sont fixées : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (actualité du 2 octobre 2026 de Service-Public).

Le même article trace les frontières. D’un côté : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution) De l’autre : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution) L’actualité Service-Public du 2 octobre 2026 détaille les personnes non protégées : celles qui bénéficient d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux, les résidents d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité, les squatteurs occupant un domicile, principal ou secondaire, les squatteurs de garage ou de terrain pour lesquels le juge peut supprimer ou réduire la trêve, les conjoints expulsés du domicile conjugal par le juge aux affaires familiales, et les conjoints, partenaires ou concubins violents expulsés dans le cadre d’une ordonnance de protection. Le même texte rappelle deux vérités que les occupants oublient souvent : La trêve ne supprime pas les dettes de loyer accumulées, et les locataires doivent, pendant cette période, poursuivre ou entamer les démarches de remboursement de la dette. Et : Le dispositif est étendu aux coupures de gaz et d’électricité, interdites pendant la même période. Enfin, la sortie : À la fin de la trêve, quand une décision d’expulsion a été rendue par un juge, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice.

Une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 avril 2026 montre comment le juge applique ces frontières à un squat avéré. Des occupants s’étaient installés sans autorisation dans un immeuble d’un établissement public d’aménagement, après démontage des protections anti-squat et effraction déclarée. Le juge constate que « l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, contre la volonté de son propriétaire, caractérise une atteinte au principe à valeur constitutionnel du droit de propriété, rappelé par l’article 544 du code civil », texte selon lequel « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). L’atteinte constitue un trouble manifestement illicite, ce qui permet au juge des référés d’intervenir : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile). Les voies de fait constatées écartent le délai de deux mois de l’article L412-1. Mais, et c’est le point remarquable de cette ordonnance, le juge maintient la trêve : « Qu’en revanche, dès lors que l’immeuble en cause ne constitue pas le domicile de l’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE [Localité 1]-EURATLANTIQUE, rien ne justifie de supprimer ou de réduire le sursis prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution », et au dispositif : « DISONS qu’il n’y a pas lieu d’écarter le sursis prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution » (ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, 3 avril 2026, RG 26/00117). Moralité : même face à une effraction prouvée, lorsque les lieux ne sont pas le domicile du propriétaire, l’expulsion attend la fin de l’hiver. Pour le propriétaire, ces mois d’attente forcée sont exactement la période pendant laquelle la créance contre l’État peut naître et se chiffrer.

À noter, pour être complet, que le sursis ne joue pas non plus pour les occupants de logements étudiants qui cessent de remplir les conditions de mise à disposition : « Les dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition. » (article L412-7 du code des procédures civiles d’exécution). Et que le juge peut, en dehors de la trêve, accorder des délais renouvelables aux occupants expulsés : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution).

II. Faire payer l’État : la procédure rénovée et le chiffrage poste par poste

A. Quand la responsabilité commence, comment elle finit, et par où passer

Le point de départ de la créance est désormais écrit noir sur blanc. « Lorsque les conditions de l’expulsion prévues par le livre IV de la partie législative du présent code sont remplies, le refus de l’Etat de prêter son concours à l’exécution des jugements ou des autres titres exécutoires a pour effet d’engager sa responsabilité à compter de la date de la décision de refus du préfet de département ou, à Paris, du préfet de police, ou, en l’absence de décision explicite, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date de la demande de concours de la force publique. » C’est l’article R154-1 du code des procédures civiles d’exécution, créé par le décret du 3 novembre 2025. Deux dates à entourer sur le calendrier : celle du refus motivé, ou, à défaut de réponse, l’expiration des deux mois qui suivent la réquisition.

Une articulation mérite l’attention, car elle piège les dossiers d’automne : « Par dérogation aux dispositions de l’article R. 154-1 , lorsque la décision de refus de concours de la force publique intervient alors que l’occupant bénéficie du sursis prévu à l’article L. 412-6 ou d’un délai de grâce accordé par la juridiction ayant ordonné l’expulsion, la responsabilité de l’Etat n’est engagée qu’à l’issue de ce sursis ou de ce délai. » (article R154-5 du code des procédures civiles d’exécution). Un refus notifié en novembre 2026 ne fera donc courir la réparation qu’à compter du 1er avril 2027 si l’occupant est protégé par la trêve. De même, dans le parc social : « Dans le cas particulier où un organisme d’habitations à loyer modéré conclut avec l’occupant un protocole d’accord de prévention de l’expulsion en application de l’ article L. 353-15-2 du code de la construction et de l’habitation , la responsabilité de l’Etat est suspendue pendant la durée d’application de ce protocole. En cas de dénonciation de celui-ci, l’organisme doit réitérer sa demande de concours de la force publique. » (article R154-6 du code des procédures civiles d’exécution).

La fin de la période de responsabilité obéit à une liste fermée : « Lorsque le préfet a refusé au propriétaire des locaux le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre, la période de responsabilité de l’Etat prend fin à la date de survenance de l’un des évènements suivants : -lorsque le préfet accorde ultérieurement le concours de la force publique ou à la date de sa mise en œuvre effective lorsque celle-ci intervient plus de quinze jours après sa décision, sauf si ce délai est imputable au propriétaire ou à son commissaire de justice ou justifié par des circonstances particulières ; -lorsque les occupants quittent volontairement les locaux, à la date à laquelle leur départ a été constaté ; -lorsque le bénéficiaire de la décision de justice renonce à poursuivre l’expulsion ; -lorsque le bien immobilier est vendu, à la date de signature de l’acte de vente ; -lorsque l’occupant décède. » (article R154-4 du code des procédures civiles d’exécution). Et si la décision d’expulsion tombe en appel : « Lorsque l’exercice d’une voie de recours conduit à l’infirmation de l’ordonnance ou du jugement d’expulsion alors que le préfet avait refusé au propriétaire des locaux le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion de ses occupants, le propriétaire ne peut justifier d’un préjudice susceptible de lui ouvrir droit à indemnisation. » Chaque événement doit donc être daté et prouvé, car il arrête le compteur : constat de départ, acte de vente, arrêt infirmatif.

La procédure elle-même tient en trois temps, écrits dans le décret. D’abord la saisine : « Le bénéficiaire de la décision d’expulsion saisit d’une demande d’indemnisation le préfet qui a refusé le concours de la force publique, par tout moyen permettant d’en assurer la date de manière certaine. Il joint à sa demande toute pièce établissant la réalité et le montant des préjudices dont il demande réparation. Ceux-ci doivent être en lien direct et certain avec la décision de refus d’octroi du concours de la force publique. » (article R154-2 du code des procédures civiles d’exécution). Puis la réponse du préfet, qui statue sur la responsabilité et propose un montant au vu des préjudices allégués, avec une transaction possible. Cette transaction a deux conséquences que le bailleur doit peser avant de signer : « L’indemnisation fait l’objet d’une transaction dans les conditions prévues par les articles L. 423-1 et suivants du code des relations du public avec l’administration . » et « Dès la signature de la transaction, l’Etat est subrogé dans tous les droits et actions que détient le propriétaire contre l’occupant sans droit ni titre pour la période en cause. » Autrement dit, transiger, c’est renoncer à tout recours sur le même litige et accepter que l’État récupère à son profit ce que l’occupant paierait ensuite. En cas de rejet ou de désaccord sur le montant : « Le silence gardé par le préfet sur la demande d’indemnisation pendant un délai de deux mois suivant sa réception vaut rejet de celle-ci. » Et : « Le bénéficiaire de la décision d’expulsion dont la demande d’indemnisation est rejetée par le préfet ou qui entend contester le montant de l’indemnisation proposée peut saisir le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux. » (article R154-3 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai est celui du droit commun administratif : « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée » (article R421-1 du code de justice administrative). Retenir la cadence : deux mois pour le refus de concours, deux mois pour le rejet de l’indemnisation, deux mois pour saisir le juge administratif. Manquer un seul de ces délais fait perdre le bénéfice du précédent.

Le propriétaire qui veut expulser un locataire et se heurte à un refus préfectoral doit donc raisonner en deux lignes parallèles : continuer l’exécution, avec relances et rendez-vous après la trêve, et ouvrir en même temps le dossier indemnitaire, avec pièces et dates certaines.

B. Chiffrer les préjudices : les sept postes réparables et le cas parisien

Le décret liste limitativement ce que l’État répare, dès lors que le préjudice survient pendant la période de responsabilité : « Sont réparables par l’Etat les préjudices suivants, dès lors qu’ils surviennent pendant la période de responsabilité de l’Etat : -la perte des loyers et des charges locatives récupérables sur l’occupant ; -la perte de la valeur vénale du bien liée à une vente désavantageuse ; -les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien ; -les frais de remise en état ; -les frais de commissaire de justice ; -la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; -le trouble dans les conditions d’existence. » C’est l’article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution. Chaque poste se démontre : quittances et décomptes pour les loyers, justificatifs de paiement des charges, factures de remise en état, notes du commissaire de justice, avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et pour le trouble dans les conditions d’existence, tous éléments concrets du retentissement subi.

Le poste central, la perte des loyers, obéit à une méthode imposée : « Le montant de l’indemnité due au titre de la perte des loyers s’apprécie par rapport à la valeur locative des locaux. » (article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution) La référence est le bail, mais avec deux garde-fous : sont exclus « tout éventuel supplément de loyer » et « tous frais dont il ne serait pas établi qu’ils constituent, de manière directe et certaine, la conséquence du refus d’octroi du concours de la force publique » (article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution). Et : « En l’absence de contrat de bail ou s’il apparaît que le loyer prévu par celui-ci ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien, le demandeur établit cette dernière par tout moyen. » (article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution) Concrètement, un bail manifestement sous-évalué ou, à l’inverse, un loyer de complaisance ne font pas foi : expertise, références de loyers du quartier, avis de valeur. Pour les charges : « Le montant de cette indemnité prend aussi en compte la compensation des charges locatives récupérables sous réserve que le propriétaire justifie s’en être acquitté » (article R154-7 du code des procédures civiles d’exécution), la liste applicable dans le parc privé figurant en annexe du décret du 26 août 1987. Le propriétaire qui réclame des charges qu’il n’a pas lui-même payées à la copropriété ou au fournisseur se les verra refuser : les appels de fonds soldés et les factures sont les pièces reines du dossier.

Deux postes surprennent souvent les bailleurs et méritent d’être soulignés. D’une part, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le propriétaire paie alors que le logement est occupé sans titre ni loyer : elle entre dans la réparation. D’autre part, la perte de valeur vénale liée à une vente désavantageuse et les frais liés à l’impossibilité de vendre : le bailleur contraint de brader un logement occupé, ou empêché de vendre, peut en demander compte à l’État, à condition d’établir le lien direct et certain avec le refus, par exemple au moyen d’estimations avant et après, d’offres retirées ou d’une décote attestée. Les frais de remise en état, eux, supposent un état des lieux d’entrée et de sortie, des photographies datées et des devis ou factures : sans ces pièces, le poste s’effondre.

À Paris et en Île-de-France, le circuit présente des traits propres qu’il faut anticiper. D’abord la compétence : c’est le préfet de police qui accorde ou refuse le concours à Paris, et c’est donc à lui que la réquisition puis la demande d’indemnisation s’adressent, par écrit avec date certaine. Ensuite le calendrier : l’arrêt parisien du 4 juillet 2024 montre qu’un concours accordé le 10 octobre n’a été notifié que le 15 novembre, en pleine trêve, et que l’expulsion n’a eu lieu que le 31 mai suivant après un rendez-vous annulé en avril. Les délais parisiens imposent des relances écrites régulières et la conservation de chaque courrier, courriel et procès-verbal. Les pièces à préparer dès l’automne 2026 : le titre exécutoire et sa signification, le commandement de quitter les lieux, la réquisition et ses itératives, le refus exprès ou la preuve du silence de deux mois, le décompte des loyers et indemnités d’occupation, les appels et quittances de charges, l’avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les factures du commissaire de justice et, le cas échéant, l’état comparatif de la valeur du bien. Le canal procédural, en cas de rejet ou de proposition insuffisante, est le tribunal administratif dans les deux mois, avec un dossier chiffré poste par poste. Point d’attention du ressort : quand le refus intervient pendant la trêve, la responsabilité ne court qu’à compter du 1er avril 2027, et tout départ volontaire constaté par le commissaire, toute vente signée ou toute renonciation arrête le compteur. La trêve n’efface ni la dette de l’occupant ni la créance contre l’État, mais elle en décale le point de départ.

Conclusion

Le refus du concours de la force publique n’est ni une fatalité ni un blanc-seing : c’est un acte motivé, ou un silence de deux mois qui vaut refus, et la loi y attache une réparation précise depuis le décret du 3 novembre 2025. Le bailleur méthodique, qui fait réquisitionner tôt, relance par écrit, date le refus, saisit le préfet avec des pièces établissant un lien direct et certain, puis le tribunal administratif dans les deux mois en cas de rejet, transforme des mois d’occupation subie en une créance chiffrable : loyers à valeur locative, charges payées, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de commissaire, remise en état, décote de vente et trouble dans les conditions d’existence. L’hiver 2026-2027, avec sa trêve du 1er novembre au 31 mars, ne suspend ni les diligences ni les délais : il impose seulement de placer le curseur de la responsabilité de l’État après le sursis. Reste l’essentiel, que les deux décisions citées rappellent chacune à leur manière : les dates, les diligences et les pièces font le droit, et seul le juge, administratif pour l’indemnisation, judiciaire pour l’expulsion, dit le montant final.