Le 27 septembre 2026, le journal L’Indépendant raconte une histoire qui fait froid dans le dos à tous les copropriétaires : dans la province de Malaga, en Espagne, les propriétaires d’un appartement avec une terrasse de 36 m2 ont construit une salle de bains sur cette terrasse, « sans demander aucune autorisation », selon l’article. La terrasse était à leur usage exclusif mais restait juridiquement une partie commune de l’immeuble. La supercherie est découverte à cause d’infiltrations et de dégâts des eaux dans l’appartement du dessous. L’assemblée des copropriétaires demande la démolition. Le tribunal de première instance rejette d’abord la demande, puis, en appel, la cour provinciale ordonne la démolition en mai 2026, au terme de dix ans de procédure (L’Indépendant du 27 septembre 2026).

En France, la réponse tient en trois phrases. Une terrasse à jouissance exclusive reste une partie commune : y construire une pièce d’eau exige l’autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de tous les copropriétaires, en plus des autorisations d’urbanisme, et le permis de construire ne remplace jamais ce vote. Sans autorisation, le syndicat ou chaque copropriétaire peut exiger la démolition sous astreinte, et c’est l’occupant actuel qui la subit, même s’il n’a pas fait les travaux. Le temps ne répare rien tout seul : une tolérance ou un vieux procès-verbal ne valent pas renonciation, et la prescription peut aussi bien sauver le constructeur que priver le syndicat de son action s’il agit trop tard.

Cet article transpose l’affaire espagnole en droit français : d’abord ce que la terrasse permet vraiment, ensuite comment agir quand la construction existe déjà, avec sept décisions françaises rendues entre 2025 et 2026, lues intégralement, et les textes en vigueur vérifiés le 3 octobre 2026. Quatre réserves s’imposent d’emblée : les faits espagnols sont rapportés d’après l’article de presse cité, dont le droit n’est pas le droit français ; à la date de rédaction, aucune source officielle ne constate un accident ou un dommage au-delà des infiltrations décrites ; le règlement de copropriété et les contrats signés priment sur toute analyse générale ; et seul le juge, saisi des pièces du dossier, ordonne une démolition ou constate une prescription.

I. La terrasse ne vous appartient pas : ce que chacun peut vraiment y faire

A. Jouissance exclusive ne veut pas dire propriété

La première confusion à dissiper est la plus répandue : disposer seul d’une terrasse ne rend pas propriétaire de cette terrasse. En droit français de la copropriété, la loi définit comme communes « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » (art. 3, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur), et le règlement de copropriété « énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative » (art. 8, I, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur). La jouissance privative n’est qu’un usage réservé : le gros œuvre, l’étanchéité, la structure et l’aspect extérieur restent communs. C’est exactement la situation de l’affaire espagnole, où la terrasse de 36 m2 était réservée aux propriétaires du penthouse tout en demeurant, selon l’article, « juridiquement un élément commun de l’immeuble ».

La cour d’appel d’Agen l’a rappelé le 11 février 2026 dans une affaire qui ressemble comme une sœur au cas espagnol : un copropriétaire avait construit une terrasse privative portée par deux piliers reposant sur la cour commune réservée aux lots du rez-de-chaussée. La cour juge que, faute d’autorisation, le constructeur « ne pouvait construire sa terrasse en lui faisant prendre appui sur des parties communes à l’usage exclusif » des autres, et conclut : « Il doit être fait droit à la demande de démolition, sous astreinte » (CA Agen, 1re ch. civ., 11 févr. 2026, RG 24/00180). Prendre appui sur le commun, y faire passer des réseaux d’eau ou en modifier l’aspect suffit à faire basculer des travaux d’apparence privée dans le champ de l’autorisation collective. Une salle de bains cumule les trois : charge rapportée sur la structure, traversée de l’étanchéité par les évacuations, et modification de l’aspect extérieur.

Face à une telle construction, le voisin du dessous n’est pas démuni et n’a même pas besoin d’attendre le syndicat. La loi donne au syndicat qualité pour agir « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble », mais ajoute que « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. » (art. 15, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur). Mieux : « chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat », selon la solution de la troisième chambre civile du 12 septembre 2019 rappelée par la cour d’Agen (CA Agen, 11 févr. 2026, précité). L’occupant qui voit son plafond se tacher n’a donc pas à prouver autre chose que l’atteinte au commun pour exiger qu’elle cesse.

B. L’autorisation avant le premier coup de pioche, et pas après

Construire sur une terrasse à jouissance exclusive exige en France deux feux verts cumulatifs : celui de la copropriété et celui de l’urbanisme, et l’un ne remplace jamais l’autre. Côté copropriété, la règle est posée par l’article 25 de la loi de 1965 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », notamment « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (art. 25, b), loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur). Une salle de bains sur un toit-terrasse affecte les parties communes par sa charge et ses réseaux, et modifie l’aspect extérieur : elle entre de plain-pied dans ce texte. Les copropriétaires qui préparent une telle demande peuvent situer leur démarche dans le cadre plus large du pôle droit immobilier du cabinet à Paris, qui traite des autorisations de travaux et des litiges de copropriété.

L’affaire d’Agen montre que ce vote se joue parfois à une voix près, et que les procès-verbaux approximatifs se paient comptant. Le constructeur y détenait 600 tantièmes sur 1 120 et soutenait que la résolution avait été adoptée à 53,57 % des voix. La cour applique la réduction légale : « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. » Les voix du constructeur sont donc ramenées de 600 à 520, la majorité requise passe à 521, et la résolution, votée à égalité, est rejetée (CA Agen, 11 févr. 2026, précité). La cour précise que cette règle est d’ordre public et s’applique même si le procès-verbal ne la mentionne pas. Moralité pratique : avant de construire, faites inscrire la résolution à l’ordre du jour avec un descriptif précis des travaux joint, faites compter les voix selon la règle de réduction, et conservez le procès-verbal. Photographiez l’état des lieux avant travaux et gardez copie de tous les échanges écrits avec le syndic : en cas de litige ultérieur, ces pièces datées valent souvent mieux qu’un long discours. Après un refus non contesté dans le délai légal, la décision devient définitive.

Côté urbanisme, créer une pièce d’eau sur une terrasse, c’est créer une construction : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire », sous réserve des dispenses fixées par décret (art. L. 421-1, code de l’urbanisme, version en vigueur). Et le permis obtenu ne purge pas l’absence de vote : dans l’affaire d’Agen, le constructeur avait obtenu son permis de construire en décembre 2009, ce qui ne l’a pas sauvé de la démolition ordonnée en 2026 pour défaut d’autorisation de la copropriété. Inversement, le vote de l’assemblée ne dispense pas du permis : les deux autorisations vivent chacune leur vie, devant deux juges différents. Le tribunal judiciaire de Paris l’a illustré le 13 février 2025 en condamnant une société à « restituer la devanture de l’immeuble […] en remettant les lieux en leur état antérieur, par la suppression du rideau métallique et la reconstitution de la devanture en pavés de verre, sous astreinte de 500 € par jour de retard », tout en rejetant sa demande de sursis dans l’attente d’une hypothétique ratification du projet par le syndic : une promesse de régularisation ne suspend pas la remise en état (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 13 févr. 2025, RG 22/11546). En référé, le même tribunal a ordonné de « remettre la devanture du lot n° 1 dans son état antérieur aux travaux réalisés sans autorisation » et, dans la même ordonnance, « obturer le raccordement des WC au collecteur des eaux usées » et à « procéder à la reprise du sol percé », le tout « sous astreinte de 100 € par jour de retard courant pendant une durée de six mois » : les sanitaires sauvages branchés sur le collecteur commun suivent le même sort que la vitrine (TJ Paris, réf., 15 juill. 2026, RG 24/52721). Et le juge des référés peut agir vite : « même en présence d’une contestation sérieuse », il peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (art. 835, code de procédure civile, version en vigueur).

II. Quand la salle de bains existe déjà : faire cesser, faire payer, sans rater le délai

A. Le voisin du dessous et le syndicat : constats, expertise et factures

Dans l’affaire espagnole, tout commence par des taches au plafond de l’appartement du dessous : les infiltrations révèlent la construction. En France, ce voisin suit un chemin balisé. D’abord, il fait constater : un constat de commissaire de justice (ex-huissier) établi sans prévenir, daté, avec photos, fixe l’existence et l’étendue des désordres avant toute réparation qui les effacerait. Ensuite, il déclare le sinistre à son assurance habitation et met en demeure par écrit le voisin constructeur et le syndic, en exigeant l’arrêt des arrivées d’eau. Car « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » (art. 1353, code civil, version en vigueur) : sans constat initial, l’expertise ultérieure discutera dans le vide de l’origine des traces.

Sur le fond, les infiltrations répétées dans un logement dépassent presque par définition la tolérance due au voisinage. Le tribunal judiciaire de Reims l’a dit le 18 septembre 2026 dans une affaire d’eaux de toiture et de chéneau défectueux entre voisins : « la présence d’infiltrations dans l’habitation » « constitue incontestablement un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage ». Le tribunal a condamné les voisins à l’origine des désordres à verser 17 221,67 euros TTC au titre du préjudice matériel, revalorisés selon l’indice BT01, et 1 000 euros au titre du préjudice moral (TJ Reims, 1re ch., 18 sept. 2026, RG 23/02133). Le fondement suit : « un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage » dont l’auteur « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (art. 1253, code civil, version en vigueur), et « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (art. 1240, code civil, version en vigueur). Construire une pièce d’eau sans autorisation sur une étanchéité commune, c’est le fait générateur rêvé : la faute se déduit de l’absence d’autorisation et le lien avec les infiltrations s’établit par l’expertise.

Le 9 juin 2026, le tribunal judiciaire de Paris a appliqué la même grammaire à des dégâts des eaux venus de la salle de bains de l’appartement du dessus : installations sanitaires privatives à l’origine des désordres, expertise menée au contradictoire du propriétaire, fuites jamais contestées. L’enseignement procédural vaut son pesant d’or : les demandes dirigées contre l’assureur ont été déclarées irrecevables parce que le syndicat n’avait ni fait assigner la compagnie ni fait signifier ses conclusions à son égard, en violation du contradictoire (TJ Paris, 8e ch., 1re sect., 9 juin 2026, RG 23/07289). Autrement dit, on n’obtient rien de l’assurance d’en face sans l’avoir appelée dans la cause : assignez chaque payeur potentiel, ou renoncez à lui demander quoi que ce soit.

Reste le syndicat, dont la tentation est de regarder ailleurs quand les travaux sont le fait d’un seul. Mauvais calcul : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », rappelle la cour d’appel de Poitiers le 9 septembre 2025 en confirmant un jugement qui laissait le syndicat supporter les conséquences de désordres nés de l’étanchéité d’une terrasse (CA Poitiers, 1re ch., 9 sept. 2025, RG 23/02545 ; art. 14, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur). L’étanchéité d’un toit-terrasse, même à jouissance exclusive, reste commune : quand elle lâche sous une construction sauvage, le syndicat répond envers le voisin inondé, quitte à se retourner ensuite contre le constructeur. Pour le voisin du dessous, assigner le constructeur et le syndicat ensemble n’est donc pas de la gourmandise, c’est de la prudence. À Paris et en Île-de-France, ce contentieux atterrit le plus souvent devant la 8e chambre du tribunal judiciaire de Paris, qui connaît de la copropriété, ou devant le juge des référés parisien pour les mesures urgentes : prévoyez le constat, l’assignation en référé-expertise si l’origine est discutée, et la mise en cause de l’assureur dès le premier acte.

B. Dix ans de procédure : la tolérance n’est pas une autorisation, et le retard se paie des deux côtés

Le ressort dramatique de l’affaire espagnole, ce sont ses dix ans : un premier procès-verbal de 2016 interprété comme un abandon des poursuites, puis un appel qui renverse tout en 2026. En France, la leçon se décline en trois règles sèches. Première règle : un procès-verbal ambigu ne vaut ni autorisation ni renonciation. Dans l’affaire d’Agen, la résolution litigieuse mentionnait expressément en dernière ligne qu’elle n’était pas adoptée, et cette décision de refus, non contestée dans le délai légal, « est devenue définitive ». À l’inverse, des mentions raturées, des votes recomptés à la main et des majorités proclamées par l’intéressé lui-même n’ont pas pesé lourd face au calcul légal des voix. Celui qui tolère des travaux sans voter, ou qui vote sans faire inscrire clairement l’autorisation et son périmètre, fabrique dix ans de procès : exigez une résolution écrite, un plan joint et un vote recompté selon la réduction légale, ou contestez le procès-verbal dans les deux mois.

Deuxième règle : la prescription peut tuer l’action du syndicat, même quand les travaux sont avérés. Le 19 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’une action en remise en état portant sur des travaux autorisés par une assemblée de 1992 et réalisés en 1992-1993, mais engagée seulement par assignation du 30 mai 2022, était prescrite : « les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans », dans la rédaction de l’article 42 applicable au litige (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). La Cour précise le point qui décide de tout : « la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, précité). Traduction pratique : des travaux autorisés mais contestés se prescrivent par dix ans ; pour des travaux jamais autorisés, la nature de l’action se discute autrement, ce qui ne dispense jamais d’agir vite. Et la loi renvoie pour le surplus au droit commun : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (art. 42, al. 1er, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur), l’article 2224 fixant à cinq ans la prescription des actions personnelles ou mobilières « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (art. 2224, code civil, version en vigueur). Le syndicat qui découvre une salle de bains clandestine lors d’une infiltration doit donc faire constater, voter l’action en assemblée et assigner sans attendre que le délai ne se discute.

Troisième règle : la démolition frappe l’occupant actuel, pas seulement l’auteur des travaux. La cour d’Agen l’écrit sans détour : « seule la propriétaire actuelle du logement, qui y réside, […] peut se voir imposer cette démolition » (CA Agen, 11 févr. 2026, précité). Acheter un lot avec une terrasse « aménagée » sans vérifier les autorisations, c’est acheter la démolition avec. Quant à l’artisan qui a posé l’ouvrage, il ne s’en tire pas toujours : dans l’affaire d’Agen, le constructeur de la structure métallique et son assureur ont dû relever les propriétaires indemnes des indemnités liées à leurs malfaçons, fissuration du mur de façade et infiltrations par les descentes bouchées. Mais la cour refuse d’aller plus loin : « cette société était fondée à penser que si M. [M] mettait en oeuvre de tels travaux, c’est qu’il en avait obtenu l’autorisation », et les conséquences du défaut d’autorisation restent à la charge du donneur d’ordre (CA Agen, 11 févr. 2026, précité). Avant d’acheter, exigez les procès-verbaux d’assemblée autorisant les travaux, le permis et la conformité ; avant de faire construire, écrivez noir sur blanc qui obtient quelle autorisation.

Construire une salle de bains sur un toit-terrasse sans rien demander, c’est donc parier trois fois contre soi : contre le syndicat et chaque voisin, qui peuvent exiger la démolition sans prouver un préjudice distinct ; contre le voisin du dessous, dont les infiltrations se chiffrent en dizaines de milliers d’euros au titre du trouble anormal ; et contre le temps, car une tolérance mal écrite ou une action trop tardive retourne la prescription contre celui qui a attendu. L’affaire espagnole s’est soldée par une démolition dix ans plus tard ; en France, les pièces lues pour cet article montrent que le juge ordonne la remise en état sous astreinte, parfois en référé, et laisse la facture au constructeur comme à l’acquéreur qui n’a rien vérifié. Devant une terrasse convoitée, la bonne question n’est pas « est-ce que ça se verra », mais qui a voté quoi, où est-ce écrit, et dans quel délai est-il encore possible d’agir.