I. Le droit de préférence du locataire commercial : une protection fragile

A. Le champ d’application de l’article L. 145-46-1

Le législateur a instauré un droit de préférence au profit des preneurs de locaux commerciaux pour favoriser la pérennité de leur activité. L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose : « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception… Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

Ce mécanisme légal, issu des réformes visant à équilibrer les relations entre bailleurs et commerçants, répond à une finalité économique déterminante : enraciner l’entreprise commerciale ou artisanale dans ses murs pour sécuriser les investissements matériels, préserver la valeur patrimoniale du fonds de commerce et prémunir l’exploitant contre les aléas d’une éviction spéculative. Pour prétendre au bénéfice de cette prérogative légale, le preneur doit impérativement être titulaire d’un contrat de bail commercial en cours de validité, soumis au statut protecteur défini aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Il doit en outre être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour l’activité effectivement déployée au sein des lieux loués, et exploiter personnellement un fonds de commerce ou d’artisanat dans les locaux cédés au jour de la notification. Le droit de préférence ne trouve donc pas à s’appliquer si le preneur a sous-loué l’intégralité du bien, s’il a abandonné l’exploitation commerciale ou si les lieux ont fait l’objet d’un changement d’affectation non autorisé par le bailleur.

Sur le plan matériel, l’assiette du droit de préférence est circonscrite aux locaux à usage strictement commercial ou artisanal. Les tribunaux et les praticiens doivent opérer une distinction rigoureuse entre ces locaux et d’autres catégories d’immeubles expressément exclues du champ d’application de l’article L. 145-46-1. Sont ainsi exclus les locaux affectés exclusivement à un usage de bureaux, les entrepôts logistiques autonomes, les hangars de stockage déconnectés de toute exploitation commerciale de proximité, les emplacements de stationnement isolés, ainsi que les terrains nus ne comportant aucune construction à usage commercial pérenne. Lorsque le bail commercial porte sur un ensemble immobilier complexe comprenant à la fois une boutique et des locaux accessoires ou des locaux d’habitation indispensables à l’exploitation, l’analyse de l’indivisibilité conventionnelle ou matérielle des lieux s’avère primordiale pour déterminer si l’offre de vente doit englober l’ensemble ou être cantonnée à la fraction strictement commerciale.

Le législateur a également prévu une série d’exceptions légales expresses au sein desquelles le propriétaire est dispensé de purger le droit de préférence du locataire. Aux termes de l’alinéa 6 de l’article L. 145-46-1, le mécanisme de préférence ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, c’est-à-dire lors d’une vente en bloc portant sur l’ensemble d’un bâtiment constitué de multiples lots ou de locaux de nature hétérogène. De même, la loi écarte le droit de préférence lors de la cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts, ou encore en cas de cession d’un local commercial au profit d’un copropriétaire d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Enfin, les mutations intrafamiliales échappent totalement au droit de préférence lorsque le propriétaire cède le bien à son conjoint, à un ascendant ou à un descendant. Dans la pratique contractuelle, les cessions indirectes d’immeubles, réalisées sous la forme d’une cession de la totalité ou de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière (SCI) propriétaire des murs, échappent traditionnellement au texte, dès lors que la personne morale propriétaire demeure inchangée et qu’aucune aliénation immobilière directe n’est opérée, sous réserve toutefois de la qualification de fraude aux droits du preneur.

La notification de l’offre de vente constitue l’acte procédural fondateur de toute l’opération. La loi impose qu’elle soit adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou délivrée par acte de commissaire de justice. Dans la pratique notariale et judiciaire, le recours à la signification par commissaire de justice est très vivement recommandé : il confère une date certaine irréfragable à la notification, supprime tout risque de contestation relatif à la distribution postale et prévient les difficultés récurrentes liées aux plis recommandés retournés avec la mention « non réclamé » ou « destinataire inconnu à l’adresse ». La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail ; en présence de preneurs conjoints ou solidaires, une notification séparée doit être signifiée à chaque locataire sous peine d’inopposabilité de la purge à l’égard de celui qui n’a pas été régulièrement touché.

Le contenu de la notification est soumis à un formalisme probatoire d’une extrême rigueur. À peine de nullité textuelle, la notification doit préciser de manière complète et détaillée le prix demandé ainsi que les conditions précises de la vente projetée. Ces conditions incluent les modalités de paiement (comptant ou échelonné), la désignation exacte des locaux et des éventuelles servitudes passives ou actives, le sort des charges de copropriété et des impôts locaux (notamment la taxe foncière), ainsi que la situation des diagnostics techniques immobiliers obligatoires. En outre, le texte de l’article L. 145-46-1 impose expressément, à peine de nullité de l’offre, la reproduction littérale de ses quatre premiers alinéas au sein de la notification. L’omission de cette mention obligatoire vicie substantiellement l’acte, empêchant l’ouverture régulière du délai de purge et privant la notification de toute efficacité juridique.

Une question pratique cruciale concerne l’insertion des honoraires de négociation ou frais d’agence immobilière dans l’offre de vente notifiée au locataire. Les bailleurs ou leurs mandataires mentionnent fréquemment un prix global qualifié de « frais d’agence inclus » (FAI), mettant la commission à la charge de l’acquéreur. La jurisprudence a fermement condamné cette pratique : le preneur à bail commercial qui exerce son droit de préférence légal tient son titre directement de la loi et n’a pas été mis en relation avec le propriétaire par l’entremise de l’agent immobilier. Dès lors, l’agence n’ayant accompli aucune mission d’entremise ayant déterminé le consentement du preneur, aucune commission ne peut être exigée de ce dernier. Une notification qui intègre indûment les honoraires de négociation dans le prix exigé du locataire sans faire apparaître distinctement le prix net vendeur est entachée d’irrégularité ; le preneur est en droit d’exiger la régularisation de l’offre ou de former une acceptation limitée au seul prix net vendeur.

L’émission d’une notification conforme ouvre une phase chronologique encadrée par des délais stricts et impératifs. À compter de la date de première présentation de la lettre recommandée ou de la date de signification par commissaire de justice, le locataire commercial dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa décision. S’il entend exercer son droit d’acquérir, son acceptation doit être notifiée au bailleur dans les mêmes formes (LRAR ou acte de commissaire de justice) avant l’expiration de ce mois. Le silence gardé par le preneur durant ce délai vaut refus irrévocable de l’offre et emporte déchéance de son droit de préférence pour l’opération considérée.

Lorsque le locataire accepte valablement l’offre, la réalisation de la cession est soumise à une seconde étape temporelle :

– Si le locataire n’indique pas recourir à un emprunt bancaire, l’acte authentique de vente doit être régularisé devant notaire dans un délai impératif de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse favorable ;

– Si, au contraire, le locataire déclare expressément dans son acte d’acceptation qu’il entend recourir à un prêt bancaire, le délai accordé pour la signature de l’acte authentique de vente est alors porté à quatre mois à compter de la date d’envoi de son acceptation.

La sanction attachée au dépassement de ces délais de deux ou quatre mois est d’une grande sévérité : la loi dispose qu’à l’expiration du délai applicable, l’acceptation de l’offre de vente par le preneur est réputée sans effet de plein droit. Le propriétaire recouvre alors immédiatement sa liberté contractuelle pour aliéner le local à un tiers acquéreur, sans que le preneur ne puisse se prévaloir d’un quelconque droit acquis sur l’immeuble.

Néanmoins, la liberté retrouvée du bailleur est assortie d’une obligation résiduelle essentielle : le second droit de préférence. Si le propriétaire, après avoir essuyé le refus du locataire ou après la caducité de l’acceptation de ce dernier, décide finalement de vendre le local loué à des conditions plus avantageuses ou à un prix inférieur à ceux initialement notifiés, il est tenu, sous la même sanction de nullité, de réitérer l’intégralité de la procédure de purge. Le notaire instrumentaire ou le vendeur doit alors notifier une seconde offre au preneur mentionnant ces nouvelles conditions plus favorables, ouvrant à nouveau le délai de réponse d’un mois et les délais d’instrumentation de deux ou quatre mois. L’omission de cette seconde purge vicie irrémédiablement la mutation conclue avec le tiers acquéreur.

Cette protection, pourtant impérative, se heurte souvent à des résistances des propriétaires, qui tentent de contourner la disposition par des clauses dérogatoires ou des montages complexes. Le droit de préférence est d’ordre public, ce qui implique qu’il ne peut y être dérogé par le bail, sous peine de voir ces clauses réputées non écrites.

L’article L. 145-15 du code de commerce sanctionne en effet de manière implacable toute convention ou stipulation tendant à faire échec aux droits institués par le statut des baux commerciaux, au premier rang desquels figure le droit de préférence de l’article L. 145-46-1. Sont ainsi frappées de la sanction du « réputé non écrit » les clauses insérées dans les baux initiaux ou dans des avenants de renouvellement par lesquelles le locataire renoncerait par avance à son droit de préférence, accepterait un raccourcissement des délais légaux de réponse ou de régularisation, ou s’engagerait à supporter des pénalités financières disproportionnées en cas d’exercice de son droit d’option. L’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite présente un caractère imprescriptible pendant toute la durée d’exécution du contrat de bail, garantissant au preneur une immunité procédurale totale contre les stipulations léonines imposées lors de la conclusion du contrat.

Dans un arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-10.767, la Cour de cassation rappelle : « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité. » Cette nullité est la seule sanction efficace pour protéger le preneur.

B. La sanction de la méconnaissance du droit de préférence : la nullité

La nullité est la sanction naturelle de la violation d’une règle d’ordre public. Lorsqu’un bailleur vend son local sans notifier l’offre au locataire, il prive ce dernier d’un droit fondamental au maintien dans les lieux par l’acquisition des murs. La jurisprudence a été constante pour affirmer que cette vente est nulle.

Le choix affirmé de la nullité de la vente comme sanction exclusive de la méconnaissance du droit de préférence éclaire la nature juridique particulière de ce mécanisme et le distingue nettement d’autres régimes voisins. Dans le cadre du pacte de préférence de droit commun régi par l’article 1123 du code civil, le bénéficiaire lésé peut solliciter sa substitution dans les droits du tiers acquéreur s’il démontre que ce tiers avait connaissance de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. De même, en matière de baux ruraux, le preneur titulaire d’un droit de préemption légal peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux d’annuler la vente frauduleuse et de le déclarer rétroactivement adjudicataire ou acquéreur du fonds agricole. À l’inverse, en matière de baux commerciaux, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a exclu de manière constante et catégorique toute possibilité de substitution judiciaire du locataire commercial à l’acquéreur évincé. Le juge saisi ne dispose d’aucun pouvoir légal pour forcer la vente au profit du preneur ou pour réputer le contrat de vente conclu entre le bailleur et le commerçant. La seule et unique voie de droit offerte au locataire consiste à poursuivre l’anéantissement rétroactif du titre de propriété consenti au tiers acquéreur.

Cette distinction conceptuelle a des répercussions directes sur l’issue pratique du litige. Lorsque le tribunal prononce la nullité de la vente, les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la passation de l’acte authentique (le statu quo ante). Le titre du tiers acquéreur est rétroactivement anéanti ; la propriété de l’immeuble réintègre rétroactivement le patrimoine du bailleur vendeur, tandis que l’acquéreur récupère le prix de vente consigné ou versé ainsi que les accessoires du prix. Pour le preneur commercial, la nullité rétablit la relation contractuelle initiale de bail avec son bailleur d’origine. Si ce dernier persiste dans son projet d’aliéner le local, il se trouve dans l’obligation légale de recommencer intégralement la procédure de notification préalable en purgeant régulièrement le droit de préférence au profit de son locataire. En revanche, si le bailleur a renoncé à vendre ou s’il décide de conserver son patrimoine, le locataire demeure simplement titulaire de son bail commercial, sans pouvoir contraindre son propriétaire à lui céder le bien.

Sur le plan de la théorie générale des obligations, cette nullité est qualifiée de nullité relative de protection. N’ayant pas été édictée pour sauvegarder l’intérêt général de la société mais pour assurer la protection catégorielle des locataires commerçants et artisans, l’action en nullité est strictement réservée au titulaire du droit de préférence méconnu. Il s’ensuit que le tiers acquéreur, qui regretterait son investissement ou découvrirait des désordres sur le bâti, ne dispose d’aucune qualité pour invoquer la méconnaissance de l’article L. 145-46-1 à l’appui d’une demande d’annulation de la vente. De même, le bailleur qui souhaiterait rompre une transaction devenue défavorable ne peut exciper de sa propre défaillance pour solliciter la nullité de l’acte. Seul le preneur commercial justifiant d’un intérêt direct et légitime peut agir en justice, à l’exclusion des sous-locataires, des créanciers chirographaires du preneur ou d’éventuels repreneurs du fonds de commerce non encore agréés au jour de la vente.

La mise en œuvre judiciaire de cette action en nullité exige le respect de règles procédurales strictes relatives à la compétence, à la représentation et à la composition du litige :

1. Compétence matérielle exclusive : L’action en nullité de la vente d’un local commercial relève de la compétence matérielle exclusive du Tribunal judiciaire, conformément aux dispositions de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire qui attribue à cette juridiction les contestations relatives aux baux commerciaux, combinées aux règles générales de compétence en matière de litiges portant sur la propriété immobilière et les droits réels. Le tribunal de commerce est radicalement incompétent, même si le bailleur et le preneur ont tous deux la qualité de commerçants ou de sociétés commerciales.

2. Compétence territoriale exclusive : En application de l’article 44 du code de procédure civile, la juridiction exclusivement compétente est le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l’immeuble loué. Toute clause attributive de juridiction désignant un autre tribunal est réputée non écrite.

3. Représentation obligatoire : La procédure applicable devant le Tribunal judiciaire est la procédure écrite ordinaire avec mise en état, nécessitant obligatoirement la constitution d’un avocat inscrit au barreau.

4. Litisconsortium passif nécessaire : L’assignation en justice doit impérativement être dirigée de manière conjointe et simultanée contre le bailleur vendeur et contre le tiers acquéreur. La nullité ayant pour objet direct d’anéantir le contrat synallagmatique et d’évincer l’acquéreur de son droit de propriété constitutionnellement garanti, ce dernier est une partie indispensable au procès. Une action introduite uniquement contre le bailleur sans mise en cause du tiers acquéreur est irrecevable pour défaut de litisconsortium passif nécessaire, ou expose le demandeur à devoir régulariser la procédure par voie d’assignation en intervention forcée avant la clôture de l’instruction.

Une formalité préalable impérative régit la recevabilité même de la demande en justice : la publication de l’assignation au Service de la publicité foncière. En vertu des articles 28 (4°, c) et 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision d’une convention portant sur des droits réels immobiliers publiés doivent être publiées au fichier immobilier. L’avocat du locataire doit faire délivrer l’assignation par commissaire de justice, puis en déposer sans délai une copie certifiée conforme auprès du Service de la publicité foncière compétent territorialement. Le tribunal ne peut statuer sur la nullité de la vente tant que cette publication n’a pas été régulièrement constatée par la délivrance d’un certificat de dépôt ou d’une mention en marge de l’acte authentique attaqué. À défaut de régularisation avant la clôture des débats ou le prononcé du jugement, la demande en nullité se heurte à une irrecevabilité péremptoire qui prive le demandeur de tout recours au fond.

Au-delà du prononcé de la nullité de la vente et des restitutions réciproques entre le vendeur et l’acquéreur, la méconnaissance du droit de préférence est susceptible d’engager des responsabilités indemnitaires croisées. Le locataire commercial peut assortir son action en nullité d’une demande de dommages et intérêts contre le bailleur fautif sur le fondement de la responsabilité contractuelle, afin d’obtenir la réparation de ses préjudices accessoires (trouble commercial d’exploitation, frais engagés pour faire valoir ses droits, perte d’une chance d’acquérir le bien aux conditions initiales). Par ailleurs, la responsabilité civile professionnelle du notaire instrumentaire peut être directement recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le notaire, tenu d’un devoir d’efficacité des actes qu’il dresse et d’une obligation d’éclairer les parties, a le devoir impérieux de vérifier la situation locative des locaux aliénés, d’exiger la communication du bail commercial et de contrôler la purge préalable et régulière du droit de préférence. S’il instrumente l’acte de vente authentique en fermant les yeux sur l’existence d’un preneur en place non purgé de son droit, il commet une faute professionnelle caractérisée engageant sa responsabilité pour couvrir les préjudices financiers subis par le tiers acquéreur évincé ou par le locataire.

Toutefois, la mise en œuvre de cette nullité soulève des questions procédurales complexes, notamment concernant le délai pour agir. Pendant longtemps, l’incertitude planait sur le point de départ de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Cette incertitude est désormais levée par la Cour de cassation.

II. La clarification jurisprudentielle du point de départ de la prescription

A. L’application du délai biennal (L. 145-60)

La prescription de l’action en nullité de la vente est biennale. Elle est soumise à la prescription biennale prévue par le statut des baux commerciaux. La jurisprudence a réaffirmé dans l’arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-10.767 que : « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code. »

Cette consécration met fin à une controverse doctrinale et procédurale récurrente qui opposait les tenants de la prescription quinquennale de droit commun à ceux de la prescription biennale statutaire. Certains praticiens soutenaient que l’action en nullité, dirigée contre un acte de vente immobilière conclu entre le bailleur et un tiers, constituait une action de nature purement civile visant un contrat translatif de propriété distinct du bail commercial, et qu’elle devait dès lors relever du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil applicable aux nullités relatives. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en appliquant avec rigueur le principe de spécialité : le droit de préférence étant une création intégrale et exclusive du statut des baux commerciaux, inséré au sein du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, l’action sanctionnant sa méconnaissance est nécessairement « exercée en vertu du présent chapitre ». Elle tombe en conséquence sous le coup du couperet de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu de ce chapitre se prescrivent par deux ans.

L’assujettissement de l’action au délai de deux ans implique une contrainte procédurale majeure pour le preneur commercial et son conseil. Le délai biennal est l’un des plus brefs du droit patrimonial français. Son écoulement opère une extinction définitive du droit d’action en justice par le mécanisme de la fin de non-recevoir défini à l’article 122 du code de procédure civile. La fin de non-recevoir tirée de la prescription présente un caractère péremptoire : elle prive le juge du pouvoir d’examiner le bien-fondé de la demande, quand bien même la violation du droit de préférence serait flagrante, frauduleuse et incontestable sur le fond.

Sur le plan de l’instruction du procès devant le Tribunal judiciaire, la gestion de cette fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état (JME). En application de l’article 789 (6°) du code de procédure civile, depuis les réformes procédurales récentes, le juge de la mise en état est seul compétent, à l’exclusion de la formation de jugement, pour statuer sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription. Si le bailleur ou l’acquéreur soulève la prescription de l’action en nullité, le litige donne lieu à des conclusions d’incident et à des débats devant le juge de la mise en état. L’ordonnance rendue par le juge de la mise en état tranchant la question de la prescription est revêtue au principal de l’autorité de la chose jugée. Si le JME constate la prescription, il prononce l’irrecevabilité immédiate de l’assignation, mettant fin prématurément à l’instance et condamnant le locataire aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Le calcul de ce délai de deux ans s’effectue selon les règles strictes posées par les articles 641 et 642 du code de procédure civile. Le délai se décompte de quantième en quantième : si le point de départ est fixé au 15 mars de l’année N, le délai expire le 15 mars de l’année N+2 à minuit. Lorsque le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Cependant, aucune tolérance n’est admise au-delà de cette règle de prorogation légale.

Le respect de ce délai est strict. Une action engagée deux ans et un jour après le point de départ est irrecevable, comme l’illustrent de nombreux arrêts d’appel, notamment celui de la Cour d’appel de Paris, 25 septembre 2025, n° 24/03988 qui souligne que : « la prescription de l’action de la locataire courait à compter de la date à laquelle elle avait été informée de la vente. »

Dans la pratique contentieuse, la maîtrise des actes susceptibles d’interrompre ou de suspendre le cours de la prescription biennale est déterminante pour la sauvegarde des droits du preneur :

1. Les actes interruptifs valables : Conformément à l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. L’assignation au fond signifiée par commissaire de justice au bailleur et à l’acquéreur constitue l’acte interruptif par excellence. De même, une assignation en référé probatoire délivrée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin d’obtenir la communication sous astreinte de l’acte authentique de vente interrompt valablement la prescription biennale. L’effet interruptif s’étend jusqu’à l’extinction définitive de l’instance de référé ou jusqu’au prononcé de l’ordonnance vidant sa saisine, en vertu de l’article 2239 du code civil, conférant ainsi au preneur un nouveau délai de deux ans pour agir au fond.

2. L’inefficacité des démarches amiables non formalisées : Une erreur fréquente et fatale commise par les locataires ou leurs conseils non avertis consiste à croire qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou une sommation interpellative d’huissier interrompt la prescription. En droit privé français, les courriers recommandés, fussent-ils rédigés par un avocat, n’ont aucun effet interruptif sur la prescription extinctive. L’envoi de courriers de protestation ou de réclamation ne suspend nullement le cours des deux années.

3. La suspension par accord de médiation ou de conciliation : Selon l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent expressément par écrit de recourir à la médiation ou à la conciliation conventionnelle. Le délai recommence à courir à compter de la date à laquelle soit l’une des parties, soit le médiateur déclare que la médiation est terminée, pour une durée qui ne peut en tout état de cause être inférieure à six mois.

L’extrême rigueur du délai biennal renvoie donc de manière centrale à la question cruciale de la fixation de son dies a quo : à partir de quel événement précis le compte à rebours des deux ans commence-t-il à s’égrener ?

B. La connaissance effective : l’apport de l’arrêt du 17 septembre 2026

L’apport majeur de l’arrêt du 17 septembre 2026 réside dans la définition précise du point de départ de ce délai. La Cour de cassation, dans une formation de section, a tranché : « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650).

Avant cette prise de position solennelle émanant d’une formation de section de la troisième chambre civile, une insécurité juridique considérable régnait au sein des juridictions du fond, divisées entre trois thèses divergentes pour fixer le dies a quo de l’article L. 145-60 :

– La première thèse retenait la date de signature de l’acte authentique de vente entre le bailleur et le tiers acquéreur. Cette conception purement objective était redoutable pour le locataire : si le bailleur et l’acheteur gardaient le silence pendant deux ans, par exemple en maintenant le compte bancaire du bailleur pour le prélèvement des loyers, l’action du preneur se trouvait irrémédiablement prescrite avant même qu’il n’ait pu soupçonner l’existence de la mutation.

– La deuxième thèse désignait la date de publication de l’acte authentique de vente au Service de la publicité foncière. Fondée sur la fiction juridique de l’opposabilité de la vente aux tiers à compter de son enregistrement au fichier immobilier, cette approche imposait au preneur une diligence démesurée et irréaliste : celle de solliciter périodiquement des états hypothécaires sur son propre local commercial pour vérifier que son propriétaire n’avait pas conclu une vente clandestine.

– La troisième thèse, finalement consacrée par la Haute juridiction, subordonne le déclenchement de la prescription à la prise de connaissance effective de la vente par le locataire commercial.

Cette solution est en parfaite harmonie avec l’article 2224 du code civil, qui dispose que « le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». L’arrêt du 15 janvier 2026, n° 24-21.703, allait déjà dans ce sens en exigeant une information claire et précise.

Le rapprochement opéré avec l’article 2224 du code civil consacre l’adage fondamental « contra non valentem agere non currit praescriptio » (la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité légale ou matérielle d’agir). Pour pouvoir exercer une action en nullité de vente fondée sur la violation d’un droit de préférence, le créancier de cette obligation doit nécessairement avoir connaissance de l’existence de la transaction illicite. En exigeant une information caractérisée, la jurisprudence écarte expressément les simples bruits de couloir, les rumeurs colportées par le voisinage ou la clientèle, ou les déclarations informelles et imprécises du bailleur indiquant son intention diffuse de céder l’immeuble. La connaissance exigée par la Cour de cassation suppose que le locataire dispose d’éléments tangibles et certains lui révélant la réalisation effective de la mutation, l’identité du tiers acquéreur et la consistance des conditions dans lesquelles la cession a été conclue au mépris de ses prérogatives.

Ainsi, le locataire doit prouver qu’il n’avait pas connaissance de la vente avant la date qu’il invoque. Cette connaissance effective peut être établie par tout moyen, comme le soulignent la Cour d’appel de Paris, 23 mai 2025, n° 23/09236 ou le Tribunal judiciaire de Béziers, 10 septembre 2026, n° 25/02253.

Sur le terrain de l’administration judiciaire de la preuve, la détermination de la date de connaissance effective obéit aux règles gouvernant les faits juridiques. Aux termes de l’article 1358 du code civil, la preuve des faits juridiques est libre et peut être rapportée par tous modes de preuve reconnus par le droit procédural. Le fardeau probatoire obéit à une dynamique dialectique : il appartient au défendeur (le bailleur ou l’acquéreur) qui soulève la fin de non-recevoir de prouver que le demandeur avait connaissance de la vente plus de deux ans avant la délivrance de l’assignation. Pour ce faire, les défendeurs peuvent verser aux débats une série d’indices matériels et de documents probants :

– La notification d’un avis de changement de propriétaire ou de coordonnées bancaires : La délivrance d’un courrier formel émanant du bailleur initial ou du notaire instrumentaire informant le locataire que l’immeuble a été vendu et qu’il doit désormais s’acquitter des loyers entre les mains d’un nouveau propriétaire nommément désigné constitue la preuve par excellence de la connaissance de la vente ;

– L’émission de quittances de loyer au nom du nouvel acquéreur : La production de quittances ou d’appels de loyer mentionnant expressément la dénomination sociale ou l’identité du nouveau bailleur, acceptés et réglés sans réserve par le locataire pendant plusieurs trimestres, permet d’établir la date à laquelle la cession est devenue certaine pour le preneur ;

– Les échanges de courriers électroniques et correspondances : Des correspondances écrites dans lesquelles le locataire évoque explicitement la vente conclue, conteste des travaux engagés par le nouvel acquéreur ou sollicite des autorisations de travaux auprès de ce dernier établissent sans équivoque sa connaissance effective des faits ;

– Les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété : La transmission ou la détention de procès-verbaux faisant état du transfert de propriété des lots commerciaux à l’égard du syndicat des copropriétaires peut constituer un indice probant s’il est établi que le preneur en a eu communication directe ;

– Les constats de commissaire de justice et attestations de témoins : Établis conformément aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, ces éléments permettent de corroborer la tenue de réunions sur place ou de visites contradictoires entre le preneur et le nouvel acquéreur.

Face à ces éléments, le preneur commercial conserve la faculté de démontrer que l’information reçue était équivoque, partielle ou trompeuse. Par exemple, si les quittances de loyer continuaient d’être émises par le même cabinet de gestion locative ou le même administrateur de biens sans mention explicite du changement de bailleur propriétaire des murs, la simple modification de coordonnées de virement ne saurait suffire à caractériser la connaissance certaine d’une aliénation immobilière frauduleuse.

Cette grille d’analyse jurisprudentielle emporte des conséquences pratiques immédiates pour la stratégie des parties et la rédaction des actes par les professionnels du droit :

Pour le propriétaire vendeur et le tiers acquéreur, la passation d’une vente en méconnaissance de l’article L. 145-46-1 engendre un risque d’anéantissement juridique qui peut demeurer latent pendant des années si le locataire est laissé dans l’ignorance. Pour purger ce risque contentieux et verrouiller le point de départ de la prescription, l’acheteur ou le vendeur a un intérêt impérieux à notifier officiellement au locataire la copie de l’acte authentique de vente par acte de commissaire de justice dès le lendemain de la réitération notariée. Cette notification formelle et indiscutable fait courir le délai de deux ans à une date certaine et incontestable, assurant ainsi la consolidation définitive du titre de propriété à l’expiration d’un délai de vingt-quatre mois.

Pour le locataire commercial, dès l’apparition du premier indice révélant une transaction occulte (changement d’interlocuteur, réception d’un courrier notarial, visite d’un tiers se présentant comme propriétaire), la plus grande réactivité procédurale s’impose. Le conseil du preneur doit sans désemparer adresser une réquisition d’état hypothécaire et une demande de copie d’acte auprès du Service de la publicité foncière territorialement compétent au moyen des formulaires officiels (imprimés 3233-SD ou téléprocédures notariales). Dès réception de la copie intégrale de l’acte de vente authentique révélant les conditions de la cession et l’absence de purge préalable du droit de préférence, l’assignation en nullité doit être rédigée, signifiée conjointement aux deux parties et déposée à la publicité foncière dans le strict respect de la fenêtre biennale.

Il convient enfin de souligner que ce report du point de départ à la connaissance effective ne permet pas pour autant d’agir indéfiniment. L’article 2232 du code civil fixe en effet un délai butoir général de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit : en toute hypothèse, l’action en nullité ne pourrait plus être intentée si plus de vingt années se sont écoulées depuis la signature de l’acte de vente authentique, même si le locataire prétendait n’avoir découvert la mutation que très tardivement.

Le locataire est donc protégé par cette interprétation qui empêche la prescription de courir tant qu’il n’est pas informé de la cession frauduleuse. Cette sécurité juridique nouvelle renforce l’efficacité du droit de préférence.

Conclusion

L’arrêt du 17 septembre 2026 marque une étape décisive pour la protection des locataires commerciaux. En fixant le point de départ de la prescription biennale à la connaissance effective de la vente, la Cour de cassation offre une protection réelle et efficace contre les comportements abusifs des bailleurs. La vigilance reste toutefois de mise pour les preneurs, qui doivent agir avec célérité dès lors qu’ils découvrent une vente conclue au mépris de leurs droits.

L’articulation entre le droit de fond et les règles de procédure civile dessine désormais un cadre opérationnel clair et prévisible pour l’ensemble des acteurs du droit immobilier commercial. Ce régime équilibre judicieusement les impératifs de protection économique de l’exploitant du fonds de commerce et les exigences de sécurité juridique indispensables à la fluidité des transactions immobilières et à la solidité des garanties hypothécaires souscrites auprès des établissements bancaires prêteurs.

Pour sécuriser pleinement leurs opérations, les praticiens (notaires, avocats, administrateurs de biens et investisseurs) doivent intégrer une grille de vérification méthodique tout au long du cycle de vie du bien loué :

– En amont de la transaction, le propriétaire bailleur et son notaire doivent réaliser un audit rigoureux de l’état locatif, vérifier l’existence de tout bail commercial en cours et vérifier si le local relève du champ de l’article L. 145-46-1 ou d’une dérogation légale expresse. En cas d’application du texte, la notification d’offre de vente doit être minutieusement rédigée : exclusion totale des honoraires d’agence dans le prix notifié au preneur, reproduction intégrale des quatre premiers alinéas du texte de loi, respect scrupuleux du délai de réponse d’un mois et des délais de signature de deux ou quatre mois en cas d’acceptation, et purge obligatoire d’une seconde offre en cas de baisse ultérieure du prix ;

– Lors de la conclusion de l’acte de vente avec un tiers, si le bien a été vendu sans purge préalable régulière, le tiers acquéreur doit exiger l’insertion de déclarations et garanties expresses de passif et d’éviction à la charge du vendeur, assorties le cas échéant d’un séquestre sur le prix de vente, et faire dénoncer immédiatement la mutation réalisée au locataire en place par acte de commissaire de justice pour enclencher sans délai le compte à rebours de la prescription biennale ;

– Du côté du preneur commercial victime d’une cession intervenue en méconnaissance de ses droits, la rapidité d’investigation et la précision procédurale conditionnent le succès de l’action. Il lui appartient de figer la preuve de la date de sa découverte, d’obtenir le titre notarié auprès du Service de la publicité foncière, de saisir le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble par voie d’assignation conjointe dirigée contre le vendeur et l’acquéreur avec constitution d’avocat, et de faire publier l’acte introductif d’instance au fichier immobilier avant toute clôture des débats.

Par cette conciliation entre rigueur du formalisme notarial et effectivité du recours juridictionnel, la jurisprudence consacre la pleine maturité du droit de préférence du locataire commercial au sein de notre ordre juridique.