Le 30 septembre 2026, le site JeChange publie un dossier pratique qui concerne des milliers de locations : quand le locataire ne remet pas son attestation d’assurance habitation, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire défaillant, puis lui en refacturer la prime majorée de 10 % au maximum. La somme se récupère par douzièmes avec le loyer, après une mise en demeure restée un mois sans effet. Le contrat ainsi souscrit ne protège toutefois que le logement, jamais les meubles du locataire ni sa responsabilité envers les voisins.
La règle à retenir tient en trois phrases. Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et le prouver par une attestation remise à l’entrée dans les lieux puis chaque année à la demande du bailleur. S’il ne s’exécute pas, le bailleur choisit entre deux voies exclusives l’une de l’autre : demander en justice la résiliation du bail, ou assurer le logement pour le compte du locataire et lui refacturer la prime, majorée de 10 % au plus. Et les juges tranchent sur le fond, pas sur le papier : un locataire qui était effectivement assuré pendant la période visée échappe à la résiliation même s’il produit l’attestation tardivement, tandis qu’une assurance souscrite après l’expiration du délai ne sauve pas le bail.
Cet article expose d’abord l’obligation du locataire et les deux procédures ouvertes au bailleur, puis ce que quatre décisions rendues entre 2023 et 2026, lues intégralement, enseignent sur l’issue des litiges, avec un point pratique pour Paris et l’Île-de-France. Trois réserves s’imposent d’emblée : les textes cités sont ceux en vigueur vérifiés le 3 octobre 2026, les clauses du bail signé priment sur toute analyse générale, et seul le juge, saisi des pièces du dossier, constate la résiliation ou ordonne l’expulsion.
I. L’attestation manquante met le bailleur face à un choix binaire
A. Une obligation annuelle prouvée par un seul document : l’attestation de l’assureur
Le fondement de tout le contentieux tient dans un alinéa de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui énumère les obligations du locataire : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (art. 7, g), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur). Deux moments seulement : la remise des clés, puis une fois par an quand le bailleur la réclame. Le texte vise l’ensemble du dispositif dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
La fiche officielle du Service Public précise le calendrier en des termes identiques : en tant que locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation, y compris un bail mobilité, le locataire a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance habitation et de fournir l’attestation au propriétaire à la remise des clés, puis une fois par an quand le bailleur la réclame (Service Public, obligation d’assurance du locataire). La même fiche définit les risques locatifs comme les dommages causés au logement loué par au moins un des sinistres suivants : incendie, explosion, dégât des eaux. Le périmètre est donc étroit : il s’agit de couvrir la responsabilité du locataire envers le bailleur pour son logement, pas son mobilier, pas son voisin, pas sa responsabilité civile de la vie courante. Les détails des contrats concernés sont exposés dans la fiche consacrée à l’assurance habitation.
En pratique, trois situations se présentent à la rentrée locative d’octobre, période où les bailleurs et les agences réclament les attestations annuelles. Première situation : le locataire est assuré et transmet l’attestation, le dossier est clos. Deuxième situation : le locataire est assuré mais ne transmet rien, par négligence, déplacement professionnel ou désorganisation ; c’est le cas le plus fréquent et, comme on le verra, celui où les juges se montrent exigeants envers le bailleur qui voudrait résilier. Troisième situation : le locataire n’est réellement pas assuré, et le logement est exposé sans filet : un dégât des eaux ou un incendie laisse alors le bailleur sans assureur adverse à qui présenter la facture, avec un locataire potentiellement insolvable. Toute la suite dépend de la distinction entre ces deux derniers cas, et le bailleur qui agit sans la faire prend un risque judiciaire.
Le premier geste utile, des deux côtés, est donc documentaire. Côté locataire : conserver chaque attestation annuelle, exiger un reçu lors d’une remise en main propre, privilégier la lettre recommandée avec accusé de réception ou le courriel conservé, et vérifier que le contrat couvre bien l’adresse exacte du logement loué et la période en cours. Côté bailleur : formuler la demande annuelle par écrit, dater chaque relance, et ne jamais confondre l’absence de papier avec l’absence d’assurance, car c’est précisément sur cette confusion que les cours d’appel font échouer les résiliations, comme le montre la deuxième partie.
B. Résilier ou assurer pour compte : deux voies, un mois de délai, et l’obligation de choisir
Quand l’attestation n’arrive pas malgré la demande, la fiche officielle indique que le propriétaire peut alors choisir entre demander la résiliation du bail et souscrire lui-même une assurance risques locatifs pour le compte du locataire (Service Public, conséquences du défaut d’assurance). Le verbe choisir est essentiel : les deux voies s’excluent. Le bailleur qui adresse la mise en demeure prévue pour l’assurance pour compte renonce à la résiliation, ainsi que le prévoit expressément la loi.
La voie de la résiliation obéit à un formalisme strict. Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, le bailleur doit faire remettre par un commissaire de justice un commandement de souscrire une assurance risques locatifs ; le locataire dispose alors d’un mois : et le locataire dispose alors d’un mois pour souscrire cette assurance (Service Public, résiliation pour défaut d’assurance). Sans régularisation, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. La loi ajoute une sanction de nullité souvent plaidée : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. » (art. 7, g), loi du 6 juillet 1989). Un commandement qui oublie de reproduire le texte est nul, et la résiliation tombe avec lui. Sans clause résolutoire dans le bail, il n’y a pas de résiliation automatique : le bailleur fait assigner directement le locataire devant le juge, qui prononce ou non la résiliation judiciaire.
La voie de l’assurance pour compte, créée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et détaillée dans le même alinéa, suit un autre calendrier. Le bailleur adresse une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à remettre l’attestation ; la loi dispose : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. » Cette mise en demeure « doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » (art. 7, g), loi du 6 juillet 1989). Passé le mois sans attestation, le bailleur souscrit, remet au locataire une copie du contrat à la souscription puis à chaque renouvellement, et récupère la dépense.
Juridiquement, le mécanisme repose sur l’assurance pour compte du code des assurances : « L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre. » (art. L. 112-1 du code des assurances). La loi limite strictement l’objet : l’assurance souscrite par le bailleur « est limitée à la couverture de la responsabilité locative » (art. 7, g), loi du 6 juillet 1989), c’est-à-dire aux seuls risques locatifs, et le locataire reste découvert pour ses meubles et pour les dommages causés aux tiers. C’est l’angle mort que le dossier JeChange du 30 septembre 2026 souligne à juste titre : le locataire paie pour un contrat qui ne le protège pas lui-même.
Le coût obéit à des règles précises qui font tout l’intérêt financier du dispositif. D’abord, la récupération s’étale : « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. » (art. 7, g), loi du 6 juillet 1989). Ensuite, la majoration est plafonnée à 10 % par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 pris pour l’application de cet article, et la fiche officielle précise que le propriétaire paie la prime puis se fait rembourser le total, majoration comprise, par douzièmes avec le loyer (Service Public, assurance pour compte du locataire). L’exemple officiel donné par le Service Public est parlant : pour une prime annuelle de 200 euros majorée de 10 %, le locataire doit 220 euros au total, soit 18,33 euros par mois ajoutés au loyer. Enfin, le dispositif est réversible à tout moment : « Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. » (art. 7, g), loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui se réassure lui-même stoppe donc la facturation pour l’avenir, mais paie le passé.
II. Les juges sanctionnent le défaut d’assurance réel, pas le retard de papier
A. Assuré mais en retard de justificatif : la résiliation échoue
Deux arrêts d’appel, rendus à Versailles le 28 novembre 2023 puis à Paris le 12 septembre 2024, posent la même règle avec une netteté remarquable, et les moyens des parties éclairent le piège. Dans l’affaire versaillaise, un locataire en place depuis 2000, conducteur d’engins de chantier souvent absent de son domicile, soutenait que son logement était assuré sans discontinuité depuis 2008 et qu’il avait transmis l’attestation dans la boîte aux lettres de la bailleresse puis par courriel avant l’assignation ; la société HLM répliquait que la clause résolutoire était acquise faute de justification dans le délai, et que l’attestation produite seulement en appel ne pouvait pas infirmer le jugement qui avait ordonné l’expulsion. La cour d’appel de Versailles infirme intégralement et déboute la bailleresse de toutes ses demandes (CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 28 nov. 2023, n° 22/03741).
Le motif de principe mérite d’être cité intégralement, car il gouverne toute la matière : « En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire. » (CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 28 nov. 2023, n° 22/03741). La cour ajoute, en visant la jurisprudence de la Cour de cassation : « En outre, même le locataire ne justifie pas dans le délai imparti, qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869). » (mêmes motifs, CA Versailles, 28 nov. 2023). En l’espèce, l’attestation produite démontrait une assurance continue depuis 2008, couvrant la période visée par le commandement, avec un envoi par courriel antérieur à l’assignation et des attestations pour les périodes postérieures : dès lors, ni constat de résiliation de plein droit ni résiliation judiciaire, l’assurance étant toujours en cours.
L’arrêt parisien de 2024 confirme, dans une configuration encore plus défavorable au locataire. Assigné après un commandement du 24 février 2021 resté sans réponse, défaillant en première instance où le juge avait constaté la résiliation, le locataire produit en appel trois attestations AXA couvrant les périodes 2018-2019, 2020-2021 et 2021-2022, en expliquant ses difficultés de langue et de lecture ; le bailleur soutient que l’attestation, même à effet rétroactif, produite après l’expiration du délai, ne peut faire échec à une clause déjà acquise. La cour d’appel de Paris infirme, constate la souscription d’une assurance locative et déboute le bailleur : « Il est ainsi établi qu’il était assuré pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement. » La clause, qui sanctionnait l’absence de souscription et non l’absence de justification, n’a donc pas joué (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 12 sept. 2024, n° 21/21531).
La leçon commune est double. Pour le locataire, un retard de papier se rattrape s’il prouve une couverture effective et continue sur la période litigieuse : conserver dix ans d’attestations, comme le conducteur de chantier versaillais, ou produire en appel la série complète, comme le locataire parisien, a retourné des expulsions déjà ordonnées. Pour le bailleur, assigner sur le seul défaut de justificatif, sans vérifier si le logement est réellement assuré, expose à une infirmation assortie d’une condamnation aux dépens et parfois d’une indemnité de procédure : 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans l’affaire versaillaise. Avant tout commandement, le bailleur avisé demande par écrit, relance, puis, en cas de doute persistant sur la réalité de la couverture, privilégie la voie de l’assurance pour compte, qui sécurise le logement sans parier sur l’issue d’un procès en résiliation.
B. Non assuré dans le délai : la clause joue, et l’expulsion suit son cours encadré
Le miroir des deux arrêts précédents se trouve dans deux décisions de 2026, qui montrent quand la résiliation est définitivement acquise. À Caen, une locataire visée par un commandement du 15 avril 2024 assorti d’une sommation de justifier de l’assurance ne produit en appel qu’une attestation valable du 18 mars 2025 au 28 février 2026, soit une souscription postérieure de près d’un an au délai imparti qui expirait le 15 mai 2024. La cour d’appel de Caen confirme la résiliation constatée au 15 mai 2024 : « ne démontrant pas que les locaux étaient effectivement assurés dans le délai imparti par le commandement, soit au plus tard le 15 mai 2024, la souscription d’une telle assurance postérieurement à cette date ne saurait faire échec à la clause résolutoire. » (CA Caen, 2e ch. civ., 3 sept. 2026, n° 25/01537). La frontière est ainsi tracée au jour près : être assuré pendant la période visée sauve le bail malgré le retard du papier, mais s’assurer après coup ne l’efface pas. La locataire, qui contestait aussi sa dette locative avec un document imprécis et non sourcé, est condamnée aux dépens d’appel et à 500 euros d’indemnité de procédure.
Le tribunal judiciaire d’Amiens, le 17 avril 2026, illustre la mécanique complète jusqu’à l’expulsion. Bail signé en juin 2025, commandement de justifier d’une assurance signifié le 3 septembre 2025, assignation en novembre, et constat : « Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2025. » Le tribunal ordonne la libération des lieux dès la signification, autorise à défaut l’expulsion avec le concours de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer, et met à la charge du locataire les dépens, y compris le coût du commandement et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, ainsi que 600 euros d’indemnité (TJ Amiens, JCP, 17 avr. 2026, n° 25/01088).
À Paris et en Île-de-France, ces procédures suivent le même droit mais avec des points de vigilance locaux. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble, comme le montrent les espèces jugées à Sannois, Melun, Caen et Amiens : pour un logement parisien, c’est donc le tribunal judiciaire de Paris qui est saisi, et l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département, avec information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dont le coût figure aux dépens. Le premier geste utile reste le constat par commissaire de justice : description du logement, correspondances échangées, demandes d’attestation datées et commandement régulier reproduisant le texte légal à peine de nullité. Les bailleurs parisiens confrontés à ces situations peuvent situer leur dossier dans le cadre plus large de l’expertise immobilière du cabinet à Paris, qui présente les matières traitées dans ce domaine. Et lorsque la résiliation est acquise et que l’occupant se maintient, c’est la procédure d’expulsion du locataire qui organise la reprise effective des lieux, avec ses délais et ses garanties d’ordre public que le bailleur ne peut ni écrire ni négocier dans le bail.
Le tableau d’ensemble se lit donc comme un barème de vigilance. Locataire effectivement assuré mais en retard de papier : risque faible si la preuve de continuité existe, à condition de la produire avant qu’il ne soit trop tard et de répondre à toute demande écrite. Locataire non assuré qui régularise dans le mois du commandement ou de la mise en demeure : le bail est sauvé, et dans la voie de l’assurance pour compte, seule la fraction de prime exigible reste due. Locataire qui laisse passer tous les délais sans couverture : résiliation acquise, indemnité d’occupation au niveau du loyer, expulsion ordonnée et dépens à sa charge. Dans tous les cas, le débat judiciaire porte sur des pièces datées, jamais sur des affirmations : qui conserve ses attestations et ses courriers gagne un temps précieux, qui n’a rien à montrer subit le tarif plein.
En conclusion, l’attestation d’assurance oubliée coûte toujours plus cher que l’assurance elle-même. Pour le locataire, transmettre chaque année un document d’une page évite soit une assignation en résiliation, soit une prime majorée de 10 % prélevée par douzièmes sur un contrat qui ne couvre ni ses meubles ni sa responsabilité envers les voisins. Pour le bailleur, le choix entre résilier et assurer pour compte doit être tranché en connaissance de cause : la résiliation exige un commandement inattaquable et suppose un défaut d’assurance réel, tandis que l’assurance pour compte sécurise immédiatement le logement au prix d’une procédure de mise en demeure d’un mois valant renoncement à la résiliation. Depuis le dossier publié le 30 septembre 2026, chacun sait ce que l’oubli coûte : aux uns de garder leurs papiers à jour, aux autres de choisir la bonne arme avant d’agir.