Octobre 2026 à Paris : les pluies d’automne sont de retour, les chauffages se rallument et, avec eux, les mauvaises surprises. Une tache brune qui s’étend au plafond de la chambre, du papier peint qui gondole derrière un radiateur, une flaque au pied du chauffe-eau un lundi matin : le dégât des eaux reste le sinistre habitation le plus fréquent en France, et la rentrée automnale concentre les déclarations. À Paris, où les immeubles anciens superposent des canalisations parfois centenaires, des salles de bains refaites à la hâte et des toitures-terrasses sollicitées par les orages, la question se pose dans des milliers de logements chaque année. Locataire qui découvre le sinistre, propriétaire qui le subit depuis l’étage du dessous, voisin dont la machine à laver a fui pendant les vacances : chacun se demande qui paie les réparations, quelle assurance appeler en premier et dans quel délai agir pour ne pas perdre ses droits. La réponse tient en trois temps : identifier le responsable selon l’origine de la fuite, déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés, puis constituer un dossier de preuve solide qui permettra l’indemnisation, amiable ou judiciaire. Cet article expose ces trois temps avec les textes applicables, deux décisions récentes rendues sur des dégâts des eaux en région parisienne et la marche à suivre concrète à Paris et en Île-de-France.

I. Dégât des eaux en location : qui paie les réparations, le locataire ou le propriétaire ?

A. Dégât des eaux : qui est responsable entre le voisin du dessus, le locataire et le bailleur ?

Le point de départ de tout dégât des eaux est la recherche de l’origine de la fuite, car c’est elle qui désigne le responsable. Une fuite qui provient d’un équipement privatif mal entretenu, comme un joint de chauffe-eau entartré, un flexible de machine à laver fissuré ou un siphon desserré, engage la responsabilité de l’occupant du logement d’où part l’écoulement. Une infiltration qui traverse une toiture, une façade ou une colonne d’eau commune relève au contraire des parties communes et engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Entre ces deux situations, le bailleur répond des désordres qui tiennent à la vétusté ou au défaut d’entretien du gros œuvre et des équipements qu’il a fournis. Concrètement, avant tout appel à l’assureur, il faut donc faire venir si besoin un plombier pour localiser la fuite, photographier son point de départ et conserver la facture de cette recherche : ce document servira ensuite à démontrer d’où venait l’eau.

Sur le fondement de la responsabilité, le premier texte applicable est l’article 1240 du Code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Celui qui, par négligence, laisse fuir son lave-linge ou omet de remplacer un joint usé commet une faute qui l’oblige à réparer le préjudice subi par le voisin du dessous : peintures cloquées, parquet gondolé, mobilier taché, frais de séchage. La victime n’a pas besoin de démontrer une intention de nuire ; il suffit d’établir la faute, le dommage et le lien entre les deux. Les photographies datées, le rapport du plombier et les factures de remise en état forment le triptyque de preuve de ce lien.

À côté de la faute, le droit français connaît une responsabilité du gardien de la chose, posée par l’article 1242 du Code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». L’occupant d’un appartement a la garde des équipements privatifs dont il a l’usage et le contrôle : canalisations apparentes, robinetterie, appareils branchés sur les arrivées d’eau. Cette logique a été appliquée très concrètement par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 mars 2025 rendu sur un dégât des eaux parisien (RG 22/03504, arrêt du 26 mars 2025). Dans cette affaire, un appartement du premier étage avait été inondé le 10 janvier 2015 par une fuite provenant des canalisations du chauffe-eau de l’appartement du dessus. La cour a retenu que l’occupant du logement d’où partait la fuite « disposait du pouvoir d’usage, de contrôle du joint défectueux à l’origine du sinistre dont il était le gardien », et sa responsabilité a été engagée à la fois sur ce fondement et sur celui des troubles anormaux du voisinage, alors même que son bail n’avait commencé que dix mois avant le sinistre : l’obligation d’entretien du locataire pèse sur lui quelle que soit l’ancienneté de son occupation.

La théorie des troubles anormaux du voisinage mérite une attention particulière car elle permet d’obtenir réparation sans démontrer une faute. La cour d’appel de Paris la rappelle en ces termes : « La théorie des troubles du voisinage édicte un principe de responsabilité sans faute, les propriétaires auteurs des nuisances étant responsables de plein droit vis à vis des voisins victimes et ce, quand bien même ils n’auraient commis aucune faute ou n’occupent pas matériellement leur habitation » (CA Paris, pôle 4 chambre 2, 26 mars 2025, RG 22/03504). Un écoulement d’eau qui envahit durablement le logement voisin dépasse les inconvénients ordinaires de la vie en copropriété et constitue un trouble anormal, même si le propriétaire de l’appartement fautif n’y habite pas et l’a confié à un locataire. En pratique, la victime d’un dégât des eaux invoque donc systématiquement ce fondement aux côtés de la faute et de la garde de la chose : les trois moyens se cumulent et sécurisent l’action.

Du côté du locataire, l’article 1732 du Code civil dispose qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Le locataire est présumé responsable des dégradations survenues pendant son occupation, y compris celles qui affectent le logement voisin lorsque la fuite part de chez lui. Pour se dégager, il doit prouver que le désordre est survenu sans sa faute : vétusté de l’installation, vice de construction, cas fortuit. Cette preuve passe par l’état des lieux d’entrée, qui décrit l’état des équipements à son arrivée, et par les signalements écrits qu’il a adressés au bailleur pour alerter sur un équipement vieillissant. Un locataire qui a signalé par écrit un chauffe-eau goutte à goutte six mois avant la rupture du joint se trouve dans une position bien plus solide que celui qui n’a jamais rien écrit.

Du côté du bailleur, l’obligation est symétrique. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et l’article 1720 précise qu’« Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Les grosses réparations, le remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe-eau en fin de vie, la réfection d’une étanchéité défaillante ou d’une colonne d’évacuation corrodée incombent au propriétaire. Lorsque le dégât des eaux provient de la vétusté d’un équipement que le bailleur aurait dû remplacer, la victime peut rechercher sa responsabilité, et le locataire de l’appartement fautif peut se retourner contre lui. Dans l’arrêt parisien du 26 mars 2025, c’est d’ailleurs ce partage qui a été discuté pied à pied : l’assureur du locataire soutenait que le sinistre engageait la responsabilité du bailleur, tenu à la délivrance d’un logement en bon état, qui avait assumé le remplacement du joint défectueux. Retenez la méthode : face à une fuite, demandez-vous toujours si l’équipement en cause relevait de l’entretien courant du locataire ou du renouvellement dû par le bailleur ; la facture de remplacement et l’âge de l’appareil tranchent le plus souvent ce débat.

En copropriété, la carte des responsabilités se complète. Les canalisations communes, les colonnes d’eau, les toitures et les façades sont des parties communes : si la fuite provient d’une colonne commune ou d’une toiture-terrasse mal étanchéifiée, c’est le syndicat des copropriétaires qui répond des dommages subis par les lots. Le syndic doit alors être alerté immédiatement, et la recherche de fuite, souvent réalisée par un prestataire mandaté par l’assureur de l’immeuble, doit être conservée comme preuve de l’origine collective du désordre. À l’inverse, les canalisations qui desservent exclusivement un lot après le branchement commun restent privatives. En cas de doute sur le caractère commun ou privatif d’une canalisation, le règlement de copropriété et le diagnostic du plombier permettent de trancher. L’erreur fréquente consiste à assigner le voisin du dessus alors que l’eau chemine depuis une colonne commune deux étages plus haut : une recherche de fuite complète, avec passage de caméra si nécessaire, évite cette erreur d’aiguillage qui fait perdre des mois.

B. Quelle assurance paie le dégât des eaux : la vôtre, celle du voisin ou celle de la copropriété ?

Une fois le responsable identifié, le réflexe utile consiste à comprendre quelle assurance paie quoi, car le dégât des eaux fait intervenir jusqu’à trois contrats : celui de la victime, celui du responsable et celui de la copropriété. Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs, et son contrat d’assurance habitation couvre sa responsabilité envers le voisin et le bailleur ainsi que ses propres biens selon les garanties souscrites. Le propriétaire occupant ou bailleur a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant, qui couvre notamment sa responsabilité pour les désordres provenant de son lot et, selon les formules, la perte de loyers lorsque le bien devient inhabitable. Le syndicat des copropriétaires assure l’immeuble pour les parties communes. En pratique, la victime déclare le sinistre à son propre assureur, qui l’indemnise puis exerce un recours contre l’assureur du responsable : c’est ce mécanisme qui rend la déclaration initiale si importante.

Entre assureurs, la gestion des dégâts des eaux est organisée par une convention professionnelle, dite convention IRSI, qui répartit la prise en charge selon le montant du sinistre et désigne un interlocuteur unique pour la victime dans les cas courants. Concrètement, les deux occupants remplissent ensemble un constat amiable de dégât des eaux qui décrit l’origine apparente de la fuite et les dommages visibles, chaque assureur gère ensuite sa part selon les règles de la convention, et une expertise unique peut être diligentée pour les sinistres plus lourds. Ce cadre conventionnel accélère les petits dossiers, mais il ne prive jamais la victime de ses droits : si l’offre d’indemnisation est insuffisante ou si les assureurs se renvoient la balle, l’action en justice contre le responsable reste ouverte, et c’est le droit commun de la responsabilité qui s’applique devant le juge. Ne signez jamais une quittance définitive ou une transaction sans vérifier que tous vos postes de préjudice y figurent : peintures, sols, mobilier, frais de séchage, surconsommation d’eau, frais d’expertise et, le cas échéant, perte de loyers ou trouble de jouissance.

L’assureur qui indemnise doit exécuter sa prestation dans le délai convenu au contrat. L’article L113-5 du Code des assurances dispose que « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ». Si l’assureur tarde à mandater un expert, à valider les devis ou à verser l’indemnité, chaque relance écrite fait courir la trace du retard et prépare, si nécessaire, une mise en demeure. Conservez tous les échanges : courriers, courriels, comptes rendus d’expertise, devis comparatifs. Dans l’affaire parisienne jugée le 26 mars 2025, la cour a relevé qu’après un courrier du conseil de la victime en octobre 2017 expliquant que la responsabilité de l’occupant ne souffrait d’aucune contestation, l’assureur n’avait adressé aucune offre d’indemnisation, et que la propriétaire, faute d’indemnisation, n’avait pu entreprendre les travaux de séchage ni relouer son bien. La cour a indemnisé une perte de loyers de soixante-six mois, d’août 2015 à février 2021, puis ajouté 22 500 euros pour la période de février 2021 à juillet 2022. Ce chiffrage montre l’ampleur que peut prendre un dégât des eaux non traité : l’inertie d’un assureur se paie en années de loyers perdus, et la victime bien documentée obtient réparation de l’intégralité de cette perte.

Le mécanisme qui permet à l’assureur de la victime de récupérer les sommes versées s’appelle la subrogation. L’article L121-12 du Code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Autrement dit, une fois qu’il vous a indemnisé, votre assureur prend votre place pour poursuivre le responsable et son assureur. Dans l’arrêt du 26 mars 2025, l’assureur du locataire demandait ainsi l’accueil de son recours subrogatoire contre l’assureur du bailleur, chacun soutenant que la fuite relevait de la responsabilité de l’autre. Pour la victime, ce contentieux entre assureurs ne doit pas retarder l’indemnisation : elle peut agir directement contre le responsable pendant que les assureurs règlent leurs comptes entre eux. Vérifiez simplement que votre contrat comporte bien une garantie dégât des eaux avec un plafond suffisant et une franchise raisonnable, surtout à Paris où le coût des remises en état dépasse vite plusieurs milliers d’euros.

Deux erreurs coûtent particulièrement cher à ce stade. La première consiste à ne déclarer le sinistre qu’à l’assureur du voisin en négligeant le sien : c’est votre propre contrat qui déclenche la protection la plus rapide, l’expertise et, le cas échéant, la garantie relogement ou perte de loyers. La seconde consiste à faire réparer avant toute constatation contradictoire : une fois les peintures refaites et le joint remplacé, l’origine de la fuite devient indémontrable et l’expert ne peut plus se prononcer. Faites établir un constat d’huissier, devenu commissaire de justice, ou à défaut un constat amiable signé des deux parties, avant de lancer les travaux urgents, et photographiez chaque étape. Les factures de recherche de fuite, de séchage et de remise en état, établies par des professionnels distincts de l’expert de l’assureur, pèsent lourd dans la négociation comme devant le juge.

II. Dégât des eaux : comment déclarer dans les cinq jours, prouver et vous faire indemniser à Paris ?

A. Déclarer un dégât des eaux dans les cinq jours ouvrés et constituer votre dossier de preuve

Le délai de déclaration est le premier piège du dégât des eaux. L’article L113-2 du Code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Cinq jours ouvrés, dimanches et jours fériés exclus : pour un sinistre découvert un samedi, le délai court à compter du lundi. La déclaration peut être faite par téléphone pour déclencher l’ouverture du dossier, mais elle doit être confirmée par écrit, lettre recommandée avec accusé de réception ou envoi recommandé électronique, avec la description du sinistre, sa date de découverte, son origine apparente et l’inventaire des dommages. Joignez dès ce stade les premières photographies et l’identité du voisin ou du syndic concerné. Un envoi tardif n’éteint pas automatiquement vos droits, mais il offre à l’assureur un moyen de défense qu’il ne faut jamais lui donner.

La sanction d’une déclaration tardive, appelée déchéance, est strictement encadrée, et une décision récente de la Cour de cassation l’a rappelé avec force. Le 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile a cassé un arrêt d’appel dans une affaire où l’assureur opposait à son assuré une clause imposant de déclarer le sinistre dans un délai de quatre jours à peine de déchéance (pourvoi n° 19-13.347, arrêt du 21 janvier 2021). La Cour juge que « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». Deux enseignements concrets pour votre dossier : d’abord, vérifiez que votre contrat contient bien une clause de déchéance expresse, car sans cette clause aucune déchéance ne peut vous être opposée ; ensuite, vérifiez le délai stipulé, car tout délai inférieur à cinq jours ouvrés rend la clause non conforme et donc inopposable. La Cour ajoute que la déchéance suppose en outre que l’assureur établisse que le retard lui a causé un préjudice, sauf cas fortuit ou force majeure qui excusent le retard. En pratique, si votre assureur vous oppose une déclaration tardive, demandez-lui par écrit le texte exact de la clause invoquée et la démonstration de son préjudice : dans bien des cas, ce moyen s’effondre à ce stade.

Le constat amiable de dégât des eaux est la pièce maîtresse du dossier. Rempli et signé avec l’occupant du logement d’où provient la fuite, il décrit l’origine apparente, les pièces touchées et les coordonnées des assureurs de chacun. La cour d’appel de Paris lui reconnaît une valeur réelle : dans l’arrêt du 26 mars 2025, elle observe qu’« un constat amiable valant déclaration de sinistre a été établi » quatre jours après le sinistre et en déduit que l’assureur avait été informé immédiatement après la survenue des faits (CA Paris, 26 mars 2025, RG 22/03504). Si le voisin refuse de signer, établissez un constat unilatéral précis, faites-le contresigner par le gardien ou le syndic, et adressez-en une copie à l’assureur adverse par lettre recommandée. Photographiez les compteurs d’eau, les auréoles, les joints suspects et les étiquettes des appareils en cause ; filmez l’écoulement actif si la fuite est en cours. Chaque image horodatée vaut mieux qu’un long récit.

Lorsque l’origine de la fuite est contestée ou que les dommages sont importants, l’expertise s’impose. Avant tout procès, l’article 145 du Code de procédure civile permet de demander « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » que des mesures d’instruction soient ordonnées en référé. Le juge des référés désigne alors un expert judiciaire qui se rend sur place, convoque les parties et leurs assureurs, décrit l’origine et la cause du sinistre, chiffre les travaux et répond aux dires des parties. Dans l’affaire parisienne de 2025, c’est une ordonnance de référé d’avril 2018 qui avait désigné l’expert, et son rapport a structuré tout le procès au fond. Pour la mesure portant sur un immeuble, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris. Le coût de l’expertise est avancé par le demandeur puis mis à la charge de la partie qui succombe ; au regard des montants en jeu, souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros entre travaux et pertes de loyers, cet investissement se justifie dès que l’amiable patine.

Le dernier verrou du dossier est le temps : l’action contre l’assureur se prescrit par deux ans. L’article L114-1 du Code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », le délai ne courant en cas de sinistre que du jour où les intéressés en ont eu connaissance. Une infiltration lente découverte des mois après son début ne fait donc courir la prescription qu’à compter de sa découverte, mais encore faut-il pouvoir prouver cette date : la première déclaration écrite, le premier courriel au syndic ou les premières photographies font foi. Attention, la prescription de l’action contre l’assureur ne doit pas être confondue avec celle de l’action en responsabilité contre le voisin, qui relève du délai de droit commun de cinq ans. Dans tous les cas, l’envoi d’une lettre recommandée n’interrompt pas à lui seul la prescription contre l’assureur : seuls une citation en justice, une désignation d’expert en référé ou un acte interruptif reconnu produisent cet effet. Ne laissez donc pas un dossier s’enliser dans des échanges amiables au-delà de la deuxième année : à défaut d’accord écrit sur l’indemnisation, saisissez le juge ou sollicitez une expertise judiciaire pour interrompre le délai.

B. Agir à Paris et en Île-de-France : mise en demeure, conciliation et juge avec les bonnes pièces

À Paris et en Île-de-France, la densité des copropriétés et l’ancienneté du bâti donnent au dégât des eaux un visage particulier : colonnes en plomb ou en fonte fatiguées, salles de bains créées dans d’anciennes chambres de bonne sans étanchéité suffisante, toitures-terrasses du vingtième siècle sollicitées par des épisodes de pluie intense. La marche à suivre locale commence le jour même : coupez l’arrivée d’eau si la fuite est active, prévenez le voisin et le gardien, appelez votre assureur pour ouvrir le dossier, puis confirmez par écrit dans les cinq jours ouvrés. Prévenez également le syndic par écrit dès lors que des parties communes peuvent être en cause ou que l’immeuble compte plusieurs logements touchés. À Paris, les syndics professionnels exigent le plus souvent le constat amiable avant de missionner leur propre prestataire de recherche de fuite : remplissez-le sur place avec le voisin, même de façon succincte, plutôt que d’attendre un document parfait qui ne viendra jamais.

La deuxième étape est la mise en demeure du responsable et de son assureur. Adressez au voisin, au bailleur ou au syndic, selon l’origine identifiée, une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit le sinistre, rappelle l’origine établie par le plombier ou le constat, liste les dommages avec les premières photographies et devis, et fixe un délai raisonnable pour intervenir, généralement de quinze jours à un mois. Adressez une copie à son assureur si vous connaissez ses coordonnées, et à votre propre assureur pour le tenir informé. Cette lettre produit trois effets : elle fait courir les intérêts et marque le point de départ de l’inertie fautive, elle conditionne la démonstration ultérieure de la mauvaise foi en cas de procès, et elle ouvre la voie à la conciliation. Si le destinataire ne répond pas ou conteste l’origine, ne multipliez pas les courriers pendant des mois : deux relances sans effet suffisent à caractériser l’échec de l’amiable et à justifier le passage à l’étape suivante.

La troisième étape parisienne est la tentative de règlement amiable structuré : saisine du conciliateur de justice rattaché au tribunal judiciaire, médiation proposée par les assureurs, ou négociation directe sur la base d’une expertise amiable contradictoire. Le conciliateur reçoit les deux parties, constate les points d’accord et établit un constat qui peut être homologué par le juge. Cette voie convient aux sinistres de faible montant dont l’origine n’est pas contestée. En revanche, dès que l’origine est discutée, que plusieurs assureurs se renvoient la responsabilité ou que les dommages dépassent quelques milliers d’euros, l’expertise judiciaire en référé devant le tribunal judiciaire de Paris offre un cadre plus solide : l’expert convoque tout le monde, fige les faits et chiffre les préjudices, et son rapport sert ensuite de base à la négociation comme au procès. Les pièces à réunir pour l’une comme l’autre voie sont les mêmes : bail et état des lieux, constat amiable, rapport de recherche de fuite et factures du plombier, photographies datées, échanges avec le syndic, devis et factures de remise en état, attestation de l’assureur sur les garanties et la franchise, et décompte de la perte de loyers ou du trouble de jouissance avec les quittances et avis d’imposition foncière si nécessaire.

Si l’amiable échoue, l’assignation au fond désigne le responsable et chiffre l’indemnisation. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble pour les mesures d’instruction, et le tribunal judiciaire de Paris pour les litiges parisiens au fond, avec représentation par avocat au-delà des petits litiges. L’assignation vise le responsable, son assureur et, si nécessaire, le syndicat des copropriétaires, sur les fondements cumulés de la faute, de la garde de la chose et des troubles anormaux du voisinage. Les demandes chiffrent chaque poste : travaux de remise en état sur devis, frais de recherche de fuite et de séchage, mobilier endommagé sur factures d’achat ou valeur de remplacement, frais d’expertise et de constat, perte de loyers pendant l’inhabitabilité démontrée par les quittances et les attestations d’agence, trouble de jouissance pour la période d’occupation dégradée, et préjudice moral dans les cas les plus lourds. L’arrêt parisien du 26 mars 2025 illustre ce chiffrage poste par poste, avec soixante-six mois de loyers puis 22 500 euros complémentaires : un dossier méticuleux, nourri d’un rapport d’expertise judiciaire et d’une comptabilité locative complète, obtient des montants que la simple réclamation amiable n’aurait jamais produits.

Deux points d’attention propres à l’automne parisien méritent d’être anticipés. D’abord, le séchage : entre octobre et mars, un logement humide sèche mal, et les moisissures s’installent vite sur des murs gorgés d’eau. Faites établir par un professionnel un protocole de séchage avec déshumidificateur, conservez les factures de location du matériel et les relevés d’hygrométrie, et refusez de repeindre sur un support encore humide sous la pression d’un assureur pressé de clore le dossier : une reprise de peinture sur mur humide se décolle en quelques semaines et rouvre tout le litige. Ensuite, le relogement : si le logement devient inhabitable, vérifiez la garantie relogement de votre contrat et les obligations de votre bailleur, organisez l’hébergement temporaire avec justificatifs, et sachez que le loyer n’est dû qu’à proportion de la jouissance restante. Chaque dépense engagée pendant cette période doit être justifiée par une facture : c’est elle qui fondera le remboursement.

Conclusion

Le dégât des eaux se gagne ou se perd dans les premiers jours : identifier l’origine de la fuite avant de réparer, déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés, remplir le constat amiable avec le voisin, puis bâtir un dossier de preuves photographiques, techniques et comptables. Le droit applicable protège la victime diligente : responsabilité pour faute, responsabilité du gardien de la chose et troubles anormaux du voisinage se cumulent contre le responsable, la déchéance pour déclaration tardive suppose une clause régulière et un préjudice démontré par l’assureur, et la subrogation permet à votre assureur de poursuivre le responsable après vous avoir indemnisé. Les décisions parisiennes récentes confirment que les juges indemnisent largement la victime qui documente son préjudice, jusqu’à plusieurs années de loyers perdus. À Paris et en Île-de-France, où chaque fuite met en jeu des lots superposés et des canalisations anciennes, la méthode reste la même : constater, déclarer, prouver, puis exiger, à l’amiable avec une mise en demeure solide ou devant le tribunal judiciaire avec une expertise judiciaire. Un dégât des eaux bien traité en octobre évite un hiver de moisissures et de procédures.