Le fermier est mort. Au deuil de la famille s’ajoute aussitôt une question brutale et concrète : qui va exploiter les terres louées, payer le fermage et parler au bailleur ? Le conjoint survivant, resté sur l’exploitation, veut continuer. Un enfant, qui aidait aux travaux depuis des années, revendique le bail. Les autres héritiers, qui n’ont jamais mis les pieds dans les parcelles, veulent vendre ou partager. Et le bailleur, de son côté, se demande s’il est tenu de garder ces nouveaux exploitants ou s’il peut reprendre ses terres et choisir un autre preneur.

Le droit rural tranche ce conflit par un mécanisme propre au statut du fermage, logé à l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime. Le principe de départ est simple : le décès du preneur ne met pas fin au bail, et la loi organise sa continuation au profit des proches qui participent réellement à l’exploitation. Mais ce principe s’accompagne de conditions strictes, de délais courts et de recours ouverts aux deux camps : le bailleur peut demander la résiliation dans les six mois où il apprend le décès, les ayants droit peuvent eux aussi demander la résiliation, et le tribunal paritaire peut attribuer le bail à l’un des proches quand plusieurs le revendiquent. Trois arrêts récents de la Cour de cassation, rendus entre 2022 et 2025, précisent comment ces règles s’appliquent : preuve de la participation à l’exploitation, forme et destinataire de la demande de résiliation, sort du bail quand aucun proche ne remplit les conditions. Un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 25 mars 2025 illustre en outre le cas particulier des époux copreneurs.

Cet article décrit d’abord la continuation légale du bail au profit des proches qui exploitent, puis les voies ouvertes au bailleur pour contester cette continuation et obtenir la résiliation devant le tribunal. Pour situer ces décisions dans la jurisprudence récente du fermage, le lecteur peut aussi consulter le bilan des arrêts rendus sur le statut du fermage et la préemption.

I. La continuation légale profite aux proches qui participent vraiment à l’exploitation

A. Les bénéficiaires, la condition de participation et sa preuve devant le juge

Le premier alinéa de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime dispose : « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. » La liste est fermée : conjoint marié, partenaire de pacte civil de solidarité, ascendants et descendants. Le concubin, le frère, la soeur ou le neveu du preneur n’en font pas partie, même s’ils travaillaient sur les terres. Chacun des bénéficiaires doit en outre remplir une condition d’activité : participer à l’exploitation au jour du décès, ou y avoir participé effectivement pendant les cinq années qui précèdent. Une présence épisodique, des coups de main pendant les moissons ou une simple domiciliation sur place ne suffisent pas : le juge attend une participation régulière et effective aux travaux de l’exploitation.

Un arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2022 montre jusqu’où va cette exigence, et dans quel sens elle joue. Dans cette affaire jugée d’abord par la cour d’appel de Montpellier, le preneur était décédé le 10 février 2018 en laissant une épouse et deux enfants, dont un mineur. Les bailleurs demandaient la résiliation en soutenant que l’épouse ne pouvait pas continuer le bail : elle n’avait épousé le preneur que quarante-neuf jours avant son décès, de sorte que sa participation antérieure au mariage ne pouvait pas compter. La cour d’appel a rejeté cette analyse, et la Cour de cassation l’a approuvée : « Ayant constaté que Mme [M] [W], veuve [O] était l’épouse de [J] [O] au jour de son décès et souverainement retenu qu’elle avait participé de manière régulière et effective aux travaux de l’exploitation depuis plus de cinq ans avant celui-ci, elle en a exactement déduit qu’elle pouvait bénéficier, à compter du 10 février 2018, du statut de preneur du bail dont son conjoint était titulaire, peu important qu’elle n’ait acquis la qualité de conjoint que peu de temps avant son décès. » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-18.527). La leçon est double. D’un côté, la qualité de conjoint s’apprécie au jour du décès, sans durée minimale de mariage. De l’autre, la participation se prouve par les faits : cinq années de travaux réguliers et effectifs, constatées souverainement par les juges du fond. En pratique, cette preuve repose sur des attestations de voisins, de salariés, de fournisseurs ou de la coopérative, sur les relevés d’activité, les factures d’exploitation, les calendriers de travaux et tout document montrant une présence constante sur les parcelles. Celui qui revendique la continuation doit constituer ce dossier dès les premières semaines, avant que les souvenirs ne s’effacent et que les relations avec le bailleur ne se durcissent.

L’arrêt inverse, rendu le 9 janvier 2025, montre ce qui arrive quand cette preuve manque. Saisie d’un litige corse où un fils réclamait l’attribution du bail après le décès de son père, la cour d’appel de Bastia avait relevé qu’il avait mis fin à son activité d’agro-tourisme, renoncé à exploiter les parcelles litigieuses, et que l’arrêté préfectoral l’autorisant à exploiter ne couvrait pas l’intégralité de ces parcelles. Elle en avait déduit qu’il ne rapportait pas la preuve d’une participation effective à l’exploitation avant le décès. La Cour de cassation a rejeté son pourvoi (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.878, texte intégral de la décision). Avoir le bon lien de parenté ne suffit donc jamais : sans participation effective démontrée, la continuation légale ne joue pas, et la demande d’attribution est rejetée. Pour les familles, le message est clair : c’est l’exploitation réelle, documentée et continue qui fait le continuateur, pas le seul nom sur l’acte de naissance ou le livret de famille.

B. Demandes multiples, attribution par le tribunal et sort du bail sans candidat qualifié

Quand un seul proche remplit les conditions, la continuation se fait sans juge : le bail continue à son profit par l’effet de la loi. Quand plusieurs ayants droit remplissent les conditions et revendiquent le bail, le texte organise un départage judiciaire. L’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint, au partenaire d’un pacte civil de solidarité ou à l’un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir. » Le tribunal paritaire des baux ruraux compare alors les candidats : qui habite sur place, qui dispose du matériel et des compétences, qui présente un projet d’exploitation sérieux, qui garantit la continuité des cultures et l’entretien du fonds. L’aptitude à gérer et à se maintenir prime les arrangements familiaux ou l’ordre des naissances.

L’arrêt du 9 janvier 2025 apporte ici une précision décisive, qui borne le pouvoir du juge : la comparaison des intérêts et des aptitudes n’intervient que si les demandeurs remplissent d’abord la condition de participation. La Cour énonce que le droit au bail peut être attribué « à l’un des ayants droit en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir », mais seulement lorsque les candidats réunissent les conditions du premier alinéa. Autrement dit, le tribunal ne peut pas choisir le « meilleur » candidat parmi des proches qui n’exploitaient pas : il doit d’abord vérifier la participation effective de chacun, et écarter ceux qui ne la démontrent pas. Un fils installé loin de l’exploitation, qui n’y a jamais travaillé, ne peut pas obtenir le bail au seul motif qu’il serait plus solvable ou plus diplômé que son frère resté sur place sans preuve d’activité.

Reste la question la plus délicate : que devient le bail quand aucun proche ne remplit les conditions, parce que le preneur exploitait seul, sans conjoint ni enfant participant ? La Cour de cassation répond en combinant le droit commun et le statut du fermage. Elle rappelle d’abord qu’« Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » (article 1742 du code civil), puis juge que « Si, lorsque le preneur vient à décéder sans laisser de conjoint, d’ascendant ou de descendant qui participent à l’exploitation ou qui y ont participé effectivement au cours des cinq années qui ont précédé le décès, le droit au bail passe, en l’absence de résiliation de la part du bailleur dans le délai de six mois, à ses héritiers ou ses légataires universels (3e Civ., 27 juin 1979, pourvoi n° 78-12.090, Bull. n° 143), le droit au bail peut être attribué par le tribunal paritaire à l’un des ayants droit en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir.» (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.878). Le bail entre alors dans la succession comme un autre bien : il se transmet aux héritiers selon les règles ordinaires de la dévolution, et c’est à eux qu’il revient de décider s’ils demandent la résiliation dans les six mois ou s’ils organisent la suite. Le bailleur, lui, conserve pendant ce même délai de six mois la possibilité de demander la résiliation, examinée dans la seconde partie de cet article.

Le cas des époux copreneurs mérite une mention à part, illustrée par un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 25 mars 2025 (n° RG 23/00372, texte intégral de la décision). Quand le bail a été conclu au nom des deux époux, le décès de l’un d’eux n’éteint que ses propres droits : la cour constate que les droits au bail de l’épouse copreneuse décédée sont éteints, tandis que « les droits au bail de 1986 de M. [E] [P] copreneur ne sont pas résiliés de plein droit du fait du décès de son épouse », et elle refuse d’ordonner son expulsion. Le conjoint survivant qui était déjà copreneur n’a donc pas besoin d’invoquer la continuation : il reste preneur en son nom propre pour ses droits propres, et seule la part de droits du défunt peut faire l’objet d’une attribution ou d’une résiliation. Cette distinction change tout en pratique : avant de contester la présence du survivant sur les terres, le bailleur doit vérifier qui était titulaire du bail, car un copreneur survivant ne peut pas être expulsé comme un simple occupant.

II. Le bailleur peut contester la continuation et les ayants droit peuvent organiser la sortie

A. La résiliation demandée par le bailleur : un délai de six mois et des pièges de procédure

Le bailleur n’est pas condamné à subir la continuation quand personne ne remplit les conditions. L’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime lui ouvre une action en résiliation ainsi rédigée : « Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa. » Chaque mot compte. D’abord, l’action suppose qu’aucun proche ne réunisse les conditions de participation : si un conjoint ou un descendant exploitait réellement, la demande est vouée à l’échec, comme le montre l’arrêt montpelliérain de 2022 où les bailleurs ont été déboutés et condamnés aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais de justice. Ensuite, le délai de six mois ne court pas du jour du décès, mais du jour où le décès est porté à la connaissance du bailleur. Cette nuance protège le propriétaire éloigné qui apprend la nouvelle tardivement, mais elle lui impose de prouver cette date : courrier de la famille, acte de notoriété, appel du notaire chargé de la succession, tout élément daté fait foi, et le bailleur avisé écrit lui-même au notaire ou aux héritiers pour faire constater qu’il vient d’apprendre le décès.

Sur la forme, la Cour de cassation se montre à la fois souple et exigeante, comme le démontre son arrêt du 30 mai 2024. Dans cette affaire, des bailleurs avaient notifié leur décision de résilier par une simple lettre du 1er mars 2018, et les héritiers soutenaient que cette lettre simple équivalait à une absence de demande. La Cour répond que « Il résulte de ce texte, qui ne pose aucune condition de forme, que la demande en résiliation peut être faite par tout moyen. » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.158). Aucun exploit d’huissier ni aucune formule sacramentelle ne sont donc requis : une lettre simple suffit en théorie. Mais le même arrêt censure la cour d’appel de Rennes pour une erreur de destinataire : la lettre avait été adressée à la société d’exploitation (une EARL) et non aux héritiers eux-mêmes. La Cour pose alors la règle : « La demande de résiliation adressée par le bailleur à une personne autre que celle des ayants droit du preneur est sans effet à leur égard. » Elle casse l’arrêt qui avait constaté la résiliation et renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Angers. La leçon pratique est nette : écrire à la société, au comptable ou à un seul des enfants quand d’autres héritiers existent expose à l’inefficacité totale de la demande, et le délai de six mois continue pendant ce temps de courir. Le bailleur prudent adresse sa demande à chacun des ayants droit identifiés, par lettre recommandée avec accusé de réception même si la loi ne l’exige pas, conserve la preuve de l’envoi et de la réception, et mentionne expressément qu’il agit sur le fondement de l’article L. 411-34 en l’absence de proche remplissant les conditions de participation.

La demande se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel des litiges du fermage, comme le confirment les procédures jugées à Montpellier, Bastia, Rennes et Beauvais. L’arrêt d’Amiens du 25 mars 2025 apporte sur ce point deux enseignements de procédure. D’une part, le tribunal puis la cour ont jugé recevable une demande de résiliation fondée sur l’article L. 411-34 formée par requête, et écarté l’exception de nullité tirée d’un prétendu défaut de pouvoir pour représenter l’indivision bailleresse : des coïndivisaires bailleurs peuvent agir ensemble sans que chaque acte soit paralysé par les règles de gestion de l’indivision. D’autre part, la cour a vérifié le fond avant de statuer : elle a débouté les enfants qui réclamaient la transmission du bail de leur mère faute de participation démontrée, constaté l’extinction des droits de la copreneuse décédée, maintenu les droits propres de l’époux copreneur survivant et refusé toute expulsion. Le bailleur qui agit doit donc s’attendre à un examen complet : le juge contrôle la qualité des demandeurs, la réalité de la participation alléguée, le respect du délai de six mois et la régularité de la demande, avant de prononcer la résiliation et, le cas échéant, d’ordonner le départ des lieux.

Une fois la résiliation prononcée ou constatée, ses effets ne sont pas immédiats : ils suivent le rythme des cultures. Le texte prévoit que « Si la fin de l’année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l’année culturale en cours, soit à la fin de l’année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante. » Les ayants droit disposent ainsi du temps de finir la campagne en cours et de lever la récolte. Le fermage reste dû jusqu’à la date d’effet, et le bailleur qui voudrait expulser les occupants avant ce terme s’exposerait à un refus du juge. Cette protection du cycle cultural vaut aussi bien pour la résiliation demandée par le bailleur que pour celle demandée par les ayants droit.

B. La résiliation demandée par les ayants droit et les obligations du continuateur

Symétriquement, la loi permet à la famille de ne pas continuer. L’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur. » Ce délai court du décès lui-même, et non de sa connaissance : les héritiers doivent donc se décider vite. En pratique, cette faculté sert quand personne ne veut ni ne peut reprendre l’exploitation, quand l’exploitation n’est plus viable, ou quand les héritiers préfèrent vendre le matériel et rendre des terres devenues trop lourdes à gérer. La demande prend effet à la fin de l’année culturale dans les conditions décrites ci-dessus, ce qui laisse le temps d’organiser la récolte, la vente du cheptel et du matériel, et l’état des lieux de sortie. Pendant cette période transitoire, les obligations du bail continuent : le fermage doit être payé, les terres entretenues, les clauses environnementales respectées. Un abandon pur et simple des parcelles exposerait les ayants droit à une action du bailleur sur le fondement des manquements du preneur.

Car le proche qui continue le bail devient preneur à part entière, avec toutes les obligations du statut du fermage. Il doit payer le fermage aux échéances, exploiter lui-même les terres, les entretenir en bon père de famille et respecter les clauses du bail. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime rappelle que le bailleur peut demander la résiliation en cas de deux défauts de paiement persistant trois mois après mise en demeure, d’agissements compromettant la bonne exploitation ou de manquement aux clauses environnementales. Le continuateur qui cesse de payer ou qui laisse les terres en friche s’expose donc, comme tout preneur, à une résiliation judiciaire pour manquement. De même, il ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans respecter les règles impératives de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, qui interdit toute cession sauf au profit du conjoint ou des descendants majeurs avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. La continuation légale après décès et la cession du vivant du preneur sont deux mécanismes distincts : la première joue de plein droit au profit des proches qui exploitent, la seconde suppose toujours l’accord du bailleur ou du juge. Les familles qui souhaitent transmettre le bail à un enfant du vivant de l’exploitant relèvent de la cession, examinée dans l’article consacré à la cession du bail rural à un enfant, et non de la continuation décrite ici.

Le continuateur doit enfin vérifier sa situation au regard du contrôle des structures, c’est-à-dire de la réglementation qui soumet certaines mises en valeur de terres agricoles à autorisation préalable ou à déclaration. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation les installations, agrandissements et réunions d’exploitations au-delà des seuils fixés par le schéma directeur régional, et organise un régime de simple déclaration quand le bien est reçu d’un parent proche et reste sous certains seuils. La continuation d’un bail après décès ne dispense pas automatiquement de ces démarches : selon la surface reprise, le parcours du repreneur et le schéma applicable dans la région, une autorisation d’exploiter ou une déclaration peut être nécessaire, et son absence expose à des sanctions et fragilise la position du continuateur face au bailleur. Le réflexe utile consiste à interroger sans tarder la direction départementale des territoires, à vérifier le schéma directeur régional et à déposer le dossier requis avant de réaliser des investissements. Ce point administratif, souvent négligé dans l’urgence du deuil, conditionne la sécurité juridique de la reprise autant que le respect du statut du fermage.

En somme, trois calendriers courent en parallèle dès le décès : les six mois des ayants droit pour demander la résiliation à compter du décès, les six mois du bailleur pour agir à compter de la connaissance qu’il en a, et l’année culturale qui fixe la date d’effet de la sortie. Manquer l’un de ces délais change définitivement la donne : l’ayant droit resté silencieux devient preneur pour toute la durée du bail restant à courir, et le bailleur resté silencieux perd son action en résiliation pour défaut de continuateur qualifié. D’où l’importance, des deux côtés, de faire constater les dates par écrit, de notifier à bonne personne et de saisir le tribunal paritaire avant l’expiration des délais.
Le décès du fermier ne fait donc pas disparaître le bail rural : il le transmet. Quand un conjoint, un partenaire, un ascendant ou un descendant participait réellement à l’exploitation, la loi lui attribue la continuation sans formalité judiciaire, et le tribunal paritaire ne départage les candidats qu’en vérifiant d’abord cette participation effective. Quand personne ne remplit cette condition, le bail entre dans la succession selon le droit commun, et chacune des parties dispose de six mois pour en demander la résiliation : les ayants droit à compter du décès, le bailleur à compter du jour où il l’apprend, par tout moyen mais impérativement adressé aux ayants droit eux-mêmes. Les effets de la sortie suivent ensuite le calendrier des cultures, et le proche qui reste devient un preneur ordinaire, tenu de payer le fermage, d’exploiter et de respecter le contrôle des structures. Dans ces dossiers où le deuil, l’argent et la terre se mêlent, la règle décisive tient en peu de mots : prouver l’exploitation par des faits, écrire à bonne personne et agir avant les six mois.