Votre fermier accueille sur vos terres louées des chevaux appartenant à des tiers, encaisse des pensions mensuelles, clôt des paddocks, monte un abri et fait venir des camions de foin pour des animaux qui ne sont pas les siens. Le bail que vous avez signé porte sur l’exploitation de terres agricoles, et rien n’avait été prévu pour une activité d’hébergement de chevaux de loisir. Le preneur vous répond qu’une activité équestre reste une activité agricole et que le bail rural couvre tout. Qui a raison, et que peut ordonner le tribunal paritaire des baux ruraux ?
La réponse ne tient pas au mot cheval, mais à ce que le preneur fait réellement des lieux. La loi range certaines activités équines dans l’agriculture et en exclut d’autres. Quand le fermier transforme le fonds en pension pour chevaux de loisir sans l’accord du bailleur, le changement de destination peut justifier la résiliation du bail rural. Mais le bailleur qui agit trop vite, sans preuve de la contrepartie versée par les tiers ni de l’abandon de l’exploitation personnelle, s’expose au rejet de sa demande, comme l’illustrent trois décisions rendues en 2025 et 2026 que cet article analyse à partir de leur texte intégral.
Première partie : la pension de chevaux de loisir ne relève pas toujours de l’activité agricole. Seconde partie : comment le bailleur fait constater la faute et obtient la résiliation, et comment le preneur se défend utilement devant le tribunal.
I. La pension de chevaux de loisir ne constitue pas toujours une activité agricole
A. Seule l’activité liée à la maîtrise d’un cycle biologique est agricole
Le point de départ est la définition légale. L’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. » Le même article ajoute : « Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle. »
L’élevage d’équidés, avec naissance, croissance et sélection des animaux, entre dans ce cadre, car le preneur maîtrise un cycle biologique animal. La préparation et l’entraînement des équidés en vue de leur exploitation y entrent également. En revanche, le simple hébergement de chevaux appartenant à autrui, contre un prix de pension, ne met en jeu aucun cycle biologique : le preneur nourrit et surveille des animaux dont il ne dirige ni la reproduction ni la valorisation. Cette distinction commande tout le contentieux.
La Cour de cassation l’a fixée dès le 13 mai 2009 : l’exercice de la seule activité de gardiennage de chevaux n’entre pas dans le champ de la réforme opérée par la loi du 23 février 2005 qui a inscrit les activités équines dans l’article L. 311-1. Une cour d’appel a ensuite précisé, le 5 avril 2018, que ne relève pas du statut du fermage le bail d’un fonds où la prise en pension de chevaux est l’activité principale. Ces solutions gardent toute leur actualité et viennent d’être appliquées à une espèce très parlante.
Le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes, par jugement du 10 février 2026 (RG 25/00001), a refusé de requalifier en bail rural un contrat intitulé bail commercial portant sur près de cinq hectares, une maison, des écuries, une sellerie et un manège. La locataire exploitait un centre équestre immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour pension, entraînement et élevage de chevaux, mais le bail litigieux réservait les lieux à une activité de gardiennage et pension pour chevaux, à l’exclusion de toute autre activité qui remettrait en cause le caractère commercial du bail. Le tribunal relève que l’activité de pension et de gardiennage exercée sur les lieux loués ne saurait être rattachée à l’activité d’élevage exercée sur un autre site, et juge que les prestations de service que constituent la pension de chevaux et le gardiennage ne conduisent pas nécessairement à la qualification de bail rural. Il énonce que les simples activités de gardiennage et surveillance de chevaux d’autrui n’entrent pas dans la notion d’activité agricole de l’article L. 311-1, déboute la locataire de l’ensemble de ses demandes, rejette la transmission du bail à ses filles et constate la validité du congé commercial délivré.
Trois enseignements se dégagent pour le bailleur comme pour le preneur. D’abord, l’intitulé du contrat ne suffit jamais : un bail qualifié de commercial peut relever du statut du fermage si l’activité réelle est agricole, et inversement la mention d’un bail rural ne protège pas une activité qui ne l’est pas. Ensuite, l’activité s’apprécie lieu par lieu : l’élevage pratiqué sur un autre site ne contamine pas la pension exercée sur les parcelles louées. Enfin, la clause de destination contractuelle garde son poids : la locataire qui exerce sur les lieux une activité agricole alors que le bail l’exclut fait un usage contraire au contrat à ses risques, sans pouvoir invoquer sa propre attitude pour réclamer le statut du fermage.
Pour le propriétaire qui a donné à bail des terres nues à usage de culture ou d’herbage, la leçon est directe : si le fermier y installe à titre principal une pension de chevaux de loisir, avec boxes, paddocks et clientèle de propriétaires de chevaux, il modifie la destination du fonds. Encore faut-il rapporter cette transformation et choisir le fondement exact de l’action, car la loi traite différemment le changement de destination décidé par le preneur et celui qui résulte de l’urbanisme.
B. Le preneur qui change la destination du fonds s’expose à la résiliation
Le droit commun du bail rural donne au bailleur l’action en résiliation. L’article 1766 du code civil, applicable aux héritages ruraux, prévoit : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Employer des terres affermées pour y tenir une pension de chevaux de loisir, alors que le bail les destinait à la culture ou à l’herbage, correspond à l’emploi de la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée.
Le statut du fermage reprend ce motif. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander la résiliation, notamment pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Longtemps, les tribunaux ont exigé la preuve d’une compromission effective de la bonne exploitation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement remarqué le 14 novembre 2007 (n° 07-10.776) en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt qui avait prononcé la résiliation du bail d’un preneur ayant créé une entreprise commerciale dans les lieux loués, sans rechercher si les agissements reprochés étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La cour d’appel de Rennes rappelle expressément ce revirement dans son arrêt du 6 mars 2025 (RG 24/02517) : le changement d’usage suffit, sans que le bailleur ait à démontrer en outre la ruine de l’exploitation.
Ce fondement vise le changement de destination décidé par le preneur. Il ne faut pas le confondre avec la résiliation pour cause d’urbanisme, qui joue dans l’autre sens. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime permet au propriétaire de résilier à tout moment le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, ou avec l’autorisation de l’autorité administrative hors de ces zones. La résiliation est notifiée par acte extrajudiciaire et prend effet un an après cette notification, avec l’engagement de changer la destination dans les trois années. La cour d’appel de Douai, le 18 septembre 2025 (RG 24/04093), a validé un tel congé : une communauté de communes ayant acquis des parcelles par préemption urbaine avait fait délivrer un congé portant résiliation anticipée pour changement de destination du sol au profit d’une zone à urbaniser, et le preneur qui en demandait l’annulation a été débouté. Le bailleur qui veut construire ou urbaniser utilise donc l’article L. 411-32 ; le bailleur qui reproche à son fermier d’avoir installé une pension de chevaux agit sur l’article L. 411-31 et l’article 1766 du code civil.
Reste une objection fréquente du preneur : la loi l’autoriserait à aménager le fonds. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, de procéder au retournement de parcelles en herbe, à la mise en herbe ou à des moyens culturaux non prévus au bail, à charge d’adresser au bailleur une description détaillée des travaux par lettre recommandée un mois avant, le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire sous quinze jours s’il y voit une dégradation. Ce texte couvre les améliorations culturales, pas la conversion d’une pâture en centre de pension avec manège, boxes et circulation de camions. Construire des abris, poser des clôtures électriques permanentes, installer un manège ou un rond de longe et accueillir chaque semaine des propriétaires extérieurs dépasse la mise en oeuvre de moyens culturaux : c’est un changement d’usage, soumis à l’accord du bailleur et, à défaut, à l’appréciation du tribunal.
Le preneur ne peut pas davantage se retrancher derrière la généralité de son activité : s’il élève réellement des chevaux sur le fonds, avec reproduction et valorisation, l’usage reste agricole et la résiliation n’a pas de base. Mais s’il se borne à héberger contre rémunération des chevaux de loisir appartenant à des tiers, sans élevage ni entraînement en vue de leur exploitation, la destination agricole n’est plus respectée. Tout le procès se joue alors sur la preuve : qui démontre l’existence d’une pension payante, l’abandon de l’exploitation personnelle et la mise des parcelles à la disposition de tiers ?
II. Faire constater la faute et obtenir ou écarter la résiliation devant le tribunal
A. Prouver la pension payante, l’abandon de l’exploitation et la mise à disposition de tiers
Le bailleur supporte la charge de la preuve, et c’est là que les actions échouent le plus souvent. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime énonce que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Le bailleur peut donc produire constats d’huissier, photographies datées, annonces et tarifs de pension publiés par le fermier, attestations de propriétaires de chevaux, relevés de mouvements d’animaux, documents sanitaires, factures de foin et d’aliments, et relevés bancaires quand il les obtient dans le cadre de la procédure. Un faisceau d’indices précis et concordants emporte la conviction du tribunal paritaire, qui connaît ces dossiers et repère vite les protestations de pure entraide.
Le premier fait à établir est la contrepartie. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 6 mars 2025 déjà cité, pose la règle : la qualification de sous-location est habituellement retenue lorsque le bien loué a été mis à la disposition d’un tiers moyennant un prix, en numéraire ou toute autre contrepartie, et la résiliation pour sous-location ne peut pas être prononcée si le propriétaire ne rapporte pas la preuve que le preneur bénéficie d’une contrepartie quelconque ou perçoit du tiers un loyer. Lorsque le preneur conserve la maîtrise totale du fonds, l’opération peut être considérée comme une modalité d’exploitation, et le simple louage de services ne constitue pas une sous-location prohibée pourvu que le preneur principal continue d’assurer de façon effective et personnelle la direction et la surveillance de l’exploitation. Autrement dit, aider ponctuellement un voisin ou faire appel à une entreprise pour des travaux ne fait pas une sous-location ; encaisser chaque mois des pensions pour des chevaux stationnés en permanence sur les terres louées, si.
Le deuxième fait à établir est l’abandon de la direction personnelle de l’exploitation. Dans cette même affaire rennaise, les bailleresses démontraient que le preneur, devenu salarié agricole ailleurs, se bornait à percevoir les aides et à payer le fermage tandis qu’un tiers exploitait les terres, vendait les récoltes à son nom et utilisait l’eau de l’étang, et que le hangar servait à l’hivernage payant de caravanes avec une extension édifiée sans autorisation. La cour retient un faisceau d’indices d’abandon de la direction personnelle, effective et permanente de l’exploitation, premier motif de résiliation, puis juge que le contrat de prestations de service conclu avec le tiers constitue, sans le dire, une véritable sous-location, second motif de résiliation. Elle cite à l’appui l’arrêt de la troisième chambre civile du 16 mai 2024 (n° 22-22.448) : constitue une sous-location prohibée susceptible d’entraîner la résiliation la mise de parcelles louées à la disposition d’un tiers, dont le caractère occasionnel n’est pas avéré, moyennant une contrepartie, lorsqu’elle conduit à une cession exclusive des fruits de l’exploitation. Transposée à la pension équine, la formule est redoutable pour le preneur : des boxes occupés à l’année par des chevaux de tiers, contre des pensions mensuelles, avec les récoltes d’herbe consommées par ces animaux, réalisent exactement cette mise à disposition exclusive et rémunérée.
Mais la réciproque protège le preneur de bonne foi, et la cour d’appel de Poitiers l’a rappelé le 8 avril 2025 (RG 22/02471). Des bailleurs reprochaient à leur fermier, qui exerçait une activité équestre sur les parcelles affermées depuis 1999, d’avoir sous-loué deux parcelles à une société d’écuries gérée par une proche, voire d’avoir cédé son bail. Le tribunal paritaire de La Rochelle les avait déboutés, et la cour confirme : l’exploitation voisine se trouve sur des parcelles appartenant au preneur lui-même, seule une entraide très ponctuelle existe, et aucune contrepartie ni abandon de jouissance n’est démontré. Les bailleurs sont déboutés de la résiliation et de leurs dommages-intérêts, et l’un d’eux est même condamné à verser 2 500 euros de dommages-intérêts au preneur, outre 3 000 euros en appel au titre des frais. Le bailleur qui dénonce une pension sans pièces, sur fond de conflit familial ou de volonté de reprendre les terres, prend le risque d’une condamnation symétrique.
Le preneur qui organise la pension doit aussi mesurer les autres prohibitions qu’il franchit souvent sans le savoir. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime est net : « Toute sous-location est interdite. » Les seules sous-locations que le bailleur peut autoriser concernent un usage de vacances ou de loisirs pour trois mois consécutifs au plus, ou des bâtiments d’habitation par accord écrit, et ces dispositions sont d’ordre public. Accueillir durablement des chevaux de tiers contre pension n’entre dans aucune de ces exceptions. L’article L. 411-38 du même code subordonne l’apport du droit au bail à une société d’exploitation à l’agrément personnel du bailleur : le fermier qui fait absorber sa pension par une société sans cet agrément ajoute une contravention au changement de destination. L’article L. 411-37 n’autorise la mise à disposition des biens loués à une société qu’avec information ou accord préalable du bailleur selon les cas, et à condition que le preneur continue à se consacrer à l’exploitation en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente. Enfin, l’article L. 411-39 n’autorise sans accord que les échanges de jouissance notifiés par lettre recommandée, auxquels le bailleur peut s’opposer devant le tribunal sous deux mois : installer une pension pour le compte d’un centre équestre voisin n’est pas un échange entre exploitants.
B. Saisir le tribunal paritaire : demandes du bailleur et défenses du preneur
Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel du litige : les quatre décisions citées ont toutes été rendues par lui en premier ressort ou en appel devant la cour d’appel. La tentative de conciliation ouvre la procédure, et son échec est constaté par un procès-verbal de non-conciliation qui renvoie l’affaire au jugement. Le bailleur y demande la résiliation des baux, écrit comme verbal, l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, une astreinte par jour de retard, et des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Dans l’arrêt rennais du 6 mars 2025, la cour prononce la résiliation du bail écrit et du bail verbal, ordonne la libération des lieux avant une date fixée avec une astreinte de 50 euros par jour pendant six mois, autorise le recours à la force publique passé ce délai, et condamne le preneur aux dépens et à 3 000 euros de frais. Elle laisse toutefois au preneur le bénéfice de la coutume selon laquelle le fermier enlève la récolte déjà semée avant de quitter les lieux. Le dispositif montre l’ampleur de ce qui se joue : perdre le procès, pour le preneur, c’est perdre les terres.
Avant de saisir le tribunal, le bailleur avisé fait délivrer une mise en demeure circonstanciée par acte de commissaire de justice : description des parcelles concernées, rappel de la destination prévue par le bail, inventaire des installations de pension constatées, sommation de cesser l’hébergement de chevaux de tiers et de remettre les lieux en état d’exploitation agricole dans un délai précis. Cette mise en demeure n’est pas exigée à peine de nullité pour les agissements comme elle l’est pour les défauts de paiement de fermage, où l’article L. 411-31 impose à peine de nullité le rappel du texte, mais elle établit la mauvaise foi persistante du preneur et la date à partir de laquelle le préjudice court. Le bailleur joint le constat d’huissier, les photographies, les tarifs affichés et tout document établissant la permanence et la rémunération de la pension. Il vérifie aussi la régularité de son propre titre : en indivision ou en démembrement, le congé comme l’action doivent émaner des personnes ayant qualité, sous peine d’irrecevabilité qui ferait perdre une année.
Le preneur menacé de résiliation n’est pas démuni, et plusieurs lignes de défense ressortent des décisions. La première consiste à démontrer une véritable activité agricole : élevage avec naissances suivies, entraînement et préparation d’équidés en vue de leur exploitation, comptabilité et documents sanitaires à l’appui, autorisation d’exploiter et affiliation à la mutualité sociale agricole. La locataire déboutée à Rennes en février 2026 invoquait précisément son autorisation d’exploiter et son immatriculation pour pension, entraînement et élevage : ce qui l’a perdue, c’est que l’élevage se situait sur un autre site et que le bail litigieux excluait toute activité agricole. Le fermier qui élève réellement sur les terres louées se trouve dans la situation inverse et doit le prouver parcelle par parcelle.
La deuxième défense tient à l’accord du bailleur : autorisation écrite de transformer une partie du fonds, avenant au bail, ou tolérance ancienne et documentée dont le preneur peut faire état. La troisième repose sur la nature occasionnelle et non rémunérée de l’accueil : quelques chevaux d’un voisin en dépannage, sans pension ni contrepartie, avec maintien de l’exploitation personnelle, relèvent de l’entraide que la cour de Poitiers a refusé de sanctionner. La quatrième invoque les raisons sérieuses et légitimes : l’article L. 411-31 précise que les motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, de sorte qu’une reconversion temporaire imposée par un sinistre ou une réglementation s’analyse différemment d’une pension commerciale installée durablement. Enfin, le preneur peut toujours proposer la régularisation : cesser la pension, démonter les installations, reprendre l’exploitation personnelle et solliciter, pour l’avenir, une autorisation conforme aux articles L. 411-35 à L. 411-39. Les juges apprécient ces efforts, même s’ils n’effacent pas les manquements déjà constitués.
Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble du droit des baux ruraux, les lecteurs pourront se reporter à la synthèse annuelle du cabinet sur les arrêts récents du statut du fermage, de la préemption et de la troisième chambre civile (panorama des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption), qui replace chaque solution dans son cluster. La présente affaire s’en distingue par son objet propre : ni le prix du fermage, ni la préemption, ni le congé pour reprise, mais l’usage même que le preneur fait des terres.
Conclusion
Le fermier qui transforme des terres louées en pension pour chevaux de loisir sans l’accord du bailleur change la destination du fonds : la pension et le gardiennage de chevaux d’autrui, exercés à titre principal et contre rémunération, ne constituent pas une activité agricole au sens de l’article L. 311-1, et le bailleur peut en demander la résiliation sur le fondement de l’article 1766 du code civil et de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, sans avoir à démontrer en outre la ruine de l’exploitation. Le preneur qui élève ou entraîne réellement des équidés sur les lieux, qui a obtenu l’accord écrit du bailleur ou qui n’accueille des animaux qu’à titre d’entraide ponctuelle et non rémunérée en conservant la direction effective de son exploitation reste en revanche à l’abri de la résiliation, et le bailleur qui l’assigne sans preuve de la contrepartie ni de l’abandon de l’exploitation s’expose au débouté et à des dommages-intérêts.
En pratique, le bailleur fait constater par huissier la permanence et la rémunération de la pension, met en demeure de cesser et de remettre en état, puis saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en demandant la résiliation, l’expulsion et l’indemnisation. Le preneur rassemble les preuves de son activité agricole réelle, de l’autorisation obtenue ou de l’entraide alléguée, et envisage la régularisation avant l’audience. Dans un cas comme dans l’autre, la date des constats, la réalité des pensions encaissées et la personne qui dirige effectivement les travaux décident de l’issue, et seul le juge, au vu des pièces, tranche si la destination agricole a été abandonnée.