Votre avis d’échéance d’assurance habitation peut augmenter cet automne sans sinistre déclaré. Le 1er octobre 2026, un comparateur a écrit que cette hausse suivait l’indice FFB du coût de la construction et qu’elle ne se négociait pas. La page de la Fédération Française du Bâtiment, lue le même jour, affiche bien 1220,9 au deuxième trimestre 2026, contre 1197,3 au premier trimestre et 1180,8 un an plus tôt. L’indice peut relever une prime. Il ne dit pas qui la paie dans le logement.

La réponse tient en trois points. La personne nommée au contrat paie l’assureur : le locataire pour sa police, le syndicat pour celle de l’immeuble s’il l’a souscrite, le propriétaire occupant pour la sienne. La hausse ne devient une dette que si la police désigne cet indice, ce trimestre et cette base. Le bailleur d’une résidence principale ne peut pas, en principe, répercuter la prime d’immeuble sur le locataire : elle n’est pas dans la liste du décret du 26 août 1987. L’exception est l’assurance pour compte du locataire qui n’a pas justifié de sa couverture, dans les limites de la loi du 6 juillet 1989.

Aucune responsabilité n’est établie par la seule publication de l’indice. La police, le bail et le règlement de copropriété priment. Seul le juge tranche. Les pourcentages plus bas sont un calcul à partir des valeurs officielles, pas un taux publié par la Fédération.

I. Ce que l’indice publié change dans la police, et ce qu’il ne change pas

A. Le chiffre du deuxième trimestre 2026, et la clause qui seule le rend obligatoire

L’indice dont il est question n’est pas un tarif réglementé de l’énergie, ni une décision d’une autorité qui fixerait le prix de l’assurance habitation. La Fédération Française du Bâtiment le définit elle-même, sur la page consultée le 1er octobre 2026 : l’indice FFB du coût de la construction, dit ICC FFB, est un indice trimestriel, base 1 au 1er janvier 1941. La même page ajoute qu’il est calculé à partir du prix de revient d’un immeuble de rapport de type courant à Paris, qu’il enregistre les variations de coût des éléments qui entrent dans l’ouvrage, et qu’il ne prend pas en compte la valeur des terrains. Son objet initial, toujours selon cette page, est l’indexation des polices d’assurance.

Les valeurs lues ce jour-là, pour l’année 2026, sont 1197,3 au premier trimestre et 1220,9 au deuxième. Pour 2025, la même page affiche 1178,9, 1180,8, 1183,5 et 1187,8, du premier au quatrième trimestre. Entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, l’écart est de 40,1 points. Rapporté à 1180,8, cela représente environ 3,40 %. Entre le premier et le deuxième trimestre 2026, l’écart est de 23,6 points, soit environ 1,97 % si l’on rapporte 23,6 à 1197,3. Ces deux taux sont un calcul arithmétique, utile pour lire un avis d’échéance, pas un pourcentage officiel. Un comparateur peut arrondir le mouvement trimestriel à 2 %. L’arrondi n’est pas une erreur de lecture, mais il ne remplace pas la clause, qui peut imposer un mode de calcul, un trimestre de référence et un arrondi précis.

L’article publié le 1er octobre 2026 à 8 h 25 par le site JeChange présente aussi une hausse d’environ 18 % en cinq ans, d’un point de départ qu’il situe à 1033,4 jusqu’à 1220,9. La page officielle consultée le même jour n’affichait que les années 2025 et 2026. Ce récit de cinq ans n’est donc pas repris ici : une série que la source primaire ouverte ce jour-là ne montrait pas ne peut pas servir de base à un conseil. Si votre police se réfère à un trimestre ancien, demandez à l’assureur le tableau qu’il applique, et confrontez-le à la série officielle du trimestre désigné par la clause, pas à une moyenne de presse.

Le point décisif est ailleurs. L’indice ne crée pas, par sa publication, une dette envers l’assureur. Il ne devient une règle de calcul que si le contrat le prévoit. L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Et l’article 1193 du même code ajoute que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » Une clause d’indexation est ce consentement, donné à l’avance, pour que la prime, et parfois d’autres montants, suivent un indice nommé. Sans cette clause, ou si la clause désigne un autre indice, un autre trimestre ou une autre base, la publication de 1220,9 ne vous oblige pas à accepter la hausse présentée comme « FFB ».

Lisez donc la clause avant l’avis. Quatre questions suffisent. Quel indice est nommé : FFB, indice du coût de la construction de l’Insee, ou un indice propre à l’assureur ? Quel trimestre sert de référence, et la clause compare-t-elle le même trimestre d’une année sur l’autre, ou le dernier indice publié à la date d’échéance ? Quels éléments bougent : la prime seule, les capitaux garantis, la franchise, ou les trois ? Quel arrondi est prévu ? Le comparateur du 1er octobre écrit que le mécanisme relève la prime, les capitaux et la franchise. C’est possible si la police le dit. Ce n’est pas une conséquence automatique de l’indice. Une franchise qui double alors que l’indice a progressé d’environ 3,40 % sur un an n’est pas expliquée par cet indice.

Un exemple chiffré, purement illustratif, aide à voir l’ordre de grandeur. Une prime annuelle de 280 euros, indexée exactement du deuxième trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026, donnerait 280 multiplié par 1220,9, puis divisé par 1180,8, soit environ 289,51 euros. L’écart est d’un peu moins de dix euros sur l’année, avant taxes et avant toute autre révision. Si votre avis affiche 8 % ou 12 % de hausse en invoquant seulement l’indice FFB, le calcul ne colle pas avec les valeurs officielles du même trimestre. L’écart peut venir d’un autre trimestre de référence, d’une taxe, d’une garantie ajoutée, d’une franchise modifiée, ou d’une décision tarifaire de l’assureur qui s’ajoute à l’indice. Chacune de ces causes n’a pas le même régime. Les mélanger dans une seule ligne « indexation » est précisément ce qu’il faut refuser de signer des yeux fermés.

L’article 1104 du code civil rappelle que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » Cette disposition est d’ordre public. Elle ne vous donne pas le droit d’écarter une clause claire parce que la hausse vous paraît injuste. Elle permet, en revanche, de discuter une application qui choisirait, sans texte, le trimestre le plus élevé, qui indexerait une franchise que la clause ne vise pas, ou qui présenterait comme indice une augmentation commerciale distincte. Demandez le détail écrit : indice de départ, indice d’arrivée, formule, et montant hors indice. Conservez l’avis, la police et les conditions générales de l’année précédente. Sans ces trois pièces, la contestation reste une impression.

B. Hausse d’indice, aggravation du risque et résiliation : trois mécanismes à ne pas confondre

Le comparateur écrit que la hausse « n’est pas négociable » et que le seul levier serait de changer de contrat. La seconde branche est souvent vraie pour une personne physique assurée en dehors de son activité professionnelle. La première est trop large. On ne négocie pas le niveau de l’indice : 1220,9 n’est pas un prix que l’assureur a fixé et que vous pourriez marchander. On peut, en revanche, vérifier l’application de la clause, refuser une modification qui n’est pas l’indice, et résilier dans les cas que le code des assurances ouvre. Ce ne sont pas les mêmes gestes.

Le premier mécanisme est l’indexation stipulée. Elle s’applique parce que vous l’avez acceptée. Elle n’est pas une aggravation du risque. Le deuxième mécanisme est celui de l’article L. 113-4 du code des assurances. Le texte énonce : « En cas d’aggravation du risque en cours de contrat, telle que, si les circonstances nouvelles avaient été déclarées lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat, l’assureur n’aurait pas contracté ou ne l’aurait fait que moyennant une prime plus élevée ». L’assureur peut alors dénoncer le contrat, ou proposer un nouveau montant de prime. S’il propose une prime plus élevée et que l’assuré ne donne pas suite ou refuse dans les trente jours, l’assureur peut résilier, à condition d’avoir informé l’assuré de cette faculté en caractères apparents dans la lettre de proposition. Ce régime suppose un fait nouveau : une activité professionnelle dans le logement, une location de courte durée non déclarée, un changement de destination, parfois une modification importante des lieux. Il ne s’applique pas parce que l’indice du bâtiment a bougé. Confondre les deux conduit soit à accepter une hausse commerciale comme si elle était l’indice, soit à croire qu’un simple avis d’indexation ouvre le délai de trente jours de l’article L. 113-4. Le même article donne aussi un droit utile dans l’autre sens : « L’assuré a droit en cas de diminution du risque en cours de contrat à une diminution du montant de la prime. Si l’assureur n’y consent pas, l’assuré peut dénoncer le contrat. » La résiliation prend alors effet trente jours après la dénonciation. Une pièce rendue inhabitable, une activité cessée, un usage qui redevient purement privatif : ce n’est pas l’indice, mais c’est un levier distinct, à ne pas oublier si votre situation s’est allégée.

Le troisième mécanisme est la résiliation à l’échéance ou en cours de contrat, selon la qualité de l’assuré. L’article L. 113-12 du code des assurances, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, pose que « l’assuré a le droit de résilier le contrat à l’expiration d’un délai d’un an, en adressant une notification dans les conditions prévues à l’ article L. 113-14 à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance de ce contrat. » Le texte ajoute qu’il peut être dérogé à ces règles de résiliation annuelle pour les contrats individuels d’assurance maladie et pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers. Autrement dit, le droit annuel n’a pas la même portée pour une personne physique assurée à titre privé et pour un syndicat de copropriétaires ou un bailleur professionnel. Ne transposez pas, sans lire la police, le régime du particulier à la police d’immeuble souscrite par une personne morale.

Pour de nombreux contrats de personnes physiques hors activité professionnelle, un second droit existe après la première année. L’article L. 113-15-2 dispose que, pour les contrats relevant des branches ou catégories définies par décret, « l’assuré peut, après expiration d’un délai d’un an à compter de la première souscription, résilier sans frais ni pénalités les contrats et adhésions tacitement reconductibles. » La résiliation prend effet un mois après que l’assureur a reçu la notification. Le même article vise expressément, pour les formalités, « l’assurance mentionnée au g de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » : le nouvel assureur effectue pour le compte de l’assuré les formalités de résiliation, et il s’assure de la permanence de la couverture pendant la procédure. C’est précisément l’assurance que le locataire doit souscrire contre les risques dont il répond en cette qualité. Le comparateur a donc raison sur un point : changer de contrat est un levier réel pour le locataire ou l’occupant personne physique, après un an, et le nouvel assureur peut porter les formalités. Il a tort s’il présente ce levier comme la seule issue, et s’il l’étend sans nuance à la police du syndicat.

Un quatrième garde-fou porte sur l’information, pas sur le montant. L’article L. 113-15-1 impose que, pour les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, « la date limite d’exercice par l’assuré du droit à dénonciation du contrat doit être rappelée avec chaque avis d’échéance annuelle de prime ou de cotisation. » Si l’avis arrive moins de quinze jours avant cette date, ou après, l’assuré dispose d’un délai de vingt jours à compter de l’envoi de l’avis pour dénoncer la reconduction. Si l’information n’a pas été adressée conformément au texte, l’assuré peut mettre fin au contrat, sans pénalités, à tout moment à compter de la reconduction. L’assureur doit alors rembourser, dans les trente jours, la partie de prime correspondant à la période non courue. Un avis d’automne qui augmente la prime sans rappeler la date limite de dénonciation n’est pas un détail de forme : il peut rouvrir une sortie que l’échéance semblait avoir fermée. Conservez l’enveloppe, l’horodatage de l’envoi électronique ou la date indiquée sur l’avis.

Ces droits ne dispensent pas de rester assuré. Pour un locataire, la couverture des risques locatifs est une obligation légale, pas une option commerciale. Résilier sans avoir une nouvelle police qui prend le relais expose au commandement, voire à la résiliation du bail, dans les conditions examinées plus loin. L’article L. 113-15-2 le dit pour la procédure de changement : la permanence de la couverture doit être assurée. Pour un propriétaire occupant, une interruption peut aussi laisser un dégât des eaux ou un incendie sans garantie, indépendamment de l’indice. Le bon ordre est donc : lire la clause, recalculer, écrire à l’assureur si l’avis dépasse l’indice, et seulement ensuite résilier vers un contrat déjà accepté, pas vers le vide.

Enfin, ne lisez pas dans 1220,9 une reconnaissance de sinistre ou une faute. L’indice mesure un coût de construction à Paris. Il ne constate ni un incendie, ni une fuite, ni une malfaçon, ni un manquement d’un assureur nommé. Une qualification de responsabilité supposerait un contrat, un fait, un préjudice et une décision. Rien de tout cela n’est établi par la page de la Fédération. Si votre hausse dépasse l’indice, le débat est d’abord contractuel : application de la clause, ou modification non acceptée. Il ne commence pas par une accusation.

II. Locataire, bailleur, copropriétaire : trois factures, trois payeurs

A. Le locataire paie sa police, pas la prime d’immeuble, sauf l’assurance pour compte

Le locataire d’un logement à usage de résidence principale est obligé de s’assurer. L’article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 15 juin 2025, le formule ainsi : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » La justification résulte de la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Cette police, c’est la vôtre. Si elle est indexée sur l’indice FFB, c’est vous qui payez à votre assureur la part qui correspond à 1220,9, dans les limites de votre clause. Votre bailleur n’a pas à acquitter cette prime à votre place, et vous ne pouvez pas lui en demander le remboursement au motif que l’indice a été calculé sur un immeuble parisien.

La conséquence inattendue est à l’envers de ce que beaucoup de locataires craignent, et de ce que certains bailleurs tentent. La prime d’assurance de l’immeuble, celle du syndicat ou celle du propriétaire pour le bâtiment, n’est pas une charge récupérable de droit commun. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose que les charges récupérables, accessoires au loyer, sont exigibles sur justification en contrepartie de services, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations, et d’impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. Il ajoute : « La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. » L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lue dans sa version en vigueur le 1er octobre 2026, détaille l’ascenseur, l’eau, le chauffage, les parties communes, les espaces extérieurs, l’hygiène et certains équipements. Au titre des impositions, elle ne vise que ceci : « VIII. – Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Taxe de balayage. » Aucune ligne n’y fait figurer une prime d’assurance, une franchise ou des honoraires de courtage. Une hausse de l’indice FFB qui renchérit la police de l’immeuble ne devient donc pas, par ce seul fait, une somme que le bailleur pourrait appeler au locataire.

Le texte ouvre une dérogation étroite : des accords collectifs locaux, portant sur la sécurité ou le développement durable, conclus dans les conditions qu’il renvoie à la loi du 23 décembre 1986. Si un tel accord existe dans votre résidence et s’il vise expressément une dépense d’assurance, il faut le lire. En l’absence d’un tel accord produit par le bailleur, la liste nationale ne contient pas la prime d’immeuble. Une clause du bail qui mettrait néanmoins « l’assurance de l’immeuble » à la charge du locataire s’écarte de cette liste. Elle ne devient pas valable parce que l’indice a monté, ni parce que le bailleur joint une facture. Le juge apprécie la clause au regard de l’article 23 et du décret. Il n’y a pas lieu, ici, de la déclarer nulle dans l’abstrait : il y a lieu de ne pas la payer comme si le décret l’autorisait, et de demander le décompte ligne à ligne.

L’exception qu’il ne faut pas manquer est l’assurance pour compte. Si le locataire ne remet pas l’attestation, le bailleur peut, après un mois à compter d’une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui. Le texte est précis : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » Le bailleur choisit donc. Ou il vise la clause résolutoire par un commandement. Ou il annonce qu’il va assurer pour compte, et il renonce alors à cette clause pour défaut d’assurance. Il ne peut pas, sur le même fondement, cumuler les deux voies. Cette assurance pour compte est une assurance au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances, et elle « est limitée à la couverture de la responsabilité locative ». Ce n’est pas la multirisque de l’immeuble, ce n’est pas l’assurance loyers impayés du bailleur, ce n’est pas votre mobilier au-delà de la responsabilité locative.

Le montant récupérable est encadré. L’article 7 prévoit que le montant total de la prime annuelle, éventuellement majoré dans la limite fixée par décret, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance. Le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, dont l’article 1er est en vigueur, dispose que « La prime d’assurance annuelle mentionnée au g de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée peut être majorée dans la limite de 10 % de son montant. » Le plafond de 10 % vise la majoration que le bailleur peut ajouter, pas un droit d’ajouter toujours 10 %, et pas l’indexation FFB elle-même. Si la prime d’assureur est de 200 euros, la somme récupérable ne peut pas dépasser 220 euros pour l’année, soit un peu plus de 18 euros par mois, et seulement dans le cadre de cette assurance pour compte. Une ligne de 40 ou 60 euros par mois, présentée comme « assurance indexée FFB », dépasse ce cadre ou vise une autre police. Demandez le contrat transmis au locataire : l’article 7 impose qu’une copie soit remise lors de la souscription et à chaque renouvellement.

L’autre branche, le commandement, est plus rude, et l’indice n’y change rien. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, l’alinéa légal. La cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 18 décembre 2025, a confirmé un jugement qui avait constaté l’acquisition de la clause, et elle a rappelé qu’« il ne peut y avoir ni suspension de la clause résolutoire, ni octroi de délais de paiement lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de souscription d’une assurance locative ». Cet arrêt tranche un dossier, celui d’un bail du 31 juillet 2020 et d’un commandement du 2 mai 2023. Il n’est pas un barème. Il éclaire toutefois une conséquence que l’avis d’échéance ne dit pas : une fois la clause acquise pour défaut de souscription, le juge de ce dossier n’a pas suspendu ses effets et n’a pas accordé de délais. Justifier d’une attestation, ou laisser le bailleur assurer pour compte après la mise en demeure qui le lui permet, se décide avant ce stade, pas après.

Si le bailleur mêle, dans un décompte de charges, eau, chauffage et une ligne d’assurance d’immeuble, l’article 23 vous donne les pièces, pas un droit de tout bloquer. Un mois avant la régularisation, il communique le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition. « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. » Demandez la facture d’assurance, la police, et la clé de répartition. Isolez la ligne qui n’est pas dans le décret. Payez, ou consignez selon le conseil que votre situation impose, ce qui correspond à des charges listées et justifiées. Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant celle de l’exigibilité, vous pouvez demander à payer par douzième. Ce lissage ne rend pas récupérable une prime qui ne l’est pas. Il évite seulement qu’un arriéré de charges licites soit exigé d’un bloc.

Le juge compétent pour ce débat de bail d’habitation n’est pas le médiateur de l’assureur. L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire prévoit que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ». À Paris comme dans les autres tribunaux judiciaires d’Île-de-France, c’est ce juge qui connaît du loyer, des charges et de la clause résolutoire liée à l’assurance locative. Le litige avec votre propre assureur sur l’application de l’indice suit, lui, le régime du contrat d’assurance et les voies qu’il prévoit, y compris la médiation de l’assurance si le contrat et les textes l’ouvrent. Ne portez pas devant le juge du bail une contestation qui ne vise que votre prime personnelle, et n’écrivez pas à l’assureur de l’immeuble pour une police que vous n’avez pas souscrite.

B. La copropriété inscrit la prime au budget, le bailleur ne la transforme pas en charge locative

Du côté du copropriétaire, la facture change de main. Si le syndicat a souscrit une assurance de l’immeuble, la prime est une dépense du syndicat, pas une charge récupérable du locataire. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tient les copropriétaires de participer aux charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun selon l’utilité objective de chaque lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées. Il ajoute qu’ils « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes », proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, telles qu’elles résultent de l’article 5. Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges. Une police qui garantit l’immeuble, les parties communes et souvent la responsabilité du syndicat se rattache, dans la pratique des budgets, à ces dépenses de conservation et d’administration. La quote-part suit les tantièmes ou la clé que le règlement prévoit pour cette catégorie, pas une répartition improvisée au moment de l’avis d’échéance.

L’article 14-1 organise le cadre annuel. « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. » L’assemblée qui vote ce budget se réunit dans les six mois de la clôture de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée a fixé un autre rythme. La prime d’assurance, lorsqu’elle est une dépense courante, a sa place dans ce budget, à côté du contrat d’entretien ou de l’électricité des communs, et non parmi les travaux hors budget, sauf décision contraire qu’il faudrait alors justifier. Si l’indice FFB relève la prime en cours d’exercice, parce que l’échéance de la police tombe après le vote, l’écart apparaît en général à la régularisation du budget, ou dans un appel ajusté. Il ne crée pas, à lui seul, une dépense de travaux. Demandez la ligne budgétaire, la facture, et la clause d’indexation de la police du syndicat. Le syndic exécute les décisions et les contrats. Il ne fixe pas l’indice.

Un exemple, encore une fois illustratif, montre pourquoi le débat n’est pas le même que pour le locataire. Une prime d’immeuble de 12 000 euros, indexée de 3,40 % entre les deuxièmes trimestres 2025 et 2026, augmenterait d’environ 408 euros pour le syndicat. Un lot de 100 tantièmes sur 10 000 supporterait environ 4 euros. Le montant par lot peut être modeste. Il ne l’est plus si la police a été renégociée, si la franchise a été relevée en échange d’une prime, ou si l’avis du syndic additionne l’indice et une hausse commerciale. Le copropriétaire qui ne regarde que son appel trimestriel ne voit pas cette addition. Le copropriétaire qui compare la facture de l’assureur, l’indice prévu au contrat et le budget voté la voit.

La contestation n’a pas le même délai selon l’objet. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumet les actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, au délai de l’article 2224 du code civil. Cet article dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Mais la contestation de la décision d’assemblée elle-même est beaucoup plus courte. Elle doit, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants « dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Le syndic notifie ce procès-verbal dans le mois de l’assemblée. Si l’assemblée a voté le budget qui inclut la prime, ou approuvé le contrat d’assurance, et que vous étiez opposant ou défaillant, le délai de deux mois ne se rouvre pas parce que l’indice du trimestre suivant est plus élevé. Passé ce délai, il reste possible de discuter l’application : un appel qui ne correspond pas au budget voté, une clé qui n’est pas celle du règlement, une facture qui ne vise pas l’immeuble. Ce n’est plus l’annulation de la décision. C’est un débat sur l’exécution, dans le délai de droit commun, pièces en main.

Le bailleur qui est aussi copropriétaire paie d’abord sa quote-part au syndicat. Il ne la transforme pas, ensuite, en charge récupérable du locataire, pour la raison déjà dite : la prime d’immeuble n’est pas dans le décret du 26 août 1987. Il peut, en revanche, se trouver à payer deux assurances qui ne se recouvrent pas. La sienne, ou celle du syndicat, garantit l’immeuble et souvent la responsabilité du syndicat. Celle du locataire garantit les risques dont le locataire doit répondre. L’absence d’attestation du locataire ne transfère pas au bailleur le droit de répercuter la police du syndicat. Elle ouvre, si les conditions sont réunies, l’assurance pour compte, limitée à la responsabilité locative, ou le commandement. Un bailleur qui additionne, sur l’avis de loyer, la quote-part d’assurance du syndicat et une majoration de 10 % présente deux mécanismes incompatibles comme s’ils n’en faisaient qu’un.

Le propriétaire d’une maison, sans syndicat et sans locataire, n’a qu’une police : la sienne. L’indice peut la relever s’il est stipulé. Personne d’autre ne la paie. Personne d’autre ne peut la lui facturer. Son levier est la clause, l’avis d’échéance et, s’il est une personne physique assurée hors activité professionnelle, les droits de résiliation déjà cités. S’il met ensuite la maison en location, il ne pourra pas basculer cette prime personnelle dans les charges au motif que l’indice a monté entre la signature du bail et la première régularisation.

Lorsque le désaccord ne porte plus sur le calcul de l’indice, mais sur sa répercussion dans le bail ou dans les appels du syndicat, le cadre à ouvrir est celui du contentieux immobilier des baux et de la copropriété. Un comparateur d’assurances ne tranche ni la charge récupérable, ni le délai de contestation de l’assemblée.

À Paris et en Île-de-France, une particularité tient à la construction même de l’indice. Il est calculé, la Fédération l’écrit, à partir du prix de revient d’un immeuble de rapport de type courant à Paris. Un copropriétaire du 15e arrondissement et un propriétaire d’une maison en grande couronne dont la police vise l’indice FFB suivent donc, si la clause le dit, un coût de construction observé sur ce type d’immeuble parisien, pas le devis du couvreur de leur rue. Cela explique qu’une prime puisse monter alors que vous n’avez fait aucun travaux. Cela n’autorise pas le syndic parisien à choisir un trimestre plus haut que celui de la clause, ni le bailleur francilien à récupérer la prime sur le locataire. Pour le bail, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement est compétent dans les termes de l’article L. 213-4-4. Pour la contestation d’une assemblée, c’est le tribunal judiciaire, dans le délai de deux mois de l’article 42. Les pièces utiles sont les mêmes qu’ailleurs : police, clause d’indice, avis, budget, procès-verbal, tantièmes, décompte. Les apporter tôt évite de découvrir le délai de forclusion après coup.

Si vous comparez votre situation à un sinistre récent, orage, infiltration ou incendie, vous n’êtes pas dans le même dossier. L’indemnisation d’un dégât dépend des garanties, des exclusions, de la franchise stipulée et de la preuve du dommage. L’indice FFB peut, si la clause le prévoit, faire varier cette franchise ou ces capitaux à l’échéance. Il ne prouve pas le sinistre, et le sinistre ne prouve pas que la hausse de prime est due à l’indice. Tenez les deux liasses séparées. Et si un assureur, après avoir payé une indemnité, exerce un recours contre un tiers sur le fondement de la subrogation, ce recours a son régime propre, celui de l’article L. 121-12 du code des assurances. Il ne se confond pas avec l’appel de prime indexé que vous recevez à l’échéance.

Conclusion

L’indice FFB du deuxième trimestre 2026 est publié à 1220,9 sur la page de la Fédération consultée le 1er octobre 2026. Rapporté au deuxième trimestre 2025, l’écart est d’environ 3,40 %. Rapporté au premier trimestre 2026, il est d’environ 1,97 %. Ces chiffres peuvent relever une prime, des capitaux ou une franchise, mais seulement dans la mesure où votre police le prévoit. Ils ne désignent pas le payeur dans l’immeuble.

Le locataire paie sa propre assurance des risques locatifs, et il en justifie. Il ne paie pas la prime d’immeuble au titre des charges récupérables, sauf assurance pour compte après mise en demeure, dans la limite de la responsabilité locative et de la majoration plafonnée à 10 % par le décret du 30 mars 2016. Le copropriétaire paie la quote-part de la police du syndicat selon le règlement et le budget voté, et il surveille le délai de deux mois s’il entend contester la décision d’assemblée. Le bailleur qui a payé le syndicat ne reverse pas cette quote-part au locataire sous couvert d’indexation. Le propriétaire occupant ne la fait payer à personne.

Avant d’acquitter un avis, recalculez avec les deux indices que la clause désigne, séparez l’indexation d’une hausse commerciale, et gardez l’attestation, le décompte et la facture. Aucune responsabilité n’est établie par la publication de l’indice. Le contrat signé l’emporte sur le commentaire général. Seul le juge décide, s’il est saisi, au vu de ces pièces.