Le 1er octobre 2026, les nouveaux modèles de bail d’habitation entrent en vigueur. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les contrats types de location. Les commentaires s’arrêtent souvent au délai de six semaines après un commandement de payer. Ce délai est déjà dans la loi depuis le 29 juillet 2023. La question utile, le jour où l’on signe une promesse, une vente ou un bail, est autre : le logement est-il soumis à une servitude de résidence principale, peut-il encore être loué en meublé de tourisme, et que devient le contrat qui ne le dit pas ?
La servitude ne frappe pas tous les appartements d’une ville touristique, ni tous les logements parisiens. Elle ne vaut que si le règlement du plan local d’urbanisme a délimité un secteur, et seulement pour les logements que l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme vise. La location en meublé de tourisme y est interdite, hors la location temporaire de la résidence principale prévue au premier alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La promesse, la vente ou le bail qui omet la mention expresse est exposé à la nullité prévue par le texte, dont le juge fixe le régime. Depuis ce 1er octobre, le contrat type comporte la case, et une clause résolutoire facultative qui ne peut jouer qu’après le délai fixé par le maire.
À Paris, le changement d’usage d’un logement qui n’est pas la résidence principale reste une règle distincte. Le délai du maire et l’astreinte ne permettent pas, à eux seuls, de reprendre les lieux.
I. Servitude de résidence principale : le logement est-il visé, et la location en meublé de tourisme reste-t-elle possible ?
A. Comment vérifier le règlement du PLU et les logements réellement soumis à l’obligation
L’article L. 151-14-1, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, commence ainsi : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Le verbe est « peut ». La servitude n’existe pas parce qu’une commune est touristique, ni parce que les résidences secondaires y sont nombreuses. Elle existe si le règlement du plan local d’urbanisme, ou le document qui en tient lieu, a délimité un secteur et y a inscrit l’obligation. Sans cette délimitation, l’article ne s’applique pas au logement, même si la commune aurait pu l’adopter. (texte en vigueur)
La délimitation elle-même n’est ouverte que dans deux situations, que le même article formule ainsi : « La délimitation mentionnée au premier alinéa du présent article est possible lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation mentionnée à l’article 1406 bis du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. » L’une ou l’autre condition suffit pour que la commune puisse créer le secteur. Aucune des deux ne crée la servitude à elle seule. Un acquéreur qui lit « taxe sur les logements vacants » ou « plus de 20 % de résidences secondaires » sur une fiche de marché n’en déduit pas que son appartement est déjà frappé. Il doit lire le règlement écrit et les documents graphiques, et demander au service d’urbanisme de la commune si la parcelle est dans un secteur délimité. (article L. 151-14-1)
Le texte ne vise pas non plus l’ensemble du parc ancien. Il vise d’abord « toutes les constructions nouvelles de logements » dans le secteur. Il vise ensuite « les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation, conformément aux articles L. 152-6-5, L. 152-6-7 ou L. 152-6-9 ». Depuis le 1er juillet 2026, une troisième série est ajoutée : « les logements réalisés en application de l’article L. 152-6-11 du présent code ». Cet article, également en vigueur depuis le 1er juillet 2026, permet à l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme de déroger aux règles de destination pour autoriser un bâtiment à destination principale d’habitation, lorsque le terrain est détenu ou cédé par une personne publique ou une entreprise publique en vue de loger certains agents publics et salariés, et lorsque la moitié au moins des locaux créés leur est réservée. Un immeuble haussmannien occupé depuis des décennies n’entre pas dans ces catégories du seul fait qu’il se trouve dans une ville où le PLU pourrait créer la servitude. Un programme neuf, une transformation de bureaux ou de commerce en logements, ou une opération relevant de l’article L. 152-6-11, dans un secteur délimité, y entre. (article L. 151-14-1)
La charge pratique est donc documentaire, pas statistique. Avant de signer, il faut obtenir le règlement applicable à la date de la promesse, le plan de zonage, et, si le vendeur l’a, le certificat d’urbanisme. La mention « résidence principale » dans une brochure commerciale ne remplace pas le règlement. Une autorisation d’urbanisme qui fixe une destination d’habitation ne dit pas, à elle seule, que la servitude a été inscrite : la servitude est une règle du règlement, distincte de l’autorisation délivrée pour un projet. Si le secteur a été supprimé par une modification ultérieure du règlement, l’article le dit clairement : « Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation. » L’obligation n’est pas perpétuelle. Elle suit le règlement en vigueur, et elle cesse pour les logements concernés lorsque le secteur disparaît. (article L. 151-14-1)
À Paris et en Île-de-France, la vérification ne se confond pas avec les règles déjà connues des meublés touristiques. La page de la Ville de Paris consacrée à la location meublée touristique, consultée le 1er octobre 2026, décrit l’enregistrement, le plafond de jours, le changement d’usage et les sanctions municipales. Elle ne constate pas qu’un secteur de servitude de résidence principale au sens de l’article L. 151-14-1 aurait été délimité dans le PLU parisien. Cette absence, sur une page municipale, ne prouve pas que le règlement n’a rien inscrit, surtout pour un programme neuf ou une transformation récente : seul le règlement de la parcelle tranche. En revanche, elle interdit d’écrire qu’à Paris tout logement serait désormais soumis à cette servitude. Dans les autres communes d’Île-de-France, la même prudence s’impose. Une délibération sur les meublés de tourisme, un quota de nuitées ou une compensation de changement d’usage ne sont pas une servitude de résidence principale. Ce sont d’autres outils, qui peuvent se cumuler avec elle lorsque le logement est réellement visé, mais qui ne la remplacent pas.
Le bon réflexe, le jour de la signature, est de faire écrire la réponse. Si le logement est soumis à l’obligation, le contrat doit le dire. Si le vendeur, le promoteur ou l’agent immobilier répond qu’il ne l’est pas, cette affirmation gagne à être reprise dans la promesse, avec la date du règlement consulté. Elle ne lie pas la commune, qui reste libre d’appliquer son règlement. Elle permet en revanche de discuter, plus tard, de ce qui a été déclaré à l’acheteur. Si personne ne peut produire le règlement, il n’est pas prudent de signer en pariant que la servitude n’existe pas : le texte attache la nullité à l’absence de mention lorsque la construction est soumise à l’obligation, pas à la bonne foi du rédacteur du contrat.
B. Meublé de tourisme : l’exception de la résidence principale, et ce qui reste interdit
Lorsque le logement est soumis à l’obligation, l’article L. 151-14-1 prohibe une forme précise de location : « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme […] en dehors de la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues au premier alinéa du IV du même article L. 324-1-1. » Le meublé de tourisme est défini au I du même article du code du tourisme, en vigueur dans sa rédaction du 20 mai 2026 : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Une location d’habitation classique, vide ou meublée, à un locataire qui y élit domicile et qui en fait sa résidence principale, n’est pas un meublé de tourisme. La servitude n’interdit donc pas de louer le logement à l’année à une personne qui l’occupe comme résidence principale. Elle est même cohérente avec cet usage : le logement doit être à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. (article L. 151-14-1) (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
Cet article 2, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, définit ainsi la résidence principale : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. » Huit mois, pas douze. Les exceptions sont limitatives : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure. Un propriétaire qui n’occupe le logement que quelques semaines par an, et qui le propose le reste du temps à une clientèle de passage, ne peut pas se prévaloir de cette définition pour présenter le bien comme sa résidence principale. Un occupant qui y vit réellement huit mois, et qui s’absente pour le surplus, reste dans le cadre du texte, sous réserve des autres règles de location touristique. (article 2 de la loi du 6 juillet 1989)
L’exception de location touristique est étroite. Le renvoi de l’article L. 151-14-1 vise « le premier alinéa du IV », pas l’ensemble du IV. Ce premier alinéa dispose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » Cent vingt jours, et seulement si le meublé est déclaré comme la résidence principale du loueur. Le deuxième alinéa du IV permet à la commune, par délibération motivée, d’abaisser ce plafond « dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». L’article L. 151-14-1 ne cite pas cet alinéa. Il ne dit donc pas que la servitude rétablit un droit de cent vingt jours dans une commune qui a voté quatre-vingt-dix, ni l’inverse. Les deux règles ont des objets différents : l’une interdit, hors exception, le meublé de tourisme sur un logement soumis à la servitude ; l’autre plafonne, pour toute personne, la location d’un meublé déclaré comme résidence principale. Leur articulation, lorsqu’elles se rencontrent, n’est pas tranchée par une décision publiée identifiée sur ce point. Le prudent est de retenir le plafond le plus strict effectivement applicable, et de ne pas publier d’annonce au-delà. (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
La Ville de Paris indique, sur sa page relative aux meublés touristiques, que la location de la résidence principale est limitée à 90 jours par an, après enregistrement en ligne et obtention d’un numéro à faire figurer sur l’annonce, et après acquittement de la taxe de séjour. Elle indique aussi que la location d’une simple chambre au sein de la résidence principale du loueur ne nécessite pas d’autorisation ou de déclaration préalable, à l’exception des chambres d’hôtes. Ces indications décrivent le régime parisien de la location touristique. Elles ne créent pas, et ne suppriment pas, une servitude de l’article L. 151-14-1. Un Parisien qui loue sa résidence principale quelques semaines par an reste soumis aux règles que la Ville publie, que son immeuble soit ou non dans un secteur de servitude. S’il est en plus dans un tel secteur, l’interdiction de principe du meublé de tourisme s’ajoute, avec la seule exception du premier alinéa du IV.
Hors résidence principale, la location en meublé de tourisme d’un logement soumis à la servitude est interdite par l’article L. 151-14-1. Acheter un appartement neuf dans un secteur délimité pour le proposer toute l’année sur une plateforme, ou pour en faire une résidence secondaire louée à la semaine, contredit l’usage exclusif de résidence principale. Le classement du meublé ne répare pas cette contradiction, et il ne remplace pas non plus une autorisation de changement d’usage lorsque celle-ci est exigée par un autre texte. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 27 juin 2024, dans un arrêt publié au Bulletin, pourvoi n° 23-13.131, arrêt du 27 juin 2024 : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». L’arrêt vise les articles L. 631-7 et L. 651-1-2 du code de la construction et de l’habitation, et L. 324-1 du code du tourisme, dans le litige qui lui était soumis. Il ne statue pas sur l’article L. 151-14-1. Il écarte en revanche l’idée, encore souvent opposée aux communes, qu’un classement touristique vaudrait permission de changer l’usage d’un local d’habitation.
Le changement d’usage est un régime distinct, qu’il ne faut pas fondre dans la servitude. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur dans sa rédaction du 21 février 2026, s’applique aux communes dont la liste est fixée par le décret visé au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis à autorisation préalable, sur décision de l’organe délibérant. Le même article ajoute : le texte vise le fait de « louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme », lequel « constitue un changement d’usage au sens du présent article » Et il précise : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. » La nullité est ici dite « de plein droit », formule que l’article L. 151-14-1 n’emploie pas. Les deux nullités ne se confondent pas : l’une sanctionne la violation du régime de changement d’usage, l’autre l’omission de la mention de la servitude dans certains contrats.
La Cour de cassation a rappelé la portée de ce changement d’usage le 3 septembre 2026. Dans l’arrêt n° 463 F-D, pourvoi n° 25-16.157, la troisième chambre civile censure une cour d’appel qui avait rejeté l’amende demandée par une commune. Elle vise les articles L. 631-7 et L. 651-2 « dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 », et elle retient : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. » La cour d’appel avait cru pouvoir écarter le changement d’usage parce que la location saisonnière, sans prestation hôtelière, serait de nature civile et compatible avec un règlement de copropriété autorisant la location des logements. La Cour juge ces motifs inopérants : « En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors qu’elle avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable de changement d’usage, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Un règlement de copropriété qui autorise « la location » ne vaut donc pas autorisation municipale de changement d’usage. Cet arrêt ne concerne pas la servitude de résidence principale. Il concerne le régime, plus ancien et plus large, du changement d’usage. Il intéresse directement le propriétaire parisien ou francilien qui croirait être en règle parce que le syndic n’a rien dit.
Les plafonds d’amende ne sont pas les mêmes selon le texte, et ils ont bougé. Dans l’arrêt du 3 septembre 2026, la Cour rappelle qu’au titre de la rédaction antérieure à la loi du 19 novembre 2024, l’amende civile de l’article L. 651-2 ne pouvait excéder 50 000 euros par local. La rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024, applicable aux situations qu’elle régit, est autre. L’article L. 651-2 dispose aujourd’hui que toute personne qui enfreint les articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en urbanisme, ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit est versé à la commune. Le même article permet d’ordonner le retour à l’usage d’habitation et, à l’expiration du délai fixé, « une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ».
Le code du tourisme fixe d’autres plafonds, qu’il ne faut pas mélanger avec ceux du changement d’usage ni avec l’astreinte du maire propre à la servitude. Au V de l’article L. 324-1-1, le défaut de déclaration préalable du III expose à une amende administrative de la commune « dont le montant ne peut excéder 10 000 € ». Une fausse déclaration ou un faux numéro expose à une amende administrative « dont le montant ne peut excéder 20 000 € ». Le non-respect du IV, c’est-à-dire notamment le dépassement du plafond de jours pour la résidence principale, expose à une amende civile « dont le montant ne peut excéder 15 000 € », prononcée par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune. Le non-respect du IV bis, relatif à certains locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, expose à une amende civile « dont le montant ne peut excéder 25 000 € ». La page de la Ville de Paris, consultée le jour de la rédaction, affiche encore des montants qui ne coïncident pas tous avec ces plafonds : 10 000 euros par année de dépassement des 90 jours, 5 000 euros pour l’absence d’enregistrement. Ces chiffres décrivent ce que la Ville publie. Ils ne remplacent pas les plafonds du code en vigueur au 1er octobre 2026. Pour un logement qui n’est pas la résidence principale, la même page parisienne retient en revanche une amende pouvant atteindre 100 000 euros et une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré, ce qui rejoint l’article L. 651-2 actuel, et elle exige une autorisation de changement d’usage avec compensation dès le premier jour de location, ainsi qu’un changement de destination avant l’enregistrement. (article L. 324-1-1 du code du tourisme)
II. Bail du 1er octobre 2026 : mention du contrat, clause résolutoire et mise en demeure du maire
A. Que contrôler avant de signer, d’acheter ou de renouveler le contrat de location
L’article 3 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 fixe le calendrier : l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date L’article 2 du même décret, qui corrige des dispositions du livre VIII du code de la construction et de l’habitation relatives aux aides personnelles au logement, n’entre en vigueur que le 1er janvier 2027. Il ne modifie pas, ce 1er octobre, le contrat que l’on signe. Ce qui change aujourd’hui, ce sont les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015, c’est-à-dire les modèles de location non meublée et meublée. La notice du décret présente aussi la réforme comme intéressant la colocation à bail unique. L’article 1er, lui, ne vise nommément que les annexes 1 et 2. Un contrat de colocation à bail unique signé à partir d’aujourd’hui doit donc être lu sur le modèle réellement applicable, sans supposer qu’une case a été ajoutée si le formulaire utilisé est encore l’ancien.
La mention nouvelle est ainsi rédigée dans l’article 1er : la formule « Servitude de résidence principale », suivie de l’indication que le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1 et qu’il est à usage exclusif de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 Les mots « le cas échéant » sont décisifs. La case se remplit lorsque le logement est soumis à l’obligation. La remplir pour un logement qui ne l’est pas inscrit dans le bail une obligation que le règlement n’a pas créée. La laisser vide lorsque le logement l’est expose le contrat à la sanction de l’article L. 151-14-1 : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » La sanction vise la promesse de vente, la vente, la location et le contrat constitutif de droits réels. Elle ne vise pas seulement le bail signé après le 1er octobre. La version de l’article en vigueur depuis le 1er juillet 2026 contient déjà cette phrase, comme la version applicable du 21 février au 30 juin 2026. Le décret du 6 juillet ne crée pas la nullité. Il donne au contrat type la case qui permet de satisfaire une obligation de mention déjà écrite dans le code. (article L. 151-14-1)
Le texte dit « à peine de nullité ». Il ne dit pas « nul de plein droit », à la différence de l’article L. 631-7 pour les accords conclus en violation du changement d’usage. Il ne désigne pas la personne qui peut invoquer la nullité, ni le délai pour agir, ni le sort des loyers versés, ni celui de l’indemnité d’occupation. Ces questions restent au juge. Il serait inexact d’écrire qu’un bail ou une vente sans mention est déjà anéanti, le jour où l’on s’aperçoit de l’omission, sans décision. Il serait tout aussi inexact de signer en traitant la mention comme une formalité secondaire. L’acheteur qui découvre l’omission avant de signer a un levier simple : exiger la mention expresse, ou ne pas signer. Le locataire a le même levier. Le vendeur ou le bailleur qui sait le logement soumis à l’obligation et qui omet la mention prend le risque que l’autre partie, ou le juge s’il retient une nullité d’ordre public, remette en cause le contrat. Aucune décision publiée appliquant cette phrase précise de l’article L. 151-14-1 n’a été identifiée dans les recherches de ce jour. L’absence de précédent n’adoucit pas le texte.
Le contrat type ne se confond pas avec cette nullité spéciale. L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, impose que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat ». Il ajoute : « Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. Chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. » Utiliser encore, le 1er octobre 2026, un modèle antérieur pour un bail conclu ou renouvelé à cette date est une violation de l’article 3, dont le bailleur ne peut pas se prévaloir. Ce n’est pas, par ce seul article, une nullité automatique de tout le bail. Le locataire, ou le bailleur, peut exiger un contrat conforme. Les sanctions particulières prévues par le même article pour l’absence de surface habitable ou de dernier loyer — mise en demeure, puis saisine du juge pour obtenir le cas échéant une diminution du loyer — ne s’étendent pas, par analogie, à la servitude. La servitude a sa sanction propre dans le code de l’urbanisme.
Un bail déjà en cours, qui n’est ni conclu ni renouvelé le 1er octobre 2026 ou après, n’est pas réécrit par la seule entrée en vigueur du décret. L’article 3 du décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » à compter de cette date. Il ne dit pas que toute continuation d’un bail ancien devient un nouveau contrat type. Le renouvellement, au sens du droit du bail d’habitation, n’est pas la même opération que la simple poursuite de l’occupation après une échéance, et le décret ne tranche pas cette qualification. Ce qui est certain, c’est le périmètre qu’il a écrit : conclusion ou renouvellement à compter du 1er octobre. Pour un bail ancien portant sur un logement soumis à la servitude, la mention expresse exigée par l’article L. 151-14-1 demeure une question distincte, parce qu’elle ne dépend pas du décret du 6 juillet. Chaque partie peut, en outre, exiger à tout moment un contrat conforme à l’article 3 de la loi de 1989. Le détail du délai de six semaines applicable aux impayés, et de la différence entre un bail ancien et un bail signé à partir d’aujourd’hui, est exposé dans l’article sur la clause résolutoire à six semaines du nouveau contrat type. Ce délai-là ne gouverne pas la servitude.
La clause résolutoire facultative, elle, est réécrite par le même article 1er du décret. Pour les motifs autres que l’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, le modèle prévoit, « le cas échéant », une résiliation de plein droit dans trois séries d’hypothèses : défaut d’assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement demeuré infructueux ; non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et, lorsque le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1, pour le non-respect de l’occupation exclusive à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. Cette rédaction reprend, pour le formulaire, ce que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 autorise depuis le 21 novembre 2024. Le g de cet article répute non écrite toute clause de résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux qu’il énumère. Parmi les motifs sauvés figure, « lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme », « le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale ». Et le texte ajoute : « Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code ».
Trois conséquences pratiques en découlent, le jour où l’on paraphe. D’abord, une clause qui prévoirait la résiliation de plein droit parce que le locataire a publié une annonce, ou parce qu’il a reçu des amis, ou parce qu’il s’est absenté deux semaines, sans que le logement soit soumis à l’article L. 151-14-1, tombe sous le coup du g : elle est réputée non écrite, sauf si elle se rattache à un autre motif que la loi sauve, comme l’assurance ou les troubles de voisinage constatés par un jugement définitif. Ensuite, même lorsque le logement est soumis à la servitude, la clause n’est pas obligatoire. Le modèle dit « le cas échéant ». L’article 4 ne force pas le bailleur à l’inscrire. Il dit seulement qu’elle n’est pas réputée non écrite si elle est limitée à ce motif et si elle respecte le délai du maire. Enfin, la clause, si elle est inscrite, ne produit pas effet au bout de six semaines, ni au bout d’un mois. Elle attend le délai que le maire a fixé. Une mise en demeure du bailleur, un courriel, ou une lettre du syndic ne sont pas cette mise en demeure-là.
Pour un bail d’habitation à Paris ou en Île-de-France signé à compter d’aujourd’hui, la lecture utile tient en quelques pièces, à réunir avant l’état des lieux et non après le premier litige. Le règlement du PLU et, s’il existe, l’extrait qui situe la parcelle dans un secteur de servitude ou hors d’un tel secteur. La promesse ou le projet de bail, pour voir si la mention expresse y figure lorsque le logement est visé. Le règlement de copropriété : la Ville de Paris indique que, depuis le 21 novembre 2024, tous les nouveaux règlements doivent prévoir si la location meublée touristique est autorisée ou non, et que les règlements existants peuvent être modifiés pour l’interdire dans les logements autres que la résidence principale, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements. Cette indication municipale ne se substitue pas au règlement de l’immeuble. Elle rappelle qu’un bail conforme au contrat type peut encore heurter le règlement de copropriété, et que le syndic doit être informé par le copropriétaire qui s’est enregistré sur le téléservice des meublés touristiques. Le locataire, de son côté, ne peut sous-louer en meublé touristique que si le bailleur l’y autorise. La Ville de Paris rappelle en outre que cette location est strictement interdite dans les logements du parc social, le locataire s’exposant alors à la résiliation du bail en plus des sanctions pécuniaires. Cette interdiction du parc social est une règle d’occupation sociale. Elle ne dépend pas de la servitude de l’article L. 151-14-1.
B. Mise en demeure du maire, astreinte et récupération du logement si l’occupant n’y réside pas
Si le logement est occupé en méconnaissance de l’article L. 151-14-1, la procédure n’est pas celle du commandement de payer. Elle est dans l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Le I subordonne la mise en demeure à un constat : « En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1, constatée par l’agent d’une collectivité publique commissionné par le maire en application de l’article L. 480-1, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. » Quatre conditions se lisent dans cette phrase. L’occupation doit méconnaître l’obligation de l’article L. 151-14-1, donc le logement doit être soumis à cette obligation. Le constat doit émaner d’un agent d’une collectivité publique commissionné par le maire. L’intéressé doit avoir été invité à présenter ses observations avant la mise en demeure. La mise en demeure s’adresse au propriétaire ou, le cas échéant, au locataire. Un voisin, un syndic ou une plateforme ne sont pas l’auteur de cette mise en demeure. Une lettre qui ne respecte pas cette séquence peut être contestée comme ne constituant pas la mise en demeure de l’article L. 481-4. Le juge administratif apprécie la qualification de l’acte.
Le II fixe le temps : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. Il peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter. » Le plafond est d’un an, pas un minimum. Le maire apprécie la nature du manquement et les moyens de le faire cesser. Il peut proroger, une fois, d’un an au plus. « Peut » n’est pas « doit ». Une demande de prolongation, motivée par des locations déjà conclues, un déménagement professionnel ou une vente en cours, doit être formée par écrit, avec les pièces. Elle n’ouvre pas un droit automatique au report. C’est ce délai-là, fixé par le maire et le cas échéant prorogé, que le bail ne peut pas court-circuiter. L’article 4 de la loi de 1989 et le contrat type le disent dans des termes voisins : la résiliation ne peut intervenir, et la clause ne peut produire effet, qu’à l’expiration de ce délai. (article L. 481-4)
L’astreinte est une faculté distincte, avec son propre plafond, qu’il ne faut pas confondre avec l’astreinte judiciaire du changement d’usage. Le III de l’article L. 481-4 permet au maire, « en tenant compte de la situation de l’intéressé et des circonstances de l’espèce », d’assortir la mise en demeure « d’une astreinte d’un montant qu’il fixe et qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard ». « Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. » Le IV ajoute que, à défaut de régularisation, l’astreinte peut être prononcée à tout moment après l’expiration du délai, éventuellement prolongé, « après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations ». Il y a donc deux invitations à s’expliquer : une avant la mise en demeure, une avant le prononcé de l’astreinte si elle n’a pas été assortie dès l’origine dans des conditions régulières. Le plafond de 100 000 euros est un plafond total de l’astreinte journalière de cet article. Il n’est pas un plafond par mètre carré. L’astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile, prévue par l’article L. 651-2, sanctionne le changement d’usage irrégulier, sur décision du président du tribunal judiciaire, pas la méconnaissance de la servitude de résidence principale sur décision du maire. Cumuler les deux chiffres dans une même mise en demeure, ou dans une même lettre d’avocat, mélange deux polices. (article L. 481-4)
Que faire si la lettre du maire arrive. Répondre à l’invitation à présenter des observations, dans le délai qu’elle indique, sans attendre la mise en demeure suivante. Les pièces utiles sont celles qui établissent, ou qui ne établissent pas, l’usage exclusif de résidence principale : avis d’imposition mentionnant l’adresse, quittances d’énergie, attestation d’employeur, contrat de bail et état des lieux si l’on est locataire, preuve des nuitées déjà louées, numéro de déclaration touristique, extrait du règlement du PLU. Si le logement n’est pas dans un secteur délimité, c’est le premier moyen : l’article L. 481-4 ne s’applique qu’en cas de méconnaissance de l’article L. 151-14-1. Si le logement y est, et que l’occupation n’est pas conforme, la régularisation consiste à faire cesser l’usage prohibé, notamment à retirer les annonces de meublé de tourisme qui dépassent l’exception de résidence principale, et à rétablir une occupation conforme à l’article 2 de la loi de 1989. Le code ne détaille pas un formulaire unique de régularisation. Il parle de régulariser la situation. Les mesures concrètes dépendent du manquement constaté.
La contestation de la décision du maire relève du juge administratif, pas du tribunal judiciaire qui connaît du bail. L’article R. 421-1 du code de justice administrative pose la règle générale : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Ce délai de deux mois court à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Il suppose une décision. Une simple invitation à présenter des observations n’est pas nécessairement cette décision. La mise en demeure, si elle est notifiée comme une décision faisant grief, ouvre l’analyse du délai. Des règles spéciales peuvent écarter le délai de droit commun : l’article R. 421-1 le dit lui-même pour la contestation des mesures prises pour l’exécution d’un contrat. Il est donc imprudent de laisser passer deux mois en supposant que la lettre n’était qu’un avertissement, et imprudent aussi d’assigner au civil en croyant que ce recours remplace le recours contre l’acte du maire. Les deux juges n’examinent pas la même chose. Le juge administratif examine la légalité de la mise en demeure et de l’astreinte municipale. Le juge judiciaire examine le bail, la clause résolutoire, l’amende civile de changement d’usage et, le cas échéant, l’expulsion.
À Paris, le tribunal judiciaire compétent pour le local situé dans la capitale est le tribunal judiciaire de Paris. C’est lui que désigne, pour l’amende de changement d’usage, la règle de l’article L. 651-2 : le tribunal du ressort du local. C’est aussi devant lui que se discute un bail d’habitation parisien. Pour une commune de petite couronne ou de grande couronne, le tribunal est celui dans le ressort duquel se trouve le logement, pas automatiquement Paris. Les pièces à préparer pour une audience civile ne sont pas les mêmes que pour le recours contre l’arrêté du maire : contrat, état des lieux d’entrée, quittances, décompte s’il y a une dette locative distincte, échanges sur la sous-location, captures d’annonces datées, numéro d’enregistrement, délibération municipale sur le nombre de jours, autorisation de changement d’usage ou refus, et la mise en demeure du maire si la clause de servitude est invoquée. Sans cette mise en demeure et sans l’expiration du délai qu’elle fixe, la clause résolutoire de résidence principale ne peut pas produire effet, même si l’annonce est évidente.
Lorsque la clause a produit effet, ou lorsqu’un jugement a constaté la fin du bail, le logement n’est pas pour autant repris par la force privée. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Changer les serrures, couper les fluides ou déposer les affaires sur le palier, au motif que la clause aurait joué ou que le maire aurait écrit, expose le bailleur bien plus sûrement que cela ne libère le logement. La procédure d’expulsion du locataire suppose une décision, puis un commandement de libérer, puis les délais et les significations que le code des procédures civiles d’exécution organise. Elle ne se confond ni avec la mise en demeure du maire, ni avec le commandement de payer de six semaines, qui concerne le loyer, les charges et le dépôt de garantie au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article 24 impose, dans tout bail d’habitation, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, et il précise que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Transposer ces six semaines à un locataire qui occuperait mal un logement soumis à la servitude, sans impayé, c’est appliquer le mauvais délai, et risquer une procédure inutile.
Le locataire qui reçoit la mise en demeure du maire n’est pas démuni, et il n’est pas non plus à l’abri parce qu’il paie son loyer. S’il a sous-loué le logement sur une plateforme sans l’accord du bailleur, il peut cumuler un manquement contractuel et, si le logement est soumis à la servitude, une méconnaissance de l’article L. 151-14-1. S’il occupe réellement les lieux comme résidence principale au sens de l’article 2, les pièces d’occupation sont sa défense principale, tant devant le maire que devant le juge du bail. S’il a signé un bail qui ne mentionne pas la servitude alors que le logement y est soumis, il peut soulever la nullité prévue par l’article L. 151-14-1, sous la réserve déjà dite : le texte ne précise pas le régime de cette nullité, et le juge la qualifiera. En attendant, il a intérêt à conserver le contrat, les annonces qu’on lui reproche, et la lettre du maire, et à ne pas quitter les lieux sur la seule injonction du bailleur. Le départ volontaire se négocie. Il ne se présume pas d’une clause qui n’a pas encore pu produire effet.
Le propriétaire qui veut récupérer le bien pour l’habiter lui-même, ou pour le louer à l’année conformément à la servitude, a une voie plus sûre que la menace d’expulsion immédiate. Faire constater, si ce n’est pas déjà fait, que le logement est dans le secteur. Demander au maire, preuves à l’appui, de constater la méconnaissance et d’ouvrir la procédure de l’article L. 481-4, si l’occupation n’est pas conforme. N’inscrire dans le bail, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, que la clause que l’article 4 autorise, avec le renvoi au délai du maire. Ne pas y ajouter une pénalité contractuelle : le i de l’article 4 répute non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat ou du règlement intérieur. L’astreinte utile, dans ce contentieux, est celle du maire dans la limite de 1 000 euros par jour et de 100 000 euros au total, ou celle du juge du changement d’usage lorsqu’un autre texte est en jeu. Elle n’est pas une clause pénale inventée dans le bail.
Conclusion
Au 1er octobre 2026, le contrat type de location permet enfin d’écrire, lorsque c’est le cas, que le logement est soumis à la servitude de résidence principale de l’article L. 151-14-1. Cette case ne crée pas l’obligation. Elle la constate. L’obligation naît du règlement du plan local d’urbanisme, pour des constructions nouvelles, pour certaines transformations, et, depuis le 1er juillet 2026, pour des logements réalisés en application de l’article L. 152-6-11, dans un secteur que la commune a pu délimiter parce que la taxe sur les logements vacants y est applicable ou parce que les résidences secondaires y dépassent 20 %. Hors ce périmètre, le nouveau bail ne transforme pas un appartement ancien en logement interdit à la location touristique. À Paris, l’enregistrement, le plafond de 90 jours publié par la Ville pour la résidence principale, et l’autorisation de changement d’usage avec compensation pour tout autre logement, continuent de s’appliquer indépendamment de la servitude.
Lorsque la servitude s’applique, trois contrôles précèdent toute menace de résiliation. Le règlement vise-t-il vraiment ce logement. Le contrat, promesse, vente ou bail, porte-t-il la mention expresse, à peine de nullité. Le maire a-t-il, après constat d’un agent commissionné et après observations, fixé un délai de mise en demeure, d’un an au plus, éventuellement prorogé d’un an, avant que la clause résolutoire puisse produire effet. L’astreinte municipale ne peut dépasser 1 000 euros par jour ni 100 000 euros au total. Elle n’autorise pas le bailleur à reprendre les lieux sans décision de justice et sans commandement de libérer. Les amendes de 15 000, 25 000 ou 100 000 euros relèvent d’autres textes, le code du tourisme ou le changement d’usage, et les montants encore affichés par une page municipale ne déplacent pas le code en vigueur. Aucune de ces règles ne dispense de lire le contrat signé : c’est lui, et non une analyse générale, qui fixe ce que les parties ont accepté, sous le contrôle du juge.