Le congé délivré par le bailleur au locataire en procédure de surendettement : congé pour reprise, congé pour vente, motif légitime et sérieux et pouvoirs du juge des contentieux de la protection

I. L’opposabilité du congé au locataire surendetté : autonomie du droit de reprise et appréciation du motif légitime et sérieux

A. L’efficacité du congé pour reprise et du congé pour vente face à la décision de recevabilité

Le traitement des difficultés financières d’un particulier locataire place fréquemment le bail d’habitation au cœur d’une tension aiguë entre les prérogatives patrimoniales du bailleur et la protection légale accordée par la Banque de France. Lorsqu’un bailleur notifie un congé fondé sur l’intention de reprendre son bien pour l’habiter ou de le vendre conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la survenance ou l’existence concomitante d’une procédure de surendettement soulève des interrogations juridiques déterminantes. Le locataire en difficulté oppose régulièrement la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers, arguant que cette admission ferait obstacle à la fin du contrat de bail ou paralyserait l’action aux fins d’expulsion. Or, l’analyse combinée des textes du Code de la consommation et du droit des baux d’habitation révèle une dissociation fondamentale entre le sort des créances pécuniaires et l’exercice du droit réel de reprise appartenant au propriétaire.

En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte certes la suspension et l’interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Par ailleurs, la Cour de cassation veille avec rigueur au respect de cette règle en rappelant, dans un arrêt de principe rendu par la Deuxième chambre civile le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797), qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ». Dès lors, toute mesure d’exécution forcée tendant au recouvrement d’un arriéré de loyers antérieur se trouve paralysée de plein droit. Néanmoins, la signification d’un congé pour reprise ou pour vente n’a pas pour objet le recouvrement d’une dette monétaire, mais la cessation régulière des relations contractuelles à l’arrivée du terme du bail.

Cette distinction capitale a été réaffirmée avec une grande netteté par la juridiction civile de proximité. Dans une décision remarquable rendue le 21 octobre 2025 (RG n° 24/07961), le Tribunal judiciaire a énoncé sans détour que « Le fait que Mme [J] [K] fasse l’objet d’une procédure de surendettement devant la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône n’impacte en rien la validité de ce congé pour vente, qui prend effet le 14 octobre 2024 ». Le tribunal en déduit avec rigueur que le bail a été régulièrement résilié à cette échéance et que la locataire devient occupante sans droit ni titre. À cet égard, le propriétaire qui justifie des mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 15, notamment l’indication du prix et des conditions de la vente projetée valant offre légale au profit du preneur, exerce une prérogative patrimoniale autonome que la procédure collective des particuliers n’a nullement vocation à entraver. En conséquence, la recevabilité de la demande de surendettement ne constitue jamais une cause d’irrecevabilité ou de nullité du congé pour vente notifié dans le respect du préavis légal de six mois.

La même solution s’impose de plein droit lorsque le propriétaire délivre un congé pour reprise afin d’habiter le logement ou d’y installer un proche. Comme l’a constaté la Cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu par le Pôle 4 – Chambre 9 – B le 10 avril 2025 (RG n° 23/00078), l’intervention d’une décision judiciaire vient « valider le congé pour reprise et constater que les occupants de la maison sont sans droit ni titre ». Dans cette espèce, les juges d’appel ont souligné que si l’état du passif dressé par la commission de surendettement fait l’objet d’un examen minutieux, « La créance n’est toutefois vérifiée que dans le cadre de la procédure, c’est-à-dire pour l’établissement du plan ou des mesures recommandées ; elle n’est établie que pour les besoins de la procédure de surendettement ». Dès lors, l’office du juge chargé du contentieux du bail d’habitation demeure indépendant quant à l’appréciation de la régularité formelle du congé pour reprise, dès lors que le bénéficiaire de la reprise entre dans les prévisions légales et justifie du caractère réel et sérieux de son projet d’habitation personnelle.

Le locataire en surendettement ne saurait davantage invoquer son impécuniosité pour paralyser la déchéance de son titre d’occupation. En effet, l’arrivée de l’échéance du bail éteint le contrat par l’effet de la volonté unilatérale régulièrement exprimée par le bailleur. L’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité et de payer les créances antérieures, tout en le maintenant dans la gestion normale de son patrimoine. Or, se maintenir dans les lieux loués après l’expiration d’un congé régulier sans disposer d’un titre locatif renouvelé caractérise une situation illicite qui engage la responsabilité quasi-délictuelle de l’occupant. Dès lors, le preneur ne dispose d’aucun droit acquis au maintien perpétuel dans les lieux, nonobstant la précarité financière constatée par la commission administrative. L’articulation entre le droit de propriété garanti au plan constitutionnel et les mécanismes de désendettement confirme ainsi la primauté de l’acte unilatéral de fin de bail.

B. L’impact de l’apurement ou de l’effacement de la dette locative sur le motif légitime et sérieux

La situation contractuelle se complexifie singulièrement lorsque le bailleur ne fonde pas son congé sur la vente ou la reprise, mais sur un motif légitime et sérieux tiré de l’inexécution par le locataire de ses obligations, au premier rang desquelles figure le paiement ponctuel du loyer et des charges locatives. Aux termes de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Lorsqu’un arriéré substantiel s’accumule, le bailleur est en droit de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux six mois avant le terme. Or, si cet arriéré fait l’objet d’un rééchelonnement, d’un moratoire ou d’un effacement total par la commission de surendettement, la question se pose de savoir si le manquement contractuel antérieur subsiste pour justifier la résiliation du bail.

La jurisprudence des cours d’appel et des tribunaux judiciaires adopte sur ce point une position d’une remarquable fermeté. Dans un arrêt de principe rendu le 11 mars 2026 (RG n° 23/14278), la Cour d’appel de Paris a tranché la question avec une clarté exemplaire en retenant : « L’effacement des dettes prononcé par la commission de surendettement dans sa séance du 16 février 2022 n’a pas pour autant fait disparaître les infractions au bail résultant du non-paiement du loyer durant une longue période, de sorte que le congé doit être déclaré valide. Il en résulte que M. [P] [H] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 6 mars 2022 ». Par cette motivation décisive, la juridiction d’appel consacre l’indépendance de la faute contractuelle par rapport à l’extinction civile de la créance. L’effacement légal prévu dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire libère le débiteur de son obligation de paiement, mais n’efface pas rétroactivement le manquement commis dans l’exécution de la convention locative.

Cette solution est corroborée par le jugement du Tribunal judiciaire statuant en matière civile le 18 juin 2026 (RG n° 26/00258). Saisie d’un litige où le locataire bénéficiait d’un effacement de sa dette locative, la juridiction a jugé : « Il est de principe que le congé pour motif légitime et sérieux peut avoir pour finalité de sanctionner les locataires en raison de l’inexécution par ceux ci de l’une ou de plusieurs de leurs obligations. La réalité et l’importance des manquements de Madame [Q] [K] à ses obligations locatives sont démontrées. Le congé ainsi délivré à Madame [Q] [K] est régulier en la forme et au fond ». L’acte extrajudiciaire mentionnait expressément un « retard récurent dans le paiement des loyers malgré une décision de la commission de surendettement lui interdisant toute nouvelle dette ». Dès lors, la persistance d’incidents de paiement postérieurs ou la répétition chronique des manquements caractérise pleinement le motif sérieux exigé par la loi, privant le locataire de tout droit au renouvellement.

Par ailleurs, la Cour d’appel a réitéré cette rigueur doctrinale dans un arrêt rendu le 2 juin 2026 (RG n° 25/00886), en affirmant expressément : « La circonstance que les appelants puissent bénéficier de nouveau d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation n’est pas de nature à invalider le congé délivré par la bailleresse pour motif grave et sérieux ». Les magistrats ont motivé leur décision en relevant qu’« il ne saurait être imposé à la propriétaire du local d’assumer sans contrepartie l’abandon forcé de toute créance locative. Dès lors, et même si la décision du juge du surendettement n’est pas, semble-t-il, définitive, en ce que les époux débiteurs pourraient obtenir, par la voie de l’appel, un dégrèvement complet de leur dette locative, le risque sérieux d’impécuniosité pour l’avenir ne saurait être intégralement supporté par la bailleresse. Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a validé le congé aux fins de résiliation du bail pour cause légitime et sérieuse ». En conséquence, l’insolvabilité chronique constitue un péril financier direct que le propriétaire n’est pas contraint de tolérer indéfiniment lors de l’arrivée du terme contractuel.

À cet égard, il convient d’observer la distinction capitale qui sépare le mécanisme du congé de celui de la clause résolutoire. Alors que l’article 24 paragraphe VIII de la loi du 6 juillet 1989 impose au magistrat de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant deux ans en cas de rétablissement personnel sans liquidation, aucune disposition équivalente n’existe pour paralyser le congé délivré au visa de l’article 15. Dès lors que le bailleur respecte le formalisme strict de la notification et démontre la gravité des manquements passés, le juge des contentieux de la protection est tenu de constater l’extinction du contrat de bail. Le débiteur surendetté ne saurait prétendre que l’apurement de sa dette par la commission vaut réhabilitation rétroactive de son comportement contractuel, de sorte que l’action en validation du congé conserve toute son efficience.

II. L’articulation entre l’instance d’expulsion et les mesures de traitement du passif

A. L’inapplicabilité de la suspension d’expulsion de l’article L. 722-6 du Code de la consommation à l’occupant sans titre

L’un des écueils majeurs soulevés dans le cadre de la défense du locataire surendetté réside dans la tentative de solliciter la suspension judiciaire de l’expulsion sur le fondement de l’article L. 722-6 du Code de la consommation. Ce texte prévoit que dès l’intervention de la décision de recevabilité, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. Toutefois, une lecture attentive de la lettre du texte et de la jurisprudence constante démontre que cette protection exceptionnelle est étroitement circonscrite aux procédures d’expulsion ayant pour cause directe le non-paiement d’une dette locative insérée dans le passif éligible. Or, lorsque l’expulsion résulte de la déchéance du titre d’occupation par suite d’un congé régulier, la cause juridique de l’éviction change de nature.

Cette frontière procédurale a été explicitée avec une grande rigueur par le Tribunal judiciaire dans sa décision précitée du 21 octobre 2025 (RG n° 24/07961). Le juge a en effet relevé qu’« En revanche, malgré la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [J] [K] le 16 septembre 2024 et la mise en place d’un moratoire de deux années à compter du 23 mai 2025, rien ne justifie de suspendre la mesure d’expulsion en application des articles L.722-6 et L722-8 du code de la consommation. En effet, l’expulsion se fonde ici, non pas sur les impayés de loyers, mais sur un congé pour vente valablement délivré. La bailleresse, en qualité de propriétaire, est en droit de récupérer son bien pour le mettre en vente ; la résiliation du bail n’est pas corrélé aux impayés de loyer ». Ce raisonnement démontre sans ambiguïté que la protection conférée par l’article L. 722-6 ne constitue pas un bouclier absolu contre le droit de propriété. Dès lors que l’expulsion procède de l’arrivée du terme contractuel consécutif à un congé pour vente ou pour reprise, les mesures de suspension propres au droit du surendettement s’avèrent inopérantes.

Par ailleurs, la chambre d’instance a souligné dans la même décision que « le moratoire de deux année octroyée par la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a vocation à suspendre l’exigbilité de la dette locative mais pas l’expulsion, en application de l’article L.733-1 du code la consommation ». L’article L. 733-1 du Code de la consommation permet effectivement à la commission ou au juge d’ordonner le rééchelonnement des créances ou la suspension de leur exigibilité pour une durée maximale. Néanmoins, cette prérogative d’aménagement temporel ne saurait créer un droit au maintien dans les lieux au profit d’un occupant déchu de tout bail. À cet égard, le bailleur conserve l’entière liberté de poursuivre judiciairement la validation du congé devant le juge compétent en matière de résiliation du bail et expulsion, la compétence de la commission de surendettement demeurant strictement cantonnée au passif monétaire.

Cette autonomie juridictionnelle est également confortée par les principes posés par la Cour de cassation. Dans son arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-17.625), la Deuxième chambre civile a rappelé avec autorité que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ». Mais ce pouvoir souverain s’exerce exclusivement à l’égard des créanciers soumis au plan de désendettement. Il ne confère nullement au magistrat du surendettement le pouvoir de porter atteinte au droit de disposer d’un bien immobilier reconnu au propriétaire bailleur, ni d’imposer le maintien d’une relation contractuelle expirée.

En conséquence, lorsque le congé délivré par le propriétaire est reconnu valable en la forme et au fond, l’occupant ne bénéficie plus d’aucune immunité tirée de sa situation de surendettement. L’ordonnance ou le jugement validant le congé constate que le preneur est sans droit ni titre depuis l’expiration du préavis de six mois et autorise son expulsion avec le concours de la force publique. Les voies de recours ouvertes contre la décision de la commission ne sauraient faire obstacle à l’exécution de la décision d’expulsion, sous la seule réserve du respect du commandement d’avoir à libérer les lieux prescrit par les règles générales des voies d’exécution. Le droit du surendettement assure le traitement des passifs financiers mais ne confère pas de droit réel d’occupation privative au détriment d’autrui.

B. Le pouvoir modérateur du juge des contentieux de la protection : indemnité d’occupation et délais de grâce

Si la validation du congé emporte inéluctablement la déchéance du titre d’occupation, l’intervention du juge des contentieux de la protection s’avère centrale pour encadrer les effets pécuniaires et matériels du départ du locataire surendetté. En premier lieu, le maintien dans les lieux d’un occupant sans droit ni titre ouvre droit au profit du propriétaire à une indemnité d’occupation. Comme l’a énoncé le Tribunal judiciaire dans son jugement du 2 septembre 2025 (RG n° 24/05798), fondé sur l’article 1240 du Code civil : « La personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle causant nécessairement un préjudice au propriétaire ou au titulaire du bail principal, ouvrant droit à indemnité d’occupation laquelle doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail ». Cette indemnité de nature mixte compensatoire et indemnitaire compense l’indisponibilité du bien immobilier.

Or, le juge civil doit concilier cette créance indemnitaire avec les mesures arrêtées par la commission de surendettement. Le jugement du Tribunal judiciaire du 2 septembre 2025 apporte à cet égard une illustration saisissante du respect de la chose décidée en matière de surendettement : « Il ressort des éléments produits par les défendeurs que la commission de surendettement a suspendu l’exigibilité de la dette pour un montant de 7118.12 euros sur une durée de deux ans à l’égard de monsieur [J]… Le Juge des Contentieux de la Protection ne peut pas prononcer une décision différente de celle de la commission de surendettement. Par conséquent, Madame [D] [T] et Monsieur [E] [J] ne seront pas condamnés à payer la dette antérieure au mois de juillet 2024 pour madame [T] et antérieure à décembre 2024 pour monsieur [J] ». Dès lors, les loyers échus antérieurement à la décision de la commission demeurent soumis au moratoire ou au plan d’apurement, tandis que les indemnités d’occupation échues postérieurement à la validation du congé constituent une dette nouvelle de gestion courante exigible de plein droit.

Par ailleurs, en matière d’effacement complet par rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régi par l’article L. 741-2 du Code de la consommation, la Cour de cassation a précisé la borne chronologique de l’extinction du passif dans son arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 23 novembre 2023 (pourvoi n° 22-11.535). La Haute juridiction a jugé que « l’effacement des dettes concernait le passif existant au jour de la décision de la commission de surendettement qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation ». En conséquence, l’arriéré antérieur est irrévocablement éteint à cette date, mais l’occupant déchu de son titre par le congé demeure personnellement débiteur de chaque mensualité d’occupation née postérieurement, sous peine d’engager à nouveau sa responsabilité et de compromettre sa bonne foi.

En second lieu, le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir d’équité fondamental pour accorder des délais de grâce à l’occupant évincé. En vertu de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, le magistrat devant tenir compte des diligences accomplies pour le relogement, des situations respectives de fortune du propriétaire et de l’occupant, de leur âge et de leur état de santé. Pour le locataire surendetté, ces délais judiciaires constituent l’unique voie légale permettant d’éviter une expulsion immédiate et d’organiser une transition vers un relogement social ou privé.

À cet égard, le juge statue au cas par cas, en veillant scrupuleusement au respect du principe du contradictoire. Comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt rendu par la Deuxième chambre civile le 21 novembre 2024 (pourvoi n° 22-20.560), « le juge, statuant en matière de surendettement, ne peut fonder sa décision sur les observations et les pièces contenues dans le courrier d’un créancier, absent lors de l’audience, sans les avoir préalablement portées à la connaissance des débiteurs ». Cette exigence procédurale s’applique pleinement devant le juge des contentieux de la protection saisi du contentieux du bail d’habitation. Les éléments de vulnérabilité sociale du preneur, attestés par la recevabilité de son dossier en Banque de France, sont contradictoirement débattus afin de calibrer le délai de libération des lieux sans léser de manière disproportionnée les droits patrimoniaux légitimes du bailleur.

Enfin, la préservation de la bonne foi du débiteur demeure la condition impérative de toute mesure de bienveillance juridictionnelle. Aux termes de l’article L. 761-1 du Code de la consommation, le débiteur qui dissimule des éléments de son patrimoine ou aggrave son insolvabilité est déchu de plein droit du bénéfice de la procédure. La Cour d’appel de Nancy a rappelé dans son arrêt du 13 février 2025 (RG n° 24/04580) que « les causes de déchéance prévues à l’article L 761-1 du code de la consommation qui visent trois types de comportements affectant la bonne foi du débiteur et le privant du droit de bénéficier de la procédure de surendettement, sont limitativement énumérées par la loi et d’interprétation stricte ». Ce principe avait déjà été consacré par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 27 février 2020 (pourvoi n° 18-25.160). Dès lors, le locataire qui exécute loyalement le paiement de son indemnité d’occupation courante démontre sa bonne volonté et préserve ses chances d’obtenir des délais d’évacuation protecteurs, parachevant ainsi l’équilibre subtil institué entre le droit des baux et le droit du surendettement.

Conclusion

Le congé notifié par le bailleur au locataire engagé dans une procédure de surendettement illustre avec acuité la coexistence entre la protection sociale des personnes en état d’insolvabilité et la sauvegarde des prérogatives constitutionnelles attachées à la propriété immobilière. L’état du droit positif confirme sans équivoque que la recevabilité du dossier de surendettement ne confère aucun titre d’occupation perpétuel au preneur. Qu’il s’agisse d’un congé pour reprise ou d’un congé pour vente fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la décision de la Banque de France ne neutralise en rien l’extinction du contrat de bail à son terme légal. De surcroît, en cas de congé pour motif légitime et sérieux, la jurisprudence établit avec constance que l’effacement ou le rééchelonnement du passif locatif ne fait nullement disparaître la matérialité des infractions contractuelles passées, autorisant le juge des contentieux de la protection à constater la résiliation du bail. En conséquence, si la dette locative antérieure demeure sous la protection du plan d’apurement ou du rétablissement personnel, le locataire devenu occupant sans droit ni titre s’expose à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation courante. Dès lors, l’office du juge consiste à arbitrer avec mesure l’octroi éventuel de délais de grâce pour le relogement, garantissant au débiteur de bonne foi une transition digne sans priver le bailleur de la reprise effective de son patrimoine.