Dans la vie collective des immeubles soumis au statut de la copropriété, la désignation des membres du bureau de l’assemblée générale constitue une étape rituelle dont la régularité conditionne la validité de l’ensemble des délibérations adoptées. Lors de chaque réunion annuelle ou extraordinaire, les copropriétaires doivent impérativement pourvoir aux fonctions de président de séance, de scrutateurs et de secrétaire, ce dernier étant chargé d’assurer la tenue matérielle des débats et la consignation fidèle des votes au sein du procès-verbal. Si la pratique courante conduit très généralement le syndic professionnel à assurer les fonctions de secrétaire de séance, certaines copropriétés demeurent régies par des règlements anciens ou atypiques prévoyant des exigences particulières pour des décisions spécifiques. C’est précisément à cette friction entre la liberté d’organisation de l’assemblée et les stipulations d’un règlement de copropriété qu’a été confrontée la Cour de cassation dans un arrêt de principe rendu le 17 septembre 2026.

Dans cette affaire largement commentée le 30 septembre 2026 par David Rodrigues sur le site spécialisé Dalloz Actualité, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, siégeant en formation de section et publiant sa décision au Bulletin, a tranché un litige opposant un copropriétaire contestant une délibération au syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale avait voté la cession de diverses parties communes, opération qui entraîne nécessairement une modification subséquente de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Or, le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier stipulait expressément en son article 51, alinéa 2, que les assemblées appelées à traiter de modifications du règlement devaient impérativement avoir lieu avec l’assistance d’un notaire chargé de dresser le procès-verbal de la réunion et d’en faire transcrire une expédition au bureau des hypothèques devenu le service de la publicité foncière.

Dépassant ce formalisme ancien, l’assemblée générale réunie pour autoriser la cession des parties communes s’était déroulée selon les modalités coutumières prévues par les textes réglementaires : le syndic de copropriété avait assuré seul les fonctions de secrétaire de séance, sans faire appel à un notaire instrumentaire pour consigner les délibérations. Se fondant sur la violation directe de cette clause statutaire, une société civile immobilière copropriétaire a engagé une action judiciaire devant le tribunal judiciaire puis devant la cour d’appel, demandant l’annulation de la résolution litigieuse pour irrégularité dans la composition du bureau et dans la rédaction du procès-verbal.

Pour sa défense, le syndicat des copropriétaires, soucieux de préserver la sécurité de la décision adoptée à une très large majorité, a soulevé par voie reconventionnelle le caractère illicite de la clause du règlement, sollicitant du juge qu’elle soit déclarée réputée non écrite sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Par un arrêt du 4 février 2025, la Cour d’appel de Lyon a fait droit à cette argumentation en jugeant la clause réputée non écrite et en rejetant corrélativement la demande en nullité de la résolution. Saisie du pourvoi formé par le copropriétaire déchu, la Haute juridiction judiciaire a confirmé sans réserve la solution lyonnaise, offrant une clarification majeure quant à l’articulation entre l’ordre public de l’assemblée générale et l’autonomie contractuelle du règlement de copropriété.

L’arrêt du 17 septembre 2026 consacre deux enseignements indissociables qui méritent une attention rigoureuse. D’une part, il rappelle que la désignation du secrétaire de séance relève d’une compétence d’attribution exclusive de l’assemblée générale, laquelle ne saurait être liée ni contrainte par une clause statutaire qui imposerait un tiers déterminé pour rédiger le procès-verbal. D’autre part, la décision illustre avec netteté l’efficacité redoutable du mécanisme de l’article 43, qui purge rétroactivement et de plein droit le règlement de copropriété de ses stipulations incompatibles avec les textes impératifs, privant ainsi de fondement juridique les recours dilatoires formés par des copropriétaires opposants. L’analyse détaillée de ce contentieux permet d’appréhender d’abord les règles impératives gouvernant la désignation du secrétaire de séance, avant d’examiner le régime de la clause réputée non écrite et ses conséquences procédurales sur la sécurité des délibérations.

I. La désignation du secrétaire de séance en assemblée générale et la force obligatoire des textes d’ordre public

A. Le principe de la désignation du bureau et le monopole d’attribution de l’assemblée générale

Au cœur du fonctionnement démocratique de toute copropriété se trouve l’exigence d’une constitution régulière du bureau de séance dès l’ouverture de l’assemblée générale. L’organisation collective ne saurait en effet fonctionner valablement si les opérations de vote, la direction des débats et la transcription des résolutions n’étaient pas confiées à des personnes habilitées par la loi ou désignées selon les formes requises. Cette architecture procédurale est directement encadrée par l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui organise avec minutie la mise en place des organes de la séance.

Ce texte fondateur dispose en effet que l’assemblée générale désigne, au début de chaque réunion, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Il précise ensuite, dans son deuxième alinéa, le mode d’attribution des fonctions de secrétariat en ces termes : « Aux termes de l’article 15, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. », citation textuelle reprise par la Haute juridiction dans son arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-13.544. La règle posée par le pouvoir réglementaire repose ainsi sur une présomption légale d’attribution en faveur du syndic en exercice, tempérée par la faculté réservée à l’assemblée de choisir un autre secrétaire.

Cette disposition consacre ce qu’il convient de qualifier de monopole d’attribution dévolu à l’assemblée générale des copropriétaires. En vertu de ce schéma légal, la désignation du secrétaire de séance ne peut émaner que de deux sources complémentaires : soit de l’application automatique de la présomption réglementaire désignant le syndic en l’absence de toute contestation ou de proposition alternative, soit d’une décision expresse adoptée au vote par l’assemblée générale elle-même pour confier le secrétariat à une autre personne, qu’il s’agisse d’un copropriétaire présent ou d’un tiers agréé.

La force de ce principe réside dans son caractère exclusif. Aucune autorité extérieure, aucun syndic agissant unilatéralement et aucun document contractuel antérieur ne dispose du pouvoir d’imposer par avance l’identité du secrétaire ou les modalités de tenue de cette fonction. Le règlement de copropriété, qui s’analyse juridiquement comme une convention liant les copropriétaires et définissant les droits et obligations des parties, ne saurait valablement déroger à cette règle en figeant à l’avance la personne qui doit assurer la rédaction du procès-verbal.

L’impérativité de cette organisation institutionnelle s’inscrit dans la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative à la régularité du bureau. Ainsi, dans son arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 mars 2018, pourvoi n° 16-27.481, la Haute juridiction avait rappelé avec une fermeté exemplaire l’intangibilité de ces prescriptions formelles en jugeant : « Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’assemblée générale ne peut désigner qu’un seul président, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Cette rigueur démontre que les règles régissant la composition du bureau de séance sont d’application stricte et ne tolèrent aucune altération statutaire ou coutumière.

Ce principe garantit que l’assemblée générale demeure souveraine dans l’expression de sa volonté collective. Si un règlement de copropriété pouvait imposer qu’une assemblée délibère obligatoirement sous le contrôle ou avec le secrétariat d’un tiers prédéterminé, tel qu’un notaire, un huissier de justice ou un expert-comptable, les copropriétaires se verraient privés de la prérogative fondamentale de décider eux-mêmes qui prend en charge la transcription de leurs débats. Une telle contrainte porterait atteinte à la liberté même des délibérations collectives.

La protection de cette liberté collective est également renforcée par les dispositions de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui encadre la participation des copropriétaires et interdit au syndic, à ses préposés ou à son conjoint de présider l’assemblée générale. Ce cloisonnement strict entre la présidence, dévolue impérativement à un copropriétaire ou à un représentant élu par la séance, et le secrétariat, attribué par défaut au syndic sauf désignation contraire, atteste de la volonté constante du législateur d’instituer un équilibre des pouvoirs lors des séances délibératives.

Pour prévenir toute contestation ultérieure quant à la validité de la réunion, l’assistance d’un avocat pour assemblée générale de copropriété s’avère particulièrement précieuse. Elle permet aux copropriétaires et aux syndics d’auditer en amont l’ordre du jour et de veiller à ce que la constitution du bureau respecte scrupuleusement les exigences posées par les textes d’ordre public, évitant ainsi le risque d’une remise en cause globale des décisions adoptées.

B. L’assistance matérielle par un tiers et l’interdiction de déléguer la fonction de secrétaire

Pour cerner la portée exacte de l’arrêt rendu le 17 septembre 2026, il est essentiel de souligner la distinction conceptuelle majeure opérée par la Cour de cassation entre l’assistance matérielle apportée par un tiers et l’exercice juridique de la fonction de secrétaire de séance. L’arrêt énonce en effet un attendu de principe d’une grande clarté : « Il s’en déduit que, si la loi n’exclut pas que le secrétaire de séance soit assisté d’un tiers pour la rédaction du procès-verbal, seule une décision de l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic, de sorte qu’un règlement de copropriété ne peut imposer que certains procès-verbaux d’assemblées générales seront dressés par une personne autre que le syndic ou le secrétaire de séance. », tel qu’authentifié dans l’arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-13.544.

Cette motivation sépare nettement deux réalités pratiques qui avaient été confondues par le demandeur au pourvoi. D’un côté, la loi n’interdit aucunement au secrétaire légalement désigné de s’adjoindre une aide technique ou matérielle au cours de la réunion. Rien ne fait obstacle à ce qu’un collaborateur du cabinet de syndic, un secrétaire sténographe, un technicien de séance ou même un notaire assiste le secrétaire pour la frappe des mentions, la prise de notes ou la vérification des pièces. Cette faculté répond à un impératif de bonne gestion matérielle, notamment au sein des copropriétés de grande envergure où les débats sont denses et les opérations de décompte des tantièmes particulièrement complexes.

D’un autre côté, cette simple assistance matérielle ne saurait en aucun cas être assimilée à une délégation de pouvoir ou à un transfert de la fonction statutaire de secrétaire. Le secrétaire de séance, qu’il s’agisse du syndic agissant en vertu de la présomption légale ou d’un copropriétaire élu par l’assemblée, demeure le titulaire exclusif de la charge. C’est à lui seul qu’incombe la responsabilité juridique de dresser le procès-verbal, d’en consigner sincèrement la teneur et d’en assurer la conformité avec les résultats proclamés par le bureau.

Cette attribution exclusive trouve son assise dans les dispositions de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui fixe les obligations formelles relatives au procès-verbal des délibérations. Selon cet article, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Cette triple signature constitue une garantie substantielle d’authenticité et de sincérité du document, attestant que les résolutions inscrites correspondent fidèlement aux délibérations réelles des copropriétaires.

Le rôle décisif du secrétaire de séance dans l’établissement de cet acte solennel a d’ailleurs été mis en exergue par la jurisprudence de la Cour de cassation. Dans son arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 avril 2013, pourvoi n° 12-13.330, la juridiction suprême a expressément souligné cette mission de contrôle en jugeant : « Une cour d’appel peut retenir que la vérification des votes par le secrétaire de séance concourt à l’établissement du procès-verbal et qu’en l’absence d’élément contraire celui-ci a bien été établi en fin de séance et le jour même ». Il en découle que le secrétaire participe directement au contrôle de la régularité du scrutin, fonction régalienne de la séance qui ne peut être abandonnée entre les mains d’un tiers désigné par avance.

Le législateur lui-même rappelle à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Dès lors que les décisions émanent de cette assemblée souveraine, le procès-verbal qui constate ces décisions doit être dressé par les représentants de cette assemblée ou par le mandataire légal du syndicat agissant sous son autorité.

En prétendant imposer qu’un notaire vienne obligatoirement dresser le procès-verbal d’une assemblée générale modifiant le règlement, les rédacteurs de la clause litigieuse méconnaissaient ce partage fondamental des attributions. Ils confondaient l’acte notarié ultérieur, nécessaire à la publication de la modification au fichier immobilier, avec le procès-verbal de l’assemblée générale, qui constitue une délibération interne du syndicat. Cette confusion juridique grossière justifiait pleinement la censure opérée par les juges, restaurant le syndic et l’assemblée générale dans la plénitude de leurs prérogatives statutaires.

II. La clause du règlement de copropriété imposant un notaire et le régime du réputé non écrit

A. L’éviction de la clause d’assistance notariée obligatoire sur le fondement de l’article 43

La sanction prononcée à l’encontre de la clause litigieuse s’appuie sur le dispositif central d’assainissement conventionnel institué par la loi du 10 juillet 1965 : le mécanisme de la clause réputée non écrite. Aux termes de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les stipulations d’un règlement de copropriété qui enfreignent les règles d’ordre public sont privées de toute efficacité juridique. La Cour de cassation, dans son arrêt du 17 septembre 2026, cite d’ailleurs avec une rigueur absolue la lettre de ce texte : « Selon l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 et à celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-13.544).

Ce renvoi explicite aux textes du règlement d’administration publique englobe incontestablement le décret du 17 mars 1967. Dès lors que l’article 15 de ce décret a été pris pour l’application des règles régissant les pouvoirs de l’assemblée générale et la mission du syndic, toute clause conventionnelle insérée dans un règlement de copropriété qui viendrait contredire l’article 15 est frappée de plein droit par la sanction d’ordre public de l’article 43. C’est en faisant une application scrupuleuse de cette articulation que la Cour d’appel de Lyon, dans son arrêt Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 4 février 2025, n° 23/02440, a retenu dans son dispositif : « Juge que l’article 51, alinéa 2, du règlement de copropriété est réputé non écrit ».

Le régime juridique du réputé non écrit présente des caractéristiques très remarquables qui le distinguent radicalement d’une simple nullité relative ou absolue. En premier lieu, l’action ou l’exception tendant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite est totalement imprescriptible. Alors que les actions personnelles en copropriété ou les contestations d’assemblée générale sont enserrées dans des délais stricts, la contrariété d’une clause statutaire à l’ordre public de la loi de 1965 peut être invoquée à tout moment, sans que le temps écoulé depuis la publication du règlement ne puisse conférer une quelconque légitimité à la stipulation viciée.

Cette imprescriptibilité de principe a été réaffirmée de façon constante par la Haute juridiction. Dans un arrêt de référence Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045, la Cour de cassation avait ainsi jugé : « Selon ce texte, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites. », censurant une cour d’appel qui avait cru pouvoir opposer une prescription de dix ans à l’encontre d’une demande visant à écarter une clause de répartition de charges non conforme. La même solution s’applique avec une égale force aux clauses empiétant sur le fonctionnement de l’assemblée générale.

En second lieu, l’office du juge saisi d’une telle contestation est strictement circonscrit : il n’a pas le pouvoir de prononcer une simple annulation modulable ou de subordonner sa décision à l’existence d’un grief quelconque. Le juge est tenu de constater la non-conformité de la clause et de la déclarer réputée non écrite. C’est ce que la troisième chambre civile a solennellement réitéré dans l’arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-22.036, en rappelant que : « le juge doit, d’une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. ».

Sur le plan procédural, il convient toutefois de souligner une exigence stricte de recevabilité : la mise en cause du syndicat des copropriétaires. Dès lors qu’une telle décision affecte la structure conventionnelle de l’immeuble et s’impose à l’ensemble de la collectivité, le syndicat doit obligatoirement être présent à l’instance. Dans l’arrêt Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 octobre 2024, pourvoi n° 22-22.649, la Haute juridiction a jugé sans ambiguïté : « Il résulte de ces textes que l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu. ».

Dans l’espèce tranchée le 17 septembre 2026, cette exigence formelle était parfaitement satisfaite puisque l’instance opposait le copropriétaire contestataire au syndicat des copropriétaires lui-même, lequel demandait reconventionnellement la neutralisation de la clause pour sauver la résolution litigieuse. La maîtrise de ces subtilités par un cabinet pratiquant le droit de la copropriété permet d’orienter stratégiquement la défense du syndicat afin de neutraliser par voie reconventionnelle les arguments tirés de stipulations contractuelles illicites.

B. Les voies de recours, le contentieux de l’annulation des résolutions et la sécurité des délibérations

L’anéantissement de la clause statutaire sur le fondement de l’article 43 produit un effet décisif sur le contentieux de l’annulation des décisions de l’assemblée générale. L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise en effet les voies de contestation ouvertes aux copropriétaires opposants ou défaillants. En son alinéa 2, ce texte enferme le recours en annulation dans un délai impératif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Dans le litige soumis à la Cour de cassation, le copropriétaire demandeur avait bien respecté ce délai de deux mois pour assigner le syndicat, mais l’unique motif d’irrégularité soulevé résidait dans l’absence du notaire imposé par l’article 51 du règlement.

Or, dès lors que la clause prescrivant l’assistance obligatoire d’un notaire pour dresser le procès-verbal est jugée réputée non écrite, elle est censée n’avoir jamais existé dans l’ordre juridique. Il en résulte une conséquence imparable : le fait pour le syndic d’avoir exercé seul les fonctions de secrétaire de séance sans requérir le concours d’un notaire ne peut constituer aucune infraction, aucune faute et aucune irrégularité procédurale. La clause étant anéantie rétroactivement, sa prétendue violation par l’assemblée générale ne peut pas servir de fondement à une action en nullité de la délibération.

La Cour de cassation valide ainsi le raisonnement pragmatique des juges du fond qui ont débouté le copropriétaire de l’ensemble de ses prétentions. En l’absence de tout autre vice propre affectant le déroulement du scrutin, le décompte des majorités ou la convocation des copropriétaires, la résolution votant la cession des parties communes conserve sa pleine et entière efficacité. Les autres griefs soulevés par le pourvoi ont d’ailleurs été écartés sans difficulté par la Haute juridiction sur le fondement de l’article 1014 du code de procédure civile, qui permet à la Cour de rejeter par décision non spécialement motivée les moyens dépourvus de sérieux ou manifestement insusceptibles d’entraîner la cassation.

Cette issue contentieuse revêt une portée pratique considérable pour l’ensemble des acteurs de la gestion immobilière. De très nombreux règlements de copropriété rédigés au cours des décennies passées contiennent des clauses prévoyant l’intervention obligatoire d’un notaire pour l’approbation de travaux modifiant les parties communes, pour l’aliénation de fractions d’immeuble ou pour toute modification conventionnelle. Ces clauses découlaient d’une pratique notariale ancienne soucieuse d’associer immédiatement le rédacteur de l’acte authentique modificatif aux décisions collectives.

Cependant, en érigeant cette présence en condition de validité de l’assemblée générale elle-même, ces clauses devenaient une source d’insécurité juridique permanente et de blocages injustifiés. Il suffisait en effet qu’un notaire soit indisponible, en retard ou non mandaté pour qu’un copropriétaire hostile au projet attaque l’assemblée en nullité et paralyse la gestion de l’immeuble pendant des années au cours d’une procédure judiciaire. L’arrêt du 17 septembre 2026 met un terme définitif à ces dérives en privant ces clauses de tout effet contraignant sur la tenue de l’assemblée générale.

La sécurité juridique des syndicats des copropriétaires s’en trouve puissamment confortée, en accord avec l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui confère au syndicat la personnalité civile et la responsabilité de la conservation de l’immeuble ainsi que de l’administration des parties communes. Les copropriétaires réunis en assemblée peuvent désormais voter sereinement la cession de parties communes sans craindre qu’un formalisme conventionnel suranné vienne fragiliser leur décision collective.

Sur le plan des bonnes pratiques, la présence d’un notaire lors d’une assemblée générale complexe demeure évidemment possible et souvent utile, mais elle doit être replacée dans son cadre légitime. Le notaire peut assister à la réunion en qualité d’invité ou d’expert technique pour éclairer les copropriétaires sur les aspects juridiques de l’opération, ou assister matériellement le secrétaire comme l’admet expressément la Cour de cassation. De surcroît, si l’assemblée souhaite confier formellement le secrétariat de séance au notaire, elle en conserve la pleine liberté en votant expressément une décision en ce sens en début de réunion conformément à l’article 15 du décret de 1967.

Pour sécuriser la préparation et la mise en œuvre de ces opérations complexes qui touchent à la fois au droit des biens et à la vie de l’immeuble, le recours à des avocats en droit immobilier permet de mener un audit préventif du règlement de copropriété, d’identifier les clauses potentiellement réputées non écrites et de calibrer la rédaction des résolutions pour immuniser la copropriété contre tout risque contentieux ultérieur.

Conclusion

L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification décisive à la théorie des nullités en droit de la copropriété. En censurant les clauses statutaires qui prétendent imposer à l’assemblée générale l’intervention obligatoire d’un tiers pour dresser le procès-verbal, la Haute juridiction réaffirme avec force la primauté de l’ordre public démocratique institué par la loi du 10 juillet 1965 et par son décret d’application du 17 mars 1967 sur l’autonomie contractuelle du règlement de copropriété.

La décision consacre une ligne de partage limpide entre les attributions décisionnelles et les concours matériels. Si rien n’empêche un secrétaire de séance de s’entourer de l’aide technique d’un tiers, qu’il s’agisse d’un clerc, d’un assistant ou d’un notaire, seul le bureau régulièrement constitué et choisi par l’assemblée dispose de la légitimité juridique pour diriger la séance et consigner les résultats du scrutin. Aucune convention ne peut déposséder les copropriétaires de cette souveraineté de désignation en leur imposant un rédacteur de plein droit.

Pour les praticiens, les syndics et les conseils syndicaux, cet arrêt offre une sécurité opérationnelle bienvenue en désamorçant une source fréquente de contentieux artificiels. Les clauses exigeant l’intervention notariée obligatoire en séance doivent désormais être regardées comme purement et simplement inefficaces au regard de l’article 43, permettant aux assemblées de délibérer dans les conditions ordinaires du droit commun. Cette consécration jurisprudentielle renforce ainsi la stabilité des décisions collectives et garantit une gestion apaisée des copropriétés.