I. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et les exigences formelles du commandement

Le statut des baux commerciaux, issu du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et aujourd’hui codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au locataire une protection juridique renforcée, communément désignée sous le terme de propriété commerciale. Ce régime protecteur se matérialise notamment par le droit au renouvellement du bail ou, à défaut, par le versement d’une indemnité d’éviction compensatrice du préjudice causé par la perte du fonds de commerce. Toutefois, l’équilibre contractuel voulu par le législateur impose en contrepartie au preneur une exécution scrupuleuse de ses obligations essentielles, au premier rang desquelles figurent le paiement régulier des loyers et des charges, le maintien de la destination convenue des lieux, l’entretien des locaux et la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Afin de sanctionner rapidement et efficacement les manquements du preneur, la pratique notariale et prétorienne a généralisé l’insertion d’une clause résolutoire expresse au sein des baux commerciaux. Dérogatoire au droit commun de la résiliation judiciaire régi par les articles 1224 et suivants du code civil, cette stipulation contractuelle a pour objet d’opérer la résiliation automatique et de plein droit du contrat de louage en cas d’inexécution, privant ainsi le magistrat de son pouvoir d’appréciation souverain sur l’opportunité de mettre fin au bail. Conscient de la gravité d’une telle sanction, qui anéantit le droit au bail sans indemnité et entraîne l’éviction brutale de l’exploitant, le législateur a encadré ce mécanisme d’un formalisme rigoureux et d’ordre public codifié à l’article L. 145-41 du code de commerce.

La mise en œuvre de la clause résolutoire ne relève pas d’un automatisme mécanique immédiat : elle suppose le respect rigoureux d’un cheminement procédural articulé autour de deux conditions cumulatives fondamentales. D’une part, le bailleur est tenu de délivrer préalablement un acte extrajudiciaire formel, le commandement d’avoir à exécuter, laissant au preneur un délai légal de régularisation d’un mois. D’autre part, la résiliation n’est acquise que si le manquement contractuel reproché persiste à l’issue de ce délai, tout en étant poursuivi par un bailleur animé d’une exigence incontournable de bonne foi contractuelle.

A. La mise en demeure préalable : une exigence de forme impérative (L. 145-41)

L’article L. 145-41 du code de commerce impose une formalité substantielle : la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire. Cette formalité est d’ordre public et ne saurait être contournée par des stipulations contractuelles contraires.

Comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Lorient : « Selon les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (TJ Lorient, 7 avril 2026, n° 26/00037).

Cette décision illustre avec netteté le caractère intangible et d’ordre public du délai d’un mois. Toute clause contractuelle qui prévoirait un délai inférieur, ou qui stipulerait que la résiliation interviendrait immédiatement après une mise en demeure par lettre recommandée, est réputée non écrite par l’effet de l’article L. 145-15 du code de commerce. La formalité du commandement préalable constitue une garantie procédurale irréfragable instaurée pour prévenir les résiliations intempestives et ménager au locataire une ultime opportunité de redresser sa situation contractuelle.

Sur le plan formel, l’acte préalable doit impérativement revêtir la forme d’un acte extrajudiciaire signifié par un commissaire de justice, officier public et ministériel anciennement désigné sous le titre d’huissier de justice. Une simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, même rédigée par un avocat ou assortie d’une mise en demeure comminatoire, est dépourvue de toute valeur juridique au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce. L’omission de l’intervention du commissaire de justice prive purement et simplement le créancier de la faculté d’invoquer l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit.

Pour être juridiquement valable et produire ses effets légaux, le commandement doit satisfaire à des exigences de rédaction d’une rigueur absolue. À peine de nullité textuelle, l’acte doit reproduire in extenso les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, afin d’informer le débiteur avec une parfaite lisibilité des conséquences attachées à son inaction, ainsi que de sa faculté de saisir la juridiction compétente pour solliciter des délais de grâce et la suspension des effets de la clause. De surcroît, le commandement doit comporter la mention expresse et non équivoque du délai d’un mois imparti pour régulariser l’infraction dénoncée. L’omission de cette mention, sa formulation ambiguë ou l’indication d’un délai erroné entraîne irrévocablement la nullité substantielle de l’acte, sans que le preneur n’ait à démontrer l’existence d’un grief particulier au sens de l’article 114 du code de procédure civile, s’agissant d’une nullité d’ordre public protectrice de la propriété commerciale.

L’acte d’huissier doit également viser de manière claire et expresse la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial. Le commissaire de justice doit reproduire textuellement la clause telle qu’elle figure dans le titre locatif ou y renvoyer de façon parfaitement identifiable. La notification doit préciser sans ambiguïté que le bailleur entend expressément se prévaloir du bénéfice de cette stipulation si la mise en demeure reste sans effet à l’issue du délai imparti. À défaut d’une telle référence explicite, le commandement ne vaut que simple mise en demeure de payer ou d’exécuter de droit commun, inapte à opérer la résiliation automatique du bail.

Une attention tout aussi vigilante doit être portée à la détermination et au décompte des manquements invoqués. Lorsque le commandement sanctionne un arriéré pécuniaire, il doit obligatoirement détailler de manière claire, transparente et vérifiable l’ensemble des sommes réclamées. Le décompte annexé ou intégré à l’acte doit ventiler distinctement les postes de dettes : loyers échus, provisions pour charges, régularisations annuelles, taxes foncières refacturées et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée applicable. L’inclusion dans le commandement de sommes indéterminées, d’intérêts moratoires erronés, d’indemnités d’occupation non constatées judiciairement ou de clauses pénales non liquidées est prohibée. Un décompte globalisé, confus ou comprenant des sommes injustifiées expose l’acte à une annulation judiciaire ou prive le commandement de son efficacité résolutoire, le juge considérant que l’obscurité du décompte a mis le débiteur dans l’impossibilité d’éteindre sa dette en toute sécurité.

De même, lorsque le commandement vise une obligation de faire ou de ne pas faire — telle que la cessation de travaux non autorisés, l’arrêt d’une activité non couverte par la clause de destination, ou la fourniture d’une attestation d’assurance multirisque professionnelle —, le manquement reproché doit être décrit avec une précision chirurgicale. Le locataire doit pouvoir identifier sans hésitation la prestation concrète exigée de lui pour mettre fin à l’infraction. Si l’obligation visée est matériellement impossible à exécuter dans le délai d’un mois (par exemple, la remise en état intégrale de gros œuvres nécessitant des autorisations d’urbanisme complexes), le commandement encourt la censure des tribunaux pour contrariété au principe de proportionnalité et de bonne foi contractuelle.

La question des modalités de signification de l’acte s’avère tout aussi cruciale. Conformément aux dispositions des articles 653 et suivants du code de procédure civile, le commandement doit être signifié à la personne même du preneur, ou à son représentant légal s’il s’agit d’une société commerciale. En cas d’impossibilité de signification à personne, le commissaire de justice doit relater avec précision dans son procès-verbal l’ensemble des diligences concrètes accomplies pour tenter de délivrer l’acte (recherche sur place, vérification auprès du voisinage, constatation de l’activité commerciale effective). Lorsque le preneur est une personne morale, l’acte doit être délivré au siège social statutaire réel. Si le preneur a transféré son siège sans le notifier régulièrement au bailleur, la signification délivrée au lieu mentionné dans le bail ou au dernier siège connu conserve sa validité, à condition que le commissaire de justice ait scrupuleusement respecté les exigences de l’article 659 du code de procédure civile.

En présence d’une pluralité de preneurs, telle qu’une colocation commerciale, une indivision ou des époux cotitulaires du bail, la délivrance du commandement exige une rigueur accrue. En l’absence d’une clause expresse de solidarité et d’indivisibilité stipulée dans le bail, ou si cette solidarité ne joue pas pour la réception des actes d’exécution, le bailleur est impérativement tenu de faire signifier un commandement distinct à chacun des cotitulaires. La signification faite à un seul indivisaire ou cotitulaire est inopérante à l’égard des autres et ne permet pas de faire courir le délai d’un mois indispensable à l’acquisition de la résiliation de plein droit du contrat de louage.

Enfin, une étape procédurale spécifique concerne les créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués. En application de l’article L. 143-2 du code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail commercial d’un immeuble dans lequel est exploité un fonds grevé d’inscriptions de privilèges (nantissement conventionnel du fonds de commerce ou nantissement judiciaire) doit impérativement notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Cette obligation s’applique tant aux actions judiciaires en résiliation qu’à la mise en jeu de la clause résolutoire. Le jugement ou l’ordonnance constatant la résiliation ne peut devenir définitif qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant cette notification légale. Cette règle protectrice du gage des tiers créanciers offre à ces derniers la faculté juridique d’intervenir à la procédure, de régler les causes du commandement aux lieu et place du locataire défaillant, ou de solliciter la vente aux enchères publiques du fonds de commerce afin d’éviter la destruction de leur garantie par l’extinction du bail commercial.

La computation du délai légal d’un mois obéit aux règles strictes des articles 641 et 642 du code de procédure civile. Le délai commence à courir le lendemain du jour de la signification du commandement, le dies a quo n’étant point compté. Il expire le jour du mois suivant qui porte le même quantième que le jour de l’acte, à minuit (dies ad quem). Si le mois d’échéance ne comporte pas de jour équivalent (par exemple pour un acte délivré le 31 janvier), le délai expire le dernier jour dudit mois. En outre, aux termes de l’article 642, alinéa 2 du code de procédure civile, le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé de plein droit jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Toute initiative contentieuse engagée par le bailleur avant l’expiration mathématique et complète de ce délai est irrecevable pour défaut de droit d’agir, la clause résolutoire n’étant pas encore acquise.

B. La persistance du manquement et l’exigence de bonne foi du bailleur

Le manquement du locataire doit perdurer au-delà du délai d’un mois imparti par le commandement.

Dans une affaire récente, le tribunal judiciaire de Nancy a pu juger : « CONSTATONS l’acquisition au 17 août 2025 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial » (TJ Nancy, 2 juin 2026, n° 26/00048).

Dans une décision récente du tribunal judiciaire de Toulon, le juge a souligné l’importance de la démonstration de la bonne foi du bailleur dans la mise en jeu de la clause (TJ Toulon, 15 mai 2025, n° 23/06358).

Ces deux prononcés judiciaires mettent en exergue l’articulation indispensable entre la matérialité objective de l’infraction contractuelle et le contrôle moral et comportemental imposé au bailleur. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par la juridiction, telle qu’énoncée par le tribunal judiciaire de Nancy à une date calendaire précise marquant l’expiration du délai d’un mois, suppose que l’infraction contractuelle n’ait fait l’objet d’aucune régularisation intégrale dans l’intervalle légal.

La persistance de l’infraction s’apprécie au regard des termes stricts du commandement. Si le commandement porte sur une dette de loyers ou de charges, le locataire est tenu d’apurer l’intégralité des sommes exigibles avant l’expiration du délai d’un mois. Un règlement partiel, même substantiel, ne fait pas obstacle à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire. La jurisprudence rappelle de manière constante que le paiement partiel ne vaut pas extinction de la cause du commandement. Toutefois, le bailleur qui encaisse un paiement partiel sans formuler de réserves expresses sur l’acquisition de la clause ne renonce pas pour autant à son bénéfice, sauf si son comportement ultérieur induit une tolérance non équivoque.

En matière d’obligations d’assurance, la régularisation obéit à un régime probatoire des plus stricts. Le preneur sommé de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ne peut se contenter de régulariser sa prime pour l’avenir : il doit impérativement fournir une attestation d’assurance certifiant que les locaux ont été couverts de façon ininterrompue, y compris pour la période antérieure visée dans le commandement. À défaut de rétroactivité de la couverture d’assurance, le manquement est irrémédiablement consommé et la clause résolutoire est définitivement acquise, la garantie des risques locatifs pour la période écoulée ne pouvant être reconstituée a posteriori.

Face à la délivrance du commandement, le preneur dispose d’une arme procédurale capitale prévue par l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce : la saisine en référé du président du tribunal judiciaire afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension consécutive des effets de la clause résolutoire. Cette saisine doit impérativement intervenir avant l’expiration du délai d’un mois mentionné au commandement. Dès lors que l’assignation est enrôlée dans le délai légal, le juge des référés dispose du pouvoir souverain d’accorder au locataire malheureux mais de bonne foi des délais de grâce pouvant atteindre deux années, en application de l’article 1343-5 du code civil.

L’octroi judiciaire de délais de paiement emporte la suspension rétroactive et conditionnelle des effets de la clause résolutoire. Durant le cours du moratoire accordé par l’ordonnance de référé, le bailleur ne peut poursuivre l’expulsion de son preneur. Si le locataire respecte scrupuleusement l’échéancier fixé par le juge — en s’acquittant ponctuellement des mensualités d’apurement accordées en sus du loyer courant —, la clause résolutoire est réputée ne s’être jamais appliquée, restaurant la plénitude du bail commercial. En revanche, le non-respect d’une seule échéance entraîne la déchéance immédiate du terme accordé, réactivant l’acquisition automatique de la clause sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de faire délivrer un nouveau commandement d’avoir à payer.

Cependant, l’automatisme légal de l’article L. 145-41 trouve une limite infranchissable dans l’obligation générale de bonne foi qui préside à l’exécution de toutes les conventions, posée par l’article 1104 du code civil. Comme l’a expressément retenu le tribunal judiciaire de Toulon dans sa décision du 15 mai 2025, la bonne foi du bailleur constitue une condition implicite mais fondamentale de l’efficacité de la clause résolutoire. La résiliation automatique ne peut être sanctionnée par les tribunaux si la mise en œuvre de la clause révèle une intention malicieuse, déloyale ou un abus de droit manifeste commis par le propriétaire des murs.

L’appréciation judiciaire de la bonne foi conduit le magistrat à examiner minutieusement les circonstances entourant la délivrance du commandement. La jurisprudence caractérise la mauvaise foi du bailleur dans plusieurs configurations procédurales et factuelles bien identifiées. Il en est ainsi lorsque le bailleur met en demeure le preneur de payer un arriéré de loyers tout en refusant délibérément et sans motif valable d’encaisser les instruments de paiement préalablement remis par le locataire, dans le seul dessein de fabriquer artificiellement un incident d’impayé au terme du délai d’un mois.

La mauvaise foi est également retenue lorsque le bailleur délivre un commandement visant des manquements mineurs ou purement formels après avoir toléré ces mêmes pratiques durant plusieurs années sans la moindre réserve, rompant brutalement la confiance légitime entretenue avec le preneur. De même, un bailleur qui réclame sous peine de résiliation la remise en état de locaux dégradés, alors même que les désordres constatés résultent de vétustés structurelles ou de sinistres relevant du clos et du couvert incombant légalement au propriétaire au titre de l’article 606 du code civil, commet un abus de droit manifeste. Dans une telle hypothèse, l’exception d’inexécution soulevée par le preneur paralyse légitimement le commandement.

La sanction de la mauvaise foi du bailleur est radicale : les juridictions judiciaires neutralisent les effets de la clause résolutoire, jugée inopérante. Le commandement délivré de mauvaise foi est déclaré nul ou privé d’effet, le bailleur étant débouté de l’ensemble de ses demandes d’expulsion et de constat de résiliation. Dans certains cas de déloyauté particulièrement caractérisée, le preneur peut même obtenir reconventionnellement la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts réparateurs du préjudice commercial causé par l’angoisse d’une expulsion injustifiée ou par la déstabilisation de son crédit commercial.

II. L’appréciation judiciaire de la gravité de la faute et le contentieux de l’expulsion

Lorsque le délai légal d’un mois s’est écoulé sans que le commandement n’ait été suivi de complet effet, le bailleur se trouve en droit d’engager la phase contentieuse destinée à obtenir judiciairement le titre exécutoire lui permettant de recouvrer ses créances et de faire libérer les lieux. Bien que la clause résolutoire soit qualifiée de résolution « de plein droit », le propriétaire ne peut en aucun cas recourir à des voies de fait ou procéder lui-même à l’éviction matérielle de son locataire. Il est impérativement tenu de saisir les tribunaux pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion par une décision exécutoire.

Cette phase judiciaire s’organise autour d’un dualisme de compétences entre la juridiction des référés et la juridiction du fond du tribunal judiciaire. Le choix de la voie procédurale détermine l’étendue des pouvoirs conférés au juge et conditionne le degré d’analyse des manquements contractuels reprochés. Tandis que le juge des référés intervient dans le cadre d’une procédure d’urgence soumise à la notion restrictive de contestation sérieuse, les juges du fond disposent d’une plénitude de juridiction pour apprécier souverainement la gravité intrinsèque des infractions contractuelles et purger les contentieux complexes, notamment ceux tenant à la justification des charges ou à la pluralité des fautes contractuelles.

A. Une appréciation souveraine des juges du fond et l’office du juge des référés

Le juge des référés dispose d’un pouvoir limité mais réel (TJ Paris, 19 mai 2026, n° 26/51142).

L’office du juge des référés, tel qu’il ressort de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 19 mai 2026, est circonscrit par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le juge des référés est le magistrat de l’évidence et du provisoire. Dans le contentieux des baux commerciaux, il est traditionnellement saisi sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre de locaux après acquisition de la clause résolutoire, ou sur le fondement de l’alinéa 2 dudit article pour accorder une provision pécuniaire dans les cas où l’obligation du preneur n’est pas sérieusement contestable.

Le pouvoir du juge des référés est à la fois limité dans son objet et puissant dans ses effets. Il est limité car le magistrat des référés ne dispose pas du pouvoir de résilier le contrat de bail : il ne peut que constater si les conditions contractuelles et légales d’acquisition automatique de la clause résolutoire se trouvent effectivement réunies au jour où il statue. Dès lors qu’il relève l’existence d’une « contestation sérieuse » portant sur la régularité formelle du commandement, sur la légitimité des sommes réclamées, ou sur l’imputabilité des manquements allégués, le juge des référés se heurte à une contestation de fond qui excède ses pouvoirs. Il doit alors renvoyer les parties à se pourvoir au principal devant le tribunal judiciaire statuant au fond et dire n’y avoir lieu à référé.

Néanmoins, lorsque le bailleur établit l’existence d’un commandement délivré dans les formes légales, demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour une créance indiscutable, le pouvoir du juge des référés devient souverain et redoutable. Il rend alors une ordonnance de référé pourvue de l’exécution provisoire de droit, laquelle produit les effets pratiques suivants :

En premier lieu, le juge constate formellement l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial à la date d’expiration du délai d’un mois fixé dans le commandement. En deuxième lieu, il ordonne l’expulsion immédiate du preneur déchu ainsi que de tous occupants de son chef, en précisant que cette expulsion pourra avoir lieu, si besoin est, avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et du concours de la force publique. En troisième lieu, pour vaincre la résistance de l’occupant, le magistrat assortit très fréquemment cette injonction d’une astreinte financière provisoire, fixée par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ou de l’expiration d’un délai déterminé.

En quatrième lieu, le juge des référés condamne l’ancien preneur au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif échu et non contesté, arrêtée au jour de l’audience. En cinquième lieu, constatant que le locataire a perdu tout titre d’occupation depuis la date de résiliation du bail, il fixe le montant d’une indemnité d’occupation provisionnelle due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés. Cette indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatoire de la jouissance des locaux et indemnitaire du préjudice subi par le bailleur privé de la disponibilité de son bien. Elle est généralement fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes, fréquemment assortie d’une majoration forfaitaire de 10 % à 20 % lorsque le bail commercial stipule expressément une clause pénale à cet effet.

À l’inverse du prétoire des référés, la juridiction du fond du tribunal judiciaire — spécialement sa chambre spécialisée dans les baux commerciaux — est investie d’une plénitude de compétence pour trancher les litiges dans toute leur complexité juridique et factuelle. La saisine au fond s’effectue par voie d’assignation soumise à la représentation obligatoire par avocat, selon les règles de la procédure écrite ordinaire régies par les articles 750 et suivants du code de procédure civile.

Devant le tribunal statuant au fond, le débat judiciaire ne s’arrête pas à la stricte question de l’acquisition automatique de la clause résolutoire. Même si le tribunal relève une irrégularité formelle dans le commandement qui ferait obstacle à la constatation de la résiliation de plein droit (par exemple, une omission textuelle ou une incertitude sur la computation des délais), le bailleur conserve la faculté de solliciter à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement du droit commun de l’article 1224 du code civil. Dans ce cadre procédural, le juge du fond n’est plus tenu par la lettre du contrat ni par l’automatisme de la clause résolutoire : il exerce son pouvoir souverain d’appréciation pour vérifier si les manquements contractuels du locataire présentent une gravité suffisante pour justifier l’anéantissement du lien contractuel et la perte du fonds de commerce.

Cette distinction opérationnelle conditionne la stratégie de défense et d’attaque des conseils. Si le dossier présente une infraction limpide, documentée et incontestable (telle que plusieurs trimestres de loyers impayés sans la moindre contestation technique), la voie du référé constitue le vecteur procédural idéal, assurant au bailleur l’obtention d’un titre exécutoire dans un délai de quelques mois. En revanche, si le litige s’enracine dans des désaccords structurels sur les travaux de copropriété, sur des réparations locatives croisées ou sur la régularité d’une déspécialisation commerciale, la saisine directe au fond évite l’écueil d’une décision d’incompétence en référé pour contestation sérieuse, tout en permettant une instruction approfondie au besoin éclairée par une expertise judiciaire.

B. Les fautes contractuelles constitutives de gravité suffisante et l’incidence de la contestation des charges

Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé : « le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante » (TJ Paris, 24 juin 2024, n° 21/07713).

Pour le recouvrement des loyers impayés, la rigueur est de mise.

Dans une décision de la cour d’appel de Nîmes, il a été souligné l’importance de justifier le bien-fondé des charges pour fonder une action en résiliation (CA Nîmes, 30 janvier 2026, n° 23/03784).

L’attendu du tribunal judiciaire de Paris du 24 juin 2024 consacre un principe prétorien fondamental : la théorie du faisceau d’indices ou de l’accumulation des fautes contractuelles. Devant les juges du fond, la gravité de l’inexécution ne s’évalue pas uniquement de façon isolée ou quantitative. Un manquement unique mais d’une gravité exceptionnelle — tel qu’un défaut de paiement persistant de plusieurs semestres de loyer ou la commission d’actes délictueux au sein des lieux loués — suffit assurément à motiver la résiliation du bail. Cependant, l’intérêt pratique de la décision précitée réside dans la prise en compte d’une pluralité de manquements secondaires qui, pris individuellement, auraient pu être qualifiés de véniels ou excusables, mais dont la répétition, la persistance ou la conjonction trahissent une violation délibérée et intolérable des engagements contractuels.

La pratique judiciaire des baux commerciaux met en lumière une multitude de manquements non pécuniaires fréquemment invoqués aux côtés des incidents financiers pour justifier la rupture du bail. Parmi ces infractions figure au premier plan le défaut d’exploitation du fonds de commerce. Lorsqu’une clause du bail impose expressément une exploitation continue du commerce, la fermeture prolongée et injustifiée des locaux déprécie la valeur commerciale de l’immeuble, compromet la fréquentation de la galerie commerciale ou contrevient à l’obligation générale d’entretenir les locaux par un usage diligent. De même, la modification unilatérale de l’activité commerciale en violation de la clause de destination du bail — sans avoir préalablement mis en œuvre la procédure de déspécialisation simple ou plénière prévue aux articles L. 145-47 et suivants du code de commerce — constitue un manquement majeur ouvrant droit à résiliation.

S’y ajoutent les infractions récurrentes aux clauses relatives aux travaux et transformations des lieux. La quasi-totalité des baux commerciaux subordonne la réalisation de travaux de percement de gros murs, de modification de cloisons ou de transformation des installations techniques à l’accord préalable et écrit du bailleur ou de l’architecte de l’immeuble. La réalisation de travaux sauvages, altérant la structure du bâtiment ou enfreignant les normes de sécurité des établissements recevant du public (ERP), présente une gravité immédiate et substantielle. Enfin, les sous-locations clandestines, les cessions de bail intervenues au mépris des formalités substantielles prescrites par le contrat (telles que la convocation obligatoire du bailleur pour assister à l’acte notarié de cession), ou encore la création de troubles anormaux de voisinage nuisant à la tranquillité des autres copropriétaires constituent des manquements répétés suffisant à emporter la conviction des magistrats.

Toutefois, la cause la plus fréquente d’activation de la clause résolutoire demeure l’arriéré locatif. Pour le recouvrement des loyers impayés, la rigueur procédurale la plus implacable s’impose dès l’apparition du premier retard de paiement. Le contentieux du recouvrement ne souffre aucune approximation : dès la constatation d’un défaut de virement à bonne date, le praticien doit diligenter une analyse approfondie du décompte locatif, sommer le débiteur et, en présence de risques avérés d’insolvabilité, déployer des mesures conservatoires sur le fondement des articles L. 511-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La saisie conservatoire des créances bancaires ou la prise d’un nantissement judiciaire provisoire sur le fonds de commerce permet au bailleur de figer les actifs financiers de son locataire avant même que celui-ci n’organise son insolvabilité ou ne fasse l’objet d’une procédure collective.

La réussite d’une telle démarche de recouvrement et d’expulsion est intimement tributaire de la rigueur apportée à la justification des charges locatives, comme l’a si judicieusement rappelé la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du 30 janvier 2026. Historiquement, le statut des baux commerciaux laissait une grande liberté aux parties dans la répartition contractuelle des charges, conduisant de nombreux bailleurs à refacturer au preneur l’intégralité des dépenses, impôts et travaux afférents à l’immeuble. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a profondément bouleversé cet équilibre en instaurant un régime impératif d’ordre public codifié à l’article L. 145-40-2 et aux articles R. 145-35 et suivants du code de commerce.

Désormais, tout contrat de bail commercial comportant une clause de refacturation des charges doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances imputables au preneur, assorti de l’indication de leur clé de répartition. L’article R. 145-35 du code de commerce dresse une liste impérative de dépenses qui ne peuvent en aucun cas être répercutées sur le locataire, telles que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les honoraires de gestion des loyers du bailleur, ou encore les impôts et taxes dont le redevable légal est le propriétaire (à l’exception notable de la taxe foncière et des taxes additionnelles).

Au-delà de cette délimitation conventionnelle, le bailleur est soumis à une obligation stricte de reddition annuelle des comptes. Aux termes des textes applicables, le bailleur doit communiquer au preneur un état récapitulatif annuel des charges au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi (ou, pour les immeubles en copropriété, dans un délai de trois mois à compter de la reddition des comptes de la copropriété sur l’exercice annuel). Ce relevé récapitulatif annuel doit obligatoirement être assorti de l’ensemble des pièces justificatives correspondantes (factures de travaux, appels de fonds du syndic, avis de taxe foncière détaillant l’assiette et le coefficient de taxation).

L’incidence contentieuse de ces règles sur le sort du commandement de payer est majeure. Si un bailleur intègre dans les causes de son commandement des provisions trimestrielles sur charges ou des régularisations de charges sans être en mesure de produire les décomptes de liquidation annuelle et les justificatifs comptables afférents, sa créance manque de liquidité et de certitude. Comme l’a consacré la cour d’appel de Nîmes, l’impossibilité pour le bailleur de justifier le bien-fondé exact et la conformité légale des charges réclamées prive le commandement de sa validité. Le preneur est alors pleinement fondé à soulever une contestation sérieuse devant le juge des référés, lequel ne peut dès lors constater la résiliation du bail commercial ni prononcer l’expulsion.

Une fois le titre exécutoire définitivement obtenu (qu’il s’agisse d’une ordonnance de référé ayant force exécutoire à titre provisoire ou d’un jugement au fond), le bailleur entre dans la phase ultime d’exécution forcée pour recouvrer la possession de son immeuble. La décision judiciaire doit préalablement être signifiée au preneur par acte de commissaire de justice, ouvrant le délai de recours (délai de 15 jours pour interjeter appel d’une ordonnance de référé, ou d’un mois pour un jugement de première instance). L’exercice d’un recours d’appel n’étant pas suspensif de plein droit s’agissant d’une décision assortie de l’exécution provisoire, le créancier peut engager les opérations d’expulsion à ses risques et périls.

La mise en œuvre matérielle de l’expulsion est régie par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le commissaire de justice doit impérativement signifier au débiteur un commandement d’avoir à quitter les lieux. En matière de baux commerciaux, il est essentiel de souligner que le sursis de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que la trêve hivernale édictée à l’article L. 412-6 du même code ne sont applicables qu’aux locaux affectés à l’habitation principale. Sauf si les locaux loués comportent une partie habitation indissociable occupée effectivement par le preneur à titre de résidence principale, l’expulsion d’un local commercial peut intervenir sans délai d’attente de deux mois et sans interruption hivernale.

Si le locataire refuse d’évacuer volontairement les lieux ou d’en restituer les clés au commissaire de justice, ce dernier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion constatant l’échec des démarches amiables ou la fermeture des accès. Le commissaire de justice dépose alors immédiatement auprès des services préfectoraux une réquisition de concours de la force publique. L’autorité administrative dispose d’un délai légal de deux mois pour répondre à cette réquisition. Si le préfet accorde le concours de la force publique, les agents de police ou de gendarmerie assistent le commissaire de justice pour pénétrer dans les lieux, procéder au changement des serrures et expulser les occupants récalcitrants.

En cas de silence conservé pendant plus de deux mois par l’autorité préfectorale, ce silence vaut décision implicite de refus de prêter le concours de la force publique, généralement motivée par des considérations tenant au maintien de l’ordre public ou à l’impact social de l’expulsion. Ce refus administratif n’anéantit pas les droits du bailleur : il ouvre directement la voie à un recours indemnitaire en responsabilité contre l’État devant la juridiction administrative. Le propriétaire évincé a droit à l’indemnisation intégrale du préjudice causé par l’inaction de la préfecture, matérialisé par le versement d’une indemnité équivalente au montant des indemnités d’occupation et des charges que le locataire défaillant ne règle pas durant toute la période où la force publique a été indûment refusée.

Enfin, le sort des biens mobiliers, outillages, stocks et agencements commerciaux laissés sur place lors de l’expulsion est strictement encadré par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le commissaire de justice dresse un inventaire descriptif précis de l’ensemble des meubles trouvés dans les locaux. Si les biens présentent une valeur marchande réelle, ils sont séquestrés soit sur place, soit dans un garde-meubles aux frais du locataire expulsé. Le magistrat compétent de l’exécution est ensuite saisi pour autoriser la vente aux enchères publiques de ces biens meubles au profit du créancier poursuivant, ou pour déclarer abandonnés les matériels dénués de toute valeur marchande, parachevant ainsi la libération intégrale de l’immeuble au bénéfice du propriétaire.

Conclusion

La clause résolutoire demeure l’instrument privilégié de la protection du bailleur.

Véritable clé de voûte de la sécurité financière et juridique des investisseurs et propriétaires d’immeubles commerciaux, cette stipulation offre une voie de sanction d’une efficacité redoutable face aux défaillances contractuelles d’un locataire. En permettant de contourner les aléas et les délais inhérents à une action en résiliation judiciaire classique, elle assure un rétablissement rapide des droits du propriétaire et préserve la valeur patrimoniale de l’actif immobilier.

Cependant, cette puissance contractuelle est rigoureusement contrebalancée par un contrôle judiciaire permanent et omniprésent. L’acquisition de la résiliation de plein droit est subordonnée au respect millimétré d’une procédure formaliste et protectrice, où la moindre omission rédactionnelle dans le commandement, le moindre vice de signification, ou l’imprécision d’un décompte de charges peut anéantir plusieurs mois de démarches contentieuses. De surcroît, le comportement même du bailleur est constamment scruté à l’aune du principe impératif de bonne foi contractuelle, interdisant toute utilisation déloyale ou opportuniste de la sanction résolutoire.

Dès lors, tant pour le bailleur soucieux de recouvrer ses locaux sans encourir de nullité procédurale que pour le locataire désireux de sauvegarder son outil d’exploitation et de solliciter des délais salvateurs, la gestion du contentieux de la clause résolutoire exige une maîtrise technique sans faille. L’assistance d’un avocat chevronné en droit des baux commerciaux s’avère indispensable dès la survenance des premières tensions locatives, afin de sécuriser chaque étape précontentieuse et d’assurer une défense efficace devant les juridictions des référés et du fond.