Le 28 septembre 2026 à 23h56, Le Parisien avec l’AFP racontait le dénouement de l’histoire de Maricarmen Abascal, une Madrilène de 87 ans expulsée de l’appartement du quartier du Retiro qu’elle occupait depuis soixante-dix ans. La police avait forcé sa porte, elle avait été évacuée sur une civière, puis soignée à l’hôpital pour épuisement. Selon le syndicat des locataires de Madrid, la société immobilière propriétaire avait augmenté le loyer mensuel de 275 %, le portant à 2 650 euros. Le samedi précédent, des milliers de personnes avaient défilé à Madrid derrière une banderole qui disait : « Vous pourriez être la prochaine Maricarmen », et la vieille dame demandait depuis l’hôpital que ce qui lui était arrivé « ne doit plus arriver à d’autres ». Lundi 28 septembre, son avocate annonçait un accord avec les propriétaires, fruit selon elle de « la mobilisation sociale », avec un loyer « similaire à ce qu’elle payait auparavant » et un retour au logement dès la sortie d’hôpital. La scène se passe en Espagne et le droit espagnol s’appliquait à cette dame. Mais la question qu’elle soulève est exactement celle que posent chaque semaine des familles françaises : quand le propriétaire vend ou rachète un logement occupé par une personne très âgée, peut-il la mettre dehors, et avec quelles protections ? Le droit français répond par un dispositif précis, construit autour d’une offre de relogement obligatoire, de délais accordés par le juge et d’une trêve hivernale. Trois décisions récentes, dont un arrêt rendu le 3 septembre 2026, montrent comment les juges annulent les congés donnés sans cette offre.
I. Le congé donné à un locataire de plus de 65 ans n’est valable qu’avec une offre de relogement
A. Congé pour vendre ou pour reprendre : qui est protégé et ce que le bailleur doit offrir
En France, le bail d’habitation ne s’arrête pas parce que le logement change de mains. Quand une société ou un particulier rachète un appartement occupé, l’acquéreur devient bailleur et doit respecter le bail en cours jusqu’à son échéance. S’il veut ensuite récupérer le logement, pour le vendre libre ou pour l’habiter, il doit délivrer un congé pour vendre ou un congé pour reprendre dans les formes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec un préavis de six mois et un motif précis. C’est à ce stade que la protection des locataires âgés intervient, et elle est redoutable pour les bailleurs qui l’ignorent. Le paragraphe III de cet article, tel que reproduit dans les motifs de l’arrêt de la troisième chambre civile du 23 novembre 2017 (n° 16-20.475), dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur, pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi […] 48 […] 1er septembre 1948 […] » Concrètement, si la locataire a plus de 65 ans et des revenus modestes, le congé n’est régulier que si le bailleur lui propose en même temps un autre logement adapté à ses besoins et à ses moyens, situé dans un périmètre géographique défini par la loi. Sans cette proposition, le congé est nul et le bail se poursuit.
La même protection couvre le cas où ce n’est pas le locataire lui-même qui est âgé, mais une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et à sa charge, à condition que les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. Le texte prévoit aussi la seule échappatoire dont dispose le bailleur, rappelée par la troisième chambre civile le 23 novembre 2017 : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » Autrement dit, un bailleur lui-même âgé ou lui-même modeste peut donner congé sans offrir de relogement. Mais cette dispense est étroite : elle ne profite qu’au bailleur personne physique, jamais à une société, et elle s’apprécie à des dates strictes. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur s’apprécient à la date d’échéance du contrat, tandis que le montant de leurs ressources s’apprécie à la date de notification du congé. Un bailleur qui achète un logement occupé par une personne âgée doit donc vérifier l’âge et les ressources de l’occupant avant de délivrer le congé, et non après. Les ressources prises en compte sont celles de l’avis d’imposition, abattements et réductions fiscales compris, et le plafond applicable est celui des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté. En pratique, pour une personne seule retraitée avec une petite pension, le plafond est presque toujours respecté, ce qui rend l’offre de relogement obligatoire dans l’immense majorité des dossiers de ce type. Le bailleur qui omet cette offre, ou qui se contente d’une proposition de pure forme dans un logement trop cher ou trop éloigné, s’expose à l’annulation pure et simple de son congé, comme l’ont rappelé trois décisions rendues entre 2016 et 2026.
B. Congé pour reprise d’une SCI, bail antérieur à la loi ALUR, congé pour vente après un rachat : trois congés annulés par les juges
La première décision est un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 7 juillet 2016, pourvoi n° 14-29.148, publié au Bulletin. Une société civile immobilière familiale avait délivré à sa locataire deux congés pour reprise au profit de l’un de ses associés. La locataire, âgée de plus de 70 ans avec des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC annuel, n’avait reçu aucune offre de relogement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé les congés, et la SCI soutenait devant la Cour de cassation que la dispense prévue pour le bailleur âgé devait profiter à son associé, lui-même concerné par la reprise. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « ayant exactement retenu que la bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée par l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique et constaté que la locataire, qui était âgée de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, n’avait bénéficié d’aucune offre de relogement, la cour d’appel a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que les congés étaient irréguliers et devaient être annulés ». La leçon est directe pour l’affaire madrilène transposée en France : quand c’est une société qui rachète puis donne congé, elle ne peut jamais invoquer sa propre situation pour échapper à l’offre de relogement. Le bail est renouvelé et la procédure de reprise s’effondre.
La deuxième décision, arrêt du 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-20.475, publié au Bulletin, répond à l’objection des baux anciens. Des bailleurs avaient délivré le 25 septembre 2014 un congé pour reprise à une locataire de 66 ans aux ressources inférieures au plafond, sans offre de relogement, en soutenant que le bail, conclu avant la loi ALUR du 24 mars 2014 qui avait réécrit l’article 15 III, restait régi par l’ancien texte plus favorable. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « ayant retenu à bon droit que, la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résultait que l’article 15, Ill, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, était applicable et relevé que la locataire était âgée de 66 ans et disposait de ressources inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, la cour d’appel en a exactement déduit que le congé, qui n’avait pas été assorti d’une offre de relogement, devait être annulé ». Pour les occupants installés depuis des décennies, comme la Madrilène de 70 ans d’occupation, l’argument de l’ancienneté du bail ne protège donc pas le bailleur : c’est la loi en vigueur au jour du congé qui s’applique, et elle impose l’offre.
La troisième décision est la plus proche du récit de presse, et la plus récente : un arrêt de la 4e chambre civile de la cour d’appel de Montpellier du 3 septembre 2026, RG n° 23/02020, qui confirme un jugement du juge des contentieux de la protection du 20 février 2023. Une bailleresse avait délivré le 2 août 2021 un congé pour vendre à son locataire, un homme né le 21 juillet 1936, donc âgé de 85 ans au jour du congé, dont l’avis d’imposition sur les revenus faisait apparaître des ressources nulles. Pour échapper à l’annulation, les nouveaux propriétaires faisaient valoir que l’époux, âgé de 72 ans, entrait lui-même dans la dispense du bailleur âgé. La cour écarte l’argument d’un trait : au jour du congé, cet époux n’était pas encore juridiquement propriétaire, puisqu’il n’est devenu bailleur que par un acte rectificatif notarié du 26 juin 2023, de sorte que la cour écarte, dans cette affaire, toute exception tirée de l’âge du bailleur. La cour ajoute qu’il appartenait à la bailleresse, qui connaissait l’âge du locataire, de vérifier ses ressources avant de délivrer un congé sans offre, et confirme l’annulation du congé avec 1 500 euros au profit du locataire. Le parallèle avec Madrid est saisissant : rachat du bien, congé délivré dans la foulée, occupant très âgé aux ressources nulles, tentative de se prévaloir d’une exception qui ne tient pas. En droit français, ce congé-là est nul, et le bail continue.
II. Même avec un congé valable, l’expulsion n’est ni immédiate ni automatique
A. Le commandement de quitter les lieux et les délais que le juge peut accorder
Supposons que le congé soit régulier, parce que le locataire est jeune ou aisé, ou parce qu’une offre de relogement sérieuse a bien été faite. L’occupant qui reste dans les lieux après la fin du bail ne peut toujours pas être expulsé du jour au lendemain. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose un préalable : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », le commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice. Ce délai de deux mois court à compter du commandement, indépendamment des délais que le juge peut ensuite accorder, et son non-respect vicie l’expulsion. C’est la première marche, souvent ignorée des bailleurs pressés : sans commandement régulier, pas de concours de la force publique.
La deuxième marche est celle des délais de grâce. L’article L. 412-3 du même code prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder lui-même ces délais, et l’occupant menacé peut aussi les demander ensuite au juge de l’exécution. L’article L. 412-4 encadre la durée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Et il donne la grille d’appréciation, qui semble écrite pour des cas comme celui de Madrid : « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » L’âge et l’état de santé de l’occupant, l’écart de fortune avec le bailleur, les démarches de relogement accomplies : chacun de ces critères joue en faveur d’une personne de 87 ans, vivant depuis 70 ans dans le même logement, évacuée sur une civière et hospitalisée pour épuisement. À Paris et en Île-de-France, où le marché locatif rend le relogement d’une personne âgée à loyer comparable objectivement difficile, ces délais d’un mois à un an, renouvelables, sont systématiquement demandés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, avec un dossier de recherches de logement, de demandes de logement social et de signalements aux services sociaux. Le même raisonnement vaut pour les dettes de loyer : l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », et cette décision « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Un échéancier respecté bloque donc l’expulsion pour impayés pendant toute sa durée. Devant le tribunal judiciaire de Paris, ces demandes sont portées devant le juge des contentieux de la protection, avec un dossier qui comprend l’avis d’imposition, les échanges avec le bailleur, les preuves de recherches de logement dans le parc privé et social, les demandes de logement social en Île-de-France et, quand l’état de santé est en cause, les certificats médicaux qui décrivent les conséquences concrètes d’un déménagement à un âge avancé.
B. La trêve hivernale et ses limites : ce qui suspend l’expulsion du 1er novembre au 31 mars
La troisième protection est la plus connue et la plus mal comprise : la trêve hivernale. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Même une décision définitive, même des délais de grâce expirés : entre le 1er novembre et le 31 mars, l’expulsion d’un logement habité ne peut pas être exécutée, sauf si la personne est relogée dans des conditions suffisantes. Pour une locataire de 87 ans expulsable à l’automne, la trêve offre donc cinq mois de répit pendant lesquels les travailleurs sociaux, la commission de médiation du droit au logement opposable et les associations peuvent chercher une solution. C’est une suspension de l’exécution, pas une annulation de la dette ni du jugement : au 1er avril, la mesure redevient exécutoire, et les loyers ou indemnités d’occupation restent dus.
La trêve a toutefois des limites que les occupants doivent connaître. D’abord, elle ne s’applique pas aux squatteurs : le même article exclut le sursis « lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte », et le juge peut aussi le supprimer pour les autres occupations sans droit ni titre obtenues par ces procédés. Ensuite, la trêve ne dispense pas de payer : l’indemnité d’occupation court jusqu’au départ effectif, et le bailleur peut faire pratiquer des saisies sur les revenus ou le mobilier pendant l’hiver. Enfin, certaines catégories de locaux et de procédures obéissent à des règles propres, comme les résidences étudiantes ou les logements-foyers, où l’expulsion suit un régime allégé. Pour une personne âgée titulaire d’un bail en règle, en revanche, le cumul des protections est maximal : congé annulable sans offre de relogement, deux mois après commandement, délais de grâce d’un mois à un an tenant compte de l’âge et de la santé, puis trêve hivernale chaque année. C’est cet empilement qui explique que, dans le cas madrilène, une évacuation manu militari d’une femme de 87 ans choque autant : en droit français, une telle expulsion supposerait d’avoir franchi sans faute quatre barrières successives, dont chacune donne au locataire une audience devant un juge.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui offrir un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités, et le congé délivré sans cette offre est annulé, comme l’a jugé la Cour de cassation le 7 juillet 2016 (pourvoi n° 14-29.148). Même avec un congé valable, l’expulsion d’un lieu habité suppose un commandement puis un délai de deux mois, et le juge peut accorder des délais renouvelables d’un mois à un an en tenant compte de l’âge, de l’état de santé et des diligences de relogement, en application des articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion non exécutée est suspendue sauf relogement suffisant de la famille, en application de l’article L. 412-6 du même code.
Conclusion
L’histoire de Maricarmen Abascal, racontée par Le Parisien avec l’AFP les 26 et 28 septembre 2026, a ému l’Espagne parce qu’elle concentre en une seule vie tout ce que le droit du logement redoute : une occupation de soixante-dix ans, un rachat par une société, un loyer multiplié par près de quatre, une porte forcée et une vieille dame sur une civière. Transposée en France, cette histoire se heurterait à quatre verrous : l’offre de relogement obligatoire pour tout locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, dont l’absence annule le congé ; l’impossibilité pour une société bailleresse d’invoquer la dispense réservée aux bailleurs personnes physiques ; le commandement suivi de deux mois et les délais de grâce calibrés sur l’âge, la santé et les démarches de relogement ; et la trêve hivernale qui suspend chaque année l’exécution du 1er novembre au 31 mars. L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 3 septembre 2026, qui annule un congé pour vente donné à un locataire de 85 ans sans ressources après le rachat du bien, montre que ces verrous fonctionnent encore, y compris contre des montages d’acquisition. Reste que ces protections ne sont jamais automatiques : c’est devant le juge, avec un dossier de ressources, de recherches de logement et de certificats médicaux, qu’elles se gagnent, congé après congé et délai après délai. Pour les familles, le réflexe utile consiste à contester le congé lui-même dès sa réception, puis, si un jugement d’expulsion est prononcé, à demander des délais par acte de commissaire de justice dans les temps, car chaque étape manquée prive le locataire d’une protection que la loi lui offrait.