Vous exploitez des terres en fermage depuis des années et votre bailleur vous fait signifier un congé : il veut reprendre vos parcelles pour y installer son enfant. Le choc est rude, car un bail rural offre en principe une grande stabilité : le preneur a droit au renouvellement, et le bailleur ne peut reprendre que dans des cas strictement définis par la loi. La reprise au profit d’un descendant, pour son installation comme agriculteur, fait partie de ces cas. Elle reste pourtant l’un des congés les plus contestés devant le tribunal paritaire des baux ruraux, car le bailleur doit démontrer que son enfant remplira toutes les conditions légales à la date d’effet du congé : exploitation personnelle effective et permanente pendant neuf ans, matériel et cheptel, habitation proche du fonds, capacité professionnelle et situation régulière au regard du contrôle des structures.

Deux arrêts rendus à un mois d’intervalle à l’été 2026 montrent à quel point l’issue se joue sur les preuves. Le 2 juillet 2026, la cour d’appel d’Amiens a annulé un congé de reprise au profit de la fille du bailleur sur près de cinquante hectares : salariée à temps plein, financement incertain, exploitation personnelle non démontrée. Le 6 août 2026, la cour d’appel de Dijon a au contraire validé un congé au profit du petit-fils de la bailleresse : diplômé, installé, équipé, domicilié sur place. Entre ces deux décisions, la Cour de cassation a fixé depuis longtemps la méthode : le juge apprécie souverainement si l’enfant s’installera réellement et durablement, et un projet flou ou progressif ne suffit pas.

Cet article explique comment vérifier la régularité du congé reçu, quelles preuves exiger du bailleur, dans quels délais contester et quelles sanctions obtenir si l’installation annoncée n’a jamais lieu.

I. Un congé de reprise pour installer un descendant strictement encadré par la loi

A. La forme du congé : dix-huit mois, acte extrajudiciaire et mentions obligatoires

Le point de départ ne change pas : le preneur d’un bail rural a droit au renouvellement de son bail. Selon l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, ce droit existe « nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime ou « invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ». La reprise pour installer un enfant constitue donc une exception au renouvellement, et comme toute exception, elle s’interprète strictement.

Sur la forme, l’article L. 411-47 du même code impose au propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement de « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire ». Concrètement, le congé doit être signifié par acte de commissaire de justice, et le délai de dix-huit mois est un minimum. Un congé délivré plus de dix-huit mois avant le terme n’est pas nul pour ce seul motif : dans l’affaire jugée à Dijon le 6 août 2026, le congé avait été signifié le 8 juillet 2022 pour un bail expirant le 10 novembre 2027, soit plus de cinq ans avant le terme, et la cour a jugé que ce caractère prématuré n’entraînait la nullité qu’en cas de fraude du bailleur, laquelle n’était pas démontrée. À l’inverse, un congé tardif, notifié moins de dix-huit mois avant l’échéance, ne peut pas produire effet à la date prévue et reporte la fin du bail.

Le contenu du congé fait l’objet d’exigences précises. Toujours selon l’article L. 411-47, le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur et « indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ». Le congé doit également reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, qui informe le preneur de son droit de contestation. La loi tempère toutefois la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une erreur sur l’âge ou l’adresse qui n’égare pas le preneur sur l’identité du bénéficiaire et son projet ne suffit donc pas à annuler le congé, tandis que l’absence pure et simple du nom du bénéficiaire, de sa profession ou de l’habitation prévue vicie l’acte.

Dès réception du congé, le preneur doit agir vite. L’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. » Ce délai de quatre mois court à compter de la réception du congé. Le preneur peut donc soit notifier son opposition puis saisir le tribunal, soit saisir directement le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation. Passé ce délai sans réaction, le congé qui remplit les conditions de fond devient difficilement attaquable, même si le projet d’installation de l’enfant reste flou. La première mesure consiste donc à faire vérifier le congé par un examen ligne à ligne : date de signification, computation des dix-huit mois, mentions relatives au bénéficiaire, reproduction de l’article L. 411-54.

B. Le fond : qui peut reprendre et au profit de qui

Sur le fond, l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime ouvre le droit de reprise dans les termes suivants : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Trois cercles de bénéficiaires existent donc : le bailleur lui-même, son conjoint ou partenaire, et ses descendants majeurs ou mineurs émancipés. Un enfant mineur non émancipé ne peut pas être bénéficiaire d’une reprise, pas plus qu’un neveu, un frère ou un gendre : la qualité de descendant direct s’entend ici des enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. Dans l’affaire dijonnaise, la reprise profitait au petit-fils de l’usufruitière bailleresse, et la cour a vérifié le lien de parenté en ligne directe par la production du livret de famille.

Le texte protège aussi le preneur proche de la retraite : il peut s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, qu’il s’agisse de l’âge retenu pour les exploitants agricoles ou de celui ouvrant droit à la retraite à taux plein, et le bail est alors prorogé de plein droit pour la durée permettant d’atteindre cet âge. Un preneur à moins de cinq ans de la retraite peut donc faire échec à la reprise, avec prorogation de plein droit du bail. Cette prorogation ne peut intervenir qu’une seule fois pour un même bail, et pendant cette période aucune cession du bail n’est possible.

Enfin, l’articulation avec le contrôle des structures doit être anticipée dès la contestation. L’article L. 411-58 prévoit que « Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive. » Le tribunal peut donc suspendre l’instance jusqu’à la décision administrative sur l’autorisation d’exploiter de l’enfant. Cette règle éclaire la stratégie du preneur : si l’installation de l’enfant nécessite une autorisation d’exploiter qui n’a pas été sollicitée ou qui a été refusée, la contestation du congé dispose d’un argument solide, et le sursis à statuer permet au juge de ne pas valider une reprise dont la base administrative reste incertaine.

Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du droit des baux ruraux, marqué en 2026 par plusieurs arrêts de la troisième chambre civile sur le statut du fermage et les préemptions, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.

II. L’installation de l’enfant passée au crible du tribunal

A. Les quatre preuves que le bailleur doit rapporter à la date d’effet du congé

La charge de la preuve pèse sur le bailleur, et le moment d’appréciation est fixe : les conditions doivent être remplies à la date d’effet du congé, c’est-à-dire à l’expiration du bail. La cour d’appel d’Amiens l’a rappelé le 2 juillet 2026 : c’est au bailleur de démontrer que la bénéficiaire remplit les conditions de l’article L. 411-59 à la date d’effet du congé, fixée en l’espèce au 11 novembre 2024. Quatre séries de preuves sont exigées par l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.

Première preuve, l’exploitation personnelle effective et permanente pendant au moins neuf ans. L’article L. 411-59 dispose que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » La formule exclut l’exploitant qui se contenterait de diriger à distance ou de faire exécuter tous les travaux par des entreprises : la participation personnelle sur place doit être réelle et durable. C’est sur ce point que le congé amiénois a échoué. La bénéficiaire, responsable de la communication dans une coopérative agricole, travaillait à temps plein, et la cour a jugé que l’emploi salarié à temps plein de la bénéficiaire, attesté par son employeur au 16 octobre 2023, n’était pas compatible avec l’exploitation en polyculture de 50 hectares de céréales et de betteraves. Ni l’aménagement ultérieur à 80 %, attesté seulement en février 2025, ni la perspective de confier les récoltes à une société de prestations de services, pourtant présentée comme un usage régional, n’ont convaincu la cour : sans participation personnelle effective, le recours généralisé à la prestation extérieure ne satisfait pas à l’exigence légale. La Cour de cassation avait déjà validé cette sévérité le 15 septembre 2015 (pourvoi n° 14-17.159) : un fils salarié qui projetait d’abandonner progressivement son emploi pour reprendre un ensemble de terres et augmenter ainsi significativement la superficie exploitée, sans démontrer la compatibilité de son activité salariée avec l’exploitation personnelle des fonds, ne remplissait pas les conditions, et l’annulation des congés prononcée par la cour d’appel de Reims a été confirmée par le rejet du pourvoi. À l’inverse, à Dijon, le petit-fils justifiait d’une immatriculation à la mutualité sociale agricole comme chef d’exploitation depuis le 1er janvier 2022, d’un relevé d’exploitation à son nom et d’un certificat de conformité attestant de son installation effective depuis le 21 avril 2022 : l’exploitation personnelle n’était pas un projet, mais une réalité déjà constatée.

Deuxième preuve, le cheptel et le matériel, ou les moyens de les acquérir. Selon l’article L. 411-59, « Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. » Le bénéficiaire doit donc détailler son équipement et son financement. À Amiens, l’étude d’installation chiffrait à 70 000 euros d’emprunt l’achat de matériels d’occasion, adossé à environ 100 000 euros d’épargne, mais l’avis favorable de la banque était donné « à la condition résolutoire expresse » de ressources et d’un patrimoine inchangés au jour du prêt. Or la réduction du temps de travail à 80 %, indispensable à l’exploitation personnelle, diminuait mécaniquement les revenus salariaux, et rien ne permet d’affirmer, selon la cour, que la banque maintiendrait son accord de financement malgré une baisse de revenus de cet ordre : la cour en a déduit que le bailleur ne démontrait pas que sa fille disposait de moyens suffisants pour acquérir le matériel nécessaire à son installation. À Dijon, au contraire, le bénéficiaire produisait un état de ses immobilisations au 31 décembre 2022 établissant qu’il disposait déjà de matériels, ainsi que son inscription à une coopérative d’utilisation de matériel agricole, des prix de concours et le recensement annuel de son cheptel caprin : la preuve était faite par des pièces concrètes et datées, non par des projections.

Troisième preuve, l’habitation permettant l’exploitation directe. L’article L. 411-59 exige que « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. » La proximité s’apprécie en kilomètres et en temps de trajet au regard de la nature de l’exploitation. La bénéficiaire amiénoise habitait un corps de ferme acquis en 2019 à 13 kilomètres des terres, ce que la cour a jugé compatible avec une exploitation directe, tout comme l’éloignement de 26 kilomètres entre son bureau et son domicile. Son échec est venu d’ailleurs, ce qui montre que l’habitation, bien que nécessaire, ne suffit jamais seule. À Dijon, des factures d’électricité de décembre 2022 au nom du bénéficiaire justifiaient de son domicile sur la commune même où se situait la parcelle reprise : la preuve la plus simple reste un domicile établi sur place avant la date d’effet du congé.

Quatrième preuve, la capacité professionnelle et la régularité au regard du contrôle des structures. L’article L. 411-59 impose au bénéficiaire de « justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions ». Le diplôme agricole suffit souvent : BTS agricole et brevet de technicien supérieur agricole ont été admis dans les deux affaires de 2026, et la validation du plan de professionnalisation conforte le dossier. Pour le contrôle des structures, l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les installations et agrandissements lorsque « la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles », tout en prévoyant un régime de simple déclaration préalable pour les biens reçus d’un parent jusqu’au troisième degré, libres de location et détenus depuis neuf ans au moins. À Amiens, la bénéficiaire relevait de la déclaration préalable : bien de famille de moins de 100 hectares, revenu fiscal non agricole 2023 de 30 786 euros sous le plafond de 35 942,40 euros, bien regardé comme libre de location. À Dijon, l’adjonction de la parcelle de 2 hectares 69 ne portait pas l’exploitation au-delà du seuil de 75 hectares fixé pour la Bourgogne-Franche-Comté, et l’administration avait répondu que l’opération n’était pas soumise à autorisation. Le preneur qui conteste doit donc vérifier le seuil du schéma régional applicable, la surface totale après reprise et le régime exact dont relève l’enfant : une autorisation nécessaire mais non obtenue fragilise gravement le congé, et le tribunal peut surseoir à statuer en attendant la décision administrative.

B. Les sanctions : annulation du congé, expulsion ou contrôle pendant neuf ans

L’issue du procès dépend entièrement de ces preuves. Si le bailleur échoue, le congé est annulé et le bail se poursuit. C’est le dispositif retenu à Amiens le 2 juillet 2026 : la cour a infirmé le jugement du tribunal paritaire de Laon qui avait validé le congé, annulé le congé de reprise par descendant délivré le 2 mai 2023 et constaté le renouvellement du bail à compter du 11 novembre 2024, tout en condamnant le bailleur à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens des deux instances. L’annulation efface le congé : le preneur reste en place, sans avoir à quitter les lieux ni à négocier un nouveau bail, et l’historique du dossier pesait lourd, puisqu’il s’agissait du troisième congé délivré par le même bailleur après un congé invalidé en 2017 et un congé auquel il avait renoncé en 2022.

Si le bailleur rapporte les preuves, le congé est validé et le preneur doit partir. À Dijon le 6 août 2026, la cour a confirmé le jugement du tribunal paritaire de Mâcon « en toutes ses dispositions », ce qui maintenait la restitution des lieux, l’expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire et une indemnité de procédure, en y ajoutant 1 000 euros complémentaires au titre de l’article 700 en appel. Le contraste avec Amiens tient à la qualité du dossier du bénéficiaire : lien de parenté établi, domicile sur place, diplôme et spécialisation, immatriculation comme chef d’exploitation, installation effective antérieure à la date d’effet, matériel et cheptel prouvés, opération sous le seuil de contrôle. Pour le preneur, la leçon est claire : contester ne suffit pas, il faut démonter pièce par pièce le dossier du bénéficiaire et démontrer, par exemple par une étude technico-économique ou des attestations, l’incompatibilité entre son emploi salarié et l’exploitation annoncée, l’insuffisance de son financement ou l’absence de domicile proche.

La protection du preneur ne s’arrête pas au jour du départ. Celui qui a repris doit exploiter personnellement pendant au moins neuf ans, et le preneur évincé conserve un droit de regard. L’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. » Si l’enfant revend les terres, les redonne à ferme ou n’exploite jamais réellement, l’ancien preneur peut donc demander à réintégrer les lieux ou à être indemnisé. La réintégration connaît toutefois une limite : elle « ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 ». Surveiller l’usage des terres reprises pendant les neuf années suivantes fait donc partie intégrante de la défense du fermier évincé.

En pratique, le preneur qui reçoit un congé pour installation d’un descendant doit constituer sans attendre un dossier miroir de celui du bailleur : copie du congé avec calcul du délai de dix-huit mois, relevé des mentions relatives au bénéficiaire, contestation dans les quatre mois devant le tribunal paritaire, puis examen critique des quatre preuves. L’emploi salarié du bénéficiaire et son temps de travail effectif, ses bulletins de paie et attestations d’employeur, la distance domicile-terres et bureau-terres, l’état et le financement du matériel, le diplôme et le plan de professionnalisation, le régime de contrôle des structures applicable avec le seuil du schéma régional : chaque point faible documenté rapproche de l’annulation obtenue à Amiens, chaque point fort laissé sans réponse rapproche de la validation obtenue à Dijon.

Conclusion

Un congé de reprise pour installer son enfant n’est ni une formalité ni une décision discrétionnaire du bailleur : c’est un acte dont la forme est prescrite à peine de nullité et dont le fond doit être prouvé à la date d’effet du congé. Les deux arrêts de l’été 2026 fixent la méthode des tribunaux : à Amiens, une fille diplômée mais salariée à temps plein, au financement conditionnel, n’a pas rempli les conditions de l’exploitation personnelle effective sur cinquante hectares, et le congé a été annulé avec renouvellement du bail ; à Dijon, un petit-fils diplômé, déjà installé, équipé et domicilié sur place, sous le seuil de contrôle des structures, a obtenu la validation du congé et la restitution de la parcelle. La Cour de cassation confirme depuis 2015 qu’une installation seulement progressive, adossée au maintien d’un emploi salarié incompatible avec l’exploitation annoncée, ne satisfait pas aux exigences légales. Pour le fermier, tout se joue dans les quatre mois de la réception du congé : vérifier les mentions, saisir le tribunal paritaire et exiger du bailleur les quatre preuves, sans jamais présumer que l’installation annoncée se réalisera. Et après un départ forcé, la vigilance demeure pendant neuf ans, car la loi sanctionne la reprise frauduleuse ou abandonnée par le maintien, la réintégration ou des dommages-intérêts.