I. La résiliation pour changement de destination ne permet pas de reprendre des terres à l’aveugle

A. Un droit strictement cantonné aux parcelles devenues constructibles

Le statut du fermage protège le preneur par un principe simple : le bail se renouvelle. Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave prévu par la loi ou exerce régulièrement son droit de reprise. La résiliation en cours de bail pour changement de destination constitue une exception à cette stabilité, et les tribunaux l’interprètent de façon étroite. Tout bailleur qui veut prélever quelques ares pour construire doit d’abord démontrer que les parcelles visées entrent exactement dans le champ légal, faute de quoi sa notification tombe.

Le texte ouvre deux voies bien distinctes. Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Dans cette première hypothèse, aucun feu vert administratif n’est requis : le classement en zone urbaine par le plan local suffit à ouvrir le droit. La doctrine notariale résume cette logique en distinguant la résiliation de plein droit, possible à tout moment sans autorisation préalable pour les parcelles classées en zone urbaine et rendues constructibles, de la résiliation soumise à autorisation préfectorale pour les autres classements. Cette présentation, développée notamment par le réseau Ruranot dans son analyse de la résiliation pour changement de destination, recoupe exactement la lettre du code et éclaire le premier contrôle que le preneur doit opérer : exiger le document d’urbanisme qui justifie le nouveau classement de chaque parcelle visée.

La seconde voie concerne toutes les autres situations : absence de plan local, ou parcelles situées hors des zones urbaines du plan existant, notamment en zone à urbaniser ou en zone naturelle. Le code dispose qu’en l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. Concrètement, le bailleur doit saisir le préfet, qui statue après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Sans cette autorisation, la notification est privée de base légale et le tribunal paritaire l’annule. Le preneur qui reçoit un congé visant des terres classées en zone naturelle ou à urbaniser demande donc en priorité la copie de l’autorisation préfectorale et de l’avis de la commission ; à défaut de production, la contestation porte sur l’absence même du droit de résilier.

Cette distinction commande aussi la charge de la preuve. En zone urbaine, le bailleur produit le plan local et son zonage ; hors zone urbaine, il produit en plus l’autorisation et l’avis. Dans les deux cas, le contrôle porte parcelle par parcelle : le droit de résilier ne s’étend jamais automatiquement à l’ensemble des biens loués. Un bail de seize hectares ne peut pas être résilié en bloc au motif que soixante-quinze ares seraient devenus constructibles. Le tribunal vérifie la correspondance exacte entre le parcellaire visé par l’acte et le zonage ou l’autorisation. Tout décalage, même minime, fragilise la notification et ouvre la voie à son annulation, comme l’illustre la jurisprudence récente détaillée ci-après.

Le preneur ne doit pas confondre cette résiliation pour urbanisme avec les autres motifs de rupture anticipée. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, parmi lesquels deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, ou des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Ces motifs pour faute obéissent à leur propre régime, avec mise en demeure et délai, et ne dispensent jamais du formalisme propre au changement de destination. Inversement, un bailleur qui invoque l’urbanisme ne peut pas s’appuyer sur un simple retard de fermage pour élargir la reprise : chaque fondement reste enfermé dans ses conditions. Face à une notification qui mélange les motifs, le preneur a intérêt à exiger que le bailleur précise le fondement exact de chaque parcelle reprise, puis à contrôler séparément chacun d’eux devant le tribunal paritaire.

B. Une notification qui doit désigner les parcelles au risque de la nullité

Le formalisme de la notification constitue le second verrou, et c’est celui qui fait tomber le plus de résiliations partielle. La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. Trois exigences se cumulent donc : un acte de commissaire de justice, un effet différé d’un an, et l’engagement écrit de changer la destination dans les trois ans. L’acte doit en outre identifier avec précision les parcelles reprises, car le preneur doit comprendre exactement ce qu’il perd et ce qu’il conserve.

La cour d’appel de Riom a appliqué cette exigence avec rigueur dans un arrêt du 17 mars 2026 qui mérite une lecture attentive, car il réunit presque toutes les difficultés d’une reprise partielle pour construire. Un bailleur avait notifié le 1er mars 2022 la résiliation d’un bail rural portant sur plus de seize hectares, au motif qu’une partie des terres était devenue constructible, puis avait demandé en justice la validation de son acte (cour d’appel de Riom, 1re chambre civile, 17 mars 2026, RG 24/01576). Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac avait déclaré la notification nulle, tout en constatant l’accord des parties sur le retrait de soixante ares d’une parcelle et de quinze ares d’une autre, avec bornage par géomètre et clôture aux frais du bailleur. La cour confirme l’ensemble de ce dispositif et renforce même les sanctions, comme on le verra.

Sur la nullité, le raisonnement de la cour tient en deux constats. D’abord, la notification ainsi délivrée ne précise en aucun cas les parcelles concernées par le changement de destination. L’acte reproduisait une formule générale annonçant la résiliation du bail, avec injonction de rendre l’objet de la location totalement libre, sans lister ni désigner les parcelles constructibles. Ensuite, au contraire, l’acte vise l’objet de la location dans son ensemble sans restriction. Cette généralité n’est pas une maladresse sans conséquence : elle induit le preneur en erreur sur l’étendue de ses droits, puisqu’il peut croire qu’il perd l’intégralité de son exploitation alors que seules quelques ares sont constructibles. La cour pose alors la règle applicable : la notification de la résiliation doit nécessairement préciser les parcelles faisant l’objet du changement de destination à moins que cette inexactitude ne soit pas de nature à induire le preneur en erreur. En l’espèce, malgré des discussions amiables menées depuis 2012 sur une reprise partielle, les relations devenues conflictuelles expliquaient que le preneur ait pu se méprendre sur les intentions réelles du bailleur face à un acte silencieux sur les parcelles et sur les échanges antérieurs. La nullité est donc confirmée.

Cet arrêt fournit au preneur une grille de contrôle directement utilisable dès réception de l’acte. Première question : l’acte désigne-t-il chaque parcelle reprise par ses références cadastrales et sa surface, ou se contente-t-il de viser le bail dans son ensemble ? Deuxième question : l’acte mentionne-t-il l’engagement de changer la destination dans les trois ans, avec référence au plan local applicable ? Troisième question : la date d’effet respecte-t-elle le délai d’un an après notification ? Quatrième question : les documents d’urbanisme justifiant le classement et, le cas échéant, l’autorisation préfectorale sont-ils annexés ou au moins visés ? Toute réponse négative fonde une demande d’annulation devant le tribunal paritaire, sans qu’il soit besoin de débattre du fond du projet de construction. Le bailleur, de son côté, retient la leçon inverse : faire établir l’acte par un professionnel qui décrit le parcellaire au mètre près, joint le zonage et recopie l’engagement triennal, faute de quoi des années de procédure se soldent par une nullité.

L’engagement triennal mérite une attention propre, car il engage l’avenir. Si le bailleur ne change pas la destination dans les trois ans qui suivent, le preneur dispose d’un manquement caractérisé à une condition légale de la résiliation. Selon les circonstances, il peut demander des dommages-intérêts pour la perte d’exploitation subie, voire remettre en cause le maintien de la reprise lorsque le juge constate que le motif urbanistique n’était qu’un prétexte. La conservation soigneuse de l’acte initial, des photographies des parcelles et des documents d’urbanisme ultérieurs conditionne cette action : c’est la comparaison entre l’engagement écrit et la réalité trois ans plus tard qui fait la preuve.

II. Après une reprise partielle, imposer le bornage, le fermage réduit et l’indemnité

A. Bornage par géomètre, clôture et bâtiments : ce que le bailleur doit exécuter

Obtenir l’annulation d’une notification irrégulière ne règle pas tout : les parties doivent ensuite s’accorder, ou faire juger, sur le tracé exact de la reprise, ses limites physiques et le sort des bâtiments. L’arrêt de Riom du 17 mars 2026 éclaire aussi cette phase, souvent négligée, alors qu’elle conditionne la poursuite paisible de l’exploitation sur le reliquat. Les parties s’étaient mises d’accord pour retirer du bail soixante ares d’une parcelle et quinze ares d’une autre, et le tribunal avait enjoint au bailleur de faire intervenir à ses frais un géomètre expert pour délimiter le parcellaire repris au regard des limites des terrains constructibles, puis d’installer à ses frais une clôture en limite du parcellaire repris. La cour confirme cette double obligation et l’assortit d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard commençant à courir dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt et pendant une durée de trois mois.

Cette solution dessine un standard pratique pour toute reprise partielle. Le bornage par géomètre n’est pas un luxe : seul un plan établi par un professionnel permet de distinguer, à l’intérieur d’une même parcelle cadastrale, la fraction constructible reprise de la fraction agricole conservée par le preneur. Sans ce plan, chaque façon culturale devient un litige potentiel, chaque passage d’engin une accusation d’empiétement. Le preneur exige donc que le jugement fixe au bailleur un délai précis pour faire intervenir le géomètre, avec astreinte, et que le procès-verbal de délimitation soit annexé au bail pour valoir avenant. La clôture joue le même rôle de sécurisation : posée aux frais du bailleur en limite du parcellaire repris, elle matérialise la séparation et prévient les troubles de jouissance pendant les travaux de construction. Lorsque le bailleur tarde à clôturer, le preneur fait constater par huissier l’absence de séparation, les éventuels dépôts de matériaux sur ses terres et les entraves à ses passages, puis demande l’astreinte et des dommages-intérêts.

Le sort des bâtiments exige la même vigilance. Dans l’affaire jugée à Riom, le bail excluait expressément de la location un espace de cinquante mètres carrés dans un premier bâtiment et un espace de trente-cinq mètres carrés dans un second, et le bailleur revendiquait en outre la reprise du second bâtiment. Le tribunal, suivi par la cour, constate l’absence d’accord sur ce bâtiment et déboute le bailleur de sa demande de reprise. La leçon vaut pour tous les corps de ferme loués avec les terres : un bâtiment d’exploitation ne se reprend pas par voie d’allusion. Le bailleur doit démontrer que le bâtiment entre dans le périmètre constructible visé par le document d’urbanisme ou l’autorisation, et que sa reprise ne prive pas le preneur d’un local indispensable à son exploitation. À défaut, le bâtiment reste dans le bail et le preneur en conserve la jouissance. L’inventaire initial des lieux, le bail écrit et l’état des lieux d’entrée forment ici les preuves décisives : le preneur qui produit un bail mentionnant expressément les bâtiments loués place le bailleur face à ses propres écrits.

Les troubles de jouissance subis pendant l’opération ouvrent droit à réparation, et les montants peuvent s’avérer substantiels. Le tribunal avait alloué mille cinq cents euros de dommages-intérêts pour le trouble subi, notamment du fait du stockage par le bailleur de ses biens et matériels en dehors des espaces réservés ; la cour porte cette somme à trois mille euros et ordonne l’enlèvement des objets entreposés hors des espaces réservés, sous astreinte. Au-delà des chiffres, le mécanisme intéresse chaque preneur confronté à un bailleur qui occupe progressivement les lieux repris et déborde sur le reliquat : mise en demeure d’enlever les encombrants, constat d’huissier, photographies datées, puis demande de dommages-intérêts et d’astreinte devant le tribunal paritaire. La condamnation accessoire de deux mille euros au titre des frais de justice, prononcée contre le bailleur en appel, rappelle que l’obstination procédurale se paie. Pour le preneur, la constitution méthodique du dossier de trouble, dès les premiers débordements, transforme une gêne diffuse en préjudice indemnisable.

B. Fermage réduit, indemnité comme en expropriation et verrou de l’équilibre économique

Une fois le périmètre de la reprise fixé et borné, reste l’essentiel pour l’avenir : combien le preneur paie-t-il désormais, et que reçoit-il en compensation de ce qu’il perd ? Le code apporte des réponses précises que le preneur doit invoquer ligne à ligne, car le bailleur omet fréquemment de les appliquer spontanément. Pour la reprise en vue de construire une maison d’habitation, le texte prévoit que le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise. La règle vaut au-delà de ce cas particulier chaque fois qu’une partie des terres sort du bail : le fermage du reliquat se recalcule au prorata des surfaces, sur la base du prix à l’hectare stipulé ou, à défaut d’accord, d’après les maxima et minima de l’arrêté préfectoral applicable. Le preneur exige un décompte écrit, parcelle par parcelle, et refuse tout maintien du fermage initial pour une surface réduite. La même reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs lorsqu’elle repose sur la construction d’une maison : un bailleur qui a déjà prélevé une surface pour bâtir ne peut pas revenir chaque année rogner le parcellaire. Le preneur vérifie donc l’historique des reprises antérieures avant d’accepter la nouvelle.

L’indemnisation du preneur évincé partiellement suit le régime le plus protecteur du droit rural. Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. Cette assimilation à l’expropriation n’est pas une formule : elle ouvre droit à la réparation intégrale des chefs de préjudice liés à la perte des parcelles, perte de récoltes, fumures et arrière-fumures, frais de réorganisation de l’exploitation, dépréciation du reliquat enclavé ou amputé de ses accès. Le preneur chiffre chaque poste avec l’aide de son comptable et, si besoin, d’une expertise : marges perdues sur les soles reprises, surcoûts de déplacement des engins, investissements devenus inutiles. Surtout, il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. En pratique, le preneur qui n’a rien reçu reste en place jusqu’à la fin de l’année culturale et peut saisir le juge des référés du tribunal paritaire pour obtenir une provision. Cette action en indemnité provisionnelle, rapide, évite que le bailleur ne prenne les terres sans payer.

Les améliorations apportées par le preneur sur la partie reprise ouvrent un second droit à indemnité, cumulable avec le précédent. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Drainage, nivellement, amendements de fond, plantations, clôtures posées par le preneur : tous les travaux dont l’effet se prolonge après son départ entrent dans l’assiette. Pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, le calcul part du coût des travaux à la date d’expiration, avec un amortissement annuel, et l’indemnité n’est due que dans la mesure des aménagements qui conservent une valeur effective d’utilisation. Le preneur réunit donc factures, relevés de main-d’oeuvre, photographies avant et après travaux, et respecte le délai de douze mois à compter de la fin du bail pour réclamer, à peine de forclusion. Sur une reprise partielle, il distingue les améliorations afférentes aux parcelles reprises, exigibles dès la reprise, de celles du reliquat, qui suivront le sort du bail.

Le verrou ultime protège l’exploitation dans son ensemble. Le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur. Lorsque soixante-quinze ares prélevés au coeur du parcellaire privent l’exploitation de son seul accès, de son irrigation ou de sa sole la plus productive, le preneur oppose ce verrou et demande au juge d’écarter la reprise. Symétriquement, lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. Cette faculté d’étendre la résiliation à tout le bail évite de laisser le preneur avec un reliquat inexploitable et un fermage à payer : il préfère partir entièrement, avec l’indemnité correspondante, plutôt que de dépérir sur place. La preuve de l’atteinte grave à l’équilibre repose sur des éléments comptables et agronomiques, bilans, assolements, plans d’accès, attestations de la chambre d’agriculture : le juge ne se contente pas d’affirmations générales. Les lecteurs qui souhaitent replacer ces mécanismes dans l’ensemble du contentieux du fermage, du renouvellement et de la préemption trouvent une synthèse utile dans le dossier des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui sert de fil conducteur à ces questions.

Deux garde-fous complètent le tableau et doivent être plaidés ensemble. D’une part, le bénéficiaire d’une reprise pour exploiter doit satisfaire des conditions personnelles exigeantes : il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Un bailleur qui reprend des terres constructibles pour les confier aussitôt à un tiers ou les laisser en friche contrevient à l’esprit de ces conditions et s’expose à la remise en cause de la reprise. D’autre part, en cas de partage des biens loués entre plusieurs propriétaires en cours de bail, la cour d’appel d’Amiens rappelle que s’applique le principe de l’indivisibilité du bail, qui ne cessera qu’à l’expiration de ce bail, de sorte qu’un bailleur devenu propriétaire d’une partie seulement des terres ne peut pas contourner les règles de la reprise partielle avant le terme (cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 2 juillet 2026, RG 25/03499). Pour les terres situées en Île-de-France, ces actions relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, et l’autorisation de changement de destination se demande au préfet du département concerné après avis de la commission consultative locale : le preneur parisien ou francilien joint à sa contestation le zonage du plan local de la commune, l’avis de la commission départementale et le décompte du fermage réduit, afin que le juge dispose dès la première audience d’un dossier complet.

Conclusion

La reprise d’une partie des terres louées devenues constructibles n’autorise aucun à-peu-près. Le bailleur doit viser des parcelles exactement constructibles ou couvertes par une autorisation préfectorale, notifier par acte de commissaire de justice désignant chaque parcelle avec l’engagement triennal, respecter l’effet différé d’un an, faire borner par géomètre et clôturer à ses frais, minorer le fermage au prorata et indemniser comme en expropriation. Le preneur contrôle chaque maillon : zonage et autorisation, désignation cadastrale dans l’acte, engagement de trois ans, délai d’un an, plan du géomètre, clôture, décompte du fermage et chiffrage du préjudice. L’arrêt de Riom du 17 mars 2026 montre qu’une notification qui vise le bail dans son ensemble sans désigner les parcelles encourt la nullité pour erreur induite, tandis que le verrou de l’équilibre économique permet soit de bloquer la reprise partielle, soit de l’étendre à tout le bail avec l’indemnité correspondante. Devant le tribunal paritaire, la précision du dossier fait la différence : références cadastrales, documents d’urbanisme, constats d’huissier, comptes d’exploitation et factures d’améliorations transforment une contestation générale en demande ciblée que le juge peut accueillir parcelle par parcelle, euro par euro.