À partir du 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé devra respecter un nouveau contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, réécrit les modèles de baux non meublés, meublés et de colocation à bail unique : la clause résolutoire pour impayés y figure désormais avec le délai légal de six semaines après commandement de payer, une rubrique facultative accueille le numéro de téléphone portable des parties et une mention nouvelle couvre la servitude de résidence principale. Pour les locataires, l’enjeu est direct : un commandement reçu après cette date obéit à des mentions strictes, et le juge conserve le pouvoir de suspendre la résiliation. Pour les bailleurs, l’enjeu est symétrique : un bail signé sur une ancienne trame expose la procédure à la nullité ou à l’irrecevabilité. Cet article expose ce qui change vraiment, les réflexes à adopter devant un commandement de payer et les leviers procéduraux de chaque partie, avec les textes applicables et les pièces à préparer.

I. Nouveau contrat type au 1er octobre 2026 : quels baux sont concernés et que faut-il vérifier avant de signer

Le principe posé par la notice du décret est simple : la loi du 6 juillet 1989 impose que les baux d’habitation soient établis par écrit et conformes à des contrats types définis par décret. Le décret du 6 juillet 2026 modifie les contrats types annexés au décret du 29 mai 2015 pour les locations de logements à usage de résidence principale. L’entrée en vigueur est fixée sans ambiguïté : l’article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Seul l’article 2 du décret, relatif aux aides personnelles au logement dans le code de la construction et de l’habitation, bascule au 1er janvier 2027. Les baux visés sont les locations non meublées, les locations meublées et les colocations à bail unique portant sur la résidence principale du locataire. Les locations qui échappent à la loi du 6 juillet 1989 restent hors champ : locations saisonnières, résidences secondaires, logements loués à une société pour y loger ses salariés. Un bail en cours n’a pas à être réécrit : le décret ne s’applique ni aux contrats signés avant le 1er octobre 2026 ni aux baux tacitement reconduits sans renouvellement exprès avant cette date. En pratique, avant toute signature ou tout renouvellement à compter du 1er octobre, chaque partie doit contrôler trois points : la présence de la clause résolutoire pour impayés rédigée au délai de six semaines, la rubrique téléphone complétée ou volontairement laissée vide, et, le cas échéant, la mention de servitude de résidence principale. Un bail signé le 30 septembre sur l’ancien modèle reste valable, tandis qu’un bail signé le 2 octobre sur ce même modèle ancien méconnaît le contrat type et fragilise le bailleur au stade du contentieux.

A. Clause résolutoire pour loyers impayés : les six semaines après commandement de payer

Le changement le plus visible concerne la clause résolutoire. Le nouveau contrat type reprend la formulation suivante : le contrat type prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Cette rédaction met le modèle en conformité avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Sur le fond, la règle existe depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a réduit le délai de deux mois à six semaines et imposé la clause dans tous les baux d’habitation. Le décret de 2026 comble le retard du modèle : de nombreux baux signés entre 2023 et 2026 sur d’anciennes trames omettent encore la clause ou mentionnent l’ancien délai de deux mois. Le commandement de payer constitue l’acte déclencheur, et sa régularité conditionne tout. Il doit viser expressément la clause résolutoire et il contient, à peine de nullité : « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » ainsi que l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion. Lorsque le bail est garanti par une caution, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » La résiliation de plein droit ne signifie pas l’expulsion automatique : le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause, le juge vérifie la régularité du commandement et la réalité de la dette, et il peut accorder des délais. L’assignation elle-même obéit à des délais couperets : elle doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité, et les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant d’assigner. Les locataires confrontés à un commandement de payer pour loyer impayé et menacés d’expulsion doivent donc lire l’acte ligne par ligne : un commandement qui vise encore deux mois, qui oublie la mention des six semaines ou qui ne reproduit pas l’avertissement légal prête à contestation. Du côté du dépôt de garantie, la clause couvre désormais le non-versement du dépôt, ce qui impose au bailleur de distinguer soigneusement l’impayé de loyer et le dépôt non versé dans le décompte joint au commandement, sous peine de voir le juge écarter la clause pour une dette mal établie.

B. Numéro de téléphone dans le bail et servitude de résidence principale : les deux mentions qui changent la donne

Le nouveau contrat type complète la désignation des parties par une rubrique facultative pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, destinée à joindre plus vite un locataire en difficulté afin de prévenir les expulsions locatives. La mention reste facultative : aucun locataire ne peut se voir imposer la communication de son numéro et aucun bailleur ne peut refuser de louer pour ce motif. L’objectif affiché est la prévention : un premier impayé résulte souvent d’un changement de coordonnées bancaires, d’un retard d’aide au logement ou d’un accident de la vie, et un appel suffit parfois à régulariser avant que la dette ne s’accumule. Le téléphone ne remplace toutefois jamais l’écrit : relances, propositions d’échéancier, mises en demeure et réponses doivent rester sur un support conservable, car ce sont ces pièces que le juge examinera. La seconde nouveauté concerne la servitude de résidence principale créée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme prévoit : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Et le même article ajoute : « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme ». Lorsque le logement loué est soumis à cette servitude, le bail doit le mentionner, et le bailleur peut assortir l’obligation d’occuper à titre de résidence principale d’une clause résolutoire. Mais cette clause obéit à un régime propre : dans ce dernier cas, la clause ne peut jouer qu’après l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. L’article L. 481-4 du code de l’urbanisme organise cette phase administrative : « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. » Puis : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an ». Concrètement, la découverte d’une annonce de location touristique ne déclenche aucune résiliation automatique : il faut un constat, une mise en demeure du maire et l’expiration de son délai. Le décret ajoute enfin des clauses résolutoires facultatives que le bailleur peut insérer : une clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance des risques locatifs, qui ne prend effet qu’un mois après un commandement resté sans effet et le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux, lorsque des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Deux précisions comptent ici. D’abord, la résiliation pour défaut d’assurance exige son propre commandement avec un délai d’un mois, distinct du commandement pour impayés. Ensuite, les troubles de voisinage doivent avoir été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée : une simple pétition des voisins ou des mains courantes ne suffisent pas à faire jouer la clause.

II. Loyer impayé ou bail non conforme après le 1er octobre 2026 : comment contester et quels délais demander

Passé le 1er octobre 2026, deux situations contentieuses vont se multiplier : les baux signés sur un modèle périmé et les commandements délivrés sur des trames non mises à jour. La méthode reste la même des deux côtés : partir de l’écrit, vérifier chaque mention légale, chiffrer la dette exacte et agir dans les délais. Le locataire qui reçoit un commandement dispose de six semaines pour payer ou pour préparer sa défense, et le bailleur qui veut faire constater la résiliation doit aligner une procédure sans faille, du commandement jusqu’à l’assignation. Les paragraphes qui suivent détaillent les réflexes, les pièces et les demandes à former devant le juge, en distinguant la position du locataire et celle du bailleur.

A. Locataire visé par un commandement de payer : contester, payer et demander des délais au juge

À réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, la première étape consiste à contrôler l’acte : vise-t-il expressément la clause résolutoire, reproduit-il la mention du délai de six semaines pour payer la dette, comporte-t-il l’avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, le décompte joint distingue-t-il loyers, charges et dépôt de garantie, et les sommes réclamées correspondent-elles aux quittances et aux versements effectués. Toute omission ou erreur sur ces mentions ouvre une contestation pour nullité du commandement. La deuxième étape consiste à payer chaque fois que c’est possible : le paiement intégral dans le délai de six semaines fait échec à la clause, et la reprise du versement du loyer courant avant l’audience conditionne l’octroi de délais. La troisième étape consiste à demander des délais au juge. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant ces délais, la protection est organisée : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». En dehors du bail d’habitation, le droit commun confirme cette logique : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » La Cour de cassation veille à l’effectivité de ce contrôle : dans un arrêt du 1er juin 2022 (pourvoi n° 21-15.976), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait constaté la résiliation sans répondre à la demande de délais formée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil alors que le règlement de la dette était intervenu en cours de procédure. Le dossier à constituer comprend le bail et ses avenants, le commandement et son décompte, les quittances et relevés de paiement, les échanges écrits avec le bailleur, les justificatifs de ressources et de charges, les attestations d’aides au logement et, en cas de procédure de surendettement, la décision de recevabilité de la commission. Le locataire qui a repris le paiement du loyer courant doit le prouver par des relevés bancaires et des quittances, car c’est cette reprise qui ouvre les délais de trois ans et la suspension de la clause. Si le bail signé après le 1er octobre 2026 omet la clause résolutoire ou reproduit l’ancien délai de deux mois, le locataire peut soulever la non-conformité au contrat type et contester tout commandement fondé sur une clause irrégulière. Enfin, la bonne foi du bailleur se contrôle : dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-16.691), la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article 1104 du code civil : « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Elle a cassé l’arrêt qui avait constaté la résiliation car la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs », alors que le locataire soutenait que les bailleurs avaient refusé d’encaisser ses chèques. Un bailleur qui refuse les paiements, qui délivre un commandement pour une dette qu’il a lui-même rendue impossible à régler ou qui instrumentalise la clause pour reprendre le logement s’expose donc à voir la résiliation écartée.

B. Bailleur face aux impayés : sécuriser le commandement, la résiliation et l’expulsion

Pour le bailleur, la sécurisation commence avant le premier impayé : utiliser un modèle de bail conforme au décret du 6 juillet 2026 pour tout contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, vérifier la présence de la clause résolutoire au délai de six semaines, joindre un décompte clair et conserver les quittances. Dès le premier retard, adresser une relance écrite et proposer un échéancier conserve des preuves de bonne foi et évite l’accumulation de la dette. Si l’impayé persiste, faire délivrer un commandement de payer les loyers par commissaire de justice, en vérifiant que l’acte vise la clause résolutoire, reproduit la mention des six semaines, comporte l’avertissement légal et détaille loyers, charges et dépôt de garantie. Penser à signifier le commandement à la caution dans les quinze jours et à signaler les impayés persistants aux organismes payeurs des aides au logement. Avant d’assigner, respecter les délais préalables : saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, et notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience, comme l’exige l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Devant le juge, produire le bail conforme, le commandement et sa signification, le décompte actualisé, les quittances, les échanges écrits, la preuve du signalement et de la saisine de la commission, ainsi que le diagnostic social et financier lorsqu’il a été établi. Produire également les décomptes d’aides au logement et les attestations de la commission permet au juge de vérifier le montant exact de la dette locative avant de statuer sur les délais. Anticiper la demande de délais du locataire : si le locataire a repris le paiement du loyer courant, le juge peut, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, suspendre la clause et accorder jusqu’à trois ans de délais, de sorte qu’une négociation d’échéancier avant l’audience préserve souvent mieux les intérêts du bailleur qu’une audience subie. Pour le défaut d’assurance, délivrer un commandement propre avec le délai d’un mois prévu par le contrat type. Pour les troubles de voisinage, ne faire jouer la clause que sur le fondement d’une décision de justice passée en force de chose jugée, en produisant cette décision. Pour la servitude de résidence principale, vérifier d’abord que le logement est bien soumis à la servitude par le plan local d’urbanisme, faire constater l’occupation contraire, puis passer par la mise en demeure du maire et attendre l’expiration de son délai avant d’invoquer la clause. À Paris et en Île-de-France, ces réflexes prennent un relief particulier : les loyers élevés font grimper vite la dette au seuil des deux mois d’impayés qui déclenche le signalement, la commission parisienne de coordination et les services de la préfecture de police appliquent strictement les délais de notification, et le tribunal judiciaire de Paris exige un décompte rigoureux distinguant loyers, charges, régularisations et aides au logement. Les bailleurs parisiens doivent donc préparer un dossier chiffré au mois près, joindre les relevés d’aides au logement du locataire et démontrer les démarches amiables accomplies, tandis que les locataires franciliens doivent saisir rapidement les dispositifs d’accompagnement du plan départemental et produire un budget complet pour obtenir des délais. Dans tous les cas, la trêve hivernale suspend l’exécution de l’expulsion sans éteindre la dette ni interdire la procédure de résiliation, de sorte que les deux parties ont intérêt à utiliser cette période pour négocier un échéancier plutôt que pour interrompre tout paiement.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 marque une bascule pratique : la clause résolutoire à six semaines entre dans le contrat type, le téléphone devient une rubrique de prévention et la servitude de résidence principale fait entrer la régulation des meublés de tourisme dans le bail. Pour le locataire, la conduite à tenir associe contrôle du commandement, reprise du loyer courant et demande de délais documentée. Pour le bailleur, elle associe bail conforme, commandement régulier, délais préalables respectés et dossier chiffré. Dans les deux cas, l’écrit et les délais font le sort du litige : un commandement irrégulier fragilise toute la procédure, tandis qu’une dette établie et un loyer courant repris ouvrent des délais qui suspendent la résiliation. Vérifier son bail avant de signer et réagir dès le premier acte reçu restent les deux réflexes qui protègent le mieux le logement des uns et les revenus des autres. Chaque situation restant particulière, l’analyse du bail signé et du commandement reçu détermine la stratégie utile devant le juge, pièce par pièce et délai par délai.