Vous exploitez des terres louées et, pour regrouper vos parcelles, vous échangez vos cultures avec le fermier voisin : chacun cultive une partie des terres de l’autre, sans rien changer aux baux. Quelques mois plus tard, votre bailleur découvre l’arrangement et parle de résiliation. De son côté, un propriétaire qui a échangé ses propres terres contre celles d’un voisin prétend que votre bail ne suit pas les parcelles et vous demande de partir. Ces deux scènes relèvent du même mécanisme, l’échange, mais de règles opposées : quand ce sont les fermiers qui échangent la jouissance, le bail se poursuit à condition d’avoir prévenu le bailleur dans les formes ; quand ce sont les bailleurs qui échangent la propriété, le fermier garde le choix de suivre son bail sur les nouvelles parcelles. Confondre les deux expose soit à une résiliation, soit à l’abandon d’un droit que la Cour de cassation a fermement protégé le 27 juin 2024. Cet article décrit pas à pas la procédure qui sécurise l’échange entre fermiers, puis les armes du preneur quand l’échange a lieu au-dessus de sa tête, entre propriétaires.

I. Échanger la jouissance avec le fermier voisin : un droit du preneur, à condition de prévenir le bailleur

A. Ce que le fermier peut échanger, et les limites à respecter

Le point de départ se trouve dans l’article L. 411-39 du Code rural et de la pêche maritime, qui dispose : « Pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation. » La formule mérite d’être lue avec attention. L’échange n’est pas une faveur que le bailleur accorde, c’est une faculté que la loi reconnaît au preneur pendant toute la durée du bail, y compris pendant les renouvellements. Sa justification est agronomique et économique : regrouper les parcelles, rapprocher les cultures du siège d’exploitation, simplifier les assolements, réduire les déplacements. Le juge n’exige pas une démonstration savante de productivité, mais l’opération doit réellement viser une meilleure exploitation. Un échange de pure complaisance, sans logique culturale, ou monté pour faire entrer un tiers sur les terres, sort du cadre et se rapproche des opérations prohibées.

Deuxième verrou, posé par la phrase suivante du même article : « Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s’exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué. » (article L. 411-39). Échanger la jouissance signifie que chacun des deux fermiers cultive temporairement une parcelle de l’autre, sans changer de bail, de bailleur ni de fermage. Le bail initial demeure, avec le même propriétaire, le même prix et la même durée ; seule la culture circule. Cette frontière sépare l’échange licite de deux opérations interdites sans agrément : la cession du bail et la sous-location. L’article L. 411-35 du même code est direct : « toute cession de bail est interdite », sauf agrément du bailleur au profit du conjoint ou des descendants, ou autorisation du tribunal paritaire ; et « Toute sous-location est interdite », sous les mêmes réserves étroites. Concrètement, si votre voisin paie un loyer à votre place, si vous lui abandonnez durablement la totalité de vos terres contre une somme sans garder la main sur l’exploitation, le bailleur pourra soutenir qu’il s’agit d’une cession déguisée ou d’une sous-location prohibée, et le tribunal paritaire examinera la réalité de l’opération, pas son étiquette. L’échange en jouissance suppose la réciprocité et le maintien de chaque preneur dans son bail.

Troisième verrou, quantitatif. La commission consultative départementale des baux ruraux fixe, et l’autorité administrative du département publie par arrêté, pour chaque région agricole, la part de surface du fonds loué susceptible d’être échangée, avec des variations selon la structure des exploitations. Au-delà, la loi pose un plafond de portée générale : les échanges ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface n’excède pas le cinquième du seuil mentionné à l’article L. 312-1, compte tenu de la nature des cultures. Avant d’échanger, il faut donc consulter l’arrêté départemental applicable à la région agricole concernée et mesurer les surfaces en cause, actes cadastraux à l’appui. Un échange qui dépasse la part autorisée donne au bailleur un moyen sérieux d’opposition, puis de résiliation.

Quatrième point, souvent ignoré, et favorable au preneur : le dernier alinéa de l’article L. 411-39 prévoit que « Le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l’objet d’un échange en jouissance au titre du présent article. » (article L. 411-39). Autrement dit, cultiver pendant des années la parcelle du voisin dans le cadre d’un échange ne fait pas perdre au fermier en place son droit de préemption si le bailleur vend les terres qu’il loue lui-même. Chaque bail conserve son périmètre juridique, même quand les cultures se croisent. C’est aussi pour cela que l’échange doit rester traçable : en cas de vente ultérieure, il faudra démontrer quelles parcelles relevaient de quel bail, et que l’échange n’était qu’une jouissance croisée.

En pratique, avant de serrer la main du voisin, le fermier prudent réunit donc quatre éléments : une logique de meilleure exploitation explicable en une phrase, un accord écrit et réciproque qui ne ressemble ni à une cession ni à une sous-location, le respect des seuils de surface de l’arrêté départemental, et la notification au bailleur décrite ci-après. Chacun de ces points sera relu par le tribunal paritaire si le bailleur conteste.

B. La notification qui verrouille l’opération face au bailleur

La procédure tient en trois phrases de l’article L. 411-39, qu’il faut appliquer à la lettre : « Le preneur les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur. A défaut, il est réputé avoir accepté l’opération. » (article L. 411-39). Tout l’équilibre du dispositif est là. Le preneur n’a pas à demander une autorisation préalable : il notifie. C’est au bailleur d’agir, vite, devant le seul juge compétent, le tribunal paritaire des baux ruraux. S’il laisse passer le délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée, la loi le répute acceptant, et cette acceptation tacite purge la contestation sur le principe de l’échange.

La lettre de notification conditionne tout. Elle doit décrire précisément les parcelles échangées, références cadastrales, surfaces et communes, l’identité de l’autre exploitant, la date d’effet et la durée prévue de l’échange, et rappeler sa finalité culturale. L’envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’est pas une coquetterie : l’avis fait courir le délai de deux mois et fournit la preuve de la date de réception. Un accord verbal, même connu du bailleur, même paisible pendant des années, reste fragile le jour où le bien change de mains ou où les relations se tendent. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 20 mars 2025, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire d’Arras du 28 juillet 2022, illustre ce point de façon vécue : le preneur soutenait que le bailleur d’origine était parfaitement informé des échanges pratiqués depuis 1997, produisait des attestations en ce sens, et faisait valoir que les échanges non contestés, nés au cours d’un bail, sont reconduits dans le bail renouvelé. La cour a retenu que l’information initiale avait été accomplie, que le bail renouvelé se poursuivant dans les mêmes termes, le preneur n’avait pas à renouveler l’information à chaque renouvellement auprès de la nouvelle propriétaire, et que le bailleur d’origine, informé et n’ayant pas saisi le tribunal paritaire dans les délais, était réputé avoir accepté les opérations. Décision : cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 20 mars 2025, n° 22/04134, confirmation du jugement en toutes ses dispositions, 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’enseignement est double : une notification initiale régulière protège durablement, y compris après renouvellement et changement de bailleur ; mais sans trace écrite de cette notification, le preneur se retrouve à devoir prouver par attestations une information ancienne, débat toujours aléatoire.

Que peut faire le bailleur qui reçoit la lettre ? Saisir le tribunal paritaire dans les deux mois, en expliquant en quoi l’échange compromet ses intérêts : dépassement des surfaces autorisées, risque cultural, abandon de l’entretien, montage déguisant une sous-location. Le tribunal tranche avant que la situation ne se fige. Passé le délai sans saisine, le bailleur ne peut plus rouvrir le débat sur le principe ; il lui reste seulement, en cas de dégradation ultérieure avérée, l’action en résiliation pour manquement, qui suppose un préjudice démontré, comme on le verra. Pour le preneur, la conduite à tenir est donc simple : notifier tôt, par recommandé avec avis de réception, conserver l’avis et une copie de la lettre, puis exploiter paisiblement. Si le bailleur saisit le tribunal dans le délai, il faut s’y défendre au fond, pièces culturales à l’appui, plutôt que de laisser le juge statuer par défaut.

Un dernier conseil pratique : informer aussi, sans formalisme particulier, l’autre bailleur concerné et, le cas échéant, l’exploitant qui met les terres à disposition dans le cadre d’une société, pour éviter les malentendus sur les assolements et les déclarations de surfaces. Et si l’échange s’accompagne d’une mise à disposition des terres au profit d’un groupement, respecter parallèlement les obligations d’information propres à cette opération. La cour de Douai rappelle d’ailleurs que le non-respect formel d’un envoi recommandé, pris isolément et sans préjudice, ne suffit pas toujours à faire sanctionner le preneur ; mais empiler les négligences de notification transforme un dossier défendable en dossier fragile.

II. Quand l’échange a lieu entre propriétaires : imposer le report du bail ou faire échec à la résiliation

A. Vos bailleurs ont échangé leurs terres : votre bail suit les parcelles

L’autre versant de l’échange ne concerne plus les fermiers entre eux, mais les propriétaires. Deux bailleurs échangent leurs immeubles ruraux par acte notarié, en visant le régime des échanges amiables. Le nouveau propriétaire de vos terres vous annonce que votre bail ne le concerne pas, ou vous propose un nouveau bail à des conditions différentes, ou prétend que l’échange vaut résiliation. C’est l’inverse qui est vrai : dans ce régime, c’est vous, preneur, qui avez le choix, et le bail suit les parcelles acquises en échange par le bailleur, sauf à vous à préférer la résiliation.

Le socle se trouve dans l’article L. 121-1 du Code rural et de la pêche maritime, qui range « les échanges et cessions amiables d’immeubles ruraux » parmi les modes d’aménagement foncier rural, puis dans l’article L. 124-1 du même code : « Les dispositions des articles L. 123-11 à L. 123-17 et les dispositions du chapitre VII du présent titre sont applicables aux échanges d’immeubles ruraux mentionnés au présent chapitre, qui sont assimilés aux échanges réalisés par voie d’aménagement foncier agricole et forestier. » L’assimilation est décisive, car elle fait entrer en jeu l’article L. 123-15 : « Le locataire d’une parcelle atteinte par l’aménagement foncier agricole et forestier a le choix ou d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange par le bailleur, ou d’obtenir la résiliation totale ou partielle du bail, sans indemnité, dans la mesure où l’étendue de sa jouissance est diminuée par l’effet de l’aménagement foncier agricole et forestier. » Le choix appartient au locataire, pas aux coéchangistes, et le report transporte le bail sur les parcelles reçues en échange, avec substitution de bailleur.

La Cour de cassation l’a confirmé avec netteté le 27 juin 2024. Dans cette affaire, un bailleur avait échangé ses terres par acte notarié du 9 août 2017, en visant l’article L. 124-1, et les coéchangistes avaient stipulé que le fermier en place continuerait à exploiter les terres dont il était locataire, sans son accord. Le pourvoi soutenait que le report du bail supposait une diminution de la jouissance du preneur et que, sans cette diminution, le fermier ne pouvait pas exiger que son bail se poursuive sur la parcelle reçue en échange. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : « les échanges amiables d’immeubles ruraux, même en l’absence d’un périmètre d’aménagement, constituent un mode d’aménagement foncier rural, reposant sur le principe d’équivalence des attributions, et les coéchangistes ne peuvent déroger, sans l’accord du preneur, au report du bail rural sur les parcelles acquises par le bailleur » ; la cour d’appel avait relevé à bon droit que ce type d’échange était assimilé à ceux réalisés par voie d’aménagement foncier, pour lesquels le preneur a le choix d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange, « sans que celui-ci soit subordonné à une diminution de sa jouissance par l’effet de l’échange ou à la résiliation du bail sans indemnité » ; et les juges du fond avaient constaté que les parties à l’acte avaient disposé du sort du fermier sans son consentement, d’où il résultait que le preneur « était fondé à demander que le bail dont il était titulaire se poursuive sur la parcelle reçue en échange », l’échange lui imposant « une substitution de bailleur à laquelle il n’avait pas consenti ». Référence : Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 22-23.803, rejet, dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Trois conséquences pratiques : le preneur n’a pas à prouver que l’échange réduit sa jouissance pour obtenir le report ; les clauses de l’acte d’échange réglant son sort sans lui sont inopposables ; le nouveau propriétaire devient bailleur du même bail, avec ses clauses, son fermage et sa durée restant à courir.

Que faire, concrètement, quand on apprend l’échange entre propriétaires ? D’abord, se procurer l’acte d’échange ou, à défaut, exiger du nouveau propriétaire qu’il justifie de son titre et du régime invoqué, car tout échange de gré à gré ne relève pas forcément du chapitre des échanges amiables du Code rural. Ensuite, notifier par écrit au nouveau bailleur, en recommandé, que l’on opte pour le report des effets du bail sur les parcelles reçues en échange, en visant les articles L. 124-1 et L. 123-15, et continuer à payer le fermage entre les mains de qui de droit, en consignant au besoin pour éviter tout grief d’impayé. Enfin, si le nouveau propriétaire refuse le report, saisir le tribunal paritaire pour faire constater la poursuite du bail et la substitution de bailleur, en produisant le bail d’origine, l’acte d’échange et la preuve des paiements. À l’inverse, si l’échange réduit réellement votre jouissance et que les nouvelles parcelles ne conviennent pas à votre exploitation, l’article L. 123-15 vous ouvre la résiliation totale ou partielle sans indemnité, option à manier avec prudence car elle met fin à un droit d’exploitation parfois ancien.

B. Votre bailleur invoque l’échange pour résilier ou pour bloquer la cession : les moyens de défense

Le contentieux le plus fréquent reste celui où le bailleur, ayant découvert un échange en jouissance non notifié, ou mécontent d’un échange régulier, demande la résiliation du bail ou s’oppose à sa transmission. La base de la résiliation se trouve dans l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime. Son paragraphe II vise notamment toute contravention aux obligations du preneur au titre des articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1, mais seulement « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur » (article L. 411-31). La fin de la phrase est capitale : une entorse à l’article L. 411-39, par exemple un défaut de notification, n’ouvre la résiliation que si elle porte préjudice au bailleur. Un échange culturalement cohérent, dans les seuils, sans dégradation ni perte de fermage, notifié avec retard mais connu et toléré, remplit difficilement cette condition de préjudice. Le preneur défendra donc trois lignes : l’échange servait une meilleure exploitation, il est resté dans les surfaces autorisées, et le bailleur n’a subi aucun préjudice, fermage payé et terres entretenues à l’appui.

L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 20 mars 2025 fournit le mode d’emploi de cette défense. La bailleresse demandait le refus d’autorisation de céder le bail au fils du preneur en invoquant, entre autres, un défaut d’information des échanges opérés sur les parcelles louées et un défaut d’information d’une mise à disposition au profit d’un groupement. La cour a écarté le moyen : les échanges avaient été portés à la connaissance de l’usufruitier d’origine, qui n’avait pas saisi le tribunal paritaire dans les délais et était donc réputé les avoir acceptés ; l’information initiale suffisait, sans renouvellement à chaque bail ; et, en tout état de cause, l’arrêt rappelle qu’il a déjà été jugé que la mise à disposition des terres sans information du bailleur en temps utile et l’échange en jouissance de parcelles sans autorisation du bailleur ne constituent pas des motifs assez graves pour justifier le refus d’autorisation de cession du bail. La cession au fils a été autorisée, le congé pour atteinte de l’âge de la retraite s’en trouvant privé d’effet, et la bailleresse a supporté les dépens et 2 000 euros de frais irrépétibles. On y lit aussi un rappel utile sur la preuve : le preneur établissait par attestations conformes que le bailleur d’origine connaissait les échanges depuis 1997 et que les parcelles en cause étaient identifiées, pendant que la bailleresse ne produisait qu’un courrier imprécis et contredit sur d’autres griefs. Devant le tribunal paritaire, la qualité des pièces fait la différence : accord d’échange écrit, relevés parcellaires, attestations circonstanciées, preuves de paiement du fermage, constats d’entretien.

Le même arrêt éclaire un cas voisin : le bailleur qui mélange les griefs. Outre les échanges, la bailleresse invoquait des autorisations de chasser données à des tiers et un accord pour l’aménagement d’une aire de stationnement. La cour a distingué chaque grief et les a écartés un par un, rappelant au passage que le droit de chasser est réservé au seul titulaire du bail et que des arrangements anciens, conclus avec le précédent propriétaire et jamais remis en cause, ne se transforment pas rétroactivement en fautes. La leçon pour le preneur visé par une demande de résiliation fourre-tout : exiger que chaque grief soit examiné séparément, rattacher chacun à un motif légal précis de l’article L. 411-31, et vérifier que le bailleur rapporte la preuve d’un préjudice propre à chaque manquement allégué.

Reste la situation du preneur qui n’a jamais notifié et dont le bailleur saisit le tribunal paritaire en résiliation. Tout n’est pas perdu, mais la défense change de terrain. Il faut démontrer que l’opération était bien un échange en jouissance réciproque et non une cession ou une sous-location déguisée, produire tout indice de connaissance par le bailleur, même informelle, même ancienne, et établir l’absence de préjudice : fermages payés, terres améliorées ou au moins maintenues, surfaces échangées conformes à l’arrêté départemental. Le tribunal paritaire dispose d’un pouvoir d’appréciation et peut refuser la résiliation si le manquement, réel, reste sans gravité suffisante. En revanche, si l’échange a servi à installer durablement un tiers sans droit ni titre, ou si la totalité du fonds a été abandonnée à un voisin contre de l’argent, la requalification en cession ou sous-location prohibée devient probable, et la résiliation suit, sur le fondement de la contravention à l’article L. 411-35, visée elle aussi par l’article L. 411-31. D’où l’importance, dès la mise en place de l’échange, de l’écrire comme ce qu’il est : une jouissance croisée, temporaire, réversible, entre deux preneurs qui restent chacun dans leur bail.

Pour suivre l’ensemble du contentieux des baux ruraux, des congés et de la préemption, le lecteur peut se reporter à notre analyse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption devant la Cour de cassation, qui replace ces décisions dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile.

Conclusion

Échanger des parcelles entre fermiers est un outil normal de bonne exploitation, à condition de le traiter comme un acte juridique et non comme un arrangement entre voisins. Écrivez l’accord, vérifiez les surfaces autorisées par l’arrêté départemental, et surtout notifiez le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en décrivant précisément les parcelles, les surfaces et la durée. Sans saisine du tribunal paritaire dans les deux mois de la réception, le bailleur est réputé avoir accepté, et cette acceptation protège l’échange au-delà du renouvellement et du changement de propriétaire. Si ce sont vos bailleurs qui échangent leurs terres entre eux, renversez le réflexe : c’est vous qui choisissez, entre le report de votre bail sur les parcelles reçues en échange et la résiliation, et les clauses conclues sans vous ne vous sont pas opposables. Dans les deux configurations, le tribunal paritaire tranche les oppositions et les résiliations au vu des pièces : accords écrits, références cadastrales, avis de réception, preuves de paiement et d’entretien. Rassemblez-les avant le litige, et faites vérifier sans attendre toute lettre de congé ou toute assignation qui invoque un échange, car les délais de deux mois et les règles de notification ne pardonnent pas l’approximation.