Vous avez confié la vente de votre appartement parisien à une agence avec un mandat exclusif, puis un acquéreur s’est présenté en direct, ou la vente promise n’a jamais été signée chez le notaire, et l’agent réclame aujourd’hui sa commission ou une indemnité forfaitaire. Cette situation, très fréquente dans un marché parisien où les vendeurs multiplient les contacts, obéit à des règles strictes que deux décisions rendues en 2026 viennent de rappeler avec netteté. Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé qu’un acquéreur qui visite un bien par l’intermédiaire d’une agence puis achète en direct en fraude de ses droits engage sa responsabilité et doit indemniser l’agent. Le 13 janvier 2026, la cour d’appel de Chambéry a jugé qu’un vendeur lié par un mandat qui vend par un autre intermédiaire à un acquéreur présenté par son agence doit la clause pénale, tout en la réduisant de 7 020 à 1 500 euros parce qu’elle était manifestement excessive. Entre ces deux pôles, tout vendeur parisien doit comprendre quand la commission est réellement due, comment contester des honoraires réclamés sans mandat écrit régulier, et comment sortir d’un mandat exclusif sans payer plus que le droit ne l’autorise.
I. Honoraires de l’agent immobilier : quand sont-ils dus et comment les contester
A. Sans mandat écrit mentionnant les honoraires, l’agent n’a droit à aucune commission
Le point de départ de tout litige d’honoraires se trouve dans le mandat lui-même. En droit commun, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. » Pour les agents immobiliers, cette exigence d’un écrit prend une dimension d’ordre public : la Cour de cassation juge que « Les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 s’appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l’article 1er de la loi précitée, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause, de sorte que l’agent immobilier n’est pas dispensé d’obtenir de ces derniers un mandat écrit conforme aux dispositions de ces textes. » Dans cette affaire du 1er juillet 2020, une société d’apport d’affaires réclamait 43 430,02 euros de commissions à un promoteur sans pouvoir produire un mandat écrit conforme. La cour d’appel de Reims l’avait suivie au motif que, entre deux professionnels en relations de confiance, l’absence d’écrit ne pouvait être reprochée. La première chambre civile a censuré ce raisonnement : « En statuant ainsi, alors que la société FC associés ne pouvait réaliser des opérations telles que celles visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans obtenir de la CIMA un mandat écrit, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » L’arrêt a été cassé en toutes ses dispositions avec renvoi devant la cour d’appel de Nancy : la Cour a annulé l’arrêt rendu le 12 février 2019 par la cour d’appel de Reims, remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Nancy (Cass. 1re civ., 1er juillet 2020, n° 19-15.009)
Concrètement, pour un vendeur parisien, cela signifie que la première vérification à opérer face à une facture d’honoraires consiste à exiger la production du mandat écrit et à contrôler qu’il mentionne le montant ou le mode de détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en a la charge. Un mandat verbal, un simple bon de visite ou un mandat dont la case honoraires est restée vide ne permettent pas à l’agent d’obtenir une condamnation au paiement d’une commission. Ce contrôle vaut aussi quand l’agent a effectivement fait visiter le bien et mis en relation les parties : le travail accompli ne remplace pas l’écrit exigé par les textes d’ordre public. Si le mandat est nul ou irrégulier, les sommes déjà versées peuvent être réclamées en restitution, puisque le paiement était dépourvu de cause. La charge de la preuve pèse sur l’agent : c’est à lui de produire un mandat écrit conforme, numéroté sur son registre des mandats, et de démontrer que son droit à rémunération est né conformément à ce mandat.
Ce formalisme protège également l’acquéreur parisien à qui l’on présente une facture d’honoraires. Lorsque le mandat prévoit que la commission est à la charge de l’acquéreur, encore faut-il que cet acquéreur ait accepté ce principe dans l’avant-contrat et que l’opération ait été effectivement conclue avec l’entremise de l’agent. À défaut, l’acquéreur peut contester la demande en opposant l’irrégularité du mandat ou l’absence de rôle effectif de l’agence dans la conclusion de la vente. La nullité du mandat pour violation des dispositions d’ordre public peut être soulevée devant le tribunal judiciaire, et le juge doit la relever dès lors que les conditions légales ne sont pas réunies. C’est une défense puissante, souvent négligée par les vendeurs qui se croient tenus parce qu’ils ont signé « un papier » dont ils n’ont pas mesuré la portée.
Le mandat étant en principe gratuit sauf convention contraire, puisque « Le mandat est gratuit s’il n’y a convention contraire. », toute rémunération de l’agent doit résulter d’une stipulation claire. Le mandataire reste par ailleurs tenu de rendre compte de sa gestion, car « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. » Un vendeur peut donc exiger le détail des diligences accomplies, des visites organisées et des offres transmises, afin de vérifier que l’agent a réellement exécuté sa mission avant de réclamer quoi que ce soit. Si l’agence n’a accompli aucune diligence après la signature du mandat, cette carence servira aussi à discuter le montant de toute indemnité qu’elle réclamerait, comme l’illustre l’arrêt de Chambéry commenté plus loin.
B. Sans vente effective réitérée devant notaire, l’agent ne peut exiger sa commission
Le second verrou protège les vendeurs dont la vente promise ne se réalise pas. La commission de l’agent n’est acquise que lorsque l’opération pour laquelle le mandat a été donné est effectivement conclue, en général par l’acte authentique de vente. Un compromis de vente qui ne se réitère pas, parce que l’acquéreur n’obtient pas son prêt et que la condition suspensive de financement joue, ne donne pas droit à la commission : il n’y a pas de vente, donc pas de rémunération assise sur le prix. L’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 13 janvier 2026 en fournit une illustration parlante. Des vendeurs avaient signé le 4 janvier 2019 un mandat de vente, puis conclu un compromis avec des acquéreurs présentés par une autre agence pour un prix de 206 000 euros honoraires d’agence inclus. Ce compromis « est devenu caduc, faute pour les acquéreurs d’avoir obtenu un prêt, et l’appartement a finalement été vendu le 23 décembre 2020 à la SCI Vido 2020, constituée entre M. [N] [J] et Mme [L] [R]. » La première agence, qui n’avait pas participé à la vente finale, ne pouvait donc réclamer sa commission sur un prix qui ne s’était jamais formé : elle a agi sur le terrain de la clause pénale pour sanctionner le manquement contractuel des vendeurs, ce qui est un fondement différent et suppose de démontrer une faute des mandants. Cette distinction est décisive pour les vendeurs parisiens : une commission suppose une vente conclue avec l’entremise de l’agent, tandis qu’une indemnité suppose un manquement prouvé à une obligation du mandat.
En pratique, lorsque le compromis signé par votre intermédiaire échoue pour un motif légitime, par exemple le refus de prêt de l’acquéreur dans le cadre d’une condition suspensive régulièrement stipulée, l’agence ne peut transformer sa commission espérée en facture due. Si vous souhaitez ensuite annuler un compromis de vente devenu sans objet ou tirer les conséquences de sa caducité, cette analyse doit être conduite avec votre avocat avant de signer un nouvel avant-contrat, afin de verrouiller la preuve que la première opération n’a pas abouti et que l’agent n’y a aucun droit. Conservez le compromis caduc, les refus de prêt notifiés, les échanges avec le notaire et la preuve de l’absence de réitération : ces pièces établissent que la condition du droit à commission ne s’est jamais réalisée. Méfiez-vous des clauses de mandat qui prétendraient rendre la commission due dès la signature du compromis ou dès la présentation d’un acquéreur au prix du mandat : une telle stipulation, qui ferait payer le vendeur alors qu’aucune vente n’a été conclue, s’expose à la censure du juge, et son application doit être discutée au regard des textes d’ordre public qui subordonnent la rémunération à la conclusion effective de l’opération.
Le même raisonnement vaut quand la vente se réalise finalement, mais sans l’entremise de l’agent et avec des acquéreurs qu’il ne lui avait jamais présentés. Le mandant, tenu d’exécuter les engagements contractés par son mandataire dans la limite des pouvoirs donnés, puisque « Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement. », n’est pas pour autant prisonnier de son agence pour toute vente future. Dans un mandat non exclusif, le vendeur conserve la liberté de vendre par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence à tout acquéreur qui ne lui a pas été présenté par le premier mandataire. La cour d’appel de Chambéry l’a rappelé en validant une clause rédigée en termes intelligibles, sans ambiguïté et compatible avec le mandat non exclusif, les mandants conservant toute liberté de vendre par une autre agence ou par eux-mêmes à tout acquéreur non présenté par l’agence (CA Chambéry, 13 janvier 2026, RG n° 23/00423) Seule la vente à un acquéreur présenté par l’agence, réalisée sans son concours, caractérise le manquement susceptible de déclencher l’indemnité contractuelle. Pour les vendeurs parisiens qui reçoivent des visites de plusieurs agences en mandat non exclusif, la tenue d’un registre précis des visites, avec les noms des visiteurs présentés par chaque agence et les bons de visite signés, constitue la meilleure protection contre une réclamation ultérieure.
Enfin, lorsque l’agent prétend avoir perdu sa commission à cause du comportement de l’acquéreur, c’est à lui d’établir une faute et une fraude, comme l’exige l’arrêt du 7 mai 2026 analysé dans la seconde partie. Le simple fait pour un acquéreur de négocier directement avec le vendeur un prix moindre, notamment pour économiser la commission, ne suffit pas à engager sa responsabilité. Cette solution protège les acquéreurs parisiens qui, après une visite d’agence, poursuivent leurs recherches et formulent une offre directe sans manoeuvre déloyale. La frontière passe par la fraude : dissimulation de l’entremise dans l’acte authentique, clause occulte de prise en charge des poursuites des agences, enchaînement rapide entre la visite et la promesse directe. Sans ces indices, l’agent qui n’a pas conclu la vente ne peut reporter sur l’acquéreur le coût de sa commission perdue.
II. Vendre sans son agent à Paris et sortir du mandat exclusif sans payer l’indu
A. Acquéreur présenté par l’agence puis vente directe : la fraude se paie, la simple négociation reste libre
L’arrêt rendu le 7 mai 2026 par la troisième chambre civile est désormais la référence que tout acquéreur parisien tenté par une vente directe doit méditer. Les faits étaient simples : « le 5 avril 2018, la société Maya (l’agent immobilier) a fait visiter à M. et Mme [F] (les acquéreurs) la villa de M. et Mme [T] (les vendeurs) desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, fixé à 2 990 000 euros, à la charge de l’acquéreur. » Puis « La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000 euros par acte du 29 août 2018, sans rémunération de l’agent immobilier. » L’agence, privée de sa commission, a assigné les acquéreurs en indemnisation, et la cour d’appel d’Aix-en-Provence les a condamnés à 150 000 euros de dommages et intérêts. Les acquéreurs soutenaient devant la Cour de cassation que leur comportement n’était ni fautif ni frauduleux : non liés contractuellement à l’agent, titulaires d’aucune obligation envers lui, ils n’auraient fait qu’agir dans leur intérêt en proposant directement une offre aux vendeurs pour payer un prix moindre. La Cour a rejeté le pourvoi et posé le principe applicable : « Il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. » Elle a rappelé la solution issue de l’assemblée plénière du 9 mai 2008, rendue sur le fondement de l’ancien article 1382 devenu l’article 1240 du code civil et des textes encadrant la profession d’agent immobilier : même sans être débiteur de la commission, l’acquéreur mis en rapport avec le vendeur par l’entremise de l’agent et dont le comportement fautif fait perdre à cet agent sa commission doit réparer ce préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637) Or « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La Cour a ensuite validé la méthode des juges du fond : « La cour d’appel a énoncé à bon droit que, si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses. » Et les manoeuvres étaient caractérisées par un faisceau d’indices que tout acquéreur parisien doit connaître pour ne pas les reproduire : « Elle a constaté, non seulement que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». » S’y ajoutait la dissimulation dans l’acte définitif : « Elle a relevé, en outre, que l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. » D’où la conclusion, qui scelle le sort des acquéreurs : « Elle a pu en déduire que, le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second. » Le pourvoi a été rejeté : les acquéreurs ont été condamnés aux dépens et à verser 3 000 euros à l’agence au titre de l’article 700 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637)
Les enseignements pratiques de cet arrêt pour un acheteur en Île-de-France sont directs. Après une visite organisée par une agence, ne signez jamais une promesse directe comportant une clause de prise en charge des poursuites des agences : une telle stipulation, loin de vous protéger, prouve que vous aviez conscience des droits de l’agent et que vous avez cherché à les neutraliser. N’attendez pas du notaire qu’il occulte l’entremise de l’agence dans l’acte authentique : cette dissimulation se retourne contre vous devant le juge. Si le bien vous intéresse au prix proposé sans l’intermédiaire, la voie sûre consiste à formuler votre offre par l’intermédiaire de l’agent qui vous a fait visiter, puis à négocier la commission elle-même, plutôt qu’à contourner l’agence. Et si vous estimez que l’agent n’a joué aucun rôle effectif, par exemple une simple visite sans suivi ni négociation, faites constater cette carence par écrit avant tout contact direct avec le vendeur. À l’inverse, le vendeur parisien qui reçoit une offre directe d’un visiteur présenté par son agence doit alerter son agent et refuser de participer à une manoeuvre d’éviction : sa propre responsabilité contractuelle envers l’agence est engagée s’il vend sciemment sans son concours à un acquéreur qu’elle lui a présenté. Quand l’agent a failli à sa mission d’information ou de conseil lors de la vente, par exemple sur la surface réelle du bien, d’autres recours existent contre lui, comme l’illustre notre analyse consacrée à la maison vendue avec une surface fausse et la responsabilité de l’agent immobilier, mais ces manquements ne justifient jamais une éviction frauduleuse.
B. Résilier le mandat exclusif et faire réduire la clause pénale manifestement excessive
Le vendeur lié par un mandat exclusif n’est pas enfermé sans issue, mais sa sortie est encadrée. En droit commun du mandat, « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s’il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l’écrit sous seing privé qui la contient, soit l’original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l’expédition, s’il en a été gardé minute. » Pour les mandats d’agents immobiliers, ce principe de révocabilité se combine avec les stipulations du mandat, qui prévoient une durée, des conditions de reconduction et de résiliation, ainsi qu’une clause pénale en cas de vente sans le concours de l’agent à un acquéreur présenté par lui. L’arrêt de Chambéry du 13 janvier 2026 montre comment le juge contrôle ces clauses. Les vendeurs avaient signé le 4 janvier 2019 un mandat comportant une clause pénale, puis vendu par une autre agence à des acquéreurs que la première agence disait lui avoir présentés. La première agence a réclamé 14 040 euros au titre de la clause pénale après une mise en demeure restée vaine du 23 juillet 2019, puis une assignation du 5 novembre 2020. Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains avait rejeté la demande de nullité des clauses formée par les vendeurs, écarté la clause pénale à hauteur de 14 040 euros, mais condamné les vendeurs à 7 020 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. La cour d’appel a infirmé le jugement sur ce montant et l’a ramené à 1 500 euros, dus solidairement au titre de la clause pénale de l’article XII du mandat du 4 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 28 février 2023 (CA Chambéry, 13 janvier 2026, RG n° 23/00423)
Le fondement de cette réduction est l’article 1231-5 du code civil, dont la cour rappelle les termes : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Pour un vendeur parisien assigné en paiement d’une clause pénale égale à la totalité de la commission, parfois 5 à 6 pour cent d’un prix parisien très élevé, ce pouvoir modérateur est une arme majeure : le juge compare le montant stipulé au préjudice réellement subi par l’agence, tient compte de l’absence de diligences postérieures à la révocation du mandat et de l’absence de préjudice lorsque la vente avec les acquéreurs initialement présentés n’a pas abouti. Dans l’affaire de Chambéry, le compromis avec les acquéreurs présentés par la première agence était devenu caduc faute de prêt, et la vente finale avait été conclue avec une société civile immobilière tierce : le préjudice de l’agence évincée était limité, d’où la réduction à 1 500 euros. Tout vendeur parisien confronté à une mise en demeure doit donc exiger le détail du préjudice allégué, relever les périodes d’inactivité de l’agence, produire les preuves de ses propres diligences et demander au tribunal de modérer la pénalité manifestement excessive.
La résiliation elle-même doit être conduite avec méthode. Dénoncez le mandat par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis et les formes prévus au contrat, exigez la restitution de l’original du mandat et des clés, et faites cesser toute publicité sur les portails d’annonces. Attention aux obligations de suite : le mandat peut stipuler, comme dans l’affaire de Chambéry, une obligation d’informer l’agence de toute vente intervenue après l’expiration du mandat pendant une certaine durée, l’article IX du mandat rappelant, en caractères gras, l’interdiction de vendre sans le concours de l’agence aux personnes présentées par elle et l’obligation d’informer l’agence de toute vente conclue après l’expiration du mandat pendant deux ans (CA Chambéry, 13 janvier 2026, RG n° 23/00423) Une vente conclue dans ce délai de suite avec un acquéreur présenté par l’agence expose à la clause pénale, même après résiliation régulière. Pour vendre sans risque après résiliation, vendez à un acquéreur que l’agence ne vous a jamais présenté, ou attendez l’expiration du délai de suite contractuel, et conservez la preuve de l’origine de vos nouveaux acquéreurs. À Paris et en Île-de-France, les litiges de ce type relèvent du tribunal judiciaire de Paris ou du tribunal du lieu de situation de l’immeuble, devant lequel l’assistance d’un avocat est requise : anticipez les délais de procédure, qui se comptent en mois, et ne signez aucun nouvel avant-contrat sans avoir fait vérifier la régularité de votre résiliation et l’identité des acquéreurs au regard des bons de visite de l’ancienne agence.
Conclusion
Vendeurs et acquéreurs parisiens retiennent trois réflexes. D’abord, exiger et contrôler le mandat écrit : sans écrit mentionnant la rémunération, l’agent ne peut obtenir de commission, et la jurisprudence du 1er juillet 2020 annule les condamnations prononcées sur un mandat non conforme. Ensuite, distinguer la commission, qui suppose une vente effectivement conclue avec l’entremise de l’agent, de l’indemnité contractuelle, qui suppose un manquement prouvé à une obligation du mandat : un compromis caduc faute de prêt ne donne pas droit à la commission. Enfin, proscrire toute vente directe en fraude des droits de l’agence qui a fait visiter le bien : l’arrêt du 7 mai 2026 condamne l’acquéreur déloyal à indemniser l’agent sur le fondement délictuel, tandis que le vendeur qui vend à un acquéreur présenté par son agence sans son concours s’expose à la clause pénale, que le juge peut toutefois réduire lorsqu’elle est manifestement excessive, comme l’a fait la cour d’appel de Chambéry en la ramenant de 7 020 à 1 500 euros. Face à une mise en demeure ou une assignation, faites vérifier le mandat, les bons de visite, la réalité de la vente et le montant réclamé avant de payer : chaque étape se conteste avec des pièces et des textes, et une défense construite tôt réduit presque toujours la facture.