Les travaux votés en assemblée générale dorment depuis des mois, la toiture abîmée par la tempête attend toujours une bâche, le hall se dégrade et votre syndic ne répond plus aux courriers : cette situation, très fréquente à Paris et en Île-de-France en cette rentrée 2026, n’est pas une fatalité. Le syndic est le bras armé de la copropriété, payé pour agir, et la loi lui impose des obligations précises dont les copropriétaires peuvent exiger le respect. Le 10 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier l’a rappelé avec netteté dans une décision qui concerne directement tous les copropriétaires confrontés à un syndic inerte : un syndic qui laisse des travaux votés sans exécution pendant des années engage sa responsabilité, même si le syndicat des copropriétaires reste lui aussi responsable de plein droit. Dans le même temps, les tempêtes de septembre 2026, qui ont arraché des toitures dans l’Oise et inondé des logements un peu partout en France, ont montré ce qu’il en coûte quand personne ne fait procéder aux réparations d’urgence : les dégâts s’aggravent et la facture suit. Que vous soyez copropriétaire occupant ou bailleur, cet article vous donne la méthode complète : contraindre votre syndic à exécuter les travaux et à gérer les urgences, engager sa responsabilité et obtenir réparation de vos préjudices, puis le révoquer et en désigner un nouveau qui travaille. Chaque étape repose sur les textes applicables et sur des décisions rendues par les tribunaux, dont plusieurs en 2026.
I. Contraindre un syndic qui n’exécute pas les travaux et néglige l’immeuble
A. Mise en demeure du syndic : exiger les travaux votés et les mesures d’urgence
Le point de départ est simple : le syndic n’est pas un prestataire que l’on supplie, c’est l’organe d’exécution de la copropriété, et l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 lui donne des ordres, pas des suggestions. Ce texte dispose que le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Concrètement, dès que l’assemblée générale a voté des travaux, le syndic doit passer les marchés, suivre le chantier et rendre compte ; dès qu’un désordre menace l’immeuble — infiltration massive après la tempête, garde-corps arraché, chaudière collective en panne en plein hiver — il doit agir de sa propre initiative, sans attendre la prochaine assemblée générale. Quand rien ne bouge, la première arme est la mise en demeure écrite. Adressez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle la résolution votée avec sa date et son numéro, décrit précisément les travaux non exécutés ou le désordre en cours, fixe un délai raisonnable pour agir — quinze jours pour une urgence, un à deux mois pour des travaux programmés — et annonce les suites : saisine du juge des référés, action en responsabilité, demande de révocation à la prochaine assemblée. Joignez les pièces qui feront foi plus tard : procès-verbal d’assemblée générale, photos datées du désordre, constats de commissaire de justice, devis montrant que les prix augmentent pendant que le syndic attend, échanges de courriers restés sans réponse. Cette mise en demeure n’est pas une formalité de politesse : elle fait courir officiellement le retard du syndic, elle prouve sa connaissance du problème et elle conditionne l’efficacité de tous les recours qui suivent. Si votre syndic refuse en plus de vous communiquer les comptes et les pièces de gestion, ce qui accompagne souvent l’inertie sur les travaux, les moyens de vous faire remettre ces documents sont décrits dans notre article consacré au syndic qui refuse les documents et les comptes à Paris. Quand l’urgence est caractérisée — l’eau entre par la toiture à chaque pluie, un élément de façade menace de tomber sur le trottoir, le chauffage collectif est coupé — la mise en demeure ne suffit pas et il faut saisir le juge des référés. L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », et l’article 835 du même code ajoute que le juge peut « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le 13 février 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a fait exactement cela dans un dossier de travaux sur parties communes : après avoir rappelé que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, il a condamné un copropriétaire qui bloquait des travaux de réparation du réseau de chauffage à laisser libre accès à son appartement à l’entreprise « pendant toute la durée des travaux », « et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard », en lui imposant en outre de désencombrer et de déposer ses meubles de cuisine à ses frais (TJ Évry, réf., 13 février 2026, RG n° 26/00097). Cette ordonnance montre le standard du juge : face à des travaux collectifs nécessaires, il ordonne et il assortit d’une astreinte dissuasive. Le même raisonnement sert contre un syndic qui n’agit pas : le syndicat des copropriétaires, un copropriétaire ou le conseil syndical peuvent demander au juge des référés d’ordonner la réalisation des mesures de sauvegarde — bâchage d’une toiture après tempête, étaiement, coupure d’une fuite sur parties communes — éventuellement sous astreinte. Pour les dégâts de tempête sur toiture et la répartition entre syndic, syndicat et assurance, les règles pratiques sont détaillées dans notre article sur la toiture arrachée par la tempête en copropriété. Retenez aussi que la loi organise un garde-fou contre les exécutions précipitées : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois » pendant lequel une action en contestation de l’assemblée peut être formée. Autrement dit, l’urgence autorise l’action immédiate, y compris du syndic de sa propre initiative, tandis que les gros travaux votés à la majorité renforcée attendent deux mois : un syndic qui invoque ce délai pour des mesures de sauvegarde urgentes détourne le texte, et un syndic qui fait exécuter pendant ce délai des travaux contestables expose le syndicat. Si une résolution vous paraît irrégulière, le délai et la méthode de contestation sont exposés dans notre article sur la contestation du procès-verbal d’assemblée générale à la rentrée.
B. Faire condamner le syndic à réparer vos préjudices : faute, préjudice et preuve chiffrée
Quand l’inertie du syndic vous a déjà coûté de l’argent — surcoût des travaux qui ont augmenté pendant des années d’attente, appartement dégradé par des infiltrations que personne n’a traitées, loyers perdus parce que votre locataire est parti d’un logement insalubre — vient le temps de l’action en responsabilité. Le fondement est solide et il a été confirmé le 10 septembre 2026 par le tribunal judiciaire de Montpellier dans un jugement qui fera date pour les copropriétaires. Dans cette affaire, des copropriétaires reprochaient à leur syndic son inertie depuis le vote de travaux en 2018 et 2021 : réfection d’une cage d’escalier jamais exécutée, ravalement de façade bloqué depuis une opposition de la mairie, façades si dégradées que des filets de protection avaient dû être posés. Le tribunal commence par poser les principes, dans des termes que tout copropriétaire devrait connaître : « Il est de principe que, si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel. » Puis il ajoute une précision décisive pour les dossiers où le syndicat est lui aussi en cause : « Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour faire exécuter les travaux décidés en assemblée générale. » En clair, le syndic ne peut pas se cacher derrière le syndicat : s’il n’a pas pris les mesures à sa disposition pour faire exécuter les travaux votés, sa faute personnelle est caractérisée (TJ Montpellier, pôle civil, 10 septembre 2026, RG n° 24/02168). Le fondement général de cette responsabilité figure aux article 1240 et article 1241 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». La négligence du syndic — ne pas relancer les entreprises, ne pas suivre un dossier d’autorisation d’urbanisme, ne pas informer les copropriétaires de l’avancement — entre exactement dans ce second texte. Mais le jugement de Montpellier contient aussi une leçon sévère pour les demandeurs : après avoir dit que le syndic « est responsable de l’inexécution de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 juin 2018 » et des résolutions de 2021, le tribunal « déboute » les copropriétaires « de leurs demandes d’indemnisation ». La faute est reconnue, l’argent n’est pas accordé : les demandeurs réclamaient des milliers d’euros de surcoûts et de troubles de jouissance sans convaincre le juge sur le chiffrage et le lien direct avec la faute. La morale pratique est sans appel : pour obtenir des dommages-intérêts, il faut prouver trois choses ensemble, la faute du syndic, votre préjudice personnel et le lien de causalité entre les deux, et surtout chiffrer chaque poste avec des pièces. Concrètement, constituez dès la mise en demeure un dossier d’indemnisation : devis d’époque et devis actuels pour mesurer le surcoût imputable au retard, factures de réparations que vous avez dû avancer, constats de commissaire de justice et rapports d’expert décrivant les dégradations, attestations et quittances prouvant la perte de loyers ou l’obligation de reloger votre locataire, certificats médicaux si l’humidité a affecté la santé des occupants. Demandez au tribunal la réparation poste par poste — surcoût des travaux, trouble de jouissance, perte locative, frais engagés — plutôt qu’une somme globale inexpliquée, car le juge indemnise ce qui est démontré, pas ce qui est affirmé. Notez que l’action en responsabilité contre le syndic professionnel se prescrit : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ », soit le délai de droit commun de cinq ans à compter du jour où vous avez connu les faits. N’attendez donc pas que le passif s’accumule pendant des années comme dans l’affaire de Montpellier : agir tôt, c’est préserver vos droits et empêcher l’aggravation des désordres. Enfin, si le syndic a commis des fautes dans la convocation ou la tenue d’une assemblée qui a désigné un concurrent sans respecter les règles, la Cour de cassation veille : le 7 décembre 2022, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui validait la désignation d’un syndic sans vérifier que chaque candidature avait été soumise au premier vote avant tout second vote, au visa des articles 25 et 25-1 de la loi et 19 du décret du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-20.170). Ce contrôle strict profite aux copropriétaires : une désignation irrégulière peut être annulée, ce qui rouvre la porte au changement de syndic dans les formes.
II. Révoquer le syndic défaillant et en désigner un qui travaille
A. Obtenir la révocation en assemblée : majorités, mise en concurrence et pièges du second vote
La révocation du syndic est un droit permanent des copropriétaires : elle peut être votée à tout moment, y compris en cours de mandat, sans que le contrat du syndic puisse l’interdire. Mais elle obéit à des règles de majorité exigeantes qu’il faut préparer. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », notamment, « la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». Il faut donc la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou non, et non une simple majorité des présents : dans une copropriété de cent lots aux tantièmes variés, l’abstention et l’absence jouent contre le changement. D’où l’importance de la préparation : faites inscrire la question à l’ordre du jour par le conseil syndical ou par des copropriétaires, avec un projet de résolution précis proposant à la fois la révocation et la désignation du nouveau syndic, et mobilisez les pouvoirs en amont, car chaque voix compte. La Cour de cassation a fixé les règles du second vote qui sauve souvent les changements de syndic : le 12 mai 2016, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 24, 25 et 25-1 de la loi et 19 du décret du 17 mars 1967, que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140, publié au Bulletin). Et le 7 décembre 2022, elle a précisé le mécanisme du vote immédiat : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote » (Cass. 3e civ., 7 décembre 2022, n° 21-20.170). Retenez le mode d’emploi : si votre projet de changement recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple des présents peut le faire passer séance tenante ; en dessous du tiers, il faudra convoquer une nouvelle assemblée qui statuera à la majorité simple. Deux pièges doivent être évités. D’abord, la mise en concurrence : avant de désigner un nouveau syndic, l’assemblée doit voter sur chaque candidature à la majorité du premier vote, comme l’a rappelé l’arrêt du 7 décembre 2022 qui censure une désignation intervenue sans ce vote préalable sur la candidature concurrente. Présentez donc au moins deux candidats — le syndic sortant s’il se représente et votre nouveau syndic — avec leurs contrats types et leurs honoraires comparés, et faites voter sur chacun. Ensuite, l’identité des projets entre les deux votes : la Cour de cassation exige que le projet soumis au second vote soit le même que celui qui a échoué au premier, sans modification de dernière minute qui fausserait le débat. Préparez enfin la transition : le syndic révoqué doit transmettre les archives, les fonds et les documents au nouveau syndic dans des délais stricts, et tout refus de « rendre les clés » peut être sanctionné par le juge, avec astreinte. Si le syndic sortant bloque la transmission des fonds ou des archives, saisissez le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile : après des mois d’inertie, quelques semaines de blocage supplémentaire coûtent cher à la copropriété.
B. Agir à Paris et en Île-de-France : juridictions, coûts et calendrier du changement
À Paris et en Île-de-France, les copropriétés sont souvent grandes, anciennes et coûteuses à entretenir, ce qui rend l’inertie du syndic particulièrement ruineuse : un ravalement parisien qui prend trois ans de retard, ce sont des centaines de milliers d’euros de surcoût et des échafaudages qui durent. Le contentieux se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — pour un immeuble parisien, le tribunal judiciaire de Paris — en référé pour les urgences et au fond pour la responsabilité et les révocations judiciaires. En pratique parisienne, le calendrier joue en votre faveur à l’automne : les assemblées générales annuelles se tiennent majoritairement entre octobre et décembre, c’est le moment d’inscrire la révocation à l’ordre du jour et de présenter un syndic concurrent. Pour un immeuble francilien géré à distance par un syndic débordé, exigez un accès en ligne aux documents de gestion, le carnet d’entretien à jour et la fiche synthétique de la copropriété : ce sont des obligations légales dont l’absence révèle une gestion défaillante et nourrit votre dossier. Chiffrez le préjudice parisien avec des devis d’entreprises locales, car le juge parisien connaît les prix du marché et sanctionne les évaluations fantaisistes, dans un sens comme dans l’autre. Si le syndic est bénévole — cas fréquent dans les petites copropriétés parisiennes — sa responsabilité obéit aux mêmes principes, même si le juge apprécie la faute avec une certaine mesure : ne laissez pas un syndic bénévole inactif paralyser l’immeuble au prétexte qu’il est gratuit, la révocation reste possible dans les mêmes formes. Sur les honoraires d’avocat, sachez que la partie qui perd peut être condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais que cette indemnité couvre rarement l’intégralité des frais : intégrez ce coût dans votre stratégie et privilégiez d’abord la mise en demeure et la voie amiable, qui règlent une grande partie des dossiers sans procès. Enfin, après le changement, surveillez la transmission : archives, comptabilité, fonds de travaux et contrats en cours doivent passer au nouveau syndic, et le conseil syndical doit vérifier ligne par ligne pendant les premiers mois, car c’est dans les passations que les erreurs de l’ancien syndic se découvrent et se réparent.
Conclusion
Un syndic qui ne fait rien n’est pas un malheur que les copropriétaires doivent subir : c’est un organe qui manque à ses obligations légales, et la loi donne trois leviers pour le contraindre, le faire condamner et le remplacer. La mise en demeure et le référé obtiennent les mesures urgentes, comme l’a montré l’ordonnance d’Évry du 13 février 2026 avec son astreinte de 100 euros par jour ; l’action en responsabilité sanctionne l’inertie fautive, comme l’a jugé le tribunal de Montpellier le 10 septembre 2026, à condition de prouver et de chiffrer chaque préjudice ; la révocation à la majorité de l’article 25, avec le secours du second vote, permet de confier l’immeuble à un syndic qui travaille, sous le contrôle strict de la Cour de cassation sur la régularité des désignations. Dans le contexte des tempêtes de septembre 2026 et de la rentrée des assemblées générales, le moment est venu d’agir : photographiez les désordres, faites constater, mettez en demeure par recommandé, puis saisissez le juge ou l’assemblée sans attendre que les dégâts et les surcoûts s’accumulent. Un dossier constitué tôt et chiffré avec rigueur vaut mieux qu’une plainte tardive et approximative, et c’est ce dossier qui fait la différence entre une faute reconnue sans indemnité et une réparation intégrale de vos préjudices.