Le 27 septembre 2026, le nord-est des États-Unis se réveille sous une tempête rare pour la saison : « inondations côtières majeures » redoutées par les autorités selon Le Monde, vols annulés, électricité coupée, littoral submergé. La France n’est pas épargnée par ce type d’épisode : la tempête Austen vient de frapper l’Hexagone ces derniers jours, avec son lot de toitures arrachées, de logements inondés et d’expertises contestées. Quand la toiture d’un immeuble en copropriété s’envole, quand l’eau ruisselle dans les cages d’escalier et les appartements du dernier étage, une question revient dans chaque assemblée générale extraordinaire : qui doit agir, qui déclare le sinistre à l’assurance et, surtout, qui paie les réparations des parties communes ? Le propriétaire du dernier étage, le syndicat des copropriétaires, le syndic, l’assureur de l’immeuble ou celui de chaque logement ? Les réponses tiennent en quelques textes et trois arrêts récents de la Cour de cassation, dont deux rendus en 2025 qui renversent des idées reçues : ni la tempête ni l’état de catastrophe naturelle n’effacent à eux seuls les responsabilités, et le syndic qui tarde à réunir les copropriétaires après des travaux d’urgence s’expose à l’annulation pure et simple de la résolution de ratification. Ce guide explique, dans l’ordre où les difficultés surgissent, les réflexes des premières heures puis le partage du coût et les recours.
I. Tempête à Paris et en Île-de-France aujourd’hui : ce que le syndic et les copropriétaires doivent faire dès les premiers dégâts
Les internautes franciliens tapent « tempête Paris aujourd’hui » et « tempête Île-de-France aujourd’hui » dès que Météo-France place la région en vigilance : ils veulent savoir si leur toit va tenir et qui appeler si une tuile traverse le velux du voisin. En copropriété, la réponse ne dépend pas de la météo mais du statut de l’immeuble : la toiture, la charpente, les façades, les cages d’escalier et les réseaux collectifs sont des parties communes, et leur sauvegarde relève d’abord du syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic. Deux obligations structurent ces premières heures : sécuriser l’immeuble sans attendre, puis déclarer le sinistre dans les délais.
A. Toiture arrachée et parties communes éventrées : pourquoi le syndic doit sécuriser l’immeuble sans attendre l’assemblée générale
La loi du 10 juillet 1965 donne au syndic une mission permanente : l’article 18 dispose qu’il est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Concrètement, après un coup de vent qui a emporté une partie de la couverture à Paris 20e ou arraché des éléments de façade à Boulogne-Billancourt, le syndic n’a pas à attendre la prochaine assemblée générale pour faire bâcher la toiture, étayer un pignon qui menace de s’effondrer ou faire couper l’alimentation d’un réseau électrique détrempé. Il commande les travaux conservatoires, fait établir un devis estimatif et, pour ouvrir le chantier et assurer son premier approvisionnement, il peut demander aux copropriétaires une provision sans vote préalable, après avis du conseil syndical lorsqu’il en existe un, dans la limite du tiers du devis. Cette faculté découle de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »
Cette convocation immédiate n’est pas une formalité : c’est une condition de régularité sanctionnée par la nullité. La Cour de cassation vient de le rappeler avec netteté dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Civ. 3e, 6 novembre 2025, pourvoi n° 24-15.817). Dans cette affaire, un syndic avait fait désigner un expert en urgence et appelé des fonds auprès des copropriétaires, puis avait fait ratifier son initiative par une résolution d’assemblée générale. La cour d’appel avait validé la ratification en retenant que les copropriétaires ne pouvaient ignorer l’intervention de l’expert et que le retard de convocation ne justifiait pas l’annulation. La troisième chambre civile casse : « Aux termes de ce texte, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale », puis : « En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Autrement dit, le syndic qui sécurise la toiture après la tempête puis oublie d’informer les copropriétaires et de convoquer aussitôt l’assemblée générale fragilise toute la suite : la résolution de ratification et les appels de fonds qui l’accompagnent peuvent être annulés, et le syndicat se retrouve à financer des travaux urgents sans base votée. En pratique parisienne, où les syndics professionnels gèrent des dizaines d’immeubles et où les dégâts de tempête se cumulent le même soir sur plusieurs résidences, ce point de procédure fait souvent la différence entre un chantier financé sans heurt et un contentieux qui dure deux ans.
Le copropriétaire du dernier étage, premier exposé aux infiltrations venues du toit, n’est pas démuni si le syndic tarde : l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires », et tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. Il peut donc faire constater les désordres par commissaire de justice, mettre le syndic en demeure de bâcher et de sécuriser, puis saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir sous astreinte les mesures conservatoires. Et lorsque le syndic reste inerte, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, agir contre lui en réparation du préjudice subi par le syndicat. À Paris et en proche banlieue, ces référés se portent devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : l’article 44 du code de procédure civile dispose qu’« En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Pour un immeuble parisien, c’est donc le tribunal judiciaire de Paris qui tranche, avec les délais resserrés du référé.
B. Déclarer le sinistre tempête à l’assurance dans les cinq jours ouvrés : qui déclare et avec quelles preuves
Une fois l’immeuble sécurisé, la deuxième urgence est assurantielle. Chaque contrat d’assurance couvrant l’incendie ou les dommages aux biens emporte automatiquement la garantie contre les effets du vent : l’article L. 122-7 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats ». Trois remarques pratiques découlent de ce texte. D’abord, la garantie tempête joue sans arrêté interministériel : contrairement au régime des catastrophes naturelles, aucun texte au Journal officiel n’est nécessaire, seule la preuve du lien entre le vent et le dommage compte. Ensuite, le texte exclut les cyclones les plus violents, dont les vents maximaux ont atteint les seuils légaux, qui relèvent du régime des catastrophes naturelles. Enfin, les indemnisations tiennent compte « des limites de franchise, du plafond et de la vétusté contractuellement fixés », ce qui explique les déceptions à la lecture du rapport d’expertise : une toiture de trente ans indemnisée en valeur de remplacement vétusté déduite ne paie jamais la toiture neuve.
En copropriété, deux déclarations coexistent et ne se remplacent pas : le syndic déclare le sinistre des parties communes auprès de l’assureur de l’immeuble, tandis que chaque copropriétaire occupant ou bailleur déclare auprès de son assureur multirisque habitation les dommages à ses parties privatives et à son mobilier. Le locataire déclare quant à lui auprès de sa propre assurance. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Les contrats stipulent souvent cinq jours ouvrés pour la tempête : passé ce délai, l’assureur ne peut opposer la déchéance que s’il prouve que le retard lui a causé un préjudice, mais attendre reste une faute tactique, car l’expert doit voir les désordres avant les réparations définitives. Lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, description précise des dommages, photographies datées, factures des mesures conservatoires, relevés de Météo-France attestant des rafales : ce dossier conditionne l’expertise. Lorsque le vent et la grêle se mêlent, comme lors des orages violents qui accompagnent souvent les tempêtes d’automne en Île-de-France, la distinction des garanties devient décisive : la Cour de cassation juge que l’adjonction obligatoire de la garantie tempête « ne s’étend pas au risque grêle, qui est distinct et qui doit faire l’objet d’une assurance spécifique » et que « lorsque le vent et la grêle sont associés, il appartient aux juges du fond de rechercher lequel de ces phénomènes météorologiques a été déterminant dans la réalisation des dommages » (Civ. 1re, 2 juillet 1996, pourvoi n° 94-11.559). Le copropriétaire dont les velux ont été pulvérisés par la grêle alors que la toiture a été arrachée par le vent doit donc vérifier qu’il est couvert des deux côtés, faute de quoi l’assureur imputera l’essentiel au phénomène exclu.
Si l’expertise amiable proposée par l’assureur minore les désordres, le réflexe utile consiste à la contester par écrit, à demander la communication du rapport et à mandater une contre-expertise amiable avant tout procès : les écarts portent presque toujours sur la vétusté appliquée, sur la surface réelle de couverture à reprendre et sur la prise en charge des embellissements intérieurs dégradés par les infiltrations. Notre dossier consacré aux suites assurantielles des tempêtes détaille ces points sous l’angle de chaque occupant : Tempête : assurance locataire ou propriétaire, qui déclare et qui paie après l’orage.
II. De Xynthia à la tempête de 1999 : qui paie les réparations et comment contester une indemnisation trop basse
La tempête Xynthia de 2010 et celle de décembre 1999 ont laissé deux leçons que les copropriétaires franciliens redécouvrent à chaque épisode violent : les factures de réfection des parties communes se chiffrent en dizaines de milliers d’euros, et l’assureur ne les efface jamais intégralement. Entre la franchise, la vétusté et les plafonds, un reste à charge subsiste presque toujours. Sa répartition obéit à des règles précises, et la responsabilité du syndicat peut l’alourdir lorsque l’immeuble était mal entretenu avant le coup de vent.
A. Le syndicat répond des dégâts venus des parties communes, sauf preuve contraire : défaut d’entretien, vice de construction et tempête
Le principe est posé par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui assigne au syndicat pour objet « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes », avant d’ajouter : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Lorsqu’une cheminée mal scellée s’effondre sur la voiture d’un copropriétaire garée dans la cour, lorsqu’une gouttière décrochée depuis des mois finit par céder sous les rafales et inonde trois appartements, ou lorsqu’un élément de façade se détache et blesse un passant, la victime n’a pas à démontrer une faute du syndic : il lui suffit d’établir que son dommage a son origine dans les parties communes. Le syndicat ne s’exonère qu’en prouvant la faute de la victime, le fait d’un tiers ou la force majeure, et en exerçant ensuite ses recours contre le constructeur, l’entreprise intervenue sur le toit ou l’assureur.
La Cour de cassation a toutefois mis un frein salutaire aux raisonnements expéditifs dans un arrêt du 10 avril 2025 (Civ. 3e, 10 avril 2025, pourvoi n° 23-18.503), rendu au visa de l’article 14 : « Selon ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. » Dans cette espèce, une cour d’appel avait condamné le syndicat en jugeant que l’obligation d’entretien des parties communes était une obligation de résultat, que tout dommage trouvant sa cause dans ces parties faisait présumer le défaut d’entretien et la causalité, et que l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration ne constituait pas nécessairement un cas de force majeure. La troisième chambre civile casse : « En statuant ainsi, sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La portée pratique est double. D’un côté, la tempête, même reconnue catastrophe naturelle par arrêté, n’exonère pas automatiquement le syndicat : si la toiture s’est envolée parce que la charpente pourrissait depuis des années et que les procès-verbaux d’assemblée générale prouvent que les travaux d’entretien votés n’ont jamais été exécutés, la responsabilité du syndicat est engagée et l’argument de la force majeure ne suffit pas. De l’autre, la victime ne peut pas se contenter d’invoquer le vent : elle doit faire établir, par constat et expertise, le vice ou le défaut d’entretien précis — crochets de fixation rouillés, absence de contrôle décennal de la façade, chéneaux obstrués — sans lequel le juge ne condamnera pas. Dans les immeubles haussmanniens de Paris comme dans les barres des années 1960 de Seine-Saint-Denis, les diagnostics techniques et les carnets d’entretien deviennent ainsi les pièces maîtresses du procès : un syndicat qui entretient sa toiture et conserve les factures se défend efficacement, un syndicat qui a laissé pourrir le couvert paie deux fois, l’expert puis le juge.
Le solde non couvert par l’assurance se répartit ensuite entre les copropriétaires selon les règles ordinaires des charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ». La réfection de la toiture après la tempête suit donc les tantièmes, y compris pour le copropriétaire du rez-de-chaussée qui n’a subi aucun dégât dans son lot : la toiture protège l’immeuble entier, et son lot profite de l’étanchéité restaurée. Le vote des travaux définitifs relève désormais de la majorité simple : l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 range parmi les décisions prises à la majorité des voix exprimées « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Refaire le couvert arraché par la tempête se vote donc à la majorité des présents et représentés, ce qui évite le blocage par les absents, mais le copropriétaire qui conteste la résolution — devis surévalué, entreprise liée au syndic, travaux somptuaires déguisés en conservation — dispose du délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour en demander l’annulation judiciaire. Et lorsque le syndicat a payé pour un défaut imputable à un tiers, l’article 14 lui ouvre les actions récursoires : recours contre le couvreur dont les fixations ont lâché au premier coup de vent, contre le fabricant d’un élément de toiture défectueux, ou appel en garantie de l’assureur dommage-ouvrage si l’immeuble sortait d’un ravalement avec isolation par l’extérieur.
B. Logement inondé ou inhabitable après la tempête : loyer, relogement et recours du locataire et du propriétaire occupant
Quand l’eau traverse le plafond du dernier étage ou que les secours interdisent l’accès à la cage d’escalier, le sort du bail devient la préoccupation immédiate des occupants. Le droit commun du bail protège le preneur dont la chose louée est endommagée par cas fortuit. L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Un appartement éventré par la chute d’un arbre sur la toiture, une chambre rendue inutilisable par des infiltrations massives : le locataire peut exiger une baisse de loyer proportionnée à la privation de jouissance, voire la résiliation si le logement est devenu impropre à son usage. L’article 1724 du code civil complète le dispositif pour les réparations urgentes : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Le locataire francilien dont l’appartement reste inhabitable pendant les six semaines de réfection de la toiture cumule donc deux leviers : la diminution de loyer de plein droit au-delà de vingt et un jours de travaux, et la résiliation judiciaire si le logement ne permet plus d’y vivre. Le bailleur, de son côté, reste tenu de son obligation générale : l’article 1719 du code civil lui impose « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le bailleur copropriétaire ne peut pas se retrancher derrière le syndicat pour refuser toute décote à son locataire : il lui appartient de répercuter ensuite sa perte sur le syndicat ou l’assurance, pas d’en faire supporter le poids au preneur.
Lorsque la tempête s’accompagne d’inondations ou de mouvements de terrain et qu’un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune, un second régime s’ajoute au premier sans le remplacer. L’article L. 125-1 du code des assurances définit comme effets des catastrophes naturelles « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et le même texte fait prendre en charge « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène ». Le locataire ou le propriétaire occupant dont la résidence principale est déclarée impropre à l’habitation peut ainsi obtenir la prise en charge de son relogement d’urgence par l’assurance, en plus de l’indemnisation des dommages matériels. Mais attention aux délais propres à ce régime : la déclaration du sinistre doit intervenir dans les trente jours suivant la publication de l’arrêté au Journal officiel — un délai distinct des cinq jours ouvrés de la garantie tempête — et l’assureur dispose ensuite de délais légaux pour verser l’indemnité une fois l’état estimatif et l’arrêté réunis. En pratique, le sinistré avisé déclare deux fois : une première fois au titre de la tempête pour faire constater et sécuriser, une seconde fois au titre de la catastrophe naturelle dès la parution de l’arrêté, en conservant chaque récépissé. Si l’assureur refuse la garantie catastrophe naturelle au motif que les désordres résulteraient d’un défaut d’entretien antérieur et non de l’intensité anormale de l’agent naturel, la contestation passe par la contre-expertise puis, le cas échéant, par le tribunal judiciaire, avec les rapports du Bureau de recherches géologiques et minières et les arrêtés antérieurs de la commune comme pièces décisives : une commune francilienne déjà reconnue plusieurs fois pour la sécheresse plaide rarement en faveur de l’assureur qui prétend découvrir un terrain fragile.
Le propriétaire occupant non bailleur suit le même chemin assurantiel, avec une particularité : sans loyer à suspendre, son préjudice se mesure en frais de relogement, en perte de jouissance et en travaux restés à sa charge après indemnisation. Lorsqu’il estime que le syndicat a manqué à son devoir d’entretien du couvert, il peut cumuler l’indemnité d’assurance et l’action en responsabilité contre le syndicat sur le fondement de l’article 14, dans la limite du principe de réparation intégrale sans enrichissement. Et si le syndic refuse de déclarer le sinistre des parties communes ou tarde à convoquer l’assemblée générale des travaux, l’arrêt du 6 novembre 2025 cité plus haut fournit l’arme procédurale : l’information immédiate des copropriétaires et la convocation sans délai ne sont pas négociables, et leur absence vicie la ratification.
Conclusion
La tempête qui balaie aujourd’hui le nord-est américain et les inondations côtières qu’elle fait redouter rappellent une évidence que Xynthia et la tempête de 1999 avaient déjà enseignée aux copropriétés françaises : le vent ne prévient pas, mais le droit, lui, est prévisible. Le syndic sécurise l’immeuble de sa propre initiative puis informe et convoque immédiatement l’assemblée générale, sous peine de voir sa ratification annulée comme l’a jugé la Cour de cassation le 6 novembre 2025. Chacun déclare son sinistre dans les cinq jours ouvrés, le syndicat pour les parties communes, chaque occupant pour son logement, en distinguant la garantie tempête, qui joue sans arrêté, du régime des catastrophes naturelles, qui exige un arrêté et ouvre le relogement d’urgence. Le syndicat répond des dommages nés des parties communes dès lors qu’un vice de construction ou un défaut d’entretien est caractérisé, sans que la tempête ou l’état de catastrophe naturelle suffisent à l’exonérer ni à faire présumer sa faute, comme l’a tranché l’arrêt du 10 avril 2025. Le solde des travaux se vote à la majorité simple et se répartit aux tantièmes, tandis que le locataire privé de jouissance obtient diminution ou résiliation de son bail. Trois démarches structurent la défense utile : photographier et faire constater avant de réparer, déclarer deux fois quand un arrêté catastrophe naturelle est envisageable, et contester par écrit toute expertise qui minore la vétusté, les surfaces ou les embellissements. Face à une toiture arrachée, l’improvisation coûte cher, et un dossier documenté dès les premières heures vaut mieux qu’une régularisation tardive.