Votre bailleur vous a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement. Le courrier propose parfois une indemnité d’éviction, parfois il n’en parle pas, parfois il invoque des impayés ou des manquements pour ne rien verser. Dans tous les cas, la même question se pose : combien vaut votre droit au maintien dans les lieux, et que devez-vous faire, concrètement, pour ne pas tout perdre. La réponse tient en deux chiffres à retenir dès aujourd’hui. Le premier, c’est le montant de l’indemnité, qui se chiffre le plus souvent en centaines de milliers d’euros pour un commerce établi, car elle couvre la valeur marchande du fonds. Le second, c’est le délai de deux ans pour saisir le tribunal, un délai couperet que la Cour de cassation applique avec une sévérité redoublée depuis un arrêt du 12 février 2026. Passé ce délai, même un congé assorti d’une offre d’indemnité ne vous protège plus : vous devenez occupant sans droit ni titre et vous pouvez être expulsé sans un euro. Cet article explique comment vérifier la régularité du congé, comment chiffrer l’indemnité point par point, comment contester un refus de paiement fondé sur un prétendu motif grave, et quelles démarches engager à Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés rendent chaque erreur de procédure particulièrement coûteuse.
I. Congé avec refus de renouvellement : vos droits immédiats et le piège du délai de deux ans
A. Congé, offre d’indemnité et maintien dans les lieux : ce que le bailleur doit respecter
Le statut des baux commerciaux pose une règle simple : sans congé ni demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tout seul. L’article L145-9 du code de commerce dispose que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. » Tout commence donc par la lecture attentive de l’acte que vous avez reçu : un congé doit être délivré six mois à l’avance au moins, par acte de commissaire de justice, et préciser s’il est donné avec ou sans offre d’indemnité d’éviction. Un congé verbal, un simple courrier ou un congé délivré hors délai ne produit pas les effets que le bailleur en attend, et chaque irrégularité de forme ouvre une nullité à soulever devant le tribunal judiciaire.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité. L’article L145-14 du code de commerce prévoit que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Retenez l’architecture du texte : le refus est un droit, mais le paiement est la contrepartie normale de ce droit, et seules les exceptions des articles suivants permettent au bailleur de s’en dispenser. Si le congé n’offre aucune indemnité et n’invoque aucun motif précis, le bailleur se place déjà en difficulté.
En attendant le versement, vous n’avez pas à quitter les lieux. L’article L145-28 du code de commerce est formel : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Ce droit au maintien est une arme considérable dans la négociation : tant que l’indemnité n’est ni payée ni définitivement fixée par le juge, vous exploitez aux conditions de l’ancien bail, moyennant une indemnité d’occupation fixée selon les mêmes règles que le loyer. Le bailleur qui fait couper les fluides, change les serrures ou organise votre départ forcé avant paiement commet une voie de fait dont le juge des référés peut ordonner la cessation immédiate. Conservez donc soigneusement toute preuve d’une tentative d’expulsion amiable : lettres, courriels, constats et attestations serviront à démontrer le trouble manifestement illicite.
Deux mécanismes complètent le tableau. D’abord, le bailleur qui a perdu en justice peut encore se raviser : l’article L145-58 du code de commerce dispose que « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail ». Ce droit de repentir n’est ouvert que si vous êtes encore dans les lieux et que vous n’avez ni loué ni acheté un autre immeuble pour vous réinstaller, d’où l’importance de ne signer aucun nouveau bail avant la fin du litige. Ensuite, le contexte législatif a changé en 2026 : la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a réécrit l’article L145-41 du code de commerce sur la clause résolutoire, et un bailleur qui mêle congé pour non-renouvellement et pressions tirées d’impayés doit respecter cumulativement les deux régimes. Si vous avez reçu à la fois un congé et un commandement de payer, traitez les deux actes séparément : le sort de l’un ne commande pas automatiquement le sort de l’autre, et notre analyse détaillée des commandements de payer et de la résiliation est exposée dans l’article consacré au loyer impayé, au commandement et à l’expulsion.
B. Deux ans pour saisir le tribunal : la prescription qui fait tout perdre
Toutes les actions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. L’article L145-60 du code de commerce tient en une phrase : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » La brièveté du texte est trompeuse, car c’est sur le point de départ et sur les causes d’interruption que se jouent la plupart des procès en indemnité d’éviction. La règle posée par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2026 doit être apprise par cœur : « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi numéro 24-10.427, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Autrement dit, le compteur démarre à la date d’effet indiquée dans le congé, pas à la date où vous recevez l’acte, ni à la date où le bailleur chiffre enfin son offre.
Le même jour, la Cour de cassation a rendu un second arrêt, publié au Bulletin, qui durcit encore le message. Dans cette affaire, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité, puis avait attendu que le délai de deux ans s’écoule avant d’assigner le locataire en expulsion. La cour d’appel avait refusé l’expulsion en retenant la mauvaise foi du bailleur, qui s’était d’abord dit prêt à payer avant de se prévaloir de la prescription. La Cour de cassation a cassé : « le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Elle ajoute que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi numéro 24-10.578, arrêt numéro 109 FS-B, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Trois enseignements pratiques en découlent. D’abord, une offre d’indemnité dans le congé ne dispense jamais de saisir le juge : c’est au locataire de demander la fixation judiciaire du montant dans les deux ans. Ensuite, l’attitude du bailleur, même déloyale, ne sauve pas le retard : ni les promesses de payer, ni les discussions sur le chiffrage, ni une demande de pièces pour calculer l’indemnité n’interrompent le délai. Enfin, une fois le délai expiré, le droit au maintien dans les lieux disparaît avec l’action : le locataire devient expulsable sans indemnité, et le juge des référés peut constater cette occupation sans droit ni titre.
Face à cette rigueur, deux soupapes seulement méritent d’être connues. La première tient à la fraude : la Cour de cassation juge qu’« Il résulte de la combinaison du second et du principe cité que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 mai 2024, pourvoi numéro 23-10.184, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Mais la fraude, au sens de la maxime selon laquelle la fraude corrompt tout, suppose des manœuvres caractérisées pour vous priver de vos droits, et la simple mauvaise foi ou les atermoiements du bailleur ne suffisent pas, comme l’arrêt du 12 février 2026 le démontre. Ne misez donc jamais votre dossier sur cet argument sauf à disposer de preuves solides de manœuvres dissimulées. La seconde soupape tient aux actes qui interrompent ou suspendent utilement le délai : « Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et selon l’article 2239 du même code, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi numéro 24-10.427, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). Concrètement, assigner au fond dans les deux ans interrompt le délai, et faire ordonner en référé une expertise pour chiffrer l’indemnité peut suspendre la prescription, à condition de vous associer expressément à la demande d’expertise ou de la présenter vous-même. Une expertise demandée par le seul bailleur ne vous profite pas. En pratique, dès réception du congé, faites noter la date d’effet sur un calendrier, programmez une alerte à dix-huit mois, et engagez la procédure au plus tard à ce stade : les derniers mois doivent servir à parfaire le dossier, pas à le commencer.
II. Combien vaut votre indemnité d’éviction et comment la faire payer
A. Calcul : valeur du fonds, droit au bail et indemnités accessoires
Le principe de réparation intégrale gouverne le chiffrage : l’indemnité doit compenser tout le préjudice causé par le défaut de renouvellement, sans enrichissement ni appauvrissement. Le premier poste est la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Pour un commerce de détail, les usages retiennent le plus souvent un pourcentage du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé sur les trois derniers exercices, avec des fourchettes qui varient fortement selon l’activité : une boulangerie bien placée, un restaurant réputé ou une boutique dans un axe passant se chiffrent à des multiples élevés, quand une activité fragile ou déficitaire peut ne valoir presque rien. Rassemblez donc vos trois derniers bilans, vos déclarations de chiffre d’affaires, vos baux et vos justificatifs d’emplacement, car l’expert judiciaire partira de ces pièces. Si votre chiffre d’affaires a baissé juste avant le congé parce que le bailleur a laissé les locaux se dégrader ou a multiplié les troubles de jouissance, documentez cette baisse : elle ne doit pas profiter à celui qui l’a provoquée.
Le deuxième poste, souvent décisif à Paris et en Île-de-France, est la valeur du droit au bail, c’est-à-dire l’avantage économique que représente l’occupation de vos locaux par rapport au prix du marché. La Cour de cassation l’a érigé en élément obligatoire du calcul : « L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. » Dans cette affaire, une cour d’appel avait retenu une valeur nulle au motif que le locataire s’était réinstallé ailleurs à un loyer inférieur, sans droit d’entrée, et la Cour a cassé pour violation de l’article L145-14 du code de commerce, reprochant aux juges d’avoir statué « sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 octobre 2021, pourvoi numéro 20-19.340, formation de section, publié au Bulletin, décision publiée sur le site de la Cour de cassation). La leçon est double : d’une part, le seul fait de vous être réinstallé ne prive pas de valeur le droit au bail perdu, d’autre part, la comparaison avec votre nouveau local ne suffit pas à effacer ce poste. Faites établir par un expert ou un professionnel de l’immobilier commercial la différence entre votre loyer actuel et la valeur locative de marché de vos locaux, capitalisée sur la durée restant à courir : dans les quartiers commerçants parisiens, ce poste dépasse fréquemment la valeur du fonds elle-même.
S’ajoutent les indemnités accessoires : frais normaux de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de même valeur, frais de licenciement du personnel que la fermeture rend inévitable, trouble commercial pendant la période de transfert, et parfois perte de clientèle attachée à l’emplacement. Chiffrez chaque poste avec des devis et des factures, car le juge n’alloue que les préjudices prouvés. À l’inverse, anticipez l’argument favori des bailleurs, inscrit dans la loi elle-même : le propriétaire peut faire la preuve que le préjudice est moindre que la valeur marchande du fonds, par exemple si l’activité était déficitaire depuis plusieurs années, si le fonds n’avait plus de clientèle propre, ou si vous avez retrouvé sans difficulté un emplacement équivalent. Ne laissez pas cet argument sans réponse : un exercice déficitaire isolé, un sinistre ou la crise sanitaire ne signifient pas que le fonds est sans valeur, et un expert doit retraiter les résultats exceptionnels avant de conclure.
La procédure de chiffrage passe presque toujours par une expertise judiciaire. Le président du tribunal peut ordonner avant tout procès une mesure d’instruction pour évaluer le fonds et le droit au bail, et le rapport de l’expert structure ensuite tout le débat. Préparez cette phase comme un audit : bilan des trois derniers exercices, attestations d’expert-comptable, relevés de chiffre d’affaires mensuels, photographies des locaux et de l’emplacement, statistiques de passage, contrats avec les fournisseurs, licenciements envisagés avec leurs coûts, devis de déménagement et offres de locaux de remplacement. Demandez à l’expert de se prononcer séparément sur chaque poste, afin que le tribunal puisse écarter un poste contesté sans remettre en cause l’ensemble. Et si le bailleur refuse de communiquer ses propres pièces, notamment les références de loyers du voisinage qu’il détient, sollicitez du juge une injonction de communiquer : le débat sur la valeur locative exige la transparence des deux côtés.
B. Contester le refus sans indemnité et obtenir paiement : motifs graves, nullités et stratégie parisienne
Le bailleur n’échappe au paiement que dans les cas limitativement prévus par la loi. Le premier est le motif grave et légitime : l’article L145-17 du code de commerce prévoit que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. » Mais ce motif ne s’improvise pas. S’il s’agit d’une inexécution de vos obligations ou d’une cessation d’exploitation du fonds, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Vérifiez donc en premier lieu si une telle mise en demeure vous a été délivrée, par quel acte, avec quel contenu exact, et si l’infraction a réellement persisté plus d’un mois après. Une mise en demeure par simple lettre, un motif vague ou l’absence de reproduction des termes légaux entraînent la nullité, et le refus sans indemnité s’effondre avec elle. Exigez aussi la preuve des faits allégués : des loyers prétendument impayés mais payés avec quelques jours de retard, une sous-location occasionnelle autorisée par le bail, ou des travaux d’entretien mineurs ne constituent pas des motifs graves et légitimes, et les tribunaux écartent régulièrement des congés bâtis sur des griefs disproportionnés.
Le deuxième cas est la démolition ou la reconstruction de l’immeuble. L’article L145-18 du code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire, mais à charge de payer l’indemnité d’éviction, sauf à vous offrir un local de remplacement correspondant à vos besoins, à emplacement équivalent, avec indemnité compensatrice de privation temporaire de jouissance et remboursement des frais de déménagement. Un projet vague, un simple permis déposé sans financement, ou un local de remplacement situé dans une zone sans chalandise ne satisfont pas à ces conditions. Le troisième cas, l’immeuble insalubre voué à démolition administrative, suppose une décision de l’autorité administrative et reste exceptionnel. Hors de ces hypothèses, tout refus sans offre d’indemnité doit être contesté pied à pied : demandez au bailleur de préciser par écrit le fondement exact de son refus, puis faites vérifier par un conseil si ce fondement entre dans les exceptions légales.
La contestation du congé lui-même obéit à des règles de forme strictes. Le congé doit viser le bon bail, désigner exactement les locaux, respecter le délai de six mois de l’article L145-9 du code de commerce, et être délivré à la bonne personne : en cas de changement de gérant, de cession du fonds ou de décès du preneur, les erreurs de destinataire sont fréquentes et sanctionnées par la nullité. L’action en nullité du congé se prescrit elle aussi par deux ans à compter de la date d’effet, comme l’a confirmé l’arrêt du 12 février 2026 sur le pourvoi 24-10.427, de sorte que la nullité doit être soulevée dans le même délai que la demande d’indemnité. Joignez toujours les deux demandes dans la même assignation : nullité du congé à titre principal, fixation de l’indemnité à titre subsidiaire. Et si le bailleur exerce son droit de repentir après condamnation, rappelez-lui qu’il doit supporter les frais de l’instance et consentir au renouvellement, faute de quoi le repentir est inefficace.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris, pôle des baux commerciaux de la 18e chambre, qui traite un volume considérable d’affaires et attend des dossiers rigoureux. Les loyers parisiens rendent chaque poste du chiffrage sensible : un écart de quelques centaines d’euros au mètre carré sur la valeur locative, capitalisé sur neuf ans, déplace l’indemnité de plusieurs centaines de milliers d’euros. Constituez dès le congé un dossier parisien complet : bail et avenants, congé et mise en demeure, quittances et relevés bancaires prouvant le paiement des loyers, bilans des trois derniers exercices, attestations de l’expert-comptable, devis de déménagement d’entreprises franciliennes, offres de locaux de remplacement avec leurs loyers, constats de l’état des locaux et photographies de l’emplacement. Saisissez le tribunal avant l’expiration des deux ans, sollicitez une expertise judiciaire pour figer le chiffrage, et demandez à titre provisionnel une indemnité substantielle pour financer votre réinstallation. Les délais d’audiencement parisiens étant ce qu’ils sont, une assignation tardive, même avant prescription, vous prive de toute marge : agissez au cours de la première année suivant le congé.
Conclusion
Le congé avec refus de renouvellement n’est ni une fin ni une fatalité, mais il impose une discipline stricte. Vérifiez la régularité du congé et de la mise en demeure préalable, chiffrez l’indemnité poste par poste avec des pièces, contestez tout motif grave artificiel, et surtout saisissez le tribunal dans les deux ans de la date d’effet du congé, même si le bailleur affiche sa volonté de payer. Depuis les arrêts du 12 février 2026, le locataire qui attend perd tout : l’offre d’indemnité ne suspend rien, la mauvaise foi du bailleur n’interrompt rien, et l’occupation prolongée sans action devient une occupation sans droit ni titre. Restez dans les lieux jusqu’au paiement, faites ordonner l’expertise qui objectivera votre préjudice, et négociez en position de force sur la base d’un chiffrage documenté. Un congé bien traité se transforme souvent en renouvellement obtenu ou en indemnité justement payée ; un congé subi sans réagir se termine presque toujours par une expulsion sans compensation.
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