Votre logement parisien est occupé par des personnes entrées sans votre accord, les serrures ont été forcées pendant vos vacances ou entre deux locations, et le calendrier joue contre vous : la trêve hivernale suspend chaque année les expulsions locatives du 1^er novembre au 31 mars, et chaque semaine perdue complique la récupération du bien. La fiche officielle du ministère de l’Intérieur consacrée aux logements squattés vient d’être mise à jour le 25 septembre 2026, et la procédure administrative d’évacuation permet, depuis la loi du 9 avril 2024, d’obtenir le départ des occupants sans passer par le juge, y compris pour un logement vide. Encore faut-il déposer la bonne plainte, réunir les bonnes preuves et saisir le préfet dans les formes exactes, car une demande incomplète retarde l’évacuation de plusieurs semaines. Cet article expose les deux voies qui s’offrent au propriétaire ou au locataire victime d’un squat à Paris et en Île-de-France, les délais réels de chacune, les pièces à préparer et les limites posées par la Cour de cassation, afin d’agir avant l’hiver dans les meilleures conditions juridiques.

I. Logement squatté : la procédure d’évacuation rapide sans passer par le juge

A. Comment faire constater l’occupation illicite et obtenir une plainte efficace

La première démarche consiste à déposer plainte et à faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire. Cette constatation conditionne tout le reste : sans elle, le préfet ne peut pas mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. À Paris, le dépôt de plainte s’effectue au commissariat de l’arrondissement où se situe le logement, ou par pré-plainte en ligne suivie d’un rendez-vous pour signature. Le procès-verbal doit décrire précisément les lieux, les traces d’effraction, la date à laquelle l’occupation a été découverte et l’identité des occupants si elle est connue. Plus le constat est précis, plus la suite est rapide.

En parallèle, faites établir un constat par un commissaire de justice. Ce procès-verbal de constat décrit l’état des serrures, les dégradations, les meubles présents et, lorsque c’est possible, recueille les déclarations des voisins et du gardien. Ce document sert dans la procédure administrative devant le préfet et, si un recours au juge devient nécessaire, devant le tribunal judiciaire. La règle de la preuve pèse sur celui qui agit : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du code civil). Concrètement, c’est au propriétaire de démontrer qu’il est propriétaire et que les occupants sont entrés sans droit ni titre : titre de propriété ou acte de vente, taxe foncière, factures d’énergie à son nom, bail en cours s’il est locataire, photographies datées et attestations de voisins.

La demande d’évacuation peut être présentée par le propriétaire du local occupé, mais aussi par le locataire dont le logement a été squatté pendant une absence. Depuis la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le champ de la procédure administrative couvre tout local à usage d’habitation, et non plus seulement le domicile au sens strict. L’analyse officielle de l’Agence nationale pour l’information sur le logement précise que cette extension ouvre la procédure à des situations nouvelles de squat : logements vides, biens compris dans une succession en cours, logements entre deux locations ou juste après l’achèvement de la construction, avant même que le propriétaire ait pu emménager (ANIL, analyse officielle sur l’occupation illicite des logements). Un appartement parisien vacant entre deux baux ou un bien en succession bloquée entre donc dans le dispositif, ce qui répond à une grande partie des situations franciliennes.

Sur le plan pénal, l’occupation du logement d’autrui relève de la violation de domicile prévue par le code pénal : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » (article 226-4 du code pénal). La plainte pénale reste utile : elle crée une trace officielle, elle permet des investigations pour identifier les occupants et elle fonde une constitution de partie civile pour obtenir réparation des dégradations, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil).

Une nuance importante, tranchée par la Cour de cassation dans une affaire où une personne expulsée s’était réintroduite par effraction dans un logement adjugé sur saisie immobilière, mérite toute votre attention avant de miser uniquement sur le pénal : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). Dans cette affaire, la condamnation pour violation de domicile a été annulée parce que l’adjudicataire n’avait jamais occupé le bien et n’en avait obtenu les clés qu’après les faits. La leçon pratique est directe : pour un logement que vous n’habitez pas, la voie pénale seule est fragile et la procédure administrative d’évacuation ou le référé civil offrent des fondements plus adaptés.

À Paris et en Île-de-France, rassemblez donc dès le premier jour un dossier complet : copie du titre de propriété ou du bail, dernier avis de taxe foncière ou quittances de loyer, factures d’électricité et de gaz établissant l’occupation antérieure, photographies des effractions, procès-verbal de plainte, constat du commissaire de justice et attestations de témoins rédigées selon les formes. Ce dossier servira pour le préfet comme pour le juge, et chaque pièce manquante coûte du temps.

B. Mise en demeure du préfet en 48 heures et évacuation forcée : les délais exacts à Paris

Une fois la plainte déposée et l’occupation constatée, adressez au préfet une demande de mise en demeure des occupants de quitter les lieux. L’Agence nationale pour l’information sur le logement décrit une démarche dont le cœur est la demande au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande (ANIL, analyse officielle sur l’occupation illicite des logements). Ce délai court à compter de la réception de la demande par les services préfectoraux, d’où l’intérêt d’un envoi avec preuve de dépôt et de réception, doublé si possible d’un dépôt direct au bureau compétent.

Le préfet ne peut refuser que dans deux hypothèses : la méconnaissance des conditions de la procédure ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général. Le préfet est en principe tenu de procéder à l’évacuation forcée du logement : seuls la méconnaissance des conditions de la procédure ou un motif impérieux d’intérêt général peuvent le conduire à ne pas engager la mise en demeure, et tout refus doit alors être motivé et communiqué sans délai au demandeur. à l’évacuation forcée du logement : seuls la méconnaissance des conditions de la procédure ou un motif impérieux d’intérêt général peuvent le conduire à ne pas engager la mise en demeure, et tout refus doit alors être motivé et communiqué sans délai au demandeur. Un refus doit donc être motivé et notifié rapidement, ce qui ouvre la voie à un recours contre la décision de refus devant le tribunal administratif. En pratique parisienne, un dossier complet avec plainte, constat d’huissier et preuve de propriété laisse peu de place à un refus fondé sur les conditions.

La mise en demeure elle-même fixe un délai d’exécution : La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures ; elle est notifiée aux occupants et au demandeur, puis publiée par affichage en mairie et sur les lieux. L’affichage sur les lieux et en mairie sécurise la procédure contre les allégations d’ignorance des occupants. Vérifiez que l’affichage est bien resté en place et photographiez-le avec la date, car les occupants retirent parfois les affichettes pour prétendre ensuite ne pas avoir été informés.

Si les occupants n’ont pas quitté les lieux à l’expiration du délai, le préfet fait procéder à l’évacuation : Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du demandeur exprimée dans le délai d’exécution. L’évacuation est exécutée avec le concours de la force publique, et les meubles des occupants sont entreposés selon les règles applicables. Cette voie présente un avantage décisif par rapport au procès civil classique : Cette procédure permet au préfet, après mise en demeure, d’évacuer des occupants entrés et maintenus sans droit, sans recours préalable au juge : elle déroge au principe selon lequel l’expulsion de l’occupant d’un domicile suppose une décision de justice suivie d’un commandement de quitter les lieux.

À Paris, la demande est adressée au préfet de police, compétent pour la capitale, tandis que dans les autres départements d’Île-de-France elle relève du préfet de département. Prévoyez dans votre courrier l’adresse exacte du local, la description des occupants, la date de découverte de l’occupation, la référence du procès-verbal de plainte et du constat, ainsi que vos coordonnées pour être avisé de l’exécution. Conservez une copie de chaque envoi et de chaque récépissé : en cas de lenteur anormale, ces pièces fondent un recours en responsabilité contre l’État pour refus du concours de la force publique, sur le fondement duquel une indemnisation peut être demandée.

Le calendrier est ici votre allié si vous agissez dès maintenant : la mise en demeure de 48 heures suivie du délai d’exécution de 24 heures minimum permet, pour un dossier complet déposé fin septembre ou en octobre, une évacuation avant l’ouverture de la trêve hivernale du 1^er novembre. Chaque jour de retard en revanche rapproche de la période où l’exécution des expulsions devient plus délicate, même si la procédure administrative d’évacuation des squats obéit à un régime distinct de l’expulsion locative classique. Ne laissez donc pas les occupants s’installer : une occupation qui dure se consolide, les preuves d’entrée sans droit s’effacent et les voisins oublient.

II. Quand le juge des référés reste indispensable avant le 1er novembre

A. Expulser en référé pour trouble manifestement illicite : assignation et ordonnance à Paris

Lorsque la procédure préfectorale est impossible ou a échoué, par exemple parce que les lieux occupés ne sont pas à usage d’habitation ou parce que l’occupation est ancienne et contestée, le juge des référés du tribunal judiciaire ordonne l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Deux fondements se combinent. En cas d’urgence, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile). Et même sans urgence démontrée, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue précisément un trouble manifestement illicite, de sorte que le juge n’a pas à trancher le fond du droit de propriété pour ordonner l’expulsion.

La procédure commence par une assignation en référé délivrée par un commissaire de justice aux occupants, dénommés lorsqu’ils sont identifiés ou assignés sous la formule des occupants de son chef si leur identité est inconnue. L’assignation expose les faits, vise les pièces et demande l’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif et, le cas échéant, la réparation des dégradations. L’audience de référé se tient rapidement, souvent dans un délai de quelques semaines devant le tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, ou devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble en banlieue. Le juge vérifie le titre de propriété du demandeur, l’absence de droit des occupants et le caractère illicite du trouble, puis rend une ordonnance exécutoire.

L’ordonnance d’expulsion est ensuite signifiée avec un commandement de quitter les lieux, qui fait courir un délai de deux mois avant l’exécution forcée, sauf réduction de ce délai par le juge dans les cas où les occupants sont entrés par voies de fait. C’est ici que le calendrier devient critique : une ordonnance obtenue à l’automne doit encore être exécutée, et l’arrivée de la trêve hivernale peut suspendre l’exécution matérielle. Demandez donc systématiquement au juge la réduction des délais et l’exécution provisoire, et faites signifier le commandement sans attendre. À la différence du locataire impayé, dont l’expulsion suit la procédure d’expulsion du locataire avec clause résolutoire, commandement de payer et délais de grâce, l’occupant sans droit ni titre ne bénéficie d’aucun de ces délais protecteurs du bail, ce qui rend le référé particulièrement adapté.

Le juge des référés statue aussi sur les demandes financières : indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative du bien depuis l’entrée dans les lieux, coût des dégradations et frais du procès. Le perdant supporte les dépens et peut être condamné à verser à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile). Conservez toutes les factures : serrures forcées, remise en état, gardiennage, constats et frais de relogement temporaire, car ces sommes fondent la condamnation financière des occupants lorsqu’ils sont solvables, et à défaut elles alimentent le préjudice indemnisable.

En pratique parisienne, anticipez l’identification des occupants : faites constater régulièrement la présence, photographiez les allées et venues, demandez aux voisins des attestations et, si des enfants sont scolarisés à proximité ou des véhicules stationnés, faites-le mentionner au constat. Un dossier qui établit la date d’intrusion, l’absence totale de titre et les dégradations obtient l’ordonnance d’expulsion en une seule audience dans la grande majorité des cas. Si les occupants soulèvent une contestation, par exemple un prétendu bail verbal ou une autorisation du précédent propriétaire, le juge des référés peut renvoyer au fond, mais l’occupation reste un trouble que le juge peut faire cesser même en présence d’une contestation, dès lors que le titre allégué est manifestement inexistant.

B. Trêve hivernale, domicile effectif et proportionnalité : ce que la Cour de cassation impose au juge

La trêve hivernale suspend chaque année les expulsions locatives. La fiche officielle de l’administration rappelle que la trêve hivernale suspend les expulsions locatives — l’édition 2025-2026 allait du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 — et qu’un bailleur ne peut pas faire expulser un locataire pendant cette période, même avec une décision de justice en sa faveur et quel que soit le motif, loyers impayés compris (Service Public, trêve hivernale 2025-2026). Le mécanisme se reconduit chaque année du 1^er novembre au 31 mars, de sorte que l’édition 2026-2027 s’ouvre le 1^er novembre 2026. Pour un propriétaire dont le logement est squatté, l’enjeu est donc d’obtenir une décision exécutée avant cette date, ou de relever d’une exception à la trêve.

Les exceptions comptent autant que la règle. La même fiche officielle vise notamment les occupants de garages ou de terrains, pour lesquels le juge qui prononce l’expulsion peut supprimer la trêve hivernale ou en réduire la durée. Demandez donc expressément au juge des référés, dans vos conclusions, la suppression ou la réduction de la trêve lorsque les occupants sont entrés par effraction ou occupent des dépendances, et motivez cette demande par les circonstances de l’intrusion. Sans demande expresse, le juge applique le régime général et l’exécution attendra avril.

Le juge contrôle également la proportionnalité de l’expulsion au regard du droit au respect du domicile des occupants. Dans un arrêt publié au Bulletin du 28 novembre 2019, la troisième chambre civile a jugé que « si la mesure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre caractérise une ingérence dans le droit au respect du domicile de celui-ci, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, cette ingérence, fondée sur l’article 544 du code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », poursuit un but légitime (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 17-22.810). Surtout, la Cour a cassé l’arrêt qui avait refusé l’expulsion au nom de la situation des occupants, en retenant que « l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Ce principe protège directement le propriétaire : l’atteinte à son droit de propriété suffit à justifier l’expulsion, et la précarité des occupants ne fait pas obstacle à la mesure.

Le droit de propriété, fondement de toute la procédure, est défini en des termes que le juge applique strictement : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (article 544 du code civil), complété par la garantie selon laquelle « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du code civil). Face à des occupants qui invoquent leur situation personnelle, rappelez ces textes dans vos écritures : ils constituent le socle sur lequel la Cour de cassation fait prévaloir la restitution du bien.

En Île-de-France, où les délais d’exécution sont allongés par l’engorgement des services, combinez les voies sans les opposer : déposez la demande préfectorale dès la découverte du squat, assignez en référé en parallèle si la situation l’exige, et sollicitez du juge la suppression de la trêve et la réduction du délai de commandement. Faites exécuter toute décision avant le 1^er novembre 2026 en suivant personnellement la signification et le concours de la force publique auprès du commissaire de justice. Un propriétaire qui agit sur les deux tableaux maximise ses chances de récupérer son logement avant l’hiver, tandis que celui qui attend une hypothétique issue amiable s’expose à une occupation consolidée et à une exécution reportée au printemps.

Conclusion

Un logement squatté à Paris se récupère par une action rapide et documentée : plainte et constat immédiats, demande au préfet de mise en demeure sous 48 heures avec évacuation forcée à défaut de départ, et, lorsque cette voie est fermée, assignation en référé pour trouble manifestement illicite avec demande expresse de suppression de la trêve hivernale. La Cour de cassation confirme que l’expulsion reste la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit, et la loi ouvre désormais la procédure administrative à tout local à usage d’habitation, y compris vacant. L’erreur à ne pas commettre est d’attendre : chaque semaine perdue rapproche du 1^er novembre et complique l’exécution. Constituez le dossier de preuves dès aujourd’hui, saisissez le préfet et le juge sans tarder, et suivez l’exécution jusqu’à la restitution des clés. Pour un premier tour d’horizon des démarches de plainte et de saisine du préfet, vous pouvez aussi consulter notre fiche pratique logement squatté à Paris : expulser avant la trêve hivernale, plainte, préfet et juge, que le présent article complète par l’analyse des délais, de la jurisprudence et des limites posées par la Cour de cassation.

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