Vous rentrez d’un déplacement, vous passez devant votre appartement parisien ou votre maison d’Île-de-France, et la serrure a changé. Des inconnus occupent votre logement, refusent d’ouvrir et se disent chez eux. Chaque semaine qui passe rend la situation plus difficile : le logement se dégrade, les voisins s’inquiètent, et la trêve hivernale approche. À compter du 1er novembre, les expulsions de locataires sont suspendues jusqu’au 31 mars, et beaucoup de propriétaires craignent de rester bloqués tout l’hiver. La bonne nouvelle, c’est que le squat ne suit pas les règles de l’expulsion locative classique : la loi prévoit une procédure accélérée devant le préfet, une plainte pénale pour violation de domicile et un référé rapide devant le juge. Encore faut-il agir dans le bon ordre, réunir les bonnes preuves et ne jamais tenter de reprendre les lieux par la force. Cet article explique pas à pas comment faire expulser des squatteurs à Paris et en Île-de-France, quels délais la loi impose, et pourquoi la trêve hivernale ne protège pas les occupants entrés par effraction.
I. Logement squatté : que faire en premier pour récupérer son bien
Face à un squat, le premier réflexe détermine la vitesse de toute la suite. Deux démarches doivent partir en parallèle dès la découverte des faits : la plainte pénale, qui fige la situation et ouvre la voie administrative, et le constat de l’occupation, sans lequel ni le préfet ni le juge ne pourront ordonner quoi que ce soit. La précipitation est votre alliée, mais uniquement si elle reste dans le cadre légal : forcer la porte, couper l’eau ou l’électricité, ou changer les serrures pendant l’absence des occupants expose le propriétaire à des poursuites, alors même qu’il est victime. Seule une décision de l’autorité publique, préfet ou juge, permet de reprendre légalement possession des lieux.
A. Porter plainte pour violation de domicile et faire constater le squat
La première démarche consiste à vous rendre au commissariat ou à la gendarmerie pour porter plainte pour violation de domicile. Le squat d’un logement meublé, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire, constitue un délit puni par l’article 226-4 du code pénal, qui dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même texte ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Autrement dit, entrer par effraction et rester dans les lieux sont punis chacun de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. La fiche officielle du gouvernement précise en outre que la dégradation du logement squatté est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, ce qu’il faut signaler dans la plainte si vous constatez des dégâts.
Attention à une nuance que la Cour de cassation applique avec rigueur : tout local occupé sans autorisation n’est pas automatiquement un domicile au sens pénal. Dans un arrêt du 3 juin 2025 (pourvoi n° 23-81.916), la chambre criminelle a cassé une condamnation pour violation de domicile parce que l’adjudicataire du bien n’avait jamais occupé les lieux ni pu y établir son domicile à la date des faits, rappelant que : « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Concrètement, la plainte a d’autant plus de chances d’aboutir que le logement était meublé et que vous pouvez prouver votre lien avec les lieux : taxe foncière, factures d’énergie, inventaire du mobilier, attestations de voisins. L’article 226-4 lui-même retient d’ailleurs ce critère matériel : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Laissez donc si possible du mobilier dans un logement inoccupé, photographiez-le, et conservez tout document qui prouve que ce lieu reste votre domicile, même si vous n’y dormez pas tous les jours.
En parallèle de la plainte, faites constater l’occupation par un officier de police judiciaire lors de son intervention, et mandatez un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat : identité des occupants quand elle est vérifiable, mode d’entrée, serrures forcées, meubles présents, courriers qui s’accumulent. Ce constat servira deux fois : pour la demande adressée au préfet et, en cas d’échec de la voie administrative, pour l’assignation en référé. Envoyez également aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux par lettre recommandée avec accusé de réception, même si vous savez qu’ils ne partiront pas : ce courrier prouve leur maintien volontaire et leur mauvaise foi, et il figure au dossier que le juge examinera. Distinguez bien votre situation des cas qui ne relèvent pas du squat : le locataire dont le bail est terminé mais qui reste dans les lieux, la personne hébergée qui refuse de partir après la fin de l’hébergement, ou le sous-locataire qui se maintient après la fin d’une sous-location non autorisée ne sont pas des squatteurs au sens de la fiche officielle. Ces situations suivent la procédure d’expulsion locative classique, avec ses délais protecteurs, et non la procédure accélérée décrite ici. Si les occupants vous présentent un bail ou un contrat, ne le déchirez pas et ne le contestez pas sur place : transmettez-le à votre avocat, car l’existence d’un titre, même discutable, change la procédure applicable.
B. Demander au préfet l’évacuation forcée des squatteurs sous 48 heures
La voie la plus rapide est administrative : le propriétaire du logement squatté, ou la personne dont le domicile est squatté, peut demander au préfet l’évacuation forcée des occupants. Cette procédure accélérée ne nécessite pas de passer d’abord devant un juge, à condition de réunir trois pièces : la plainte pour violation de domicile, la preuve de votre qualité de propriétaire ou d’occupant légitime, et le constat prouvant l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ainsi que le maintien dans les lieux. Si vous ne pouvez plus prouver votre propriété parce que vos titres sont restés dans le logement, le préfet dispose d’un délai de 72 heures pour demander à l’administration fiscale de lui indiquer à qui appartient le bien : ne renoncez donc pas à la démarche sous prétexte que vos papiers sont enfermés à l’intérieur.
Une fois le dossier déposé, le préfet statue dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et il doit motiver un éventuel refus. En cas d’accord, il met en demeure les squatteurs de quitter les lieux : le délai de cette mise en demeure est d’au moins 24 heures quand il s’agit d’un domicile squatté, et de 7 jours minimum dans les autres cas. Si les occupants ne partent pas dans le délai fixé, le préfet fait procéder à l’évacuation par la force publique sans délai, sauf si vous vous y êtes opposé. Toute l’opération peut donc se jouer en quelques jours, ce qui en fait l’arme la plus efficace contre un squat récent, avant même d’envisager le tribunal.
Plusieurs conseils pratiques augmentent vos chances de succès. D’abord, confiez la rédaction de la demande au préfet à un avocat : la fiche officielle le recommande, et un dossier juridiquement calibré, qui vise les bons textes et joint les bonnes pièces dans le bon ordre, évite les refus pour dossier incomplet. Ensuite, détaillez précisément le mode d’entrée des occupants : porte fracturée, serrure changée, fenêtre forcée, menaces proférées contre le gardien ou les voisins. C’est la preuve de l’introduction par voies de fait ou contrainte qui conditionne l’accès à la procédure accélérée. Enfin, si le préfet refuse l’évacuation, exigez la motivation écrite de ce refus : elle vous servira pour la voie judiciaire, et elle peut elle-même faire l’objet d’un recours. Notez que le refus préfectoral n’éteint aucun de vos droits : la procédure devant le juge reste ouverte, et c’est elle qui tranchera définitivement. Dans les grandes agglomérations, et particulièrement à Paris où les squats de logements vacants entre deux locations sont fréquents, les services préfectoraux traitent ces demandes en routine : un dossier complet, avec plainte, constat de commissaire de justice et titre de propriété, se distingue immédiatement des signalements vagues qui s’enlisent.
II. Expulser des squatteurs devant le juge et exécuter toute l’année
Quand la procédure préfectorale n’a pas abouti, ou quand la situation ne remplit pas les conditions de l’évacuation administrative, la voie judiciaire prend le relais. Elle est un peu plus longue, mais elle offre un titre exécutoire définitif : une décision de justice qui ordonne l’expulsion et qui permet de mobiliser la force publique. Surtout, les occupants entrés par effraction ou violences ne bénéficient ni des délais de grâce accordés aux locataires ni de la trêve hivernale. C’est ce régime d’exception, taillé pour le squat, qu’il faut connaître pour ne pas subir un hiver d’occupation illicite.
A. Saisir le juge en référé pour expulser des occupants sans droit ni titre
Le réflexe judiciaire adapté au squat est le référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. L’article 835 du code de procédure civile donne à ce juge un pouvoir large et rapide : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » L’occupation sans droit ni titre constitue précisément ce trouble manifestement illicite. C’est ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Paris dans une ordonnance de référé du 16 août 2024 (RG n° 24/05502), rendue contre quatre occupants d’appartements parisiens dont le squat avait été constaté par un officier de police judiciaire : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. » Le juge parisien a rappelé le fondement de cette solution, l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Cette ordonnance parisienne illustre parfaitement le déroulé gagnant d’une procédure : un propriétaire non résident, alerté par les locataires de l’immeuble, fait constater l’occupation par la police, adresse des mises en demeure restées sans effet, puis assigne en référé. Les occupants, qui ne comparaissent pas et ne justifient d’aucun contrat de location, sont reconnus occupants sans droit ni titre, et le juge ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’aide de la force publique et d’un serrurier. Il ordonne en outre la communication de sa décision au préfet de Paris et condamne les occupants à une indemnité au titre des frais de justice. Retenez la méthode : constat policier, mises en demeure, assignation par commissaire de justice, pièces de propriété. Un dossier bâti sur ces quatre piliers laisse aux occupants très peu de moyens de défense, d’autant que le juge des référés n’a pas à entrer dans une discussion sur leur vie privée ou leur droit à un logement décent : face à une occupation sans droit ni titre établie, l’expulsion est de droit.
Demandez également au juge la condamnation des occupants à une indemnité d’occupation pour toute la période d’occupation illicite, ainsi que la réparation des dégradations. L’indemnité d’occupation se calcule généralement par référence à la valeur locative du bien : conservez des estimations d’agences, les derniers loyers pratiqués ou les loyers des logements comparables de l’immeuble. Même si les squatteurs sont souvent insolvables, cette condamnation a trois utilités : elle chiffre votre préjudice pour l’assurance, elle permet une exécution ultérieure si leur situation s’améliore, et elle constitue le préjudice indemnisable devant le tribunal correctionnel si la plainte pénale aboutit. Faites aussi séquestrer le mobilier abandonné selon la procédure légale plutôt que de le jeter : le sort des meubles garnissant le logement suit les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et une erreur sur ce point peut retourner la procédure contre vous. Enfin, si aucun occupant n’est identifiable, ce qui reste rare, votre avocat peut saisir le juge par requête plutôt que par assignation, puis faire signifier la décision selon les formes prévues : parlez-en dès le premier rendez-vous, car le choix de l’acte introductif conditionne la régularité de toute la suite.
B. Commandement de quitter les lieux, force publique et trêve hivernale à Paris
Une fois la décision d’expulsion obtenue, son exécution suit un circuit précis qu’il faut respecter à la lettre. Le principe est posé par l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Concrètement, votre commissaire de justice signifie le jugement aux occupants, puis, s’ils ne partent pas, leur délivre un commandement de quitter les lieux. La grande différence avec l’expulsion d’un locataire, c’est l’absence de délais protecteurs pour les squatteurs : l’article L412-1 du même code prévoit que « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » De la même façon, les délais de grâce que le juge peut accorder aux occupants en difficulté sont écartés pour le squat : « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Veillez donc à ce que le jugement constate expressément ce mode d’entrée : cette mention est la clé qui neutralise les délais.
Reste la question qui angoisse tous les propriétaires à l’approche de l’hiver : la trêve hivernale. Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives sont suspendues : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Mais ce sursis ne protège pas les squatteurs entrés par effraction dans un domicile : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour un local qui n’est pas un domicile, le juge peut également priver les occupants du bénéfice de la trêve dans les mêmes circonstances. Autrement dit, un squat constaté et jugé avant ou pendant l’hiver peut être exécuté en plein mois de janvier : l’hiver ne joue pas en faveur des occupants illégitimes, contrairement à une idée reçue qui paralyse encore trop de propriétaires. C’est d’ailleurs pour cela qu’il ne faut pas attendre le printemps pour agir : chaque mois perdu est un mois de loyers envolés et de dégradations supplémentaires, sans aucun bénéfice procédural à espérer du calendrier.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent votre attention. La plainte se dépose au commissariat de l’arrondissement où se situe le bien, et la demande d’évacuation forcée s’adresse au préfet de Paris, via la préfecture de police, qui a l’habitude de ces dossiers : l’ordonnance parisienne citée plus haut mentionne des échanges directs entre le propriétaire et une officière de police judiciaire ainsi qu’un courriel évoquant une situation de squat récurrente. Le tribunal compétent pour le référé est le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux de la protection. Anticipez aussi la question du concours de la force publique : si les occupants restent après le commandement, votre commissaire de justice demande au préfet le concours des forces de l’ordre, et à Paris les délais d’octroi de ce concours varient selon les périodes : déposez la demande sans tarder et relancez par écrit. Pour les copropriétés parisiennes, prévenez le syndic et le gardien dès la découverte du squat : leurs attestations et les procès-verbaux d’assemblée générale signalant les troubles enrichissent le dossier, et le syndic peut agir contre les troubles de voisinage en parallèle de votre action. Enfin, si votre bien est resté vacant entre deux locations, sachez que cette vacance n’enlève rien à vos droits : un appartement meublé inoccupé temporairement reste un domicile protégé par l’article 226-4, et la procédure accélérée lui est pleinement applicable. Pour une expulsion locative classique, avec un locataire en place et des loyers impayés, le régime est différent et les délais s’appliquent : notre analyse du commandement de quitter les lieux et des délais d’expulsion locative détaille ce parcours distinct devant le juge de l’exécution.
Conclusion
Un logement squatté à Paris ou en Île-de-France n’est pas une fatalité, même à quelques semaines de la trêve hivernale. La loi distingue nettement le squatteur, entré par effraction ou violences, du locataire en difficulté : plainte pour violation de domicile punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, demande d’évacuation forcée au préfet qui statue sous 48 heures, référé devant le juge des contentieux de la protection pour faire cesser un trouble manifestement illicite, puis exécution sans délai de grâce et sans trêve hivernale pour le domicile squatté. L’arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2025 et l’ordonnance parisienne du 16 août 2024 montrent que les juges appliquent ce régime avec rigueur, dans un sens comme dans l’autre : ils expulsent vite quand l’occupation sans droit ni titre est prouvée, et ils exigent des preuves solides du domicile et du mode d’entrée. Votre part du travail tient donc en trois mots : plainte, constat, rapidité. Ne forcez jamais les lieux vous-même, ne laissez pas passer l’hiver en espérant un départ spontané, et faites constater chaque fait par un officier de police judiciaire ou un commissaire de justice. Chaque pièce que vous réunissez aujourd’hui est un jour gagné sur la procédure de demain.
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