Vous avez signé un compromis ou accepté une offre au prix convenu avec votre acquéreur, le notaire a adressé la déclaration d’intention d’aliéner à la mairie, puis la réponse tombe : la commune préempte, mais à un prix inférieur à celui de votre vente. Votre acquéreur risque de se retirer, votre calendrier de déménagement ou de réinvestissement se tend, et chaque courrier compte double car les délais courent dans les deux sens. Ce scénario n’a rien d’exceptionnel : le droit de préemption urbain autorise la commune à proposer un prix différent, puis à demander au juge de le fixer. La bonne nouvelle tient dans la mécanique inverse : chaque délai couperet qui pèse sur vous pèse aussi sur la mairie, et chaque oubli de sa part vous rend la main. Le Conseil d’État l’a rappelé le 28 octobre 2025 dans une affaire où une commune qui n’avait pas saisi le juge dans les quinze jours a été réputée avoir renoncé à la préemption, tandis que le juge de l’expropriation de Bobigny a fixé le 15 avril 2026 un prix de préemption à 1 981 700 euros après avoir vérifié la régularité de la saisine. Cet article décrit la procédure exacte, vos trois réponses possibles face à une offre à prix inférieur, la fixation judiciaire du prix et les recours en annulation qui permettent de sauver votre vente.
I. La préemption à prix inférieur suit une procédure verrouillée
A. La déclaration d’intention d’aliéner déclenche un délai de deux mois pour la mairie
Le droit de préemption urbain n’existe que là où il a été institué. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dispose que les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé « peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Avant tout raisonnement sur le prix, vérifiez donc la délibération qui institue le droit sur votre secteur, son périmètre et le document d’urbanisme opposable, consultable notamment sur le Géoportail de l’urbanisme et auprès de la mairie. Si votre bien se situe hors périmètre, la préemption n’a pas de base et la vente suit son cours.
Lorsque le bien entre dans le champ du droit de préemption, aucune vente ne peut se conclure sans déclaration préalable. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit que « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » Cette déclaration d’intention d’aliéner, établie en pratique par votre notaire, doit indiquer le prix convenu avec votre acquéreur : le même article précise que « Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ». Un prix omis ou une condition essentielle tue fragilise toute la suite, car c’est ce prix déclaré qui servira de référence si la commune propose un prix différent.
La forme de la déclaration répond à des règles strictes. L’article R. 213-5 du code de l’urbanisme énonce que « Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l’aliénation projetée y compris, s’il y a lieu, le prix d’estimation de l’immeuble ou du droit offert en contrepartie. » Elle est adressée à la mairie « par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire ». Conservez la preuve du dépôt et sa date : c’est elle qui fait courir le délai de réponse de la commune et qui permettra ensuite de démontrer un dépassement.
À compter de la réception de la déclaration, le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Ce délai peut être suspendu si la commune demande des documents complémentaires ou une visite du bien, avec une garantie minimale d’un mois restant pour décider. L’enjeu de ce compte à rebours est direct : le même article L. 213-2 dispose que « Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » (article L. 213-2) Une mairie qui laisse passer le délai sans répondre perd donc son droit, et vous vendez librement au prix déclaré. Lorsque la commune répond et décide d’acquérir, sa décision doit être publiée et notifiée : « Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. » (article L. 213-2) Votre acquéreur évincé est ainsi officiellement informé, ce qui lui ouvre ses propres recours. Enfin, la sanction du défaut de déclaration ne s’efface pas avec le temps court : « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. » (article L. 213-2) Un acte passé sans déclaration reste attaquable pendant cinq ans, raison pour laquelle aucun notaire sérieux ne laisse passer cette étape.
B. Face à l’offre d’acquérir à prix inférieur, trois réponses écrites dans les deux mois
La commune n’est pas tenue de préempter au prix que vous avez convenu avec votre acquéreur. L’article R. 213-8 du code de l’urbanisme lui offre trois voies : renoncer, acquérir aux prix et conditions proposés, ou notifier « son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ». C’est cette troisième branche qui vous place devant une offre à prix inférieur, parfois très en dessous du prix de votre compromis. Ne lisez jamais cette offre comme une simple négociation : c’est un acte de procédure qui déclenche votre propre délai de réponse, avec un piège redoutable en cas de silence.
Dès réception de l’offre à prix différent, vous disposez de deux mois pour répondre par écrit, et trois attitudes seulement sont prévues. L’article R. 213-10 du code de l’urbanisme dispose que « le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption » sa position. Première option : accepter le prix proposé par la commune, ce qui clôt le débat et transfère le bien à ce prix. Deuxième option : maintenir votre prix et accepter le juge, formulée par le texte ainsi : « Soit qu’il maintient le prix ou l’estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ». Troisième option : « Soit qu’il renonce à l’aliénation. » Le texte ajoute une sanction sans appel : « Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d’aliéner. » Autrement dit, ne pas répondre dans les deux mois vaut abandon de votre projet de vente, sans que la commune ait eu à saisir le moindre juge. Ce point mérite d’être souligné car il inverse l’intuition : face à une offre jugée inacceptable, le réflexe de ne pas répondre est le pire choix possible.
La formulation de votre réponse demande la même rigueur, comme l’illustre une décision récente du Conseil d’État. Dans l’affaire jugée le 28 octobre 2025, la commune de Montereau-Fault-Yonne avait préempté le 7 mai 2024 une parcelle au prix de 68 000 euros. La société propriétaire avait adressé le 4 juin 2024 un recours gracieux contestant ce prix et rappelant son intention de céder à son acquéreur, puis le maire lui avait indiqué le 30 septembre 2024 qu’elle avait renoncé à aliéner faute de réponse formelle. Le Conseil d’État, 1ère chambre, 28 octobre 2025, n° 499290 a censuré cette lecture : « En jugeant que faute d’avoir expressément préciser maintenir le prix de vente convenu avec cette société et consentir à ce que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation, la société Caroline devait être regardée comme ayant conservé le silence au sens du dernier alinéa de l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme, le juge des référés du tribunal administratif a dénaturé les pièces des dossiers qui lui étaient soumis. » Le recours gracieux qui conteste le prix tout en rappelant la vente projetée vaut donc maintien du prix et acceptation du juge, même sans formule sacramentelle. La leçon pratique reste entière : répondez toujours par écrit, dans le délai, en indiquant sans ambiguïté que vous maintenez le prix de votre déclaration et acceptez que le prix soit fixé par la juridiction de l’expropriation. Joignez la preuve de l’envoi et de la réception, car la computation des délais qui suivent en dépend.
II. Contester le prix devant le juge ou faire annuler la préemption
A. La fixation judiciaire du prix obéit à des délais qui lient aussi la commune
Lorsque vous avez maintenu votre prix, la balle revient dans le camp de la commune, et c’est là que beaucoup de préemptions à prix cassé s’arrêtent. L’article R. 213-11 du code de l’urbanisme prévoit que si le titulaire du droit estime le prix maintenu exagéré, « il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. » Quinze jours seulement, à compter de la réception de votre réponse : la commune doit rédiger son mémoire, l’adresser en recommandé au greffe du juge de l’expropriation et vous en informer simultanément. La sanction est symétrique à celle qui pèse sur vous : « A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit. » Dans l’affaire de Montereau-Fault-Yonne, le Conseil d’État en a tiré la conséquence logique : « faute d’avoir saisi le juge de l’expropriation dans le délai de quinze jours suivant l’exercice de cette option, la commune de Montereau-Fault-Yonne est réputée, ainsi que le prévoient les dispositions rappelées au point précédent, avoir renoncé à la préemption litigieuse. » (Conseil d’État, 28 octobre 2025, n° 499290) Vérifiez donc systématiquement la date de réception de votre réponse par la mairie et la date de saisine du juge : un dépassement, même bref, met fin à la préemption et libère votre vente au prix déclaré.
Si la commune saisit le juge dans les temps, une deuxième condition financière s’ajoute. L’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme impose que « le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. » Puis le texte ajoute : « A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption. » Réclamez au besoin l’avis du directeur départemental des finances publiques et surveillez ce délai de trois mois : une commune qui saisit le juge puis oublie de consigner perd à nouveau son droit.
Le juge saisi fixe alors le prix selon les règles de l’expropriation. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » N’attendez donc pas du juge une compensation pour votre déménagement, votre réemploi ou votre préjudice commercial : il fixe la valeur du bien, en tenant compte de la date de référence applicable et de l’usage effectif, sans accessoire. Le jugement du juge de l’expropriation de Bobigny du 15 avril 2026, n° 25/00074 montre ce contrôle en action : le juge y rappelle que « Le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. », vérifie la chronologie de la saisine en écartant l’argument de tardiveté grâce à la preuve de l’envoi du 19 mai réceptionné le 21 mai, puis « FIXE à 1.981.700 euros (un-million-neuf-cent-quatre-vingt-un-mille-sept-cent euros), en valeur occupée, le prix de vente ». Cette décision rappelle aussi que le débat se joue sur pièces, visite des lieux et termes de comparaison : préparez vos références de transactions comparables et l’état précis d’occupation de votre bien.
Le prix fixé par le juge n’enferme personne immédiatement. L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme prévoit qu’« En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. » Chacun dispose donc d’une porte de sortie après le jugement définitif : vous pouvez renoncer à vendre si le prix fixé ne vous convient pas, et la commune peut renoncer à acheter. Mais attention à l’inertie : « Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. » Si le prix fixé vous satisfait, ne laissez pas passer ce délai sans accepter formellement ; si la commune renonce, elle ne pourra plus préempter le même bien pendant cinq ans en cas de revente au prix fixé. Et si la commune avait renoncé avant toute fixation judiciaire, l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme vous rend votre liberté : « le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction », à condition de passer l’acte authentique dans les trois ans, faute de quoi une nouvelle déclaration sera exigée. À Paris comme en Île-de-France, où les prix évoluent vite, cette indexation sur le coût de la construction mérite un calcul précis avant de signer.
B. L’annulation pour défaut de projet et le référé protègent vendeur et acquéreur
Le prix n’est pas le seul terrain de contestation : la décision de préemption elle-même doit être motivée par un projet réel. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », et ajoute : « Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. » Une formule générale recopiée d’un modèle ne suffit pas. La cour administrative d’appel de Marseille, 14 septembre 2020, n° 18MA05274 a confirmé l’annulation d’une préemption dont la décision se bornait à viser le renouvellement urbain et la sauvegarde du patrimoine bâti : une telle décision « ne comporte pas de précisions suffisantes sur le projet envisagé ». Exigez la décision complète, lisez son exposé du projet, demandez la délibération qui la fonde et vérifiez la compétence du signataire ainsi que la réalité de l’opération invoquée : réserve foncière identifiée, opération d’aménagement définie, projet urbain documenté. Une préemption exercée sans projet précis ou pour un objet étranger à l’intérêt général encourt l’annulation, et l’annulation fait tomber avec elle l’éviction de votre acquéreur.
Le recours en annulation suit le délai de droit commun. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Tant le vendeur que l’acquéreur évincé ont intérêt à agir : le vendeur défend son prix et sa vente, l’acquéreur défend l’acquisition qu’on lui retire. Coordonnez les deux recours plutôt que de les laisser diverger, car leurs moyens se renforcent — le défaut de projet profite aux deux — et leurs calendriers doivent rester alignés pour la suite.
En parallèle du recours au fond, le référé-suspension permet de geler les effets de la préemption. L’article L. 521-1 du code de justice administrative prévoit que « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. » Pour l’acquéreur évincé, l’urgence se constate en principe, comme le rappelle le Conseil d’État dans sa décision du 28 octobre 2025 : eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets, « la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. » (Conseil d’État, 28 octobre 2025, n° 499290) Le doute sérieux peut résulter d’un défaut de motivation, d’un projet inexistant, d’une incompétence ou d’un vice de procédure sur les délais. Déposez le référé rapidement après le recours au fond, en joignant le compromis, la déclaration, la décision de préemption et tout élément sur le projet invoqué. À Paris, où les ventes s’enchaînent et où un blocage de quelques mois fait échouer les financements, cette suspension précoce conditionne souvent la survie de l’opération : le tribunal administratif de Paris statue en référé en quelques semaines, et le juge de l’expropriation compétent pour le prix est celui du tribunal judiciaire de Paris, lieu de situation des biens parisiens. Pour un bien francilien hors Paris, le même schéma s’applique devant le tribunal administratif et le juge de l’expropriation du ressort, avec une attention particulière aux délais de transmission entre la commune, l’établissement public et le notaire.
Un dernier réflexe concerne l’après-préemption : si la commune a acquis votre bien puis l’affecte à un autre objet ou le revend à un tiers sans respecter ses obligations, des droits de rétrocession et d’indemnisation peuvent se rouvrir, déjà traités dans nos précédents articles du cluster. Pour le contentieux du prix qui vous occupe aujourd’hui, l’essentiel tient en trois dates : votre réponse écrite dans les deux mois de l’offre, la saisine du juge par la commune dans les quinze jours suivants, et la consignation dans les trois mois. Chaque date manquée par la commune vous rend votre vente. Si votre litige touche plus largement la contestation d’une décision d’urbanisme de la mairie, notre page consacrée au recours contre les permis et décisions d’urbanisme à Paris présente notre accompagnement devant les juridictions parisiennes.
Conclusion
Recevoir une préemption à prix inférieur n’est ni une fin de vente ni une simple négociation : c’est l’ouverture d’une procédure à délais courts où chaque écrit compte. Répondez par écrit dans les deux mois en maintenant votre prix et en acceptant le juge de l’expropriation, vérifiez la saisine du juge par la commune dans les quinze jours puis la consignation des 15 % dans les trois mois, et attaquez en parallèle la motivation de la décision dans les deux mois du recours. Le Conseil d’État du 28 octobre 2025 protège le vendeur qui conteste le prix sans formule sacramentelle, le juge de Bobigny du 15 avril 2026 montre que la fixation judiciaire se gagne sur preuves et comparables, et la cour de Marseille rappelle qu’une préemption sans projet précis s’annule. Gardez chaque accusé de réception, faites dater chaque envoi et ne laissez jamais un silence valoir renonciation : votre vente se sauve avec méthode, pas avec patience.
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