Le droit de propriété immobilière, garanti par l’article 544 du Code civil et consacré au rang constitutionnel par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, confère à son titulaire la jouissance la plus absolue sur le sol, le sous-sol et le dessus. Cette plénitude de prérogatives s’exprime avec une vigueur singulière à travers le principe de l’accession prévu à l’article 555 du Code civil. Selon ce texte cardinal du droit des biens, le propriétaire d’une parcelle acquiert de plein droit la propriété de tous les édifices, ouvrages et plantations réalisés sur son fonds par un tiers au moyen de matériaux ne lui appartenant pas. Ce mécanisme d’accession artificielle immobilière tranche un conflit fondamental entre la souveraineté du maître du sol et les investissements économiques consentis par l’auteur des constructions.
Dans la pratique contemporaine du contentieux foncier et urbain, cette situation se rencontre quotidiennement à la suite de relations de voisinage équivoques, d’accords verbaux de concubins, de baux ruraux ou commerciaux parvenus à terme, ou encore d’acquisitions annulées ou résolues. Les enjeux financiers sont considérables : la présence d’une maison d’habitation, d’un entrepôt industriel, d’un hangar ou d’aménagements volumineux sur le fonds d’autrui impose de déterminer si le propriétaire foncier peut exiger la démolition pure et simple des ouvrages aux frais exclusifs de leur auteur, ou s’il doit au contraire en supporter la conservation contre indemnisation financière.
Le législateur civiliste de 1804, profondément remanié par la loi n° 60-464 du 17 mai 1960, a institué un équilibre rigoureux fondé sur la distinction psychologique et juridique entre le constructeur de mauvaise foi et le tiers de bonne foi. Alors que le constructeur de mauvaise foi s’expose au droit discrétionnaire du propriétaire d’exiger l’enlèvement des constructions sans la moindre indemnité et avec allocation de dommages-intérêts, le possesseur de bonne foi bénéficie d’une immunité contre toute démolition, contraignant le propriétaire du sol à indemniser l’enrichissement conféré au patrimoine foncier.
La mise en œuvre de ce dispositif soulève néanmoins des difficultés techniques redoutables devant les juridictions judiciaires. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation affine continuellement les frontières séparant l’article 555 du régime de l’empiétement partiel régi par l’article 545 du Code civil. De surcroît, la haute juridiction maintient une interprétation strictement confinée de la bonne foi au sens de l’article 550 du Code civil, rejetant formellement l’assimilation d’une simple autorisation ou tolérance à un titre de propriété putatif. Enfin, les modalités d’évaluation financière de l’indemnité d’accession et son articulation avec les règles de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil requièrent une vigilance stratégique constante de la part du praticien.
L’étude impose dès lors d’analyser de manière approfondie le régime de l’accession artificielle et l’option d’éviction dont dispose le propriétaire à l’égard du constructeur dépourvu de titre (I), avant d’examiner la protection légale accordée au tiers constructeur par le prisme de la bonne foi prétorienne et du règlement des indemnités (II).
I. Le régime de l’accession artificielle et l’option d’éviction du propriétaire face au constructeur de mauvaise foi
L’application du régime édicté par l’article 555 du Code civil suppose la réunion de conditions matérielles et juridiques strictes quant à la nature des ouvrages édifiés et à l’absence de tout droit préexistant sur le tréfonds. Lorsque le constructeur ne remplit pas les critères légaux de la bonne foi possessoire, le maître de la parcelle dispose d’une prérogative absolue d’arbitrage entre l’éradication matérielle des bâtis et leur incorporation à son patrimoine foncier.
A. Le champ d’application de l’article 555 du Code civil : délimitation face à l’empiétement et nature des ouvrages
Le premier alinéa de l’article 555 du Code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. La délimitation de ce périmètre légal impose de circonscrire précisément ce que constitue une construction au sens du texte, par opposition aux simples travaux de transformation ou d’amélioration d’immeubles existants.
La Cour de cassation juge de manière inaltérable que l’article 555 ne s’applique qu’aux ouvrages autonomes et nouveaux entièrement édifiés sur le terrain d’autrui, à l’exclusion formelle des travaux exécutés sur des constructions déjà existantes. Ainsi, par un arrêt de principe remarqué, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré les juges du fond au visa exprès du texte civiliste : Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-15.713, publié au Bulletin. La haute juridiction y affirme avec solennité que « des travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient ne relèvent pas des dispositions de l’article 555 du code civil, lesquelles ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol ». En l’espèce, les constructeurs avaient pris possession d’un bâtiment en ruine dont la toiture et le plancher étaient effondrés mais dont les murs porteurs subsistaient : malgré l’ampleur et le coût de la réhabilitation totale, la qualification de construction neuve a été repoussée, fermant le jeu de l’article 555 au profit des règles de droit commun de l’enrichissement injustifié ou des impenses.
La distinction est tout aussi fondamentale s’agissant de la ligne de démarcation entre la construction intégrale sur le fonds d’autrui et l’empiétement d’un ouvrage sur la parcelle contiguë. L’article 555 suppose que la construction soit assise en totalité sur le terrain appartenant au tiers. Dès lors qu’une construction est implantée à titre principal sur le terrain du constructeur mais déborde, ne serait-ce que de quelques centimètres, sur la propriété voisine, le régime de l’accession de l’article 555 est totalement inapplicable. L’empiétement relève exclusivement des articles 544 et 545 du Code civil, en vertu desquels nul ne peut être contraint de céder sa propriété, imposant la démolition imprescriptible sans que le juge puisse substituer une indemnité compensatoire.
Cette rigueur prétorienne a été réaffirmée sans la moindre faiblesse par la troisième chambre civile dans un arrêt du Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925. La Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel ayant refusé d’ordonner la démolition d’un empiétement de 4,65 m² au motif que l’édifice constituait le domicile de l’auteur des travaux protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme : la Cour rappelle avec force que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Toute tentation de solliciter l’indemnisation de l’article 555 pour régulariser un empiétement est vouée au rejet catégorique.
En outre, la notion de tiers au sens de l’article 555 implique une altérité juridique totale entre le constructeur et le propriétaire du tréfonds au jour de l’édification. Cette qualification exclut les situations où les parties sont liées par un cadre légal spécial régissant les dépenses communes. Dans le cadre des relations entre partenaires de fait, la première chambre civile de la Cour de cassation a ainsi statué dans un arrêt de principe : Cass. 1re civ., 2 septembre 2020, n° 19-10.477, publié au Bulletin. Les magistrats du quai de l’Horloge ont jugé que « les frais exposés par l’un pour la construction et le financement de l’immeuble édifié sur le terrain dont l’autre est propriétaire et ayant constitué le logement de la famille participaient de l’exécution d’un accord familial exclusif de l’application de l’article 555 du code civil, de sorte qu’ils devaient rester à sa charge » au titre de la contribution aux dépenses de la vie courante. L’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris s’avère indispensable pour qualifier la nature exacte des conventions implicites ou explicites liant les parties avant d’engager le débat sur l’accession.
B. L’exercice de l’option légale : la démolition aux frais du tiers ou la conservation des ouvrages
Face à un constructeur qui ne peut se prévaloir de la bonne foi au sens légal, l’alinéa 2 de l’article 555 du Code civil confère au propriétaire du sol une option discrétionnaire exclusive. Le maître du terrain dispose du droit régalien d’exiger la suppression immédiate et intégrale des constructions, plantations et ouvrages. La loi précise de manière impérative que cette remise en état des lieux s’effectue aux frais exclusifs du tiers constructeur, sans que ce dernier ne puisse prétendre au versement d’une quelconque indemnité, ni pour les matériaux employés, ni pour la main-d’œuvre engagée.
Le propriétaire foncier peut en outre obtenir la condamnation du constructeur de mauvaise foi au paiement de dommages-intérêts réparant le préjudice matériel et moral causé par l’occupation indue et l’altération du fonds. La jurisprudence refuse avec constance de qualifier d’abus de droit la décision du propriétaire de réclamer la démolition, quelle que soit la valeur vénale ou architecturale de l’ouvrage bâti sans droit. Le respect absolu de la propriété immobilière prime toute considération d’utilité économique ou de gaspillage financier.
Dans les hypothèses où le terrain est illégalement occupé par un occupant dépourvu de tout titre locatif ou dont le bail est anéanti, l’action en démolition se double nécessairement d’une action en libération des lieux. Lorsque le constructeur n’est titulaire d’aucun bail ni titre d’occupation régulier, le propriétaire du fonds doit parallèlement engager une procédure d’expulsion du locataire ou de l’occupant sans titre afin d’assurer l’exécution matérielle de la démolition ordonnée sous astreinte par le juge judiciaire.
L’alternative offerte au propriétaire consiste à conserver les ouvrages dans son patrimoine. Cette décision relève de sa seule volonté souveraine et ne saurait lui être imposée par le constructeur. Toutefois, lorsque les constructions ont été réalisées par un locataire au cours de l’exécution d’un bail, la théorie de l’accession connaît un aménagement temporel fondamental dénommé accession différée. Durant toute la durée du bail, le preneur demeure propriétaire des constructions qu’il a régulièrement édifiées avec l’autorisation de son bailleur, ce qui lui confère les prérogatives attachées à la propriété superficiaire.
Ce n’est qu’à la date d’expiration effective des relations contractuelles que le propriétaire du sol peut lever son option et revendiquer l’accession. La troisième chambre civile a confirmé cette règle dans l’arrêt Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-15.916, publié au Bulletin, retenant que des constructions édifiées sur des terrains donnés à bail avec l’accord des bailleurs, sans convention réglant leur sort, sont soumises à l’article 555 en fin de bail. Cette règle a été affinée dans l’arrêt Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-16.815, au sein duquel la haute juridiction a censuré une décision d’appel qui avait omis de rechercher si le bailleur n’était pas devenu propriétaire des ouvrages lors du renouvellement du bail. Plus récemment encore, la troisième chambre civile a souligné dans l’arrêt Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-15.310 que les parties à un bail à construction ou un bail commercial peuvent parfaitement aménager par convention les modalités financières de sortie et le calcul de la valeur résiduelle des édifices lors de l’accession terminale.
II. La protection du tiers constructeur : la notion prétorienne de bonne foi et les modalités d’indemnisation
Lorsque le constructeur est en mesure d’établir sa bonne foi juridique, l’équilibre des forces s’inverse au détriment du propriétaire foncier. L’article 555 alinéa 4 du Code civil paralyse définitivement la faculté d’ordonner la démolition et impose au maître du sol de conserver les ouvrages contre versement d’une indemnité pécuniaire substantielle. La rigueur avec laquelle les tribunaux appréhendent cette notion de bonne foi et les règles présidant au calcul de l’indemnisation constituent les piliers de cette matière.
A. L’interprétation stricte de la bonne foi au sens de l’article 550 du Code civil
L’alinéa 4 de l’article 555 dispose expressément que si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes fixées par la loi. La détermination de cette bonne foi a suscité des débats doctrinaux passionnés : s’agit-il de la bonne foi commune de l’article 1104 du Code civil, caractérisée par la croyance légitime ou l’absence d’intention malveillante, ou d’une acception spécifiquement réelle ?
La Cour de cassation maintient une position d’une constance absolue : la bonne foi de l’article 555 se définit exclusivement par renvoi direct à l’article 550 du Code civil. Le constructeur n’est réputé de bonne foi que s’il a possédé le terrain comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices constitutifs. Dans son arrêt cardinal Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 20-13.649, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé ce principe dans des termes d’une limpidité doctrinale totale : « la bonne foi au sens de l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. En conséquence, une cour d’appel, qui constate qu’un tiers a construit sur le terrain d’autrui avec l’autorisation du propriétaire mais sans titre translatif de propriété, en déduit exactement, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante sur la renonciation du propriétaire à son droit d’exiger la démolition, que le tiers évincé n’a pas la qualité de constructeur de bonne foi et que la démolition requise de l’immeuble en cause doit être ordonnée ».
Cette décision emporte des conséquences considérables pour la pratique notariale et judiciaire : la simple autorisation écrite ou verbale du propriétaire d’implanter un édifice sur sa parcelle ne confère jamais au constructeur la qualité de tiers de bonne foi. Dès l’instant où l’auteur des travaux sait pertinemment que le terrain ne lui appartient pas, il est juridiquement de mauvaise foi au sens de l’article 555, nonobstant l’assentiment ou les encouragements du propriétaire. Ce principe a été réaffirmé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-20.202, la Cour rappelant avec fermeté que « le terme de bonne foi employé par l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore le vice ».
Le seul assouplissement admis par les juges réside dans la reconnaissance du titre putatif, lorsque le constructeur a pu légitimement croire à l’existence objective d’un acte juridique lui conférant la propriété du sol. Cependant, la Cour de cassation contrôle avec une extrême vigilance les constatations des juges du fond pour éviter tout dévoiement. Dans son arrêt récent Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-24.350, la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel ayant rejeté une demande en démolition, relevant que le contexte familial et la longue tolérance d’une occupation depuis plus de quarante ans ne sauraient caractériser l’existence d’un titre putatif autorisant à bâtir en qualité de propriétaire.
Enfin, la bonne foi cesse dès lors que le possesseur apprend les vices de son titre. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 1er octobre 2020, n° 19-20.737, publié au Bulletin, la haute juridiction a rappelé qu’à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur perd tout bénéfice de la bonne foi. Toute poursuite de travaux d’édification postérieurement à l’assignation en revendication ou en nullité expose le constructeur à la démolition sans indemnité. L’assistance d’un cabinet aguerri au contentieux de la vente immobilière à Paris permet de sécuriser la notification des actes judiciaires pour figer immédiatement le statut du possesseur.
B. Le calcul et le régime de l’indemnité d’accession
Lorsque l’accession opère avec obligation d’indemniser — soit parce que le constructeur est de bonne foi au sens légal, soit parce que le propriétaire a librement choisi de conserver les édifices érigés par un tiers de mauvaise foi —, l’article 555 alinéa 3 encadre strictement la dette financière du propriétaire du fonds. Le législateur civiliste accorde au maître du sol une double option d’évaluation financière, destinée à éviter tout enrichissement injustifié de l’une ou l’autre des parties.
Le propriétaire du fonds doit, à son choix exclusif, rembourser au tiers :
soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, c’est-à-dire la plus-value immobilière nette apportée à la parcelle par l’édification de l’ouvrage appréciée au jour du règlement ;
soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état d’usure, de vétusté et de dégradation dans lequel se trouvent lesdites constructions.
Cette option appartient exclusivement au propriétaire débiteur de l’indemnité et ne peut être confisquée par le juge du fond, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-20.202. L’évaluation technique de ces deux montants requiert systématiquement la désignation d’un expert judiciaire en bâtiment et en estimation immobilière, sous la conduite d’un avocat spécialisé en droit de la construction.
Sur le plan procédural, la haute juridiction a clarifié la nature juridique de la créance d’indemnité et les conditions d’ouverture de l’action. Par un arrêt fondamental Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.359, publié au Bulletin, la Cour de cassation a tranché une question controversée en affirmant expressément que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction ». Le constructeur peut donc agir en paiement de son indemnité d’accession dès que le propriétaire a manifesté son intention sans équivoque de conserver les bâtis, sans devoir attendre d’être physiquement expulsé de la parcelle.
S’agissant des personnes tenues au paiement de cette créance, la troisième chambre civile a jugé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 12 octobre 2011, n° 10-18.175, publié au Bulletin, que « lorsque le constructeur est de bonne foi, l’article 555 du code civil ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds » au moment de l’accession, excluant toute action récursoire directe contre les acquéreurs subséquents si l’immeuble a été ultérieurement revendu sans reprise conventionnelle de dette.
Enfin, l’action en indemnisation est une action personnelle mobilière soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans fixé par l’article 2224 du Code civil. Le point de départ de ce délai quinquennal court à compter du jour où le propriétaire du sol a formellement opté pour la conservation des constructions ou, en présence d’un bail, à la date de restitution effective du fonds loué. Pour garantir l’effectivité de sa créance d’indemnité, le tiers constructeur bénéficie d’un droit de rétention légal sur l’immeuble tant que l’indemnité due au titre de l’article 555 ne lui a pas été intégralement versée par le maître du terrain.
Conclusion
L’article 555 du Code civil demeure la clé de voûte des conflits d’accession artificielle en droit immobilier français. En instituant une dichotomie tranchée entre le sort réservé au constructeur de mauvaise foi, exposé à la rigueur d’une démolition intégrale et sans contrepartie, et celui accordé au constructeur de bonne foi, immunisé contre l’enlèvement des bâtis et garanti d’une juste indemnisation de ses impenses, le droit positif garantit l’équilibre économique des propriétés foncières tout en sanctionnant l’empiétement illicite sur les prérogatives du maître du sol.
Les enseignements jurisprudentiels délivrés par la Cour de cassation au fil de ses arrêts les plus récents imposent aux acteurs de l’immobilier une rigueur contractuelle et probatoire sans concession. La notion de bonne foi ne saurait reposer sur de simples confiances tacites, des liens affectifs familiaux ou des autorisations informelles de bâtir : seul un titre translatif de propriété apparent, exempt de vices connus du constructeur, neutralise l’action en démolition. Dans tous les autres cas de figure, l’investisseur téméraire s’expose à l’anéantissement matériel de ses ouvrages ou à la dépossession définitive sans certitude d’indemnisation immédiate.
Dans un contexte de raréfaction du foncier et de densification urbaine accrue à Paris et en Île-de-France, la prévention des litiges d’accession exige une sécurisation contractuelle en amont, qu’il s’agisse de conventions de superficie temporaires, de baux à construction minutieusement rédigés ou de conventions d’indivision formalisées. Les propriétaires fonciers confrontés à des constructions non autorisées doivent quant à eux réagir sans délai par sommation et assignation pour figer les droits des parties et prévenir toute consolidation de possession équivoque. L’expertise conjointe des avocats et des techniciens du bâtiment constitue alors l’unique rempart capable de préserver l’intégrité patrimoniale des propriétaires et de faire triompher la vérité du droit foncier.