Votre bailleur vous réclame chaque année, en plus du fermage, une somme au titre de la taxe foncière. Ou, à l’inverse, vous êtes propriétaire de terres louées et votre fermier refuse de vous rembourser la part d’impôt que le bail met à sa charge. Qui doit payer quoi, et devant quel juge porter le désaccord quand la discussion s’enlise. La réponse tient en une règle simple, posée par l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime : l’impôt foncier reste à la charge exclusive du propriétaire, mais le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe foncière, fixée à un cinquième à défaut d’accord entre les parties. Cette simplicité apparente masque des litiges fréquents : clause du bail qui prévoit 50 %, exonération de 20 % des terres agricoles jamais répercutée, dégrèvements conservés par le bailleur, arriérés de taxes qui s’ajoutent aux fermages impayés et servent de fondement à une demande de résiliation. Les tribunaux paritaires des baux ruraux tranchent ces différends chaque année, et la Cour de cassation a fixé les garde-fous : pas de résiliation sans deux défauts de paiement et sans mise en demeure restée sans effet trois mois, pas de condamnation sans un décompte qui permette de liquider la créance. Cet article explique comment vérifier ce que vous devez vraiment, comment le réclamer ou le contester, et comment le juge raisonne quand l’affaire arrive devant lui.
I. L’impôt foncier reste au bailleur, le fermier ne rembourse qu’une fraction
A. La charge exclusive du propriétaire et le cinquième du preneur
Le point de départ ne varie pas : l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Le bailleur ne peut donc pas transférer au fermier l’intégralité de la taxe foncière, ni par une clause du bail, ni par une simple facture annuelle. L’administration fiscale adresse d’ailleurs l’avis d’imposition au propriétaire, seul redevable légal de l’impôt, et c’est à lui de payer le Trésor avant de se retourner, le cas échéant, contre son preneur.
Le même article organise toutefois la contribution du preneur, présentée comme la contrepartie des dépenses de voirie rurale : « Les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. » (l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime). C’est à ce titre qu’il « est mis à sa charge, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail » (l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime). Les parties peuvent convenir ensemble de cette fraction. Mais « A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. » (l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime). Autrement dit, sans accord écrit sur un autre chiffre, le fermier ne doit que 20 % du montant global des deux taxes foncières afférentes aux biens loués, bâties et non bâties confondues.
La pratique montre que les baux écrits fixent souvent eux-mêmes la fraction. Un bail notarié de 1989, tacitement renouvelé, prévoyait ainsi que les preneurs auraient à payer le remboursement du cinquième du montant global des deux taxes foncières, taxe régionale incluse, en représentation des dépenses de voirie, conformément à l’article L. 415-3. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux, saisi d’impayés de fermages et de charges, a appliqué cette clause sans difficulté le 6 mars 2025 (RG 24/00005) et prononcé la résiliation du bail, dès lors que les conditions légales de la résiliation étaient réunies par ailleurs. À l’inverse, un autre bail, conclu en 2017 pour vingt-cinq ans et un fermage annuel de 7 550 euros, stipulait que la taxe foncière sur les propriétés non bâties et les frais d’établissement de rôle seraient mis à la charge du preneur à hauteur de la moitié de la somme figurant sur l’avis d’imposition du bailleur. Saisi le 3 juillet 2025 (RG 24/00008) d’arriérés de fermages des années 2023 et 2024, le même tribunal a condamné le preneur aux sommes réclamées poste par poste, soit 9 131 euros pour 2023 et 9 606 euros pour 2024, fermage et impôts compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars 2024. La leçon est double : une fraction convenue s’applique quand le preneur ne la discute pas, car « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Mais le preneur qui découvre une clause à 50 % a intérêt à la comparer au cinquième légal et à vérifier si l’écart correspond à un accord réel ou à une stipulation qu’il peut discuter devant le juge, pièces et avis d’imposition à l’appui.
Deux postes voisins méritent la même vigilance à la lecture du bail. D’abord, la taxe perçue au profit des chambres d’agriculture : le bail de 2017 prévoyait que le preneur rembourse au bailleur la moitié de son montant. Ensuite, les frais d’établissement de rôle, parfois mis à la charge du preneur par le contrat. Dans les deux cas, seul le texte du bail et l’avis d’imposition du bailleur permettent de vérifier le calcul. Exigez chaque année la copie de l’avis d’imposition : sans ce document, aucun contrôle du cinquième, d’une fraction convenue ou d’un remboursement n’est possible, et tout décompte du bailleur reste invérifiable.
B. L’exonération des terres agricoles et les dégrèvements reviennent au fermier
Depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’une exonération permanente de 20 % de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts. La documentation fiscale officielle (BOI-IF-TFNB-10-40-50) confirme que cette exonération partielle de 20 % s’applique dans le cas général aux propriétés non bâties classées en terres agricoles. Depuis 2006, les terres agricoles bénéficient d’une exonération permanente de 20 % de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, prévue à l’article 1394 B bis du code général des impôts. La documentation fiscale officielle (BOI-IF-TFNB-10-40-50) confirme que cette exonération partielle de 20 % s’applique dans le cas général aux propriétés non bâties classées en terres agricoles. L’erreur la plus coûteuse consiste à calculer la part du preneur sur le montant brut de la taxe, sans tenir compte de cette exonération ni de sa répercussion obligatoire. Car l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime impose que le montant de cette exonération « doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées ».
La loi organise cette rétrocession avec une mécanique précise, qui dépend de la part de taxe mise à la charge du preneur. Lorsque cette part est supérieure ou égale à 30 %, « le preneur rembourse au bailleur une fraction de la taxe foncière sur les propriétés non bâties égale à la différence de ces deux pourcentages multipliée par 1,43 » (l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime). Lorsque la part mise à la charge du preneur est inférieure à 30 %, c’est le bailleur qui « déduit du montant du fermage dû par le preneur une somme déterminée en appliquant au montant de la taxe foncière sur les propriétés non bâties un taux égal à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,43 » (l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime). Concrètement, avec le cinquième légal de 20 %, le bailleur doit déduire du fermage une somme égale à la taxe non bâtie multipliée par la différence entre 30 % et 20 %, soit 10 %, multipliée par 1,43. Deux autres allégements obéissent à la même logique de restitution intégrale : l’exonération prévue à l’article 1395 G du code général des impôts, que le bailleur impute sur la taxe mise à la charge du preneur et, pour le reliquat impossible à imputer, déduit du fermage, et l’allégement Grimault de l’article 1395 H, que le bailleur rétrocède intégralement au preneur.
Les dégrèvements individuels suivent le même chemin. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances (section d’Avranches) l’a rappelé le 4 novembre 2025 (RG 24/00007) dans un litige où le bailleur demandait la résiliation pour fermages impayés de 2020 à 2024 : le tribunal a rejeté la résiliation, condamné le preneur à payer le solde des fermages de 1 375,81 euros après indexation, et condamné le bailleur à verser au preneur 985 euros au titre des dégrèvements d’impôts fonciers des années 2021 à 2024. Le bailleur avait d’ailleurs lui-même admis devoir rembourser cette somme conformément aux avis de dégrèvement des finances publiques. Retenez le réflexe : chaque avis de dégrèvement ou d’exonération reçu par le propriétaire pour des terres louées doit être transmis au fermier et se traduire par une restitution, soit par imputation sur la part de taxe réclamée, soit par déduction du fermage. Un preneur qui paie depuis des années sans jamais voir ces restitutions dispose d’un arriéré à chiffrer, dans la limite de la prescription.
Pour aller plus loin sur les litiges de fermage et la physionomie des contentieux ruraux récents, notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces questions de charges dans l’ensemble des rapports entre bailleurs et preneurs.
II. Réclamer ou contester : mise en demeure, décompte et juge
A. Côté bailleur : intégrer les taxes au décompte sans rater la mise en demeure
Quand fermages et taxes restent impayés, le bailleur peut demander la résiliation, mais l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime verrouille strictement cette voie : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Et « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; ». Trois exigences en découlent : deux termes impayés au moins, une mise en demeure postérieure à l’échéance qui reproduit le texte légal sous peine de nullité, et un délai de trois mois resté sans effet. Les taxes foncières mises contractuellement à la charge du preneur s’ajoutent aux fermages dans le décompte, comme l’illustrent les décisions rendues en 2025, mais elles ne dispensent d’aucune de ces conditions.
La Cour de cassation veille à leur respect effectif. Le 31 mai 2018, la troisième chambre civile (pourvoi n° 16-27.232, arrêt du 31 mai 2018) a approuvé une cour d’appel d’avoir rejeté la résiliation demandée par un groupement foncier agricole : « la résiliation du bail rural est subordonnée à l’existence de deux défauts de paiement de fermage et d’une mise en demeure non suivie d’effet dans les trois mois ». En l’espèce, les fermages visés par la mise en demeure avaient été régularisés dans les trois mois, et le solde postérieur avait été imputé sur un virement du preneur conformément à l’intention du débiteur, de sorte que les causes du commandement étaient apurées avant l’assignation. La Cour ajoute un second enseignement, décisif pour les bailleurs : elle valide le rejet de la demande en paiement au motif que « le décompte produit par le bailleur ne permettait pas de liquider sa créance de fermages et taxes pour une période non couverte par les mises en demeure ». Un tableau confus, sans avis d’imposition joints, sans distinction entre fermage, fraction de taxe et intérêts, expose le bailleur à un rejet pur et simple, même si des sommes restent dues dans les faits.
Quand le dossier est en ordre, en revanche, le tribunal condamne poste par poste. Le tribunal paritaire d’Amiens, le 28 février 2025 (RG 24/00043), a prononcé la résiliation de deux baux notariés de 2007 et 2009 au vu d’un compte précis : 12 672 euros de fermages pour le premier bail, 4 780,75 euros pour le second, et 1 240,80 euros de taxes foncières et d’assainissement, outre 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour d’appel d’Amiens, statuant en matière de baux ruraux le 25 mars 2025 (RG 24/01979), montre l’envers du décor : elle a constaté la prescription des fermages échus en 2016 et 2017, rejeté la résiliation et l’expulsion demandées, puis fixé ce que le preneur restait devoir au 31 décembre 2023 au titre des parts de fermage et des impôts fonciers, soit 10 390,31 euros avant imputation d’un chèque de 26 676,02 euros versé en cours de procédure. Moralité pour le bailleur : agir vite pour éviter la prescription, viser juste dans la mise en demeure, et produire un décompte lisible adossé aux avis d’imposition.
Un décompte qui tient devant le tribunal paritaire se prépare ligne par ligne. Pour chaque année, distinguez le fermage échu et ses échéances, la fraction de taxe foncière réclamée avec la copie de l’avis d’imposition correspondant, les intérêts éventuels avec leur point de départ, puis les paiements reçus et leur imputation. Joignez le bail et ses avenants, les mises en demeure avec leurs accusés de réception, et tout échange écrit sur les montants. Un juge qui retrouve chaque chiffre dans une pièce tranche vite ; un juge qui doit reconstituer les comptes d’après des totaux globaux renvoie les parties à leurs difficultés, comme l’a fait la Cour de cassation en 2018 face à un décompte inexploitable. Prenez aussi soin de viser séparément chaque bail quand plusieurs contrats coexistent sur les mêmes terres, car les fractions et les échéances peuvent différer de l’un à l’autre.
Précision utile sur la prescription : l’action en paiement des fermages et des remboursements de taxes se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque échéance annuelle a son propre point de départ, et les années les plus anciennes se perdent les premières, comme l’a subi le bailleur devant la cour d’Amiens.
B. Côté preneur : vérifier l’avis, chiffrer le trop-perçu et saisir le tribunal paritaire
Le fermier qui doute du montant réclamé suit une méthode simple, dans cet ordre. D’abord, demander au bailleur la copie intégrale de chaque avis de taxe foncière, bâtie et non bâtie, année par année, pour les parcelles louées. Sans ces avis, aucun contrôle n’est possible, et le juge lui-même statue au vu des pièces produites : dans l’affaire de Châteauroux jugée en juillet 2025, c’est l’absence de contestation des montants, poste par poste, qui a permis la condamnation, tandis que dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation en 2018, c’est l’insuffisance du décompte du bailleur qui a fait échec à sa demande. Ensuite, comparer la fraction stipulée au bail avec le cinquième légal : à défaut d’accord amiable sur un autre chiffre, seuls 20 % du montant global des taxes afférentes aux biens loués peuvent être mis à votre charge. Puis retrancher les restitutions obligatoires : exonération de 20 % des terres agricoles avec le calcul à 30 % et au coefficient 1,43, autres exonérations des articles 1395 G et 1395 H du code général des impôts, et dégrèvements individuels accordés au propriétaire. Enfin, additionner les écarts année par année, sans remonter au-delà de cinq ans d’arriéré en raison de la prescription.
Le juge compétent pour trancher le différend est le tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». C’est le tribunal du ressort où se situent les terres qui statue, après une tentative de conciliation : dans l’affaire de Châteauroux de juillet 2025, les parties avaient d’ailleurs acté en conciliation partielle la résiliation même du bail, le bailleur acceptant de prendre à sa charge la remise en état des terres, avant que le tribunal ne tranche le solde financier. Devant ce juge, le preneur demande la restitution du trop-perçu de taxes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et le bailleur reconventionnel réclame le solde des fermages et de la fraction de taxe. Les deux comptes se compensent à hauteur de ce que chacun prouve. Le preneur qui sollicite des délais de paiement peut invoquer les dispositions du code civil sur les reports, dans la limite de deux années, en justifiant de sa situation : le tribunal de Châteauroux a examiné une telle demande en juillet 2025 au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
Deux pièges guettent particulièrement les preneurs. Le premier consiste à cesser de payer le fermage pour compenser seul un trop-perçu de taxe : la compensation sauvage expose à une mise en demeure puis à une action en résiliation pour défaut de paiement du fermage, alors que la créance de restitution doit être réclamée au tribunal. Le second consiste à signer sans discuter une clause qui met à la charge du preneur la totalité de la taxe foncière ou une fraction très supérieure au cinquième, sans contrepartie : une telle stipulation heurte la charge exclusive du propriétaire posée par la loi et mérite d’être soumise au tribunal paritaire, qui appréciera l’accord des parties au regard des textes. Dans tous les cas, conservez chaque appel de taxe du bailleur, chaque preuve de paiement et chaque avis d’imposition obtenu : devant le tribunal paritaire, le litige se gagne avec des pièces, pas avec des affirmations.
En résumé, l’impôt foncier des terres louées reste dû par le propriétaire envers le fisc, et le fermier ne rembourse qu’une fraction, fixée au cinquième sans accord contraire, nette des exonérations et dégrèvements qui doivent lui revenir. Le bailleur qui veut obtenir le paiement ou la résiliation doit adresser une mise en demeure régulière, laisser passer trois mois et produire un décompte adossé aux avis d’imposition. Le preneur qui veut récupérer un trop-perçu doit vérifier les avis, chiffrer les écarts sur cinq ans et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Les décisions rendues en 2025 à Châteauroux, Amiens et Coutances montrent que le juge applique ces règles sans état d’âme, dans un sens comme dans l’autre : il prononce la résiliation quand deux défauts persistent après mise en demeure régulière, il la rejette quand les conditions manquent, et il fait les comptes au plus juste, y compris en condamnant un bailleur à restituer près de mille euros de dégrèvements. Vérifiez vos avis, faites vos comptes, puis agissez vite : en matière de fermage comme de taxe, le temps qui passe profite à celui qui doit.
Un dernier point mérite attention quand le bail porte à la fois sur des terres nues et sur des bâtiments d’exploitation ou d’habitation : la fraction s’applique au montant global des deux taxes afférentes aux biens loués, mais chaque parcelle et chaque local doit être rattaché à son avis d’imposition. Quand le bailleur exploite lui-même une partie des terres ou loue à plusieurs preneurs, exigez le détail parcelle par parcelle, car une moyenne globale masque les erreurs d’assiette et les exonérations non répercutées.
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