Au premier trimestre 2026, 18 986 entreprises ont fait l’objet d’une procédure collective en France, soit une hausse de 6,4 % sur un an, et la promotion immobilière a enregistré une progression spectaculaire de 51 % de ses défaillances, selon les chiffres Altares. Le bâtiment reste sous tension, et les maîtres d’ouvrage particuliers paient parfois le prix fort : un chantier qui s’arrête sans prévenir, un constructeur qui ne répond plus, une maison à moitié construite qui se dégrade sous la pluie. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois de retard se traduit par des loyers à payer en double et un crédit qui court, l’abandon de chantier est une urgence financière autant que juridique. Cet article explique comment réagir pas à pas : faire constater l’arrêt des travaux, activer la garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle, saisir le juge des référés pour faire désigner un repreneur, et chiffrer chaque préjudice, y compris quand le constructeur est placé en liquidation judiciaire. Les décisions rendues en 2026 par le tribunal judiciaire de Blois et la cour d’appel de Bordeaux montrent que le garant peut être contraint de terminer la maison et de verser des provisions de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
I. Que faire quand le constructeur abandonne le chantier : mise en demeure, constat et garantie de livraison
A. Comment prouver l’abandon de chantier : mise en demeure et constat de commissaire de justice
Un chantier à l’arrêt n’est pas toujours un chantier abandonné. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes retient une définition exigeante : l’abandon se caractérise par une interruption injustifiée des travaux pendant une durée anormalement longue. Des congés annuels, des intempéries ou un cas de force majeure caractérisé par un événement extérieur imprévisible et irrésistible expliquent un arrêt temporaire. En revanche, quand l’entreprise ne fournit aucun motif sérieux, ne revient pas sur le site et cesse de répondre, le maître de l’ouvrage dispose de recours contre l’entrepreneur défaillant. La première tâche consiste donc à dater précisément l’arrêt : relevez le dernier jour de présence des ouvriers, conservez les échanges de courriels et de messages, photographiez l’état du chantier avec la date visible. Ces éléments serviront ensuite au commissaire de justice et au juge.
La deuxième vérification porte sur le contrat signé, car tout dépend de sa nature. Quand un particulier fait construire une maison à usage d’habitation d’après un plan proposé par le constructeur, la loi impose un contrat de construction de maison individuelle, et l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 . » Ce contrat encadre strictement le prix, les délais et les garanties. L’article L. 231-2 du même code précise que « Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes », parmi lesquelles un prix « forfaitaire et définitif » et les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux. Si vous avez au contraire choisi vous-même chaque entreprise sur vos propres plans, vous avez signé des marchés de travaux privés : ce régime n’impose pas de garantie de livraison à prix et délais convenus, et la protection contre l’abandon repose alors sur le droit commun du contrat et sur le juge civil. Relisez donc votre contrat avant tout : la présence d’une attestation de garantie de livraison change entièrement la stratégie.
Le premier acte juridique consiste à mettre le constructeur en demeure de reprendre les travaux. Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception, ou faites délivrer une sommation par un commissaire de justice, qui rappelle la date de livraison promise au contrat et fixe un délai précis pour la reprise, par exemple quinze jours. Cette mise en demeure n’est pas une formalité : elle déclenche les délais légaux qui permettront ensuite de mobiliser le garant et de saisir le juge. Quand l’entreprise est déjà en redressement judiciaire, la mise en demeure doit être adressée à l’administrateur judiciaire qui la représente, dont les coordonnées sont disponibles auprès du tribunal de commerce. Conservez chaque preuve d’envoi et de réception : un garant ou un juge vérifiera que vous avez accompli cette étape avant d’agir.
Faites ensuite constater l’abandon par un commissaire de justice. Ce procès-verbal décrit l’avancement réel du chantier, les ouvrages exécutés, les malfaçons visibles et les matériaux abandonnés sur place. En comparant cet état des lieux avec les sommes déjà versées et l’échéancier contractuel, il permet de déterminer si vous êtes créancier ou débiteur du constructeur : avez-vous payé plus que l’avancement réel, ou reste-t-il des sommes dues ? Dans l’ordonnance du 17 février 2026 du tribunal judiciaire de Blois, ce sont deux rapports d’expertise privée et un procès-verbal de constat du 22 octobre 2024 qui ont établi que l’ouvrage était inachevé et présentait des malfaçons, alors que seule une chape de béton avait été réalisée et que le constructeur ne montrait aucun signe de reprise. Sans ce constat, le garant contestera la réalité de l’abandon, comme la société SMABTP l’a tenté en produisant de simples photographies en noir et blanc, jugées insuffisantes pour démontrer une reprise du chantier.
Pendant cette phase, respectez trois règles de prudence. D’abord, ne versez plus aucun acompte au-delà de l’avancement constaté, et refusez les avenants qui augmenteraient le prix sans contrepartie réelle : le prix du contrat de construction de maison individuelle est forfaitaire et définitif. Ensuite, ne résiliez pas le contrat de votre propre initiative et ne confiez pas le chantier à une autre entreprise sans cadre juridique, car une résiliation irrégulière vous exposerait à des dommages et intérêts. Enfin, si vous avez souscrit un emprunt pour financer la construction, ne cessez pas de le rembourser de votre propre chef : vous pouvez en revanche demander au juge la suspension des remboursements pendant le litige. Chaque euro versé sans traçabilité complique la preuve ; chaque écrit protège vos droits.
B. Comment faire jouer la garantie de livraison du CCMI après la mise en demeure restée sans effet
Le contrat de construction de maison individuelle comporte une protection que les marchés de travaux privés n’offrent pas : la garantie de livraison à prix et délais convenus, souscrite par le constructeur auprès d’une banque ou d’une assurance. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation définit son objet : elle « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ». Concrètement, si le constructeur défaille, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement, avec une franchise qui ne peut pas excéder 5 % du prix convenu, les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imposé par le constructeur, et les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat quand le retard excède trente jours, dont le montant et le seuil minimum sont fixés par décret. Identifiez donc dès maintenant le garant dans votre contrat et son attestation : c’est contre lui que se dirigera l’essentiel de votre action.
La mobilisation du garant suit une procédure stricte. Quand le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux de levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit mettre le constructeur en demeure de livrer ou d’exécuter, et il est tenu à la même obligation quand le maître de l’ouvrage l’informe de ces faits. Puis, selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. » Adressez donc au garant une mise en demeure distincte, par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le contrat, le procès-verbal de constat et vos précédentes mises en demeure au constructeur. Si le garant reste passif après ce délai de quinze jours, sa carence constitue une faute qui ouvre la voie au référé. Dans l’affaire jugée à Blois en février 2026, les maîtres d’ouvrage avaient mis en demeure le constructeur et le garant en juillet 2025, puis le garant une seconde fois en septembre 2025 pour nommer un repreneur et verser les pénalités : c’est cette passivité documentée qui a permis au juge d’enjoindre au garant de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminerait les travaux.
Un point décisif mérite l’attention : le garant ne peut pas refuser sa garantie au motif que le constructeur n’est pas encore en faillite. Le tribunal judiciaire de Blois l’a jugé en des termes nets, dans son ordonnance du 17 février 2026, RG 25/02989, dont le texte officiel figure sur le site officiel de la Cour de cassation : « Il ressort de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation que la mobilisation de la garantie de livraison suppose la défaillance du constructeur. Cette notion de défaillance ne se limite pas à un aspect économique ou financier. Elle est également caractérisée par l’inexécution contractuelle de la part du constructeur de ses obligations. » Un chantier durablement à l’arrêt, des ouvrages inachevés et des malfaçons suffisent donc à caractériser la défaillance, même si aucune procédure collective n’est ouverte. Si votre garant vous oppose l’absence de redressement ou de liquidation, cette décision de 2026 fournit la réponse juridique exacte.
Quand le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cours de chantier, la loi organise l’articulation avec l’administrateur. Le tribunal judiciaire d’Avignon, dans son jugement du 27 février 2025, RG 23/00990, dont le texte officiel figure sur le site officiel de la Cour de cassation, rappelle le mécanisme : « Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. » En pratique, écrivez au garant pour exiger qu’il accomplisse cette mise en demeure de l’administrateur, et exigez la reprise dans le mois suivant. Si l’administrateur répond positivement mais n’exécute pas dans les quinze jours, le garant doit également exécuter ses obligations.
Sachez enfin que vous pouvez prendre l’initiative de faire terminer les travaux sans perdre vos droits contre le garant. Le même jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 27 février 2025 reprend le principe posé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation les 15 décembre 2004 et 7 mai 2008 : « la garantie de livraison, qui a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, ne lui interdit pas d’effectuer lui-même ou de faire effectuer les travaux en dispensant le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier, et ne lui fait pas perdre, dans ce cas, ses droits à obtenir du garant le financement des travaux, sauf preuve par ce dernier de l’aggravation de ses propres charges du fait de l’initiative du propriétaire du bien ». Faites établir plusieurs devis par des entreprises qualifiées, conservez-les avec le constat d’abandon, et réclamez au garant le financement. Cette solution évite que la maison se dégrade pendant des mois de procédure, à condition de prouver que vos travaux n’ont pas aggravé la charge du garant.
Parallèlement, activez votre assurance dommages-ouvrage, que vous deviez obligatoirement souscrire avant l’ouverture du chantier. L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire « avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Son intérêt majeur réside dans sa rapidité : « L’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. » Déclarez le sinistre par écrit dès le constat d’abandon, en décrivant les désordres et l’inachèvement. La cour d’appel de Bordeaux a condamné en mai 2026 un assureur dommages-ouvrage à verser 67 640,34 euros de provision pour la démolition-reconstruction d’un ouvrage abandonné et défectueux : cette assurance n’est pas un doublon de la garantie de livraison, c’est une seconde corde qui finance les réparations sans attendre la détermination des responsabilités.
II. Quel juge saisir et combien réclamer quand le constructeur est en liquidation
A. Référé devant le tribunal judiciaire : faire désigner un repreneur et obtenir une provision
Quand le garant ne bouge pas quinze jours après votre mise en demeure, le juge des référés du tribunal judiciaire devient votre meilleur allié. L’article 835 du code de procédure civile lui donne des pouvoirs larges : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » L’assignation en référé se délivre par commissaire de justice, et la constitution d’avocat est obligatoire quand le litige dépasse 10 000 euros, ce qui est presque toujours le cas en matière de construction. L’ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire : le garant doit s’exécuter même s’il fait appel.
Le fondement le plus efficace consiste à démontrer un trouble manifestement illicite. Le tribunal judiciaire de Blois, par ordonnance de référé du 17 février 2026, a jugé que « Le non-respect de son obligation légale de faire terminer les travaux, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, pour le garant de livraison, permet de caractériser la condition du trouble manifestement illicite de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. » Le juge a donc enjoint à la SMABTP, garant de livraison, de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminerait la maison conformément au contrat, avec reprise des malfaçons. Retenez la méthode : prouver la mise en demeure du garant, prouver l’écoulement du délai de quinze jours, prouver l’inachèvement par le constat, et demander au juge d’enjoindre la désignation d’un repreneur. Dans cette affaire, le juge n’a pas assorti l’injonction d’une astreinte à ce stade, mais l’obligation de faire était ordonnée sous exécution provisoire.
La cour d’appel de Bordeaux est allée plus loin dans son arrêt du 11 mai 2026, RG 25/04689, dont le texte officiel figure sur le site officiel de la Cour de cassation. Le constructeur avait abandonné le chantier puis été placé en liquidation judiciaire, et le garant, la société AXA France IARD, avait reconnu le principe de sa garantie sans commencer les travaux. La cour a confirmé l’injonction de terminer la construction dans un délai de douze mois, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, après avoir relevé que « l’ouvrage, compte tenu de la défaillance du constructeur caractérisée, par son abandon de chantier et sa mise en liquidation judiciaire, et au vu des désordres affectant l’ouvrage tels que décrits par les deux rapports d’expertise Co-expert du 18 juin 2024 et [F] de 2024 ainsi que le procès verbal du commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, nécessite la démolition préalable de l’ouvrage avant reprise des travaux ». Demandez donc systématiquement l’astreinte : même si le premier juge la refuse, la cour d’appel peut l’accorder quand la passivité du garant est établie.
Le référé permet aussi d’obtenir des provisions, c’est-à-dire des avances sur l’indemnisation définitive, quand la dette n’est pas sérieusement contestable. La cour de Bordeaux a condamné le garant à verser une provision de 58 816,80 euros correspondant à 756 jours de retard d’après le contrat de construction, et l’assureur dommages-ouvrage à verser 67 640,34 euros de provision pour la démolition-reconstruction, le terrassement et le mur de soutènement, plus 5 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles. En revanche, le tribunal de Blois avait rejeté les demandes de provision au titre des pénalités de retard, en retenant que la clause du contrat était une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, et que le juge des référés n’avait pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles dans une décision sans autorité de chose jugée. La leçon pratique est claire : fondez vos demandes de provision sur des sommes documentées et difficilement contestables, comme les surcoûts chiffrés par expertise ou les pénalités calculées au jour près, et gardez les débats sur la modération de la clause pénale pour le procès au fond.
Au-delà du référé, le droit commun de l’inexécution offre tout un éventail d’armes que votre avocat combinera. L’article 1217 du code civil énonce que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Vous pouvez ainsi suspendre vos propres paiements tant que le constructeur n’exécute pas, puis exiger l’exécution forcée. L’article 1222 du code civil ajoute qu’« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », demander le remboursement des sommes engagées, et même « demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». Quand l’inexécution est suffisamment grave, l’article 1224 du code civil permet la résolution : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » La résolution anéantit le contrat et ouvre droit à la restitution des sommes versées pour des travaux non réalisés, en plus des dommages et intérêts.
Pensez également à la réception judiciaire de l’ouvrage inachevé. L’article 1792-6 du code civil définit que « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » Faire prononcer judiciairement la réception avec réserves détaillées fige l’état de l’ouvrage et fait courir les garanties légales : garantie de parfait achèvement d’un an, garantie biennale et garantie décennale. Cette étape est souvent négligée dans les chantiers abandonnés, alors qu’elle conditionne tous les recours ultérieurs contre les entreprises et leurs assureurs pour les désordres qui apparaîtront après la reprise.
B. Liquidation du constructeur : déclaration de créance, assurance dommages-ouvrage et chiffrage des préjudices à Paris et en Île-de-France
Quand le constructeur est placé en redressement puis en liquidation judiciaire, vos réflexes doivent s’adapter : le garant de livraison reste votre débiteur principal, mais vous devez aussi préserver vos droits dans la procédure collective. L’article L. 622-24 du code de commerce impose que « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Déclarez donc sans attendre auprès du mandataire judiciaire le trop-versé par rapport à l’avancement, les pénalités de retard échues, le coût estimé de l’achèvement et tous les préjudices chiffrés, en joignant le contrat, le constat et vos mises en demeure. Une créance non déclarée dans les délais risque la forclusion, et seuls les créanciers déclarés participeront aux répartitions, même si celles-ci sont souvent modestes en liquidation.
Le chiffrage des préjudices doit être méthodique, poste par poste, car chaque euro réclamé devra être prouvé. Les pénalités de retard contractuelles se calculent au jour près : dans l’affaire de Blois, le contrat prévoyait 1/3000e du prix convenu par jour de retard, soit 120,24 euros par jour, et les maîtres d’ouvrage réclamaient plus de 84 000 euros à la date de l’ordonnance ; à Bordeaux, 756 jours de retard ont donné 58 816,80 euros de provision. Ajoutez les surcoûts d’achèvement établis par devis ou expertise, le remboursement des sommes versées au-delà de l’avancement réel, les frais de relogement ou le double loyer payé pendant le retard, les intérêts de l’emprunt qui court sur une maison inhabitable, les factures annexes comme la surconsommation d’eau du chantier, chiffrée à 4 201,95 euros dans l’affaire de Blois, et les frais d’expertise et de constat. Quand l’ouvrage doit être démoli avant d’être reconstruit, comme à Bordeaux, le poste démolition-reconstruction devient le plus lourd : l’assureur dommages-ouvrage y a été condamné provisionnellement à 67 640,34 euros. Faites établir ces chiffrages par un expert ou, à défaut, par des devis détaillés et concordants.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres. Les chantiers de maisons individuelles se situent surtout en grande couronne, dans l’Essonne, les Yvelines, la Seine-et-Marne, le Val-d’Oise et la Seine-Saint-Denis, et le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble : faites appel à un commissaire de justice exerçant près du chantier pour le constat, car sa réactivité conditionne la qualité de la preuve. Les préjudices franciliens sont systématiquement plus élevés qu’en province : un double loyer parisien pendant dix-huit mois de retard représente à lui seul plusieurs dizaines de milliers d’euros, et les surcoûts d’achèvement y dépassent souvent les estimations initiales du fait des prix des entreprises locales. Mentionnez ces postes dans l’assignation avec les justificatifs de loyers, de quittances et de devis franciliens. Si votre projet relevait au contraire d’un achat sur plan auprès d’un promoteur, le régime applicable n’est pas celui du contrat de construction de maison individuelle mais celui de la vente en l’état futur d’achèvement : notre analyse des pénalités, de la résolution et des garanties quand le promoteur ne livre pas en VEFA expose les recours propres à ce montage. Vérifiez donc la nature exacte de votre contrat avant d’agir, car confondre VEFA et construction de maison individuelle fait perdre des mois.
Préparez dès aujourd’hui un dossier complet, car les procédures se gagnent sur pièces. Rassemblez le contrat de construction avec ses annexes et avenants, l’attestation de garantie de livraison et ses conditions, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage, le permis de construire, le tableau des paiements avec les relevés bancaires, toutes les mises en demeure avec leurs accusés de réception, le procès-verbal de constat du commissaire de justice, les rapports d’expertise, les devis de reprise, les factures de loyers et de relogement, et le jugement d’ouverture de la procédure collective avec les coordonnées du mandataire. Ce dossier servira à la fois pour la mise en demeure du garant, la déclaration de créance, l’assignation en référé et, si nécessaire, le procès au fond. Les maîtres d’ouvrage qui ont obtenu gain de cause en 2026 avaient tous documenté chaque étape : constats datés, expertises concordantes, mises en demeure en recommandé. À l’inverse, les demandes rejetées l’ont été faute de preuve d’une reprise réelle ou faute de chiffrage sérieux.
Conclusion
Un chantier abandonné n’est jamais une fatalité quand le contrat de construction de maison individuelle a été correctement souscrit : la garantie de livraison oblige un garant solvable à terminer la maison à prix et délais convenus, le juge des référés peut l’y contraindre sous astreinte et accorder des provisions, et l’assurance dommages-ouvrage finance les réparations sans attendre la fin des débats sur les responsabilités. Les décisions de Blois et de Bordeaux rendues en 2026 le démontrent avec des condamnations concrètes, de l’injonction de désigner un repreneur aux provisions de 58 000 et 67 000 euros. Trois réflexes conditionnent le succès : mettre en demeure par écrit le constructeur puis le garant, faire constater l’abandon par un commissaire de justice avant que les traces ne s’effacent, et déclarer chaque créance au mandataire quand une liquidation s’ouvre. Chaque semaine perdue aggrave les désordres et complique la preuve : agissez pendant que le chantier parle encore.
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