Vous rentrez d’une absence, d’une succession ou d’une fin de chantier, et la serrure a changé : des inconnus occupent votre logement sans bail, sans autorisation et sans intention de partir. Qui peut les faire sortir, en combien de temps et à quel prix, et que risquez-vous si vous forcez vous-même la porte. La réponse tient en une phrase, avec ses réserves : le propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même, il doit passer par la plainte pénale et, selon la situation, par le préfet pour une évacuation rapide ou par le juge pour une expulsion avec indemnité d’occupation. Les réserves sont aussi importantes que la réponse : la voie rapide du préfet suppose un squat avéré et documenté, avec plainte, preuve de propriété et constat ; la plainte pour violation de domicile ne prospère que si le logement constitue bien un domicile au sens pénal, ce qu’un arrêt criminel du 3 juin 2025 vient de rappeler sèchement ; et même des occupants sans aucun droit ni titre peuvent conserver, devant le juge parisien, le délai de deux mois et la trêve hivernale, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 4 novembre 2025. Cet article sépare la promesse des solutions miracles des faits constatés par les tribunaux, puis des responsabilités que le Code civil, le Code pénal et trois décisions rendues entre 2023 et 2025 attachent à chacun.
I. Le squat avéré : la voie rapide du préfet, à condition de la documenter
Le squat, au sens administratif et pénal, n’est pas n’importe quelle occupation sans titre : c’est l’entrée par effraction, manoeuvre, menace ou violence dans un local d’habitation, pour l’occuper sans l’autorisation du propriétaire. Cette qualification change tout, parce qu’elle ouvre une procédure d’exception devant le représentant de l’État, sans passer d’abord par un procès. Encore faut-il la prouver, et c’est là que la plupart des dossiers se gagnent ou se perdent dans les premières quarante-huit heures.
A. Porter plainte, prouver la propriété et faire constater, dans l’ordre
Le premier réflexe n’est pas de changer les serrures ni de couper l’eau ou l’électricité, gestes qui exposeraient le propriétaire à des poursuites, mais de constituer un dossier en trois pièces. La fiche officielle de Service-Public, vérifiée le 20 août 2026, donne la marche à suivre sans détour : porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie (Que faire quand des squatteurs occupent un logement). La plainte n’est pas une formalité : elle conditionne la procédure pénale et elle est exigée pour la voie préfectorale. Déposez-la vite, avec tous les éléments d’identification du logement, et conservez-en la copie.
Deuxième pièce, la preuve que le logement est à vous ou constitue votre domicile. Titre de propriété, taxe foncière, acte notarié, contrat de bail si vous êtes locataire : tout document qui établit votre droit. Si vous ne pouvez pas prouver votre droit parce que vous n’avez plus accès au logement, l’administration fiscale peut être saisie : le préfet dispose d’un délai de soixante-douze heures pour lui demander à qui appartient le bien. Troisième pièce, le constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le constat du commissaire de justice, avec photographies de la porte fracturée, de la serrure changée et des lieux occupés, reste la pièce la plus solide : il fige la date d’entrée, décrit les dégradations et identifie, quand c’est possible, les occupants. Sans ces trois pièces, le préfet ne peut pas agir, et le juge civil travaillera sur du sable.
Muni de ce dossier, le propriétaire s’adresse au préfet de département pour qu’il mette les occupants en demeure de quitter les lieux. La rapidité est la marque de cette procédure : le préfet statue sous quarante-huit heures à compter de la réception de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants (Que faire quand des squatteurs occupent un logement). Le délai de départ fixé par la mise en demeure est d’au moins vingt-quatre heures pour un domicile squatté, et de sept jours minimum dans les autres cas. Si les occupants ne partent pas, le préfet fait évacuer le logement par la force publique, et la trêve hivernale ne s’applique pas au squat, de sorte que l’évacuation peut intervenir toute l’année. Le ministère de l’Intérieur rappelle la même séquence sur sa page dédiée aux logements squattés : plainte, signalement, demande au préfet, puis évacuation (page Ma Sécurité du ministère de l’Intérieur consacrée au logement squatté). Retenez l’essentiel : cette voie rapide est une procédure d’exception, réservée au squat caractérisé, et elle ne pardonne pas le dossier incomplet. Un refus du préfet doit être motivé, et il se conteste, mais pendant ce temps les occupants restent en place.
B. La plainte pénale : trois ans d’emprisonnement encourus, mais pas dans tous les cas
L’arme pénale existe et elle est lourde. L’article 226-4 du Code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » (article 226-4 du Code pénal). Le texte ajoute : « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » L’effraction, le forçage de serrure par un serrurier complaisant, les menaces proférées pour entrer : tout cela entre dans le champ de l’incrimination, et la condamnation pénale peut s’accompagner d’une interdiction de paraître dans les lieux et de dommages et intérêts pour la victime.
Mais un arrêt récent de la chambre criminelle invite à ne pas brandir la plainte comme une baguette magique. Le 3 juin 2025, la Cour de cassation a partiellement cassé un arrêt qui avait condamné pour violation de domicile une femme revenue par effraction, puis par serrurier, dans un immeuble adjugé à une autre personne après une saisie. La Cour a relevé que l’adjudicataire n’avait obtenu les clés que postérieurement aux premiers faits visés par la prévention, et que ni elle ni son époux n’avaient jamais occupé le bien eux-mêmes, de sorte que la cour d’appel avait méconnu le texte et le principe applicable (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). La cassation encourue de ce chef a entraîné l’annulation des dispositions relatives à la culpabilité pour violation de domicile, à la peine et aux intérêts civils de cette infraction, avec renvoi devant une autre cour d’appel, la cassation étant limitée aux dispositions relatives à la culpabilité pour violation de domicile pour les faits des 1er août et 27 décembre 2018, à la peine et aux intérêts civils de cette infraction, les autres dispositions étant maintenues. L’enseignement est net : la violation de domicile suppose un domicile, c’est-à-dire un lieu effectivement habité par le plaignant ou contenant ses effets personnels, et le propriétaire qui n’a jamais occupé le bien ne peut pas toujours compter sur cette incrimination pour les intrusions antérieures à sa prise de possession. La plainte reste indispensable, ne serait-ce que pour ouvrir la voie préfectorale et faire constater les dégradations, mais elle ne remplace ni l’action civile en expulsion ni la démonstration, pièce par pièce, de l’occupation effective du plaignant.
Ajoutez une limite pratique : l’enquête pénale suit son rythme, et les occupants, eux, restent dans les lieux pendant l’instruction. C’est pourquoi les propriétaires cumulent presque toujours plainte et action civile : la première sanctionne et fait pression, la seconde libère le logement et chiffre l’argent. Et lorsque le squat n’est pas flagrant, parce que l’occupation dure depuis des mois ou que les occupants exhibent un semblant de titre, c’est la voie judiciaire qui prend le relais, avec ses formes protectrices que le propriétaire doit connaître plutôt que subir.
II. L’occupation installée : le juge expulse, chiffre l’indemnité et garde les délais
Quand les occupants sont installés depuis longtemps, quand ils étaient d’anciens locataires restés après la fin du bail, des occupants tolérés devenus indésirables ou des squatteurs que la voie préfectorale n’a pas permis de déloger, le propriétaire doit saisir le juge. La procédure de droit commun s’applique, avec une particularité que beaucoup de propriétaires découvrent avec amertume : même sans aucun droit ni titre, les occupants bénéficient d’une partie du formalisme protecteur de l’expulsion. Une ordonnance parisienne de novembre 2025 l’illustre parfaitement, et elle mérite d’être lue avant d’annoncer au client une libération pour la semaine suivante.
A. Le référé parisien : expulsion ordonnée, mais deux mois et trêve maintenus
Le 4 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué sur un immeuble du dix-septième arrondissement dont un logement était occupé sans droit ni titre. Le juge a constaté que les défendeurs occupaient sans droit ni titre le logement appartenant à la société propriétaire, et il leur a ordonné, ainsi qu’à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux dès la signification de la décision (TJ Paris, pôle civil de proximité, 4 novembre 2025, RG 25/07784). L’expulsion est donc acquise sur le principe, avec concours du serrurier et de la force publique si nécessaire, conformément à l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Mais la même ordonnance refuse au propriétaire tout ce qui aurait accéléré la sortie : suppression du délai légal, procédure accélérée et astreinte. Le juge a rejeté les demandes de suppression du délai de l’article L.412-1 et du régime de l’article L.412-6, et il a rappelé que l’expulsion ne pourrait intervenir qu’après deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale. Ce délai de deux mois n’est pas une faveur, c’est la règle : l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ». (article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, après l’ordonnance, le commissaire de justice doit signifier un commandement de quitter les lieux, attendre deux mois, et si cette période mord sur le 1er novembre au 31 mars, attendre la fin de la trêve. Les occupants ont en outre été condamnés à 1 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens, maigre consolation face à des mois d’occupation gratuite.
Le fondement du référé ne doit rien au hasard : l’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du Code de procédure civile). L’occupation sans droit ni titre constitue typiquement ce trouble manifestement illicite, et le juge peut en outre ordonner l’exécution d’une obligation de faire, comme libérer les lieux. Retenez aussi le verrou qui protège le propriétaire contre les expulsions sauvages autant qu’il encadre la sienne : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). C’est ce texte qui interdit au propriétaire de changer les serrures de sa propre initiative, et c’est le même qui lui garantit, une fois la décision obtenue, le concours du serrurier et de la force publique. Quant aux frais d’avocat, l’article 700 prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du Code de procédure civile), ce qui explique les 1 000 euros alloués à Paris et les 2 000 euros de Versailles, sans compter les dépens qui suivent dans les deux affaires.
Le contraste avec la voie préfectorale
Le contraste avec la voie préfectorale est total et il structure toute la stratégie : squat avéré et documenté, le préfet peut faire évacuer en quelques jours, toute l’année ; occupation installée portée devant le juge, l’expulsion suit le formalisme du Code des procédures civiles d’exécution, avec commandement, deux mois et trêve. D’où la règle d’or du propriétaire : agir dans les premières heures pour la voie rapide, avec plainte et constat, et si cette fenêtre est manquée, basculer sans délai vers le référé civil plutôt que d’attendre que l’occupation se consolide. Chaque semaine perdue allonge d’autant la période d’occupation gratuite, et c’est l’indemnité d’occupation, chiffrée au plus juste, qui devra ensuite compenser ce temps perdu.
B. Chiffrer l’occupation : l’indemnité mensuelle, son point de départ et son exécution
Occuper sans droit ni titre n’est jamais gratuit, même quand l’expulsion tarde : le propriétaire a droit à une indemnité d’occupation, qui répare la perte de jouissance du bien depuis l’occupation sans droit jusqu’à la libération effective. Son montant se calcule par référence à la valeur locative du logement, et les tribunaux l’adossent en pratique au loyer qu’un tel bien rapporterait. Le 21 décembre 2023, la cour d’appel de Versailles a ainsi fixé l’indemnité provisionnelle au montant du loyer réglementé du logement, soit 936,50 euros par mois non sérieusement contestables, et elle a condamné l’occupant à verser cette somme à la société bailleresse depuis le 27 octobre 2022 jusqu’à la libération matérialisée par l’expulsion, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 (CA Versailles, 14e chambre, 21 décembre 2023, RG 23/02086). Retenez la méthode : valeur locative prouvée par le bailleur, point de départ à la date où l’occupation sans droit est établie, terme à la libération matérialisée par l’expulsion, pas à la décision.
Cette indemnité se demande dès le référé, à titre provisionnel quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, puis au fond pour le solde : arriérés, intérêts, frais de remise en état, dégradations constatées par commissaire de justice. Le fondement de droit commun est l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil), combiné avec le droit de propriété de l’article 544 du même code : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (article 544 du Code civil). Et le temps joue en principe pour le propriétaire diligent : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil), ce qui laisse cinq ans pour réclamer l’arriéré d’indemnité, sans dispenser d’agir vite pour limiter la casse.
Reste l’exécution, phase que les propriétaires sous-estiment. L’expulsion ordonnée par le juge s’exécute par commissaire de justice, avec commandement de quitter les lieux, inventaire du mobilier resté sur place selon les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et si les occupants refusent de partir, demande de concours de la force publique au préfet. À Paris et en Île-de-France, anticipez les délais pratiques : signification par un commissaire de justice parisien, audience de référé en quelques semaines devant le pôle civil de proximité, puis deux mois de commandement et, le cas échéant, la trêve hivernale. Pendant toute cette période, faites constater l’état du logement à chaque étape, conservez les factures de remise en état et actualisez le décompte d’indemnité mois par mois : c’est ce dossier chiffré, mois par mois et pièce par pièce, qui transforme une expulsion tardive en condamnation solvable. Face à un occupant insolvable, l’indemnité reste due et productive d’intérêts, et elle se recouvre sur ses biens ou ses revenus par les voies d’exécution ordinaires. Conservez chaque preuve dans un dossier unique et daté, avec les montants réclamés mois par mois. Pour traverser ces trois phases sans faute de procédure, l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de choisir la bonne voie dès le premier jour, de chiffrer l’indemnité au plus juste et d’exécuter sans attendre.
Conclusion
Le logement occupé sans droit ne se récupère ni par la force ni par l’attente, mais par le choix de la bonne voie au bon moment. Squat avéré, avec effraction et occupants arrivés depuis peu : plainte immédiate pour violation de domicile, preuve de propriété, constat de commissaire de justice, puis demande au préfet qui statue en quarante-huit heures et fait évacuer toute l’année, trêve hivernale inapplicable. Occupation installée, anciens occupants restés sur place ou voie préfectorale impossible : assignation en référé devant le juge, expulsion ordonnée mais exécutée après commandement, deux mois et hors trêve, avec indemnité d’occupation mensuelle adossée à la valeur locative, comme les 936,50 euros mensuels alloués par la cour d’appel de Versailles depuis octobre 2022 jusqu’à l’expulsion. Dans les deux cas, la plainte pénale reste utile mais ne suffit pas : encore faut-il, pour la violation de domicile, que le logement soit bien le domicile du plaignant, comme la chambre criminelle l’a rappelé le 3 juin 2025 en censurant une condamnation prononcée au profit d’une adjudicataire qui n’avait jamais occupé les lieux. Le propriétaire qui écrit vite, fait constater tôt et chiffre mois par mois récupère son bien et son argent ; celui qui force la serrure ou qui attend devient, tour à tour, prévenu ou créancier d’insolvables. Entre les deux, il y a la méthode : constater, qualifier, choisir la voie, exécuter.
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