Votre locataire parisien ne paie plus son loyer depuis deux ou trois mois, ne répond plus à vos relances et l’arriéré grossit à chaque échéance. À Paris, où un deux-pièces dépasse souvent 1 200 euros mensuels charges comprises, six mois d’impayés représentent plus de 7 000 euros perdus, sans compter les charges de copropriété que vous continuez de régler. Pendant ce temps, le calendrier tourne contre vous : la trêve hivernale suspendra toute expulsion du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, et chaque semaine perdue avant cette date repousse de plusieurs mois la libération effective du logement. La bonne nouvelle, c’est que la procédure est balisée : commandement de payer visant la clause résolutoire, assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, puis soit un échéancier de remboursement, soit l’expulsion avec le concours de la force publique. Encore faut-il respecter chaque délai et chaque mention obligatoire, car un commandement mal rédigé ou une assignation prématurée fait perdre des mois. Deux arrêts rendus en 2026 par la cour d’appel de Paris montrent exactement comment les juges parisiens appliquent ces règles, et ce qu’ils exigent du bailleur comme du locataire.
I. Mettre le locataire en demeure dans les formes qui font jouer la clause résolutoire
Le bail d’habitation n’est pas un simple contrat moral : le preneur a une obligation stricte de payer, et le bailleur dispose d’une arme précise, la clause résolutoire, à condition de l’actionner dans les formes légales. Tout commence par un acte de commissaire de justice, le commandement de payer, dont le contenu et le calendrier conditionnent toute la suite.
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire, délai de deux mois et signalement aux organismes sociaux
Le fondement de l’obligation de payer ne se discute pas : aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu « De payer le prix du bail aux termes convenus ». Dès le premier loyer impayé, le bailleur peut donc agir, mais la résiliation automatique du bail suppose une mise en demeure formaliste. L’article 1225 du code civil pose le principe applicable à toute clause résolutoire : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse » et « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Concrètement, le commandement signifié par commissaire de justice doit viser la clause résolutoire insérée au bail, détailler la dette mois par mois avec le décompte exact des loyers et charges, mentionner le délai légal imparti au locataire pour régulariser, et reproduire les dispositions protectrices dont bénéficie le locataire. En matière d’habitation, ce délai est de deux mois : si le locataire paie l’intégralité de l’arriéré dans ce délai, la clause ne joue pas et le bail se poursuit. S’il ne paie pas ou ne paie que partiellement, la clause est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal.
Deux décisions parisiennes de 2026 illustrent ce mécanisme de bout en bout. Dans la première, le bailleur social avait fait délivrer le 26 juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 5 155,44 euros, outre 126,28 euros de frais, soit une dette totale de 5 281,72 euros, et « Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire est demeuré infructueux. » (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, 31 mars 2026, RG 24/05236). Dans la seconde, l’office public de l’habitat avait fait délivrer un commandement le 11 octobre 2021 pour un impayé de 3 069,62 euros, lui aussi infructueux, et la cour a relevé que « Nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 octobre 2021, l’arriéré a persisté et augmenté pour s’élever au 6 mai 2024, à 9 600,58 euros » avant d’atteindre 17 112,84 euros en octobre 2025 (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, 27 janvier 2026, RG 24/02318). Ces deux affaires montrent une réalité que tout bailleur parisien doit intégrer : entre le commandement et la décision définitive, l’arriéré triple ou quadruple, et seule une action rapide limite la casse.
Le commandement n’est pas qu’une affaire entre bailleur et locataire : la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, organise un volet social de la procédure. Le bailleur doit signaler l’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, afin qu’un diagnostic social et financier soit établi et que les aides mobilisables soient examinées. Dans l’affaire jugée le 31 mars 2026, le bailleur a saisi la CCAPEX dès le lendemain du commandement, ce qui a permis de documenter la situation sans retarder la procédure judiciaire. À Paris, cette saisine transite par les services de la préfecture et les travailleurs sociaux du département : pour le bailleur, elle sécurise le dossier en démontrant que le volet préventif a été respecté ; pour le locataire en difficulté réelle, elle ouvre l’accès au fonds de solidarité pour le logement, aux délais négociés et à l’accompagnement social. L’ensemble de ces règles figure dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, dont l’article 24 détaille le jeu de la clause résolutoire, les délais et les garanties procédurales propres aux baux d’habitation. Un bailleur qui omet ces signalements prend le risque de voir le juge lui reprocher une procédure brutale et d’obtenir plus difficilement l’expulsion.
Le décompte joint au commandement mérite une vigilance particulière. Il doit distinguer les loyers, les charges et les frais, mois par mois, et ne réclamer que des sommes effectivement exigibles : les charges non régularisées, les pénalités fantaisistes ou les mois déjà prescrits doivent en être exclus. Un locataire parisien assisté d’un avocat ou d’une association demandera systématiquement la nullité d’un commandement approximatif, et si le juge la prononce, tout repart à zéro avec un nouveau délai de deux mois. À l’inverse, un commandement précis, chiffré et complet met le locataire face à ses responsabilités et prive ses contestations de substance. Conservez également la preuve de chaque relance amiable antérieure, lettres recommandées, courriels et mises en demeure simples : elles établissent votre bonne foi et la persistance de la dette, deux éléments que le juge des contentieux de la protection de Paris examine systématiquement avant de constater la résiliation.
B. L’assignation devant le juge parisien : calendrier, bonne foi du bailleur et défenses réelles du locataire
Une fois le délai de deux mois expiré sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation, obtenir la condamnation au paiement de l’arriéré et ordonner l’expulsion. L’assignation doit elle-même respecter un délai : le bailleur ne peut saisir le tribunal qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement, et l’acte doit informer le préfet afin que les services sociaux soient associés. Devant le juge, le débat porte sur trois points : la régularité du commandement, la réalité et le montant de la dette, et les délais que le locataire peut solliciter. Le juge vérifie le décompte ligne par ligne, écarte les sommes indues et fixe l’arriéré définitif. Dans l’affaire du 27 janvier 2026, c’est ainsi que la résiliation a été constatée à compter du 12 décembre 2021, soit deux mois après le commandement du 11 octobre 2021, avec condamnation à près de 10 000 euros d’arriéré puis fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer tant que les lieux ne sont pas libérés.
Le bailleur lui-même est soumis à une exigence croissante de loyauté procédurale. Par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé une décision qui avait constaté la résiliation sans vérifier, comme le locataire le demandait, « si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs », au motif que « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Cette affaire concernait des locaux professionnels à Bordeaux, mais le visa de l’article 1104 du code civil, selon lequel « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. », vaut pour tous les contrats, baux d’habitation parisiens compris. Concrètement, un bailleur qui refuse sans motif un paiement partiel sérieux, qui gonfle artificiellement la dette ou qui instrumentalise la clause pour se débarrasser d’un locataire protégé s’expose à voir sa procédure annulée. Pour un bailleur parisien, la leçon est simple : acceptez et encaissez tout versement, même partiel, en l’imputant sur la dette la plus ancienne, et ne refusez jamais par écrit une proposition de règlement sans motif légitime.
Du côté du locataire, toutes les défenses ne se valent pas, mais certaines paralysent réellement la clause. La plus puissante est l’exception d’inexécution : si le logement est devenu impropre à l’usage d’habitation parce que le bailleur manque gravement à ses obligations de délivrance et d’entretien, le locataire peut suspendre le paiement des loyers. La Cour de cassation l’a rappelé le 5 mars 2026 : « Selon le deuxième, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » et « Selon le troisième, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cet arrêt, rendu à propos d’un bail mixte commercial et d’habitation, impose au juge saisi d’une demande de constat de la clause de vérifier le bien-fondé de l’exception soulevée par le locataire. Pour un locataire parisien confronté à un appartement insalubre, sans chauffage ou frappé d’un arrêté de péril, la stratégie consiste donc à faire constater les désordres par huissier, à alerter l’agence régionale de santé et les services d’hygiène de la Ville de Paris, et à consigner les loyers plutôt qu’à cesser purement et simplement de payer. En revanche, les difficultés financières seules, même réelles, ne constituent pas une exception d’inexécution : elles ouvrent droit à des délais de paiement, pas à l’annulation de la dette.
Les contestations purement formelles, elles, échouent le plus souvent. Invoquer la nullité du commandement sans démontrer en quoi son contenu est erroné, contester le décompte sans produire ses propres justificatifs de paiement, ou soutenir que le logement serait vacant alors que le bailleur établit l’occupation : autant d’arguments que les juges parisiens écartent après vérification. Dans l’affaire du 31 mars 2026, les locataires avaient cessé d’occuper régulièrement les lieux tout en laissant l’arriéré courir, et la cour a confirmé la résiliation, l’expulsion et les condamnations financières. La règle pratique est donc symétrique : au bailleur, la rigueur procédurale et la loyauté ; au locataire de bonne foi en difficulté, la transparence sur ses ressources et la reprise des paiements ; au locataire victime d’un bailleur défaillant, la preuve documentée des manquements. C’est sur ce terrain, et non sur des arguties, que se gagne ou se perd un procès d’impayés à Paris.
II. Obtenir des délais ou l’expulsion : ce que le juge parisien décide vraiment
Une fois la résiliation constatée, tout n’est pas joué : le juge dispose d’un pouvoir d’apaisement considérable, entre l’échéancier qui sauve le bail et l’expulsion différée qui laisse le temps de se reloger. À l’approche de la trêve hivernale, ces décisions prennent une importance particulière, car elles déterminent si le locataire passera l’hiver dans les lieux et à quelles conditions.
A. Les délais de paiement jusqu’à trois ans : la reprise du loyer courant décide de tout
Le locataire qui veut sauver son bail dispose d’un outil majeur : les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. La loi du 6 juillet 1989 prévoit en la matière un régime plus favorable que le droit commun, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Paris : « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Trois années au lieu de deux, et un juge qui peut accorder ces délais de sa propre initiative, même si le locataire, mal conseillé, ne les a pas expressément demandés : la protection est réelle. Le droit commun n’est pas en reste, puisque l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » et que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pendant le délai accordé, les pénalités de retard ne courent pas et toute clause contraire est réputée non écrite. Mais ces faveurs ont une contrepartie stricte, posée par la jurisprudence parisienne de 2026 : seuls les locataires qui ont repris le paiement intégral du loyer courant peuvent en bénéficier.
Les deux arrêts parisiens de 2026 le démontrent par la négative. Dans l’affaire jugée le 31 mars 2026, le locataire demandait la suspension des effets de la clause et un échéancier au vu de sa situation financière et sociale, mais la cour a constaté qu’il ne justifiait d’aucune reprise des paiements et qu’il n’était donc pas en situation de régler sa dette dans la limite de trois ans : délais refusés, expulsion confirmée. Dans l’affaire du 27 janvier 2026, la locataire proposait un échéancier symbolique d’un euro par mois pendant six mois avec le solde au septième mois après relogement, mais la cour a relevé qu’à la date du jugement le loyer courant n’était toujours pas payé et que les termes d’octobre et de novembre restaient dus : refus là aussi, au visa de l’article 24-VII dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. La leçon pour tout locataire parisien en impayé est limpide : avant l’audience, reprenez le paiement du loyer courant dans son intégralité, même si l’arriéré reste entier, et produisez les justificatifs de virements. Un locataire qui paie son loyer courant et propose un échéancier réaliste sur l’arriéré — par exemple 150 ou 200 euros mensuels en plus du loyer pour un arriéré de 5 000 euros — obtient très souvent les délais ; un locataire qui ne paie rien n’obtient rien. Si vous êtes dans cette situation, sachez que face à un loyer impayé, que faire dépend d’abord de votre capacité à reprendre le paiement courant : c’est ce premier geste que le juge regardera avant tout échéancier.
Pour le bailleur, l’échéancier accordé n’est pas une défaite : les sommes sont fixées par le juge, assorties d’intérêts, et le moindre manquement à une échéance fait revivre la clause résolutoire sans nouvelle procédure au fond. Il faut donc, après le jugement, surveiller chaque versement et faire constater par commissaire de justice le premier impayé du plan, afin de relancer l’expulsion immédiatement. À Paris, où les audiences devant le juge des contentieux de la protection sont chargées et les délais d’obtention d’un jugement se comptent en mois, un échéancier respecté vaut souvent mieux qu’une expulsion hypothétique dans dix-huit mois : le bailleur encaisse le loyer courant plus une fraction de l’arriéré, et conserve un titre exécutoire. Si l’échéancier échoue, la reprise de la procédure d’expulsion s’en trouve facilitée, car le juge constate que toutes les chances ont été données au locataire. Dans les deux cas, faites consigner l’échéancier avec précision dans le jugement — montant de chaque mensualité, date d’exigibilité, imputation sur le courant puis sur l’arriéré — et exigez le paiement par virement permanent pour éviter les oublis.
Le surendettement et les aides sociales complètent le tableau sans s’y substituer. Un locataire parisien peut déposer un dossier auprès de la Banque de France, solliciter le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour un prêt ou une subvention d’apurement, et demander des remises gracieuses sur les majorations. Ces démarches, documentées et produites au juge, démontrent la bonne foi et la volonté de régler la dette, deux critères que l’article 1343-5 impose au magistrat de prendre en compte puisqu’il statue compte tenu de la situation du débiteur. Mais attention : le dépôt d’un dossier de surendettement ne suspend pas automatiquement la procédure d’expulsion locative, et la commission ne peut imposer au bailleur un effacement des loyers impayés sans son accord dans la plupart des configurations. L’articulation entre la procédure civile et la procédure de surendettement doit donc être pilotée avec soin, en informant le juge de l’état du dossier Banque de France et en adaptant l’échéancier demandé aux mesures recommandées par la commission.
B. L’expulsion face à la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027
Quand aucun délai n’est accordé ou quand l’échéancier est violé, le jugement ordonne l’expulsion, mais celle-ci n’est jamais immédiate pour un logement habité. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose un sas incompressible : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Ce commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer initial, est signifié après le jugement définitif et fait courir le délai de deux mois pendant lequel l’occupant doit partir volontairement. À Paris, ce délai est mis à profit par les services sociaux pour proposer des solutions de relogement, et par le locataire pour saisir le juge d’une demande de délais supplémentaires. Car le juge peut aller plus loin : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ces délais sont encadrés : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de son âge, de son état de santé, de sa situation de famille et de fortune, des démarches de relogement accomplies et du droit à un logement décent. Un occupant parisien âgé, malade ou avec enfants scolarisés à proximité, qui justifie de recherches actives de relogement dans un marché aussi tendu que celui de l’Île-de-France, obtient couramment plusieurs mois supplémentaires, renouvelables.
Par-dessus ces délais judiciaires s’impose la trêve hivernale, dont le calendrier rend le mois d’octobre décisif. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Concrètement, toute expulsion non réalisée au 31 octobre 2026 à minuit est reportée au 1er avril 2027 au plus tôt. Pour un bailleur parisien, cela signifie qu’un jugement obtenu en septembre doit être exécuté en octobre ou attendre le printemps : le commandement de quitter les lieux doit être signifié sans tarder, et le concours de la force publique demandé au préfet de police de Paris dès l’expiration du délai de deux mois. Pour le locataire, la trêve n’efface rien : les loyers et l’indemnité d’occupation continuent de courir, l’arriéré s’aggrave, et l’expulsion reprend le 1er avril avec un titre exécutoire intact. Seules exceptions à la trêve : le relogement assuré dans des conditions suffisantes, et les occupants entrés par voie de fait dans le domicile d’autrui, qui ne bénéficient d’aucun sursis. Le squat et l’impayé locatif obéissent donc à des régimes différents, et un locataire régulier devenu occupant sans droit ni titre après résiliation du bail reste protégé par la trêve.
À Paris, l’exécution finale suit un circuit administratif précis. Après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture de police. Le préfet peut accorder ce concours, le différer pour des motifs d’ordre public ou sociaux, ou le refuser, auquel cas l’État engage sa responsabilité et le bailleur peut obtenir une indemnité compensatrice de la part de l’État pour la période d’occupation prolongée. Cette indemnisation, calculée sur la base du loyer et des charges, constitue pour le bailleur parisien une issue financière honorable quand l’expulsion physique s’enlise : mieux vaut un État payeur qu’un logement durablement occupé sans ressources. Pendant toute cette phase, l’indemnité d’occupation fixée par le jugement — généralement égale au montant du loyer et des charges — continue de courir et s’ajoute à l’arriéré recouvrable par saisie. Le bailleur doit donc maintenir la pression procédurale : commandement de quitter les lieux dès le jugement définitif, demande de concours de la force publique dans la foulée, assignation en indemnisation contre l’État en cas de refus, et mesures d’exécution sur les revenus ou comptes du débiteur en parallèle.
Le calendrier 2026-2027 impose enfin une discipline stricte aux deux parties. Pour le bailleur dont le locataire a cessé de payer cet été, chaque étape compte double : le commandement de payer signifié en septembre ouvre la voie à une assignation en novembre, un jugement au premier trimestre 2027 et une expulsion au printemps, après la trêve. Un commandement signifié en novembre, en revanche, décale toute la chaîne et fait perdre l’hiver. Pour le locataire de bonne foi, la période qui s’ouvre est une chance à saisir : négocier un échéancier avant l’assignation, reprendre le loyer courant, mobiliser le FSL et la CCAPEX de Paris, et présenter au juge un dossier de régularisation crédible valent toujours mieux qu’une expulsion prononcée puis seulement suspendue par la trêve. Dans les deux arrêts parisiens de 2026, les arriérés ont explosé précisément parce que les locataires ont laissé le temps passer sans rien payer ni rien proposer : 5 281 euros devenus irrécouvrables d’un côté, 3 069 euros devenus 17 112 euros de l’autre. Le temps, en matière d’impayés locatifs parisiens, travaille toujours contre celui qui reste passif.
Conclusion
Le loyer impayé à Paris ne se règle ni par l’attente ni par le rapport de force, mais par une procédure en quatre temps que la jurisprudence parisienne de 2026 éclaire avec netteté : un commandement de payer précis visant la clause résolutoire, avec saisine de la CCAPEX et décompte rigoureux ; une assignation devant le juge des contentieux de la protection après le délai de deux mois, menée de bonne foi ; puis, selon la situation, un échéancier de trois ans maximum pour le locataire qui a repris le loyer courant, ou l’expulsion avec ses délais légaux et la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Bailleur, agissez vite et dans les formes : chaque mois perdu avant la trêve repousse la solution au printemps et alourdit une dette souvent irrécouvrable. Locataire en difficulté, reprenez le paiement du loyer courant sans attendre l’audience et documentez vos démarches : c’est la seule attitude qui ouvre les délais et suspend la clause. Et si le logement est indécent ou dangereux, faites constater les manquements du bailleur au lieu de cesser de payer sans preuve. Dans un marché parisien où chaque mois d’occupation vaut plus de 1 000 euros, la rigueur procédurale n’est pas un luxe de juriste : c’est l’argent des deux parties qui se joue, mois après mois, acte après acte.
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