Septembre 2026 à Paris, la colocation reste la seule porte d’entrée vers le logement pour des milliers d’étudiants et de jeunes actifs. Une chambre se loue entre 500 et 900 euros selon l’arrondissement, un studio équivalent coûte 1 200 à 1 800 euros, et la tension du marché pousse à signer vite, souvent un bail unique à plusieurs noms avec une clause de solidarité que personne n’a vraiment lue. Puis la vie change : mutation, rupture, mésentente, budget qui ne suit plus. L’un des colocataires annonce son départ en cours de bail. Aussitôt, les mêmes questions reviennent, côté sortant comme côté restants : comment donner congé quand on n’est pas seul sur le bail, pendant combien de temps reste-t-on tenu du loyer, qui paie les charges et les dégradations constatées après le départ, et quand récupère-t-on sa part du dépôt de garantie. Les réponses tiennent en deux mécanismes que la loi du 6 juillet 1989 et la Cour de cassation ont verrouillés : un congé individuel qui obéit à des formes strictes et ouvre un préavis d’un mois à Paris, et une solidarité qui s’éteint six mois au plus après ce congé, plus tôt si un remplaçant entre au bail. Ce mode d’emploi détaille chaque étape, pièce par pièce, avec les textes et les arrêts qui tranchent les litiges les plus fréquents devant le juge des contentieux de la protection.
I. Donner congé quand on est colocataire et sortir de la solidarité
A. Le congé du colocataire : à qui l’adresser, sous quelle forme et avec quel préavis à Paris
En colocation sous bail unique, chaque colocataire est locataire à part entière. Celui qui veut partir n’a pas besoin de l’accord de ses colocataires pour donner congé : il notifie son propre congé au bailleur, et la colocation se poursuit avec ceux qui restent. La première erreur consiste à prévenir seulement ses colocataires par message ou à glisser une lettre simple dans la boîte aux lettres de l’agence. Un congé donné par lettre simple n’est pas opposable au bailleur, et un congé adressé aux seuls colocataires ne produit aucun effet sur le bail. Le congé doit être notifié au propriétaire ou à son mandataire, par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’envoi par lettre recommandée électronique reste possible, à condition que le destinataire particulier ait accepté ce mode d’envoi. Le point de départ du préavis dépend du mode choisi : jour de réception de la recommandée par le bailleur, jour de la signification pour l’acte de commissaire de justice, jour de la remise pour la remise en main propre. Si la recommandée revient sans avoir été remise à un destinataire absent, le congé n’est pas valable, et tout retard de réception repousse d’autant la fin du préavis. Concrètement, à la rentrée, un colocataire qui veut être libéré au 31 octobre doit faire en sorte que son congé soit reçu au plus tard fin septembre s’il relève du préavis d’un mois, fin juillet s’il relève du préavis de trois mois.
Le délai de droit commun du congé donné par le locataire est de trois mois. Il tombe à un mois dans les cas énumérés par la loi, dont le logement situé en zone tendue. Paris est en zone tendue, de sorte qu’un colocataire d’un logement parisien bénéficie du préavis réduit d’un mois, à condition de l’invoquer et de le justifier dans son congé. La Cour de cassation a fixé la méthode dans un arrêt du 11 janvier 2024, rendu sur le pourvoi n° A 22-19.891 : « Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi Alur, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Toutefois, ce délai est réduit à un mois dans les cas limitativement énumérés au 1° à 5° de ce texte. » La Cour ajoute que « Lorsque le bien loué est situé sur l’un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, auquel renvoie le 1° de l’article 15 précité, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi Alur suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. » En pratique, la lettre de congé d’un colocataire parisien doit donc mentionner l’adresse exacte du logement, viser la loi Alur et la zone tendue, et joindre un justificatif de domicile ou tout document établissant la situation du bien. Sans motif indiqué, le préavis de trois mois s’applique, et le sortant paie deux mois de loyer de plus. Le texte de référence, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 8-1 en vigueur définit la colocation et la solidarité, et sa présentation sur les formalités du congé du locataire détaillent ces exigences de forme et de délai.
Le congé du bailleur obéit à une logique inverse qu’il faut connaître pour la fin du bail à Paris. Le propriétaire qui veut reprendre ou vendre ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois en location vide, et il doit motiver son congé. Si le bail de colocation contient une clause de solidarité, le congé adressé à un seul des colocataires vaut pour tous ; sans clause de solidarité, le bailleur doit notifier son congé à chacun. Cette asymétrie explique bien des litiges de rentrée : le colocataire sortant croit que son départ met fin au bail pour tout le monde, alors que seuls les congés conjoints et simultanés de tous les colocataires y mettent fin. Un départ isolé laisse le bail en vie, avec les colocataires restants et, temporairement, le sortant solidaire.
B. La fin de la solidarité du sortant : six mois au plus, et plus tôt si un remplaçant entre au bail
Tout l’enjeu financier du départ tient dans la clause de solidarité, presque toujours présente dans les baux de colocation parisiens. En signant, chaque colocataire accepte de répondre de la totalité du loyer et des charges, pas seulement de sa quote-part. Le contrat fait alors la loi des parties : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », dispose l’article 1103 du code civil. Le sortant ne peut donc pas s’affranchir de cette clause par sa seule volonté ; seule la mécanique légale de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise sa sortie. Le texte, consultable à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que la solidarité du colocataire qui a régulièrement donné congé prend fin à la date d’effet du congé lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail et, à défaut de remplaçant, au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
La Cour de cassation a donné à ce mécanisme toute sa portée dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, pourvoi n° R 19-23.343, publié au Bulletin : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » La Cour en tire une conséquence décisive pour les comptes de sortie : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » Dans cette affaire, une cour d’appel avait mis à la charge de la colocataire sortie un prorata de travaux de remise en état constatés lors d’un état des lieux de sortie établi après l’expiration de sa période de solidarité ; la cassation est intervenue parce que « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire ». La leçon pour 2026 est directe : dégradations constatées après la fin de la solidarité, régularisation de charges née après cette date, loyers postérieurs, rien de tout cela ne peut être réclamé au sortant. À l’inverse, tout ce qui est né pendant la période de solidarité, loyers, charges, réparations locatives, reste dû par lui, solidairement avec les restants.
Deux précisions verrouillent le raisonnement. D’abord, la solidarité ne protège que les dettes nées pendant sa durée, et la date de naissance de la créance se discute poste par poste : un arriéré de loyer du trimestre qui suit le départ peut encore relever de la solidarité si le préavis ou les six mois courent toujours, tandis qu’une remise en état constatée un an plus tard n’en relève plus. Ensuite, l’arrivée d’un remplaçant change tout, mais à des conditions strictes : le nouveau colocataire doit figurer au bail, ce qui suppose l’accord du bailleur et un avenant ou un nouveau bail, et la cession de la position contractuelle doit être constatée par écrit. L’article 1216 du code civil l’impose : « Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. » Sans l’accord du bailleur, le prétendu remplaçant n’est qu’un occupant sans droit vis-à-vis du propriétaire, et la solidarité du sortant court jusqu’au terme des six mois. Le bailleur n’est jamais obligé d’accepter le candidat présenté par les colocataires, mais refuser sans motif puis réclamer six mois de solidarité au sortant expose à un débat sur l’exécution de bonne foi du contrat devant le juge. La caution du sortant suit exactement le même sort que lui, en application du VI de l’article 8-1 : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. » Elle reste donc engagée pendant le préavis puis pendant la période résiduelle de solidarité, et se trouve libérée aux mêmes dates.
Le cas particulier du bailleur qui vend l’immeuble en cours de colocation mérite d’être connu, car les ventes d’immeubles parisiens occupés se multiplient. La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 septembre 2016, pourvoi n° W 15-19.169, a posé que « Vu l’article 22, alinéa 8, de la loi du 6 juillet 1989 » et qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Le locataire qui avait versé son dépôt au vendeur n’a donc pas à prouver que la somme a été transmise à l’acquéreur : c’est l’acquéreur devenu bailleur qui doit restituer. Cette solution protège aussi le colocataire sortant dont l’immeuble a changé de main entre son entrée et sa sortie.
II. Régler l’argent : loyers, charges et dépôt de garantie après le départ
A. Qui paie le loyer et les charges quand un colocataire est parti
La règle de base ne change pas avec le départ : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », rappelle la Cour de cassation au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans son arrêt du 8 avril 2021. Concrètement, trois périodes se succèdent pour le sortant. Pendant son préavis, il doit sa part du loyer et des charges jusqu’à son expiration, même s’il a déjà rendu ses clés et quitté les lieux. Après le préavis et pendant la solidarité résiduelle, il ne doit plus sa part à titre personnel, mais le bailleur peut lui réclamer la totalité des sommes impayées par les colocataires restants, dans la limite des dettes nées pendant cette période. Après l’extinction de la solidarité, il ne doit plus rien pour la période postérieure, et toute assignation portant sur des loyers ou des charges nés ensuite doit être contestée sur ce fondement.
Côté colocataires restants, le départ ne réduit pas d’un euro ce que le bailleur peut exiger : la solidarité joue entre eux pour la totalité, et le bailleur choisit librement celui qu’il poursuit. Si les restants assument seuls un loyer calibré pour trois et que l’un d’eux cesse de payer sa part, chacun des autres peut être appelé pour le tout. Dans cette configuration de tension, savoir que faire face à un loyer impayé, que faire devient vital : mise en demeure, commandement de payer, puis action devant le juge des contentieux de la protection. Entre colocataires, celui qui a payé plus que sa part dispose d’un recours contre les autres, y compris contre le sortant pour les sommes nées pendant sa solidarité, et contre le colocataire défaillant pour le trop-versé. Ces recours se prescrivent et se prouvent par écrit : relevés de virements, décomptes du bailleur, échanges écrits sur la répartition. Les arrangements oraux sur le partage du loyer, fréquents dans les colocations étudiantes, ne sont pas opposables au bailleur et compliquent les recours entre colocs.
Les charges locatives suivent le même découpage temporel, avec une difficulté propre : la régularisation annuelle intervient souvent plusieurs mois après le départ. Seule la quote-part afférente à la période de présence et de solidarité du sortant peut lui être réclamée, au prorata du temps et des tantièmes du logement, jamais une quote-part de travaux d’amélioration ou de remise en état postérieurs. Le bailleur qui adresse au sortant un décompte global sans distinguer les périodes s’expose à un rejet : la Cour de cassation a censuré la condamnation d’une sortante fondée sur un simple prorata de devis de remise en état constatés après la fin de sa solidarité, faute d’établir que les désordres étaient nés avant. Exiger le décompte détaillé, les factures et les dates d’intervention n’est donc pas de la mauvaise volonté, c’est l’exercice normal des droits de la défense. À Paris et en Île-de-France, où les provisions sur charges des grands ensembles pèsent lourd, ce contrôle poste par poste fait souvent économiser plusieurs centaines d’euros au sortant.
B. Récupérer le dépôt de garantie : le sortant, les restants et le remplaçant
C’est le point qui provoque le plus de conflits à la rentrée, et le plus mal compris. En colocation sous bail unique, le dépôt de garantie ne se restitue qu’une fois, à la fin, pour tout le monde : le bailleur le restitue après que tous les colocataires ont quitté le logement et remis les clés, et il le verse à l’un d’entre eux. Le colocataire qui part en cours de bail ne peut donc pas exiger du bailleur la restitution de sa part, même si son préavis est expiré et sa solidarité éteinte. Ses seules voies sont l’arrangement amiable avec les colocataires restants, qui lui remboursent sa quote-part entre eux, ou le remboursement par le remplaçant qui entre au bail et prend sa place dans le dépôt. L’avenant de substitution doit alors régler par écrit qui rembourse qui, pour quel montant et à quelle date, faute de quoi le sortant court après sa part pendant des mois. La pratique parisienne la plus sûre consiste à faire constater par écrit, lors de l’état des lieux intermédiaire dressé avec le remplaçant, l’état de la chambre et des parties communes, puis à faire verser au sortant sa quote-part par le remplaçant le jour de la signature de l’avenant.
En colocation sous contrats multiples, chaque colocataire dispose de son propre bail pour sa partie privative, et la logique s’inverse : le sortant récupère son dépôt directement auprès du bailleur après avoir remis ses clés, dans les délais de droit commun. Ces délais sont stricts : l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise la restitution, et l’administration résume ainsi la règle applicable : le bailleur doit rendre le dépôt dans les délais fixés par la loi : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », et « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ». Passé ces délais, la sanction est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Seule l’absence de transmission de la nouvelle adresse par le locataire lors de la remise des clés fait échec à cette pénalité. Avant de saisir le juge, le sortant doit mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, puis, en cas de refus persistant, porter le litige devant le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble, avec l’appui si besoin de la commission départementale de conciliation.
Le bailleur n’est pas démuni pour autant : il peut imputer sur le dépôt les sommes justifiées, loyers et charges impayés, réparations locatives et dégradations, à condition de le prouver. Le même arrêt du 8 avril 2021 rappelle que « Selon le second, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » et que « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », ce qui interdit au locataire d’exiger l’imputation automatique du dernier mois de loyer sur le dépôt, mais autorise le bailleur à retenir les impayés dûment établis. Chaque retenue doit être justifiée par des pièces : états des lieux d’entrée et de sortie comparés, photographies datées, constat de commissaire de justice, factures ou devis, lettres de réclamation restées sans réponse. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, sur justificatifs. Les retenues forfaitaires, les devis de complaisance sans lien avec l’état des lieux et les imputations de vétusté normale sont contestables : l’usure normale du logement, peinture passée, moquette tassée, joints vieillis, reste à la charge du bailleur. Le sortant qui conteste utilement joint à sa mise en demeure la copie de l’état des lieux d’entrée, les photos de sortie et le décompte précis des sommes réclamées.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes locaux complètent le dispositif. D’abord, vérifier le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale : certains immeubles interdisent la colocation ou la sous-location partielle, et un bailleur qui découvre une colocation non déclarée peut agir en résiliation, ce qui précipite tous les comptes. Ensuite, anticiper le calendrier judiciaire francilien : le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux d’Île-de-France absorbent à l’automne un pic de contentieux locatifs étudiants, et une conciliation menée tôt devant la commission départementale de conciliation de Paris aboutit souvent plus vite qu’une assignation. Enfin, conserver toutes les preuves dès l’entrée : état des lieux d’entrée détaillé et photographié, échanges écrits avec le bailleur, quittances, attestations d’assurance habitation. Le sortant qui produit un dossier complet obtient en général sa part sans procès, parce que le bailleur et les restants mesurent le risque : des dommages et intérêts pour retard et mauvaise foi restent possibles, l’article 1231-6 du code civil prévoyant que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » et que « Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte », tandis que l’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Et si le litige va au jugement, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer « A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », ce qui fait réfléchir avant de retenir indûment un dépôt de 800 euros.
Conclusion
Le départ d’un colocataire à la rentrée 2026 n’est ni une catastrophe ni une formalité : c’est une séquence juridique en trois temps qu’il faut exécuter dans l’ordre. Un congé individuel régulier, notifié au bailleur dans les formes et avec le préavis d’un mois dont bénéficie le logement parisien en zone tendue. Une solidarité qui s’éteint au plus tard six mois après ce congé, plus tôt si un remplaçant agréé par le bailleur entre au bail par écrit, et qui ne couvre que les dettes nées pendant sa durée. Un dépôt de garantie qui, en bail unique, ne se récupère qu’entre colocataires ou via le remplaçant, et, en contrats multiples, directement auprès du bailleur sous un à deux mois sous peine de pénalité de 10 % mensuelle. Chaque étape se prouve par écrit : congé et preuve de réception, avenant de substitution, états des lieux comparés, décomptes et factures. Le sortant qui respecte ce triptyque sort vite et récupère sa part ; les restants qui l’exigent paient au juste prix sans payer pour les autres. Et quand le dialogue se bloque sur un décompte ou une retenue, la mise en demeure chiffrée, la conciliation parisienne puis le juge des contentieux de la protection tranchent sur pièces, au vu des textes et des arrêts qui gouvernent désormais la matière sans hésitation.
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