Un acte de donation portant sur la nue-propriété d’une maison, assorti de la condition que le donataire assure les grosses réparations. Dix-sept ans plus tard, les héritiers du donateur demandent la révocation, en soutenant que les travaux n’ont pas été faits. La troisième chambre civile a jugé, le 17 septembre 2026, que cette action se prescrit par cinq ans et non par trente, malgré la nature immobilière du bien et l’objet de la charge.

La décision intéresse au premier chef le droit patrimonial immobilier. Elle change la durée pendant laquelle un immeuble donné peut sortir du patrimoine du donataire, et donc la durée pendant laquelle un acquéreur, un prêteur ou un associé de société civile doit s’en soucier. Cet article traite ce volet pratique. L’analyse complète de l’arrêt et de ses conséquences pour le donateur et ses héritiers figure dans notre étude consacrée à la révocation d’une donation pour inexécution de la charge et son délai de cinq ans.

I. Ce que la Cour a décidé, et ce que cela change pour un bien immobilier

A. La règle posée le 17 septembre 2026

La Cour de cassation rappelle d’abord le texte : « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.632, publié au Bulletin, § 6).

Elle approuve ensuite la cour d’appel d’avoir « exactement retenu que l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge, qui constitue un contrat synallagmatique par les engagements réciproques qu’elle prévoit, a pour fondement l’inexécution d’une obligation contractuelle et constitue à ce titre, quand bien même elle concerne un immeuble et comporte une charge ayant pour objet l’exécution des grosses réparations, une action personnelle » (même arrêt, § 7).

La précision « quand bien même elle concerne un immeuble » est le cœur de la décision pour le praticien de l’immobilier. Ni la nature du bien donné, ni le fait que la charge porte sur des travaux affectant ce bien ne suffisent à faire de l’action une action réelle immobilière.

Texte intégral de l’arrêt sur courdecassation.fr

B. La logique du partage entre action réelle et action personnelle

La même chambre applique cette grille depuis plusieurs années en matière de lotissement. Elle juge que « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire », tandis que « l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale » (Cass. 3e civ., 6 avril 2022, n° 21-13.891, § 5 et § 6). La solution a été reprise le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-23.980, § 7).

La distinction tient à l’objet de la charge, non à celui du bien. Une charge réelle grève le fonds et se transmet avec lui. La charge d’une donation pèse sur la personne du donataire, en contrepartie de ce qu’il reçoit. Elle ne suit pas l’immeuble, elle suit celui qui s’est engagé.

Arrêt du 6 avril 2022 et arrêt du 4 décembre 2025.

II. La charge de travaux, une obligation à écrire avec précision

A. Grosses réparations et réparations d’entretien

Stipuler que le donataire « assurera les grosses réparations » renvoie à une notion que le code civil définit dans le régime de l’usufruit. L’article 606 énonce : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » L’article 605 précise, pour sa part, que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » et que « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ».

Ces textes fournissent un périmètre, non un calendrier. Une donation qui se contente de reprendre la formule légale laisse entière la question de savoir quand l’obligation devait être exécutée, et donc quand l’inexécution est devenue certaine. Avec un délai désormais réduit à cinq ans, cette imprécision se paie.

Article 605 du code civil et article 606 du code civil.

B. Une charge, pas une réserve

Toute contrainte figurant dans un acte de donation n’est pas une charge. La cour d’appel de Paris a rappelé que les conditions visées par l’article 953 du code civil s’entendent de « la ou les charges imposées au donataire par le donateur, déterminantes pour le consentement de ce dernier et se traduisant par une ou des obligations incombant au donataire », en citant la charge de nourrir, vêtir, entretenir et assurer les soins du donateur, ou d’acquitter les charges et réparations du bien donné (CA Paris, pôle 3, chambre 1, 24 avril 2024, n° 22/01797). Dans cette affaire, la réserve d’usufruit invoquée par le donateur n’a pas été qualifiée de charge. Cette décision du fond n’a pas valeur de principe, mais elle illustre une confusion courante dans les actes.

La conséquence est directe : si la stipulation n’est pas une charge, l’action en révocation de l’article 953 n’est pas ouverte, quel que soit le délai.

C. Rédiger pour rendre l’inexécution démontrable

Une charge de travaux utile comporte quatre éléments : la description des ouvrages attendus, un budget ou un devis de référence, une échéance, et un mécanisme de justification périodique adressé au donateur. Elle peut être complétée par une clause résolutoire jouant après commandement resté sans effet, étant rappelé que l’article 956 du code civil dispose que « la révocation pour cause d’inexécution des conditions, ou pour cause d’ingratitude, n’aura jamais lieu de plein droit ». La clause ne dispense donc pas du juge, mais elle date le manquement et structure la preuve.

Sur le terrain probatoire, le constat de commissaire de justice et le rapport d’expertise technique restent les pièces qui emportent la décision. C’est le même réflexe que dans un contentieux de expertise bâtiment : sans état des lieux daté, le débat sur la date du manquement devient inextricable.

III. Le tiers acquéreur et le prêteur, exposés par un texte peu connu

A. L’article 954 du code civil

La révocation pour inexécution des charges ne produit pas un effet limité aux parties. L’article 954 du code civil énonce que, « dans le cas de la révocation pour cause d’inexécution des conditions, les biens rentreront dans les mains du donateur, libres de toutes charges et hypothèques du chef du donataire ; et le donateur aura, contre les tiers détenteurs des immeubles donnés, tous les droits qu’il aurait contre le donataire lui-même ».

Deux effets en découlent. L’hypothèque consentie par le donataire disparaît, ce qui expose l’établissement prêteur. Et l’acquéreur du bien peut se voir opposer par le donateur les droits que celui-ci aurait exercés contre le donataire.

Article 954 du code civil sur Légifrance

B. Ce que l’arrêt du 17 septembre 2026 change pour eux

Le raccourcissement du délai réduit mécaniquement la fenêtre de risque. Un immeuble reçu par donation avec charge, dont le manquement est connu depuis plus de cinq ans, n’est plus exposé à la révocation. La sécurité de la transaction s’en trouve renforcée, sans devenir acquise pour autant.

La difficulté se déplace en effet vers le point de départ. Le délai court, selon l’article 2224, du jour où le donateur « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Une cour d’appel a ainsi retenu que, s’agissant d’une action en révocation pour inexécution des charges, « le point de départ de la prescription est la date à laquelle le CNMR, donateur, a eu connaissance de l’inexécution des conditions de ces donations par la FDS, le donataire, ou aurait dû en avoir connaissance » (CA Paris, pôle 4, chambre 1, 13 septembre 2024, n° 23/04794). Cette date n’apparaît nulle part dans les pièces d’une vente ordinaire. Elle ne se déduit ni de l’acte de donation, ni de l’origine de propriété.

C. La vérification à conduire avant d’acheter ou de prêter

L’audit porte sur l’origine de propriété. Lorsqu’elle révèle une donation de moins d’une trentaine d’années, il faut lire l’acte lui-même et non le seul résumé qu’en donne le projet de vente. Trois points méritent l’examen : l’existence d’une charge et sa nature exacte, la présence d’une clause résolutoire ou d’une condition résolutoire publiée, et l’état d’exécution de la charge à la date envisagée pour la vente.

Une donation grevée d’une charge d’entretien manifestement inexécutée, consentie il y a moins de cinq ans, justifie une condition suspensive ou une garantie spécifique dans le compromis de vente. Le silence de l’acte n’est pas une protection : le tiers détenteur s’expose sur le fondement de l’article 954, indépendamment de sa bonne foi.

D. Le cas de la société civile immobilière

Lorsque le bien donné a été apporté à une société civile, ou que la donation a porté sur des parts, l’analyse se dédouble. La révocation d’une donation de parts sociales n’emporte pas les mêmes effets qu’une révocation portant sur l’immeuble lui-même, et la charge stipulée peut avoir été conçue pour peser sur l’associé et non sur la société. Une lecture combinée de l’acte de donation et des statuts s’impose avant toute cession, comme dans les autres contentieux de société civile immobilière.

IV. Les positions respectives, en pratique

A. Le donataire assigné

La prescription se soulève comme fin de non-recevoir, et le plus tôt possible. Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, le donataire avait saisi le juge de la mise en état, ce qui a permis de trancher la recevabilité avant tout examen des travaux.

Si le délai n’est pas acquis, deux terrains subsistent. La qualification, d’abord : la stipulation invoquée est-elle une véritable charge ? La révision ensuite, sur le fondement de l’article 900-2 du code civil, qui permet à tout gratifié de demander la révision judiciaire des conditions et charges « lorsque, par suite d’un changement de circonstances, l’exécution en est devenue pour lui soit extrêmement difficile, soit sérieusement dommageable ». La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir statué par des motifs « faisant ressortir l’existence d’un changement de circonstances rendant extrêmement difficile l’exécution des conditions et charges de la donation » (Cass. 1re civ., 28 février 2018, n° 17-13.630).

Article 900-2 du code civil et arrêt du 28 février 2018.

B. Le donateur et ses héritiers

Les héritiers ont qualité pour agir : la première chambre civile juge, au visa des articles 953 et 954 du code civil, que « l’action en révocation d’une donation pour inexécution des charges peut être intentée par le donateur ou ses héritiers » (Cass. 1re civ., 16 janvier 2019, n° 18-10.603). Ils héritent toutefois du temps déjà consommé : le délai ne repart pas au décès.

L’ouverture d’une succession comportant un immeuble donné sous charge appelle donc un examen rapide de l’acte et de l’état du bien. Ce contrôle relève du même travail que la liquidation d’un patrimoine, traité par le cabinet au titre du droit patrimonial et des successions.

Arrêt du 16 janvier 2019 sur courdecassation.fr

C. Le point que l’arrêt ne tranche pas

Une charge d’entretien s’exécute dans la durée. La question de savoir si la prescription atteint l’action tout entière ou seulement les manquements antérieurs de plus de cinq ans à l’assignation n’était pas soumise à la Cour, qui ne la traite pas. Elle reste donc ouverte, et elle se plaidera au cas par cas, en fonction de la rédaction de la charge.

Ce qu’il faut retenir

Depuis le 17 septembre 2026, l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge relève du délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, y compris lorsque le bien donné est un immeuble et que la charge porte sur des travaux. Le donateur et ses héritiers doivent agir vite. Le donataire dispose d’une défense de prescription nettement plus solide qu’auparavant. L’acquéreur et le prêteur restent exposés au jeu de l’article 954, mais sur une durée désormais bornée, à condition d’avoir identifié la date à laquelle le manquement a été connu.

Toute décision se prend après lecture de l’acte de donation lui-même, de la charge telle qu’elle y est rédigée, et des pièces établissant l’état du bien.

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Références

Textes. Article 953 du code civil. Article 954 du code civil. Article 956 du code civil. Article 900-2 du code civil. Article 605 du code civil. Article 606 du code civil. Article 2224 du code civil. Article 2227 du code civil.

Jurisprudence. Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.632, publié au Bulletin : courdecassation.fr. Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.980 : courdecassation.fr. Cass. 3e civ., 6 avril 2022, n° 21-13.891 : courdecassation.fr. Cass. 1re civ., 16 janvier 2019, n° 18-10.603 : courdecassation.fr. Cass. 1re civ., 28 février 2018, n° 17-13.630 : courdecassation.fr.

Décisions du fond citées à titre d’illustration, sans portée de principe. CA Paris, pôle 4, chambre 1, 13 septembre 2024, n° 23/04794 : consultable via Judilibre. CA Paris, pôle 3, chambre 1, 24 avril 2024, n° 22/01797 : consultable via Judilibre.

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