Vous avez confié votre fonds de commerce en location-gérance et le locataire-gérant ne paie plus ses redevances, n’exploite plus le fonds ou a disparu en laissant les clés sur la porte. Chaque semaine qui passe, le fonds perd de sa valeur, la clientèle s’efface et les dettes nées de l’exploitation menacent de remonter jusqu’à vous. Trois décisions rendues entre novembre 2025 et août 2026 montrent comment les tribunaux tranchent ces litiges : reprise du fonds autorisée en référé, résiliation du contrat et expulsion du locataire-gérant, rejet des indemnités réclamées par celui qui n’a rien amélioré. Cet article explique, pas à pas, comment constater l’inexécution, sécuriser votre responsabilité de loueur, résilier le contrat, reprendre l’exploitation et faire payer ce qui vous est dû.

I. Le locataire-gérant ne paie plus ou n’exploite plus : constater l’inexécution et couper les risques immédiats

A. Comment prouver les loyers impayés, le défaut d’exploitation et le refus de rendre compte en location-gérance ?

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède l’exploitation à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. L’article L. 144-1 du code de commerce dispose : « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. » Le locataire-gérant a la qualité de commerçant et supporte donc seul, en principe, les profits comme les pertes de l’exploitation. L’article L. 144-2 du code de commerce précise : « Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. » Mais quand il cesse de payer la redevance ou d’exploiter, c’est au loueur d’agir, et vite, avec des preuves.

Le premier réflexe consiste à réunir les preuves de l’inexécution avant toute lettre ou assignation. Les impayés se prouvent par le grand livre des redevances, les relevés bancaires montrant l’absence de versements, les relances déjà adressées et les mises en demeure restées sans réponse. Le défaut d’exploitation se prouve par un constat de commissaire de justice : rideau baissé, locaux vides, absence de personnel, cessation des commandes et des encaissements. Dans l’ordonnance du 7 août 2026 du tribunal de commerce de Chambéry (référé, RG 2026R00083, SAS La Bergerie du Soleil contre SAS BDS and Co), le tribunal a retenu que la locataire-gérante a cessé tout exploitation du fonds, ainsi qu’un constat du 22 avril 2026 le prouve et a restitué les clés du local au bailleur le 7 mai 2026 . Le constat d’huissier, devenu constat de commissaire de justice, reste la pièce reine : il fige la réalité matérielle à une date certaine et les juges s’y réfèrent systématiquement.

Le refus de rendre compte constitue une troisième inexécution fréquente et juridiquement autonome. Beaucoup de contrats de location-gérance imposent au locataire-gérant de transmettre périodiquement sa comptabilité, ses chiffres d’affaires ou ses attestations d’assurance. Quand il s’y refuse, le loueur ne peut ni contrôler la valeur de son fonds ni vérifier que les charges d’exploitation sont payées. Dans le jugement du 14 novembre 2025 du tribunal judiciaire de Toulouse (pôle civil, RG 23/03021, Monsieur C. contre SASU Chez Tutu), le propriétaire avait mis en demeure la locataire-gérante, par courrier recommandé du 21 août 2019, de bien vouloir lui rendre compte de la comptabilité de la station-service, conformément à une clause du contrat de location-gérance , sans jamais obtenir de retour, ce qui s’ajoutait à l’absence de règlement total des loyers dûs, la non prise en charge des charges relatives à l’exploitation du fonds et l’absence de transmission d’un justificatif d’assurance . Chaque manquement documenté renforce la gravité de l’inexécution globale que le juge appréciera au moment de prononcer la résiliation.

Un point mérite une vigilance particulière : le contrat de location-gérance n’a pas besoin d’être écrit pour produire effet. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 5 mai 2026 (chambre commerciale, RG 25/05806, EURL Locevents66 contre SARL Belbuc et SCI Les Pêches de Vignes), a jugé qu’alors même que l’acte authentique n’avait jamais été signé, l’entrée dans les lieux le 2 juin 2025 en accord avec la loueuse caractérisait un contrat verbal de location-gérance. La cour relève qu’il résulte notamment du courriel du 27 juin 2025 de l’avocat rédacteur de l’acte de contrat de location-gérance, que le préalable à la signature de l’acte n’était que la réunion de pièces manquantes , et en déduit que les parties s’étaient mises d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la société Locevents66 a bien pris possession des lieux en vertu d’un contrat verbal de location-gérance . Concrètement, même sans contrat signé, le loueur peut agir en résiliation et en paiement des redevances dès lors qu’il prouve l’accord sur la chose et sur le prix : échanges de courriels, projet d’acte, versements partiels, attestations. Et symétriquement, le locataire-gérant installé sans écrit ne peut pas prétendre n’être lié par rien pour échapper aux redevances.

Adressez ensuite une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui liste chaque grief avec sa pièce : redevances impayées chiffrées mois par mois, défaut d’exploitation constaté à telle date, documents comptables réclamés en vain, attestations d’assurance manquantes. Fixez un délai précis de régularisation, huit à quinze jours selon l’urgence. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle démontre la persistance de l’inexécution après avertissement et elle ouvre la voie à la résiliation pour faute. Si le contrat contient une clause résolutoire visant le défaut de paiement, reproduisez ses termes exacts et visez-la expressément, car la jurisprudence exige que la clause ait été mise en œuvre de bonne foi et après mise en demeure infructueuse.

B. Pourquoi agir vite : dépérissement du fonds, solidarité du loueur pour les dettes et exigibilité immédiate de vos propres créanciers ?

Un fonds de commerce qui n’est plus exploité se déprécie à grande vitesse. La clientèle, qui constitue souvent l’essentiel de sa valeur, se reporte vers les concurrents en quelques semaines. Le matériel se dégrade, les autorisations administratives peuvent être suspendues, les salariés partent et le droit au bail peut être compromis. Dans l’ordonnance de Chambéry du 7 août 2026, la demanderesse exposait que le défaut d’exploitation du fonds de commerce lui fait perdre de la valeur , et le juge des référés a estimé : Il y a donc lieu de l’autoriser pour éviter un dépérissement du fonds de commerce. Le vocabulaire du tribunal est parlant : le fonds dépérit, et chaque mois d’inaction ampute le patrimoine du loueur. Faire constater rapidement l’inexploitation, puis saisir le juge des référés pour être autorisé à reprendre l’exploitation, constitue donc une mesure de sauvegarde patrimoniale, pas seulement une étape procédurale.

Le deuxième danger est financier et pèse directement sur le loueur : la solidarité pour les dettes contractées par le locataire-gérant. L’article L. 144-7 du code de commerce prévoit : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. » Autrement dit, tant que le contrat n’a pas été publié sur un support habilité à recevoir les annonces légales, les fournisseurs, le bailleur des murs et les organismes sociaux impayés par le locataire-gérant peuvent poursuivre le loueur en paiement. Vérifiez donc en priorité que votre contrat a bien été publié ; à défaut, faites-le publier sans délai pour couper cette solidarité pour l’avenir, tout en sachant que les dettes nées avant la publication restent concernées. Recensez parallèlement les impayés de l’exploitation : factures fournisseurs, loyers des murs, cotisations, impôts liés à l’activité. C’est ce passif caché qui transforme parfois une simple résiliation en contentieux à six chiffres.

Le troisième risque vient de vos propres créanciers. L’article L. 144-6 du code de commerce dispose : « Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. » Et le même texte ajoute : « L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance sur un support habilité à recevoir les annonces légales. » Vos créanciers professionnels disposent donc d’une fenêtre de trois mois après la publication pour exiger le paiement immédiat de leurs créances s’ils démontrent que la mise en location-gérance compromet leur recouvrement. En pratique, informez votre banque et vos principaux créanciers en amont, choisissez un locataire-gérant solvable et documentez sa surface financière : un dossier de candidature sérieux décourage les actions en exigibilité immédiate.

Enfin, ne négligez pas le volet fiscal et social de la reprise. Quand vous reprenez l’exploitation, vous devez vous réinscrire comme exploitant au registre du commerce et des sociétés via le guichet unique tenu par l’INPI, mettre à jour le registre national des entreprises, réactiver vos comptes fiscaux et sociaux et informer votre assureur. L’ordonnance de Chambéry autorise ainsi la loueuse à accomplir, à effet rétroactif de la date de l’assignation (08 juillet 2026), toutes formalités administratives, fiscales, sociales, de publicité et d’immatriculation rendues nécessaires par cette reprise de l’exploitation, notamment auprès du guichet unique tenu par l’INPI, pour la mise à jour des informations contenues au registre du commerce et des sociétés (RCS), sur le fondement de l’article R123-87 du code de commerce et au registre national des entreprises (RNE) . Anticipez ces démarches dès la mise en demeure : extrait d’immatriculation à jour, attestation de vigilance, assurance perte d’exploitation. Un fonds repris vite et administrativement en règle se relance ; un fonds repris tard et enlisé dans les formalités continue de perdre sa clientèle.

II. Résilier, reprendre et expulser : les actions qui marchent devant le tribunal en 2026

A. Comment faire résilier la location-gérance pour impayés et obtenir la caducité du bail accessoire ?

La résiliation peut résulter d’une clause du contrat ou d’une décision de justice. L’article 1224 du code civil énonce : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Trois voies s’offrent donc au loueur : la clause résolutoire si le contrat en prévoit une, la résolution unilatérale par notification pour inexécution suffisamment grave, et la résolution judiciaire. Dans le jugement de Toulouse du 14 novembre 2025, le propriétaire avait d’abord résilié par courrier recommandé du 16 janvier 2020 pour défaut de paiement, puis, par courrier du 5 mai 2020, il s’était opposé au renouvellement sur le fondement de l’article 2 du contrat qui lui permettait de refuser le renouvellement en prévenant deux mois avant l’échéance. Cette double ceinture, résiliation pour faute puis non-renouvellement contractuel, a sécurisé la fin du contrat : le tribunal constatera que le contrat de location gérance est résilié à compter du 5 novembre 2020 . Reproduisez cette méthode : visez la clause résolutoire, décrivez l’inexécution grave et, quand le terme approche, notifiez également le non-renouvellement dans les formes du contrat.

L’inexécution doit être suffisamment grave pour justifier la fin du contrat. Des redevances durablement impayées, une inexploitation totale du fonds, un refus persistant de rendre la comptabilité et l’absence d’assurance constituent, ensemble ou même séparément selon leur ampleur, une gravité qui justifie la résolution. Le tribunal de commerce de Perpignan, dans le jugement du 17 novembre 2025 confirmé en appel le 5 mai 2026, a prononcé la résolution du contrat de location-gérance à compter du 1er décembre 2025, pour inexécution partielle réciproque et torts partagés , tout en ordonnant la restitution des lieux et des actifs sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Cet exemple enseigne deux leçons : le juge peut partager les torts quand le loueur a lui-même manqué à certaines obligations, et il assortit la restitution d’une astreinte dissuasive. Pour éviter le partage des torts, exécutez strictement vos propres obligations de loueur pendant le litige : délivrance d’un fonds conforme, non-ingérence dans l’exploitation tant que le contrat court, respect des préavis contractuels.

L’effet le plus puissant de la résiliation concerne le bail commercial conclu en parallèle pour les mêmes locaux. Beaucoup d’opérations combinent un contrat de location-gérance du fonds et un bail commercial des murs entre les mêmes parties. Quand la location-gérance prend fin, le locataire-gérant reste parfois dans les murs en prétendant bénéficier du statut des baux commerciaux. Le tribunal judiciaire de Toulouse a tranché ce montage : Dès lors que la location gérance prend fin, le présent contrat de bail commercial se voit privé de sa destination et de son objet. Le tribunal explique que la société ne remplit plus les conditions d’exploitation du fonds de station service et elle n’avait aucun autre intérêt à louer les locaux de la station service que celui d’en exploiter le fonds de commerce associé . Et il conclut : La disparition de l’élément essentiel qui fonde le contrat de bail commercial conduit à la caducité de plein droit de ce dernier conduisant à ce que la S.A.S TUTU ne dispose plus de titre ni pour exploiter la station service ni pour en occuper les locaux. Ce raisonnement s’appuie sur l’article 1186 du code civil, selon lequel « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. » Demandez donc expressément au tribunal, dans vos conclusions, de constater la résiliation de la location-gérance et la caducité de plein droit du bail accessoire : sans occupant sans droit ni titre, l’expulsion devient incontournable.

Chiffrez vos demandes avec méthode. Réclamez les redevances échues et impayées avec un décompte mois par mois, les charges d’exploitation laissées impayées que vous avez dû régler à la place du locataire-gérant, et l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la fin du contrat, généralement fixée au montant de la redevance contractuelle. Dans l’affaire de Perpignan, la loueuse réclamait 52 487,04 euros de redevances puis 45 680,50 euros, ce qui montre l’importance d’un décompte d’expert-comptable actualisé à la date de plaidoirie. Produisez les factures réglées à la place du défaillant, les relevés de compte et, si le fonds a perdu de la valeur, un rapport d’évaluation avant et après l’inexploitation. Plus votre préjudice est documenté, moins le juge réduira vos demandes et plus la négociation transactionnelle jouera en votre faveur.

B. Comment reprendre le fonds en référé, expulser sous astreinte et contrer les demandes du locataire-gérant ?

Quand le fonds dépérit, attendre le jugement au fond prend trop de temps : il faut saisir le juge des référés pour être autorisé à reprendre l’exploitation immédiatement. L’article 873 du code de procédure civile permet au président du tribunal « dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’inexploitation d’un fonds de commerce caractérise un dommage imminent, la perte de valeur et de clientèle, et le maintien dans les lieux sans payer caractérise un trouble manifestement illicite. Dans l’ordonnance de Chambéry du 7 août 2026, rendue au visa de l’article 873 alinéa 1er, le juge a constaté que la locataire-gérante a cessé toute exploitation du fonds de commerce et a restitué les clefs du local, puis a décidé : Autorisons la SAS LA BERGERIE DU SOLEIL à reprendre personnellement l’exploitation de ce fonds de commerce, sous réserve de tous les droits des parties quant au fond . La réserve des droits au fond est la clé : le référé ne tranche pas définitivement la résiliation, il sauvegarde le fonds en attendant le procès principal. Assignez donc en parallèle au fond pour la résiliation et en référé pour la reprise, et demandez au juge des référés d’autoriser expressément toutes les formalités d’immatriculation, car le greffe du tribunal et le guichet unique exigent un titre pour modifier l’exploitant inscrit.

Obtenez aussi la restitution des éléments d’exploitation et l’expulsion sous astreinte. L’ordonnance de Chambéry ordonne que la locataire-gérante devra restituer à la SAS LA BERGERIE DU SOLEIL sans délai, les documents, contrats, identifiants, codes d’accès, éléments incorporels et corporels que cette dernière lui listera . Listez donc dans votre assignation tout ce qui permet d’exploiter : licences et autorisations affichées, contrats fournisseurs en cours, codes d’accès aux logiciels de caisse et de réservation, fichiers clients dans le respect du droit des données, marques et enseignes si elles appartiennent au fonds. Pour l’expulsion, le tribunal de Toulouse a condamné la société à cesser l’exploitation de la station service et à libérer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois passé le délai de trois mois suivant signification de la présente décision par commissaire de justice , tandis que Perpignan prononçait 200 euros par jour. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution fonde ces astreintes : le juge peut assortir son injonction d’une somme par jour de retard pour contraindre l’occupant à partir. Faites signifier la décision par commissaire de justice dès son prononcé pour faire courir les délais, puis faites liquider l’astreinte si l’occupant se maintient : chaque jour de retard devient une créance à son encontre.

Préparez-vous à contrer les demandes reconventionnelles du locataire-gérant évincé. Le réflexe classique consiste à réclamer une indemnité de départ sur le fondement de l’article L. 145-46 du code de commerce, qui prévoit : « Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire. » Dans l’affaire toulousaine, la locataire-gérante réclamait 37 260 euros calculés sur la hausse du chiffre d’affaires entre 2015 et 2019. Le tribunal a rejeté la demande en rappelant que ce texte vise expressément des améliorations matérielles effectuées par le locataire comme fondement de l’allocation de cette indemnité , et que le seul développement de la clientèle n’entre pas dans les prévisions de l’article 145-46 du code de commerce . Exigez donc de votre adversaire la preuve d’améliorations matérielles réalisées avec votre accord exprès : factures de travaux, autorisations écrites, constats avant et après. Sans ces pièces, sa demande s’effondre.

Le second réflexe adverse consiste à réclamer des dommages-intérêts pour trouble commercial, désorganisation ou licenciements à venir. Le tribunal de Toulouse a rejeté 40 000 euros de préjudice commercial et 10 000 euros pour licenciements hypothétiques, en relevant que la société n’avait produit aucune pièce à l’appui de sa demande et que le licenciement de ses salariés reste au surplus hypothétique dès lors que la fin de la location gérance ne conduit pas nécessairement à une cessation de l’activité économique concernée . L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Encore faut-il prouver la faute, le dommage et le lien entre les deux, pièces à l’appui. Répondez point par point : occupation prolongée sans droit ni titre depuis plus d’un an, comme à Toulouse, absence de justificatifs, préjudices futurs et hypothétiques. Et n’oubliez pas de réclamer vos propres frais : le tribunal a condamné la partie perdante aux dépens et à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Chiffrez vos honoraires et frais de constat pour obtenir une indemnité qui couvre réellement le coût du procès.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux suit un circuit rodé qu’il faut anticiper. Assignez au fond devant le tribunal de commerce de Paris pour les litiges entre commerçants et devant le tribunal judiciaire de Paris pour les autres configurations, en référé devant le président de la juridiction saisie. Les délais d’audiencement en référé y sont de quelques semaines, contre douze à dix-huit mois au fond : d’où l’intérêt de la double assignation. Faites établir le constat d’inexploitation par un commissaire de justice parisien ou francilien, qui pourra aussi signifier l’assignation et, plus tard, le commandement de quitter les lieux puis le procès-verbal d’expulsion. Pour la reprise d’exploitation, déposez votre dossier modificatif sur le guichet unique de l’INPI avec l’ordonnance de référé, qui vaut justification de votre qualité d’exploitant, puis mettez à jour l’assurance, le compte bancaire dédié et les contrats d’énergie et de téléphonie du fonds. Les loyers parisiens rendent chaque mois d’occupation sans droit particulièrement coûteux : intégrez l’indemnité d’occupation au taux du marché local dans vos conclusions et demandez une astreinte élevée, 200 à 500 euros par jour, pour obtenir un départ rapide.

Conclusion

Face à un locataire-gérant qui ne paie plus ou n’exploite plus, la méthode gagnante tient en quatre temps : prouver vite l’inexécution par constat de commissaire de justice et décomptes chiffrés, mettre en demeure en visant la clause résolutoire et le non-renouvellement, saisir le juge des référés pour reprendre le fonds avant qu’il ne dépérisse, puis obtenir au fond la résiliation, la caducité du bail accessoire, l’expulsion sous astreinte et le paiement des redevances. Les décisions de Chambéry, Toulouse, Perpignan et Montpellier rendues entre 2025 et 2026 valident chaque étape : contrat verbal reconnu quand l’accord sur la chose et le prix est prouvé, reprise d’exploitation autorisée en référé sur le fondement de l’article 873 du code de procédure civile, caducité du bail privé de son objet sur le fondement de l’article 1186 du code civil, indemnité de départ refusée sans améliorations matérielles prouvées. Publiez votre contrat pour couper la solidarité de l’article L. 144-7 du code de commerce, surveillez le délai de trois mois de l’article L. 144-6, et listez dès l’assignation les documents, codes et actifs à restituer. Un fonds repris en quelques semaines se relance ; un litige subi pendant des mois détruit sa valeur et vous expose aux dettes de l’exploitation.

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