En juin 2024, Réside Etudes Seniors, qui gère 72 résidences en France et héberge environ 5 000 personnes âgées sous les enseignes Les Girandières et Palazzo, a été placé en redressement judiciaire, après la sauvegarde de neuf entités du groupe prononcée par le tribunal de commerce de Paris en décembre 2023. Début septembre 2026, la presse normande signalait à son tour le redressement judiciaire d’une résidence seniors du Havre. Derrière ces procédures, il y a des milliers d’investisseurs particuliers qui ont acheté un appartement en résidence services, l’ont donné à bail commercial au gestionnaire pour neuf ans, remboursent chaque mois un crédit, et découvrent un jour que les loyers n’arrivent plus. Que faire quand le gestionnaire de votre résidence services cesse de payer vos loyers : comment le contraindre à payer, comment faire constater la résiliation du bail, que deviennent vos loyers si l’exploitant bascule en procédure collective, et comment quitter proprement un bail devenu une charge ? Réponses pratiques, délais et pièces, à jour des textes applicables à Paris en septembre 2026, y compris la réforme du 26 mai 2026 qui durcit les conditions des délais de paiement.

I. Faire payer le gestionnaire ou faire constater la résiliation du bail

A. Le commandement visant la clause résolutoire : le mois qui fait basculer le bail

Votre bail avec le gestionnaire est un bail commercial : il relève du statut des baux commerciaux, et la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, comme l’énonce l’article L. 145-4 du code de commerce : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Le premier réflexe face à des loyers impayés consiste à faire délivrer, par un commissaire de justice, un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire du bail. Ce commandement n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui fait courir le délai d’un mois au terme duquel la résiliation est acquise si le gestionnaire ne s’est pas libéré. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Concrètement, le commandement doit chiffrer avec précision l’arriéré réclamé, viser la clause résolutoire du bail et reproduire le délai d’un mois, faute de quoi il encourt la nullité et toute la procédure repart à zéro. Vérifiez donc le décompte ligne par ligne : loyers, charges, indexation et intérêts doivent correspondre au bail, car un commandement gonflé ou approximatif offre au gestionnaire un moyen de nullité tout trouvé.

Depuis 2026, la donne a changé pour le gestionnaire qui voudrait gagner du temps en demandant des délais au juge. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a ajouté une condition couperet, désormais intégrée à l’article L. 145-41 du code de commerce : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Autrement dit, le gestionnaire qui a cessé de vous payer et ne reprend même pas le versement du loyer courant avant l’audience ne peut plus espérer que le juge suspende la clause résolutoire. Pour l’investisseur, cela signifie qu’il faut assigner sans tarder après le mois du commandement et documenter, à la date de la première audience, l’absence de reprise des paiements : relevés bancaires, mise en demeure restée sans effet et historique des échéances manquées composent le dossier qui prive le gestionnaire de délais.

Le gestionnaire peut toutefois solliciter du juge des délais de paiement, et le juge peut les lui accorder en suspendant la clause. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Et l’article 1343-5 du code civil précise l’ampleur de ce pouvoir : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte ajoute une protection immédiate pour le bailleur : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Mais ces délais sont un sursis, pas un pardon : par un arrêt du 26 octobre 2023 rendu sur un bail commercial, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge « que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216). Si le gestionnaire obtient des délais puis cesse à nouveau de payer, la clause est définitivement acquise : surveillez donc chaque échéance du plan accordé et faites constater le premier manquement au lieu de laisser l’arriéré enfler de nouveau.

B. Quand le gestionnaire se défend : obligations du bailleur et exception d’inexécution

Le gestionnaire assigné ne reste pas sans armes : il peut soutenir que c’est vous, bailleur, qui n’avez pas exécuté vos propres obligations, par exemple des travaux de gros-oeuvre qui vous incombaient, un local devenu impropre à l’exploitation de la résidence, ou des désordres que vous avez laissés perdurer. C’est l’exception d’inexécution, et un arrêt tout récent en précise le maniement dans les baux commerciaux. Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé « que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Surtout, la Cour ajoute une règle de procédure redoutable pour le bailleur : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » Le juge ne peut donc pas balayer d’un revers de main la défense du gestionnaire : il doit examiner si vos manquements sont établis et s’ils rendaient les locaux impropres à leur usage.

La parade consiste à tenir vos propres obligations de bailleur de façon irréprochable et documentée. En résidence services, l’investisseur reste tenu de la délivrance d’un local conforme, des grosses réparations qui lui incombent selon le bail, et il continue pendant le litige à payer les charges de copropriété au syndic ainsi que la taxe foncière : conservez chaque appel de fonds, chaque facture de travaux et chaque avis d’imposition. Si le gestionnaire vous impute des désordres, répondez par écrit, faites réaliser un constat par un commissaire de justice et commandez les travaux qui vous incombent au lieu de les laisser pourrir, car chaque désordre persistant nourrit son exception d’inexécution. Enfin, gardez à l’esprit l’arme symétrique que le droit commun vous offre : l’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Quand les impayés sont massifs et répétés, la résolution judiciaire pour inexécution grave reste possible même si la clause résolutoire venait à être paralysée : vos conclusions doivent donc toujours comporter cette demande à titre subsidiaire, avec le chiffrage de l’arriéré et la démonstration de la gravité.

II. Sortir du bail ou le transmettre quand l’exploitation s’effondre

A. Le gestionnaire est en procédure collective : sauver vos loyers et votre bail

Quand le gestionnaire entre en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, le réflexe de poursuivre le recouvrement comme avant devient une faute : les poursuites individuelles sont gelées et vos loyers antérieurs au jugement d’ouverture doivent être déclarés au passif. L’article L. 641-12 du code de commerce organise la sortie pour le bailleur d’un preneur en liquidation, et ses trois branches méritent une lecture attentive : « la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ; 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. » Le texte ajoute un délai couperet que beaucoup d’investisseurs laissent passer : « Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire». Notez la date au jour de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et saisissez le juge dans ces trois mois, car une demande tardive vous prive de ce fondement.

La troisième branche vise le cas le plus fréquent en résidence services : le liquidateur poursuit l’exploitation quelques mois mais ne paie plus les loyers de cette occupation postérieure. L’article L. 641-12 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire », dans les conditions des troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14. Et la chambre commerciale de la Cour de cassation a tranché une question que les liquidateurs plaident souvent : cette action devant le juge-commissaire n’exige pas le commandement d’un mois du droit commun des baux commerciaux. Elle juge en effet : « Attendu que lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ; » (Cass. com., 9 oct. 2019, n° 18-17.563). Ne perdez donc pas un mois à faire délivrer un commandement fondé sur l’article L. 145-41 quand le gestionnaire est déjà en liquidation : saisissez directement le juge-commissaire sur le fondement de l’article L. 641-12 pour les loyers postérieurs impayés.

En sauvegarde ou en redressement, la stratégie est différente : le bail se poursuit en principe, et vos loyers antérieurs au jugement doivent être déclarés. L’article L. 622-24 du code de commerce impose : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Le délai réglementaire est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Déclarez donc dans les deux mois chaque loyer échu et impayé, charges et indexation comprises, avec copie du bail, du décompte et du commandement éventuel, par lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire judiciaire désigné. Pendant la période d’observation, surveillez si l’administrateur exige la poursuite du bail : les loyers postérieurs au jugement doivent alors être payés à échéance, et leur défaut de paiement rouvre la voie de la résiliation. Enfin, anticipez la cession : l’article L. 641-12 du code de commerce prévoit que « Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite. » Un repreneur peut donc reprendre votre bail avec ses droits et obligations, sans que vous puissiez lui imposer une solidarité du cédant : examinez son plan, ses garanties financières et le niveau de loyer qu’il propose, car c’est souvent le moment où une renégociation du loyer se joue, et faites-vous assister pour donner ou refuser votre agrément à la cession en connaissance de cause.

B. Quitter proprement ou renégocier : congé triennal, non-renouvellement et indemnité d’éviction

Hors procédure collective, l’investisseur excédé dispose d’une porte de sortie périodique : le congé triennal. L’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Si votre bail a plus de trois ans et que le gestionnaire paie mal, donne congé à la fin de la période triennale en cours vous libère sans avoir à prouver une faute : calculez la date d’expiration de la période, envoyez votre congé au moins six mois avant par recommandé avec accusé de réception, et exigez un état des lieux de sortie contradictoire pour chiffrer d’éventuelles dégradations. A l’échéance des neuf ans, le bail ne s’éteint pas tout seul : l’article L. 145-9 du code de commerce prévoit que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. » Et le même texte verrouille la forme du congé du bailleur : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Un congé qui oublie ces mentions est nul : faites-le rédiger par votre conseil et signifier par un commissaire de justice.

Refuser le renouvellement au gestionnaire défaillant ouvre la question de l’indemnité d’éviction, et c’est là que les impayés documentés deviennent une économie substantielle. Par principe, l’article L. 145-14 du code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement de payer « au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Mais l’exception du motif grave et légitime vous en dispense : l’article L. 145-17 du code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. » Et pour les inexécutions d’obligations, le texte précise : « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds », l’infraction du preneur « ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. » La méthode est donc tracée : mettez en demeure le gestionnaire par acte extrajudiciaire de payer l’arriéré et de reprendre le paiement courant, laissez passer le mois, constatez la persistance des impayés par un nouveau décompte, puis donnez congé avec refus de renouvellement pour motif grave sans indemnité. Cette mise en demeure « doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa » : recopiez l’alinéa dans l’acte, faites-le signifier, et conservez-en l’original avec l’accusé.

A Paris et en Ile-de-France, ces règles prennent un relief financier particulier : les loyers des résidences étudiantes et seniors y sont parmi les plus élevés de France, de sorte que quelques trimestres impayés représentent vite plusieurs dizaines de milliers d’euros face à un crédit qui continue de courir. Les assignations en constat de clause résolutoire et en fixation d’indemnité d’éviction relèvent du tribunal judiciaire de Paris, et les commandements comme les congés doivent être signifiés par un commissaire de justice, dont l’étude conservera la preuve de la date exacte qui fait courir le mois de l’article L. 145-41. Si vous envisagez de revendre votre lot occupé plutôt que de poursuivre le gestionnaire, préparez la cession avec le bail, le décompte d’arriéré et la procédure en cours, car l’acheteur paiera le prix de cette situation : la transmission du bail et des loyers au nouveau propriétaire obéit à des règles précises que nous détaillons dans notre dossier sur la vente d’un logement occupé sans congé et la transmission du bail au nouveau bailleur.

Conclusion

Face à un gestionnaire de résidence services qui cesse de payer, l’investisseur n’est ni impuissant ni condamné à subir : le commandement visant la clause résolutoire fait courir un délai d’un mois dont la mention est prescrite à peine de nullité, et la réforme du 26 mai 2026 prive de délais le preneur qui ne reprend pas le loyer courant avant la première audience. Si le gestionnaire invoque vos propres manquements, le juge devra vérifier son exception d’inexécution, d’où l’importance d’un dossier de bailleur irréprochable, constats et factures à l’appui. En procédure collective, déclarez vos loyers antérieurs dans les deux mois de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, agissez dans les trois mois de la liquidation sur le fondement propre à la liquidation sans perdre un mois en commandement inutile, et examinez toute cession du bail à un repreneur avec ses garanties. Enfin, le congé triennal et le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, précédé d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse plus d’un mois, permettent de tourner la page sans payer l’indemnité d’éviction. Chaque délai compte double, car votre crédit, lui, ne s’interrompt pas : faites dater chaque acte et ne laissez aucun trimestre impayé sans réponse écrite.

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