Un matin, le locataire trouve dans sa boîte aux lettres un courrier du notaire : l’appartement qu’il loue depuis des années vient d’être vendu. Aucun congé, aucune offre, aucune explication. Le nouveau propriétaire se présente quelques jours plus tard, demande que le loyer soit désormais viré sur son compte, propose parfois de « repartir sur un nouveau bail » avec un loyer réévalué, tandis que l’ancien bailleur renvoie la restitution du dépôt de garantie vers l’acquéreur. Faut-il faire ses cartons, signer, ou ne rien faire ? La réponse tient en quatre phrases. D’abord, sans congé régulièrement délivré, le bail se poursuit exactement tel quel : le nouveau propriétaire remplace l’ancien dans tous ses droits et toutes ses obligations, sans pouvoir expulser un locataire dont le bail a date certaine. Ensuite, le loyer se paie au nouveau bailleur à compter du jour où la vente lui est opposable, et le dépôt de garantie se réclame à lui, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard : le tribunal judiciaire de Paris a condamné le 24 août 2026 un acquéreur à verser 4 900 euros de solde et 5 334 euros de majoration. De plus, contrairement à une idée reçue, la vente simple n’ouvre aucun droit de préemption au locataire : l’offre et la préemption n’existent que dans le congé pour vendre, qui doit indiquer le prix à peine de nullité. Enfin, l’acquéreur pressé de reprendre ou de revendre se heurte à des verrous temporels : selon la date d’expiration du bail en cours, son congé ne peut prendre effet qu’au premier renouvellement, voire deux ans après l’achat. Ce qui suit sépare la promesse des annonces, les faits et les responsabilités : ce que la vente transmet vraiment, puis ce que le nouveau bailleur peut et ne peut pas faire. Réserve d’emblée : chaque dossier dépend de ses pièces, bail écrit enregistré ou date certaine, actes du notaire, courriers reçus ; un bail sans date certaine exposé à un acquéreur peut être déclaré inopposable, comme l’a jugé ce même tribunal parisien le 3 décembre 2025, et le meublé obéit à des durées différentes.
I. La vente ne chasse pas le locataire : promesse commerciale, faits et responsabilités
A. « Vendu libre » ou « vendu occupé » : ce que l’annonce promet et ce que l’acte transmet
Sur les portails d’annonces, la mention « vendu occupé » s’accompagne souvent d’une décote : l’acheteur paie moins cher parce qu’il ne pourra pas habiter les lieux tout de suite, et le vendeur évite la vacance entre deux baux. La promesse implicite, pour le locataire qui la lit, est qu’il devra partir ; pour l’acquéreur, qu’il deviendra maître des lieux. Les faits juridiques disent l’inverse. Le code civil dispose à son article 1743 : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail. » Autrement dit, la vente transmet le bail avec les murs, sauf la réserve d’expulsion que les baux d’habitation ne contiennent quasiment jamais. Le locataire ne signe rien, ne négocie rien : il change seulement de créancier pour le loyer et de débiteur pour ses droits.
La Cour de cassation l’a rappelé le 16 janvier 2026 dans un arrêt de sa deuxième chambre civile (pourvoi n° 21-17.794, cassation) : « Aux termes du premier de ces textes, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » Prudence sur la portée : l’affaire concernait une adjudication sur saisie immobilière, où la Cour a cassé l’arrêt qui annulait des baux connus de l’adjudicataire avant l’adjudication, au visa de l’article 1743 et des règles de la saisie. Le principe cité vaut pour toute vente, mais la démonstration portait sur un cas de saisie avec créanciers et adjudicataire informé. Retenez-en l’essentiel : un acquéreur informé de l’existence du bail ne peut pas faire comme s’il n’existait pas, et c’est à lui de vérifier avant d’acheter, pas au locataire de prouver après coup qu’il avait le droit de rester.
Le revers existe et il est brutal. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 3 décembre 2025 qu’un bail d’habitation conclu le 24 juin 1991, avec un congé délivré à effet au 30 juin 2018, « n’est pas opposable à la société SNC TEMPLE », acquéreur des locaux, et que l’occupant était « occupant sans droit ni titre », avec libération des lieux et expulsion possible « hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ». La leçon n’est pas que la vente chasse le locataire, mais que l’opposabilité se mérite : bail écrit, date certaine par enregistrement ou exécution paisible et continue, quittances conservées. Un bail verbal ancien ou un congé malmené des années plus tôt fragilise tout l’édifice au moment où l’immeuble change de mains. Conservez donc le bail signé, les avenants, les quittances et toute preuve de la date : ce sont ces papiers, et non l’ancienneté dans les lieux, qui font barrage à l’expulsion.
En pratique, trois réflexes dès l’annonce de la vente. D’abord, exiger d’être informé par écrit de l’identité du nouveau bailleur et de la date d’effet du transfert, et ne modifier le destinataire du virement qu’après cette notification : payer l’ancien après la vente, c’est payer deux fois. Ensuite, refuser de signer un « nouveau bail » qui ne serait qu’une hausse déguisée : le bail en cours s’impose à l’acquéreur tel quel, durée, loyer et charges compris, et aucune signature ne peut être exigée pour « régulariser » la situation. Enfin, vérifier que l’assurance habitation et les prélèvements suivent : le changement de bailleur ne suspend ni la garantie ni les obligations d’entretien du locataire, et un dégât des eaux survenant pendant la transition doit être déclaré sans attendre que les deux propriétaires se soient mis d’accord entre eux.
B. Loyer, charges et dépôt de garantie : qui paie qui après la vente
Le premier litige concret porte sur l’argent du mois en cours. Le loyer se paie au propriétaire du jour de l’échéance : si l’acte authentique est signé le 15 et que le loyer est payable à terme échu, le prorata jusqu’au 15 revient au vendeur, la suite à l’acquéreur, et les régularisations de charges suivent le même partage au prorata du temps de propriété. L’acquéreur ne peut pas réclamer les arriérés d’avant la vente sauf si l’acte lui a expressément transmis la créance, et le locataire qui a payé l’ancien bailleur après avoir été régulièrement informé du transfert s’expose à payer deux fois. D’où l’importance de la notification : une simple présentation orale ne suffit pas à sécuriser le changement de RIB, et le locataire prudent demande l’acte ou au minimum une attestation du notaire avant de modifier un virement permanent. Les charges récupérables continuent d’obéir aux mêmes règles, avec décompte et justificatifs, quel que soit le nom en tête du courrier.
Le deuxième litige, le plus rentable pour le locataire patient, concerne le dépôt de garantie. L’acquéreur qui reçoit les loyers reçoit aussi la dette de restitution : c’est à lui, et non au vendeur renvoyant vers son successeur, que le dépôt se réclame au départ des lieux. Le tribunal judiciaire de Paris l’a tranché le 24 août 2026 : « CONDAMNE la société FINIMMO venant aux droits de la société SYB INVEST à payer à M. [X] [N] et Mme [O] [N] la somme de 4 900 euros au titre du solde du dépôt de garantie », plus « la somme de 5334 euros au titre de la majoration de 10% par mois prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour restitution tardive du dépôt de garantie », « la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile » et les dépens, avec exécution provisoire à hauteur de 7 000 euros. Le fondement, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, est mécanique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Chaque mois de renvoi de balle entre vendeur et acquéreur ajoute donc 10 % d’un mois de loyer à la dette, sans plafond autre que l’arrêt du compteur au jour du paiement effectif. Seule échappatoire pour le bailleur : prouver que le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
Trois nuances évitent les contresens les plus coûteux. D’abord, l’état des lieux d’entrée dressé avec le vendeur s’impose à l’acquéreur : impossible de retenir sur le dépôt des dégradations déjà consignées à l’entrée, et impossible d’inventer à la sortie un état des lieux d’entrée perdu. Ensuite, les travaux et les diagnostics (plomb, amiante, électricité, performance énergétique) réalisés pour la vente n’autorisent aucune répercussion sur le loyer en cours : le bail continue au même prix, et la révision annuelle suit l’indice prévu au contrat, pas les investissements du nouveau propriétaire. Enfin, si l’acquéreur est un bailleur social ou un investisseur qui confie la gestion à un administrateur de biens, les quittances doivent mentionner le nom du nouveau bailleur : une quittance au nom de l’ancien vendeur, des mois après la vente, affaiblit la preuve du paiement en cas de litige ultérieur sur les arriérés. Face à un vendeur qui encaisse encore et à un acquéreur qui réclame déjà, la consigne est simple : payer une fois, au bon, contre quittance au bon nom, et réclamer le dépôt au sortant des lieux, quel qu’il soit.
II. Le nouveau bailleur et la suite du bail : ce qu’il peut et ne peut pas faire
A. Pas de préemption sans congé pour vendre, pas de nouveau bail imposé
La confusion la plus répandue naît du rapprochement avec le congé pour vendre. Quand le bailleur donne congé pour vendre, la loi du 6 juillet 1989 est formelle : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » C’est ce congé-offre, et lui seul, qui fait naître le droit de préemption du locataire. Quand la vente intervient sans aucun congé, il n’y a ni offre ni préemption à purger : le locataire ne peut pas préempter au prix de l’acte, et l’acquéreur n’a pas à lui proposer. Concrètement, le nouveau bailleur remplace l’ancien dans le bail en cours sans en modifier une ligne : c’est ainsi que la Fondation pour le Logement l’explique aux locataires qui découvrent la vente de leur logement, en renvoyant à la poursuite du contrat prévu par le code civil. Le guide BailPDF sur la vente du logement occupé, mis à jour le 14 avril 2026, distingue de même la vente libre, qui suppose un congé en règle avec préavis et offre, de la vente occupée, où le transfert automatique du bail à l’acheteur s’opère avec une décote sur le prix. Les fiches pratiques des réseaux immobiliers rappellent aux vendeurs ce corollaire souvent oublié : vendre occupé impose d’informer l’acquéreur de l’échéance exacte du bail et du montant du dépôt transmis, faute de quoi le contentieux naît entre un vendeur qui a encaissé et un acquéreur qui découvre un calendrier.
Le corollaire protège le locataire contre le « nouveau bail » que certains acquéreurs présentent comme une formalité. Aucun texte n’oblige le locataire à signer un nouveau contrat après la vente, et signer un bail rehaussé au prix du marché équivaut à renoncer au loyer encadré de l’ancien contrat, sans contrepartie. Les seules évolutions possibles sont celles que l’ancien bail autorisait déjà : révision indicielle annuelle, régularisation de charges sur justificatifs, et renouvellement aux mêmes conditions à l’échéance, sauf congé en règle. L’acquéreur ne peut pas non plus imposer une assurance, un garant ou un dépôt complémentaire : le dépôt existant lui a été transmis avec le bail, et toute garantie supplémentaire exigerait l’accord du locataire. Si le logement est en copropriété, le nouveau bailleur reprend également les obligations collectives, quote-part de charges et respect du règlement, sans pouvoir en reporter le coût sur le loyer au-delà des charges récupérables.
Reste le cas des ménages que la loi protège doublement. Quand le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes, l’article 15 dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés », « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ». L’acquéreur d’un bien occupé par un tel locataire achète donc un bail quasi inexpugnable, sauf à offrir un relogement équivalent ou à être lui-même âgé ou modeste. Cette protection, que les investisseurs pressés découvrent après la signature, explique une partie de la décote des logements occupés par des locataires âgés : elle se paie comptant chez le notaire, pas en contentieux. Vérifiez enfin le cas particulier du meublé, où durées de bail, préavis et offres diffèrent du vide : les principes de substitution s’appliquent, mais les délais se calculent autrement, et un guide spécialisé ou un conseil s’impose avant de conclure qu’un congé reçu après la vente est valable.
B. Quand l’acquéreur pourra donner congé : les verrous de l’acquisition et le contrôle du juge
L’acquéreur qui a acheté occupé peut un jour vouloir habiter ou revendre libre, et la loi ne le lui interdit pas : elle l’oblige seulement à attendre et à motiver. Le dispositif, à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, commence par un principe : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » Puis viennent les trois verrous propres à l’acquisition, qu’il faut citer au mot près tant les délais surprennent : « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours » ; « lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours » ; « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ». Concrètement, l’acheteur d’un bail qui expire dans un an ne vendra libre qu’au renouvellement suivant, et ne reprendra pour habiter qu’au bout de deux ans : la rentabilité immédiate promise par certaines annonces s’évapore à la lecture de ces trois alinéas.
Le contrôle du motif appartient au juge, même sans demande expresse. L’article 15 prévoit : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » La cour d’appel de Douai, le 12 février 2026, l’a illustré dans un litige de maintien dans les lieux : confirmant le jugement qui maintenait la locataire, elle a condamné la bailleresse aux dépens d’appel et à 500 euros de frais irrépétibles. L’enseignement pour l’acquéreur est direct : un congé de reprise suivi d’une revente rapide ou d’une relocation discrète expose à l’annulation du congé et à des dommages et intérêts, et le locataire qui soupçonne une fraude a intérêt à surveiller le bien après son départ, constats d’huissier à l’appui. Pour le locataire qui reçoit ce congé différé, la vérification porte sur les mentions obligatoires, le bénéficiaire réel de la reprise, le préavis de six mois en vide et la réalité de l’occupation annoncée.
Avant d’en arriver là, le cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris cadre utilement les dossiers où vendeur, acquéreur et locataire se renvoient la balle : notification du transfert et preuve de la date certaine du bail, décompte proratisé des loyers et charges au jour de l’acte, mise en demeure de restituer le dépôt avec majoration de 10 % par mois, contestation d’un congé pour vendre sans prix ni offre, ou d’une reprise dont le bénéficiaire n’habitera jamais les lieux. Les acquéreurs de bonne foi, eux, gagnent à faire vérifier avant la signature l’échéance exacte du bail en cours, l’existence d’un congé déjà délivré par le vendeur et la situation du dépôt de garantie : un prix décoté n’est une bonne affaire que si le calendrier de reprise est connu et financé. Et si un congé arrive après l’achat, ne le rangez ni au rayon des formalités ni à celui des menaces : chaque mention compte, chaque délai se calcule, et le juge vérifie même ce que personne ne lui a demandé de vérifier.
Conclusion
Non, la vente du logement loué ne met pas le locataire à la porte. Sans congé, le bail continue tel quel avec le nouveau bailleur : loyers et charges se paient à lui dès notification du transfert, le dépôt de garantie se réclame à lui avec 10 % de majoration par mois de retard, aucune préemption ne naît d’une vente simple, et tout congé ultérieur de l’acquéreur obéit aux verrous de l’acquisition et au contrôle du juge. Le locataire qui conserve un bail à date certaine, des quittances au bon nom et les courriers du notaire traverse la vente sans perdre un droit ; l’acquéreur qui a lu l’échéance du bail avant de signer achète un calendrier, pas une surprise. Reste l’exception qui confirme la règle : sans date certaine, le bail peut être déclaré inopposable à l’acheteur, et l’occupant devient expulsable. Dans ce cas comme dans les autres, les pièces tranchent avant les convictions.
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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux locataires maintenus dans les lieux après la vente et aux acquéreurs d’un bien occupé : bail qui se poursuit ou congé à contester, loyer à payer au bon bailleur, dépôt de garantie restitué avec majoration, préemption inexistante hors congé pour vendre, délais de reprise après acquisition. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact.