Votre fermier ne règle plus le fermage depuis plusieurs mois. Les relances téléphoniques restent sans effet, les promesses de paiement ne sont pas tenues et la prochaine échéance approche. La question se pose alors en termes directs : pouvez-vous mettre fin au bail rural pour loyers impayés, et à quelles conditions le tribunal acceptera-t-il de prononcer la résiliation ? La réponse tient en une règle stricte du Code rural et de la pêche maritime : le bailleur ne peut demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, parmi lesquels figurent les défauts répétés de paiement du fermage, à condition de respecter une procédure de mise en demeure précise dont l’oubli d’une mention entraîne la nullité. Ce formalisme protège le preneur, mais il offre aussi au bailleur diligent une voie solide pour sortir d’un bail devenu improductif, obtenir le paiement des arriérés et reprendre la libre disposition de ses terres. Encore faut-il compter les échéances impayées correctement, rédiger une mise en demeure valable, laisser passer le délai légal et saisir le bon juge avec les bonnes preuves. Les arrêts récents de la Cour de cassation montrent que les bailleurs perdent leurs procès presque toujours sur ces points de procédure, rarement sur le principe. Cet article décrit pas à pas le mécanisme : les deux défauts de paiement exigés, la mise en demeure et son rappel obligatoire, les excuses que le preneur peut opposer, puis le procès devant le tribunal paritaire des baux ruraux et ses conséquences financières, y compris l’indemnité d’améliorations qui peut rester due au fermier sortant.
I. Deux loyers impayés et une mise en demeure en bonne forme : les conditions de la résiliation pour défaut de paiement
A. Deux défauts de paiement qui persistent trois mois après la mise en demeure
Le texte de référence est l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui dispose que, sauf dispositions législatives particulières et nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que pour des motifs limités. Le premier de ces motifs vise les impayés : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». Chaque mot de cette formule compte, et la jurisprudence en a précisé chaque élément.
Il faut d’abord deux défauts de paiement, et non un seul. Un fermage annuel impayé une seule fois ne suffit pas, même si la somme est importante. En pratique, pour un fermage payable chaque année à date fixe, le bailleur doit attendre deux échéances impayées. Pour un fermage payable en plusieurs termes dans l’année, deux termes impayés peuvent suffire, mais la démonstration devient plus délicate si des paiements partiels sont intervenus entre-temps. L’arrêt de la troisième chambre civile du 30 octobre 2013 (pourvoi n° 12-22.310) illustre cette arithmétique des échéances : les bailleurs invoquaient deux commandements visant des fermages successifs, mais la cour d’appel avait constaté que les causes du premier commandement avaient été acquittées dans le délai de trois mois, de sorte que, selon les juges du fond approuvés dans leur raisonnement sur ce point, « ce commandement ne peut valoir mise en demeure infructueuse ». Autrement dit, un défaut de paiement régularisé dans le délai ne compte plus : il faut deux défauts qui persistent, c’est-à-dire deux échéances qui restent impayées à l’expiration du délai de trois mois couru après chaque mise en demeure.
Le délai de trois mois court à compter de la mise en demeure, laquelle doit elle-même être postérieure à l’échéance. Une mise en demeure envoyée avant la date d’exigibilité du fermage ne vaut rien. Le preneur dispose donc, après chaque mise en demeure régulière, d’un délai de trois mois pour payer : s’il paie dans ce délai, le compteur repart à zéro pour cette échéance. Ce mécanisme explique pourquoi la résiliation pour impayés prend du temps en pratique : deux échéances impayées, deux mises en demeure successives, deux délais de trois mois. Le bailleur pressé qui saisit le tribunal trop tôt s’expose au rejet de sa demande, alors même que le fermier doit objectivement de l’argent.
Le montant du fermage lui-même doit être exigible et déterminé conformément aux règles de fixation du prix. L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, dans le respect des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative. Si le fermier conteste le montant réclamé en soutenant qu’il dépasse le maximum réglementaire, le tribunal devra vérifier ce point avant de constater les défauts de paiement. Un bailleur qui réclame un fermage surévalué prend le risque de voir sa demande de résiliation écartée et de devoir restituer un trop-perçu. Avant d’envoyer une mise en demeure, il est donc prudent de vérifier que le loyer réclamé respecte l’arrêté préfectoral applicable aux terres et aux bâtiments concernés.
La nature des sommes dues mérite aussi attention : le texte vise le fermage ou la part de produits revenant au bailleur, ce qui couvre les baux à prix fixe comme les baux à colonat partiaire dans lesquels le bailleur perçoit une part de la récolte. En revanche, des sommes accessoires contestées, comme des charges ou des frais dont le principe n’est pas établi par le bail, ne constituent pas nécessairement des défauts de paiement de fermage. Mieux vaut fonder la mise en demeure sur les seuls fermages incontestablement dus.
Enfin, la résiliation pour défaut de paiement doit être distinguée des autres voies de sortie du bail. L’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime permet au propriétaire de résilier à tout moment sur des parcelles dont la destination agricole peut changer en zone urbaine, avec notification par acte extrajudiciaire et effet un an après, ce qui est un régime entièrement différent, lié à l’urbanisme et non à une faute du preneur. Symétriquement, l’article L. 411-33 du Code rural et de la pêche maritime ouvre au preneur lui-même la faculté de demander la résiliation dans des cas tels que l’incapacité de travail grave et durable, le décès d’un membre de la famille indispensable à l’exploitation ou le refus d’autorisation d’exploiter. Le bailleur qui agit pour impayés doit donc se placer sur le seul fondement de l’article L. 411-31, sans mélanger les régimes, car chaque fondement a ses conditions et ses délais propres.
B. Une mise en demeure qui doit rappeler le texte à peine de nullité
La mise en demeure est la pièce maîtresse du dossier, et c’est aussi celle sur laquelle les bailleurs trébuchent le plus souvent. Le texte de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime est formel : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». La sanction est la nullité de la mise en demeure elle-même, ce qui prive la demande de résiliation de son fondement et oblige à recommencer toute la procédure.
La Cour de cassation applique cette exigence avec rigueur. Dans son arrêt du 13 septembre 2018 (pourvoi n° 17-14.301), la troisième chambre civile a rappelé « que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions », puis elle a cassé l’arrêt d’appel qui avait prononcé la résiliation sur le fondement d’une mise en demeure ne satisfaisant pas à cette exigence. La leçon est claire : même lorsque les impayés sont établis et que le fermier doit manifestement de l’argent, la résiliation est annulée si la mise en demeure ne reproduit pas les termes de l’article L. 411-31. Une simple sommation de payer, même envoyée par huissier, ne suffit pas si elle ne contient pas ce rappel.
En pratique, la mise en demeure doit donc comporter plusieurs mentions : l’identification du bail et des parcelles, le montant exact des fermages impayés avec leurs échéances, la sommation de payer dans un délai de trois mois, et la reproduction des termes de l’article L. 411-31, premier paragraphe, premier alinéa. La reproduction doit être fidèle : il est recommandé de recopier le texte en vigueur à la date de l’envoi, en mentionnant la référence exacte de l’article. L’envoi doit être postérieur à l’échéance impayée, et il est prudent de procéder par acte de commissaire de justice (ancien huissier) ou au minimum par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de prouver la date de réception à partir de laquelle court le délai de trois mois.
Un arrêt récent confirme que les juges du fond vérifient concrètement ces mentions. Dans son arrêt du 10 juin 2025 (RG n° 24/02366, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mende, décision consultable sur le site de la Cour de cassation), la cour d’appel de Nîmes a repris le texte applicable, selon lequel « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », avant d’examiner si les mises en demeure produites satisfaisaient aux conditions légales. Cette décision montre que le contrôle porte à la fois sur le fond, c’est-à-dire la réalité des deux défauts persistants, et sur la forme, c’est-à-dire la régularité des mises en demeure. Le bailleur doit donc constituer, échéance par échéance, un dossier appariant chaque fermage impayé à sa mise en demeure et à la preuve de sa réception.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à adresser une seule mise en demeure globale pour deux échéances : la prudence commande d’adresser une mise en demeure distincte après chaque échéance impayée, afin que chaque défaut ait son propre point de départ de délai. La seconde consiste à saisir le tribunal avant l’expiration du second délai de trois mois : tant que le délai court, le preneur peut encore payer et purger le défaut, et le juge constatera que la condition de persistance n’est pas remplie. La patience procédurale fait partie intégrante de la stratégie du bailleur.
II. Le procès devant le tribunal paritaire et ses conséquences financières
A. Saisir le tribunal paritaire, prouver les impayés et répondre aux excuses du preneur
La demande de résiliation d’un bail rural relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction composée à parité de bailleurs et de preneurs, avec appel devant la cour d’appel. Le bailleur y demande la résiliation du bail, généralement assortie d’une demande en paiement des fermages arriérés et, le cas échéant, d’une demande d’expulsion. Le preneur, de son côté, peut contester les montants, invoquer un paiement ou un accord de délais, et surtout se prévaloir de l’exception prévue par le texte lui-même : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Cette phrase, qui figure à la fin du premier paragraphe de l’article L. 411-31, constitue la principale ligne de défense du fermier.
La force majeure s’entend d’événements extérieurs, imprévisibles et irrésistibles : une catastrophe naturelle ayant anéanti les récoltes peut, selon les circonstances, être discutée, mais le preneur devra démontrer que l’événement l’a réellement mis dans l’impossibilité de payer, et non qu’il a simplement réduit ses revenus. Les raisons sérieuses et légitimes sont appréciées plus souplement par les juges du fond : une maladie grave, un accident privant l’exploitation de sa main-d’œuvre, ou un différend légitime sur le montant du fermage peuvent être retenus, à condition d’être établis par des pièces. En revanche, de simples difficultés de trésorerie liées à la gestion de l’exploitation ne suffisent généralement pas, car le paiement du fermage est l’obligation essentielle du preneur.
Un arrêt ancien mais toujours cité montre jusqu’où va l’exigence de bonne foi du preneur. Le 6 octobre 2016 (pourvoi n° 14-11.855), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait retenu qu’« un tel retard dans le paiement des fermages caractérisait le manquement des preneurs à l’une des obligations essentielles du bail et les constituait de mauvaise foi », dans une affaire où les preneurs n’avaient pas payé le loyer pendant de nombreuses années et s’opposaient parallèlement à un congé pour âge avec demande de cession à leur fils. La mauvaise foi ainsi caractérisée avait justifié le rejet de leur demande d’autorisation de céder le bail. Pour le bailleur, cette décision rappelle un point stratégique : face à un preneur durablement impayé, il faut aussi surveiller et contester en temps utile une éventuelle demande de cession du bail à un descendant, car un preneur de mauvaise foi peut se voir refuser cette cession.
La charge de la preuve se répartit logiquement : le bailleur prouve le bail, les échéances, les mises en demeure et leur réception, ainsi que l’absence de paiement à l’expiration des délais. Le preneur qui prétend avoir payé doit produire ses quittances ou ses relevés de virement ; celui qui invoque la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes doit en rapporter la preuve par des documents précis, attestations, certificats médicaux, arrêtés de catastrophe naturelle ou décisions administratives. Les affirmations non étayées ne pèsent pas devant le tribunal paritaire, qui connaît intimement les réalités agricoles et distingue vite la gêne passagère de l’impossibilité réelle.
Le tribunal dispose d’un pouvoir d’appréciation, mais il ne peut pas accorder au preneur des délais de grâce contraires au mécanisme légal une fois les conditions réunies : lorsque deux défauts ont persisté après mises en demeure régulières et qu’aucune force majeure ni raison sérieuse et légitime n’est établie, la résiliation doit être prononcée. Le juge peut en revanche statuer sur les modalités du départ, sur les sommes dues et sur les éventuelles compensations, notamment si le preneur sortant réclame une indemnité d’améliorations. C’est l’objet de la seconde partie de l’analyse.
Pour situer ce contentieux dans son environnement, on peut rappeler que le contentieux des baux ruraux se joue souvent sur plusieurs tableaux : fixation du fermage, durée et renouvellement, préemption, indemnités de sortie. Une présentation d’ensemble du statut du fermage et de la jurisprudence récente figure dans notre analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, utile pour vérifier que le bail en cause relève bien du statut d’ordre public avant d’engager la procédure de résiliation.
B. Après la résiliation : arriérés, départ des lieux et indemnité d’améliorations du sortant
La résiliation judiciaire ne fait pas disparaître la dette de fermage : le preneur reste tenu des échéances impayées jusqu’à la fin effective du bail, et le jugement les liquide généralement en condamnant le preneur à les payer, avec intérêts. Le bailleur doit donc chiffrer précisément sa créance, échéance par échéance, en tenant compte des paiements partiels intervenus, comme l’illustre l’affaire jugée le 30 octobre 2013 où des versements partiels de 2 500 euros étaient venus en déduction des sommes réclamées. Un décompte clair, appuyé par les relevés bancaires et les quittances, évite les contestations et accélère l’exécution.
Le jugement prononçant la résiliation ordonne aussi la libération des lieux et peut assortir cette obligation d’une astreinte. Si le preneur se maintient après la date fixée, il devient occupant sans droit ni titre et peut devoir une indemnité d’occupation, distincte du fermage. L’expulsion, si elle devient nécessaire, suit les voies d’exécution ordinaires avec le concours d’un commissaire de justice. En pratique, beaucoup de résiliations se règlent par un départ négocié une fois le jugement rendu : le preneur comprend que la poursuite de l’occupation ne ferait qu’aggraver sa dette, et le bailleur préfère récupérer des terres libres rapidement plutôt que d’engager des frais d’expulsion. Un protocole écrit, fixant la date de sortie et l’état des lieux de sortie, sécurise alors les deux parties.
La question financière la plus délicate est souvent celle de l’indemnité d’améliorations due au preneur sortant. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Cette dernière formule est essentielle : même lorsque le bail est résilié aux torts du preneur pour défaut de paiement, le fermier sortant peut réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il a apportées, telles que drainages, clôtures, amendements de longue durée ou bâtiments autorisés. La résiliation sanctionne les impayés, elle n’efface pas les investissements.
Le calcul de cette indemnité obéit à l’article L. 411-71 du Code rural et de la pêche maritime : pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Pour les plantations et les autres améliorations, des règles spécifiques d’évaluation s’appliquent. Surtout, la demande du preneur sortant obéit à un délai couperet : l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Le bailleur qui obtient la résiliation doit donc anticiper cette réclamation : faire établir un état des lieux de sortie précis, conserver les autorisations de travaux données ou refusées pendant le bail, et vérifier si une demande est formée dans les douze mois. Passé ce délai, la demande est forclose.
Un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-11.688) apporte une limite importante : l’indemnité d’améliorations suppose l’existence d’un bail rural valable. Dans cette affaire, des baux consentis par un usufruitier seul avaient été annulés, et la Cour a jugé, au visa notamment de l’article L. 411-69, que le preneur évincé ne pouvait pas réclamer sur ce fondement l’indemnité prévue pour le preneur sortant, rappelant au passage que « la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ». Pour le bailleur qui fait résilier pour impayés, la situation est inverse : le bail a bien existé et produit ses effets jusqu’à la résiliation, de sorte que l’indemnité reste en principe due si des améliorations sont établies. Mais la décision invite à vérifier la validité du bail dès l’ouverture du dossier : un bail nul ne donne pas lieu à indemnité d’améliorations sur le fondement du statut, même si d’autres fondements, comme l’enrichissement injustifié, peuvent être discutés.
En synthèse, le bilan financier d’une résiliation pour impayés comporte trois postes : les fermages arriérés dus par le preneur, le coût de la libération des lieux, et l’éventuelle indemnité d’améliorations due au sortant, sous déduction de l’amortissement et dans la limite des demandes formées en temps utile. Une compensation entre ces créances réciproques peut être opérée lorsqu’elles sont certaines, liquides et exigibles. Le bailleur avisé fait établir ces comptes dès l’assignation, avec l’aide d’un expert si les améliorations sont importantes, afin que le tribunal statue en une seule fois sur la résiliation et sur ses conséquences pécuniaires.
En conclusion, la résiliation du bail rural pour défaut de paiement du fermage est une arme efficace à condition d’en respecter scrupuleusement le mode d’emploi : constater deux échéances impayées, adresser après chacune une mise en demeure postérieure à l’échéance reproduisant les termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité, laisser expirer les deux délais de trois mois, puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux avec un dossier complet. Les échecs des bailleurs devant la Cour de cassation viennent presque toujours d’une mise en demeure incomplète ou d’un décompte d’échéances erroné, comme le montrent les arrêts de 2013 et de 2018. Le preneur conserve la ressource de la force majeure et des raisons sérieuses et légitimes, qu’il doit prouver, ainsi que son droit à indemnité pour les améliorations apportées, qu’il doit réclamer dans les douze mois de sa sortie. Maîtriser ces règles des deux côtés permet au bailleur d’obtenir une résiliation solide, difficilement cassable, et de solder en une seule procédure les loyers dus et le sort des améliorations. Face à un fermier qui ne paie plus, la fermeté procédurale vaut mieux que les relances informelles : chaque mois perdu sans mise en demeure régulière retarde d’autant la sortie du bail.
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