Un appartement parisien affiché à 1 340 euros par mois, un loyer de référence majoré fixé à 1 037 euros pour la même catégorie dans le même secteur, et une ligne du bail qui ajoute un complément de loyer de 303 euros pour le charme de l’ancien, des poutres apparentes et une cuisine équipée. Le 26 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a annulé ce complément, condamné les bailleurs à rembourser 4 818,68 euros et leur a enjoint de signer un avenant supprimant la clause. Un mois plus tard, le même tribunal annulait un complément de 356,38 euros adossé à un balcon plein sud, un digicode et une bonne isolation, avec 5 702,08 euros de remboursement. Et en décembre 2025 à Lyon, un autre juge déboutait au contraire une locataire qui contestait un supplément pourtant mal ventilé, au motif que l’appartement présentait des prestations réellement exceptionnelles.
La réponse tient donc en une phrase nuancée : à Paris, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et le seul moyen licite de le dépasser est un complément de loyer réservé à des caractéristiques de localisation ou de confort réellement exceptionnelles, mentionnées au bail et prouvées par le bailleur en cas de litige. Tout le reste, proximité du métro, double vitrage, cuisine aménagée, immeuble récent ou digicode, a déjà été jugé insuffisant en 2026. Le locataire qui veut contester doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail, puis le juge dans les trois mois de l’avis, et le loyer fixé par la conciliation ou le jugement s’applique depuis la prise d’effet du bail.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, cet article concerne Paris, où l’encadrement s’applique depuis juillet 2019 : les loyers de référence, les secteurs et le simulateur officiel sont parisiens, et les montants cités ne sont pas transposables à une autre ville. Ensuite, le dispositif est expérimental et, selon la mise à jour publiée par la Ville de Paris le 11 septembre 2026, la législation en vigueur prévoit sa fin en novembre 2026 : un bail signé cet automne est conclu sous un plafond dont la pérennité dépendra du législateur. Enfin, les trois décisions commentées sont rendues en premier ressort et peuvent faire l’objet d’un appel : elles montrent comment les juges raisonnent aujourd’hui, pas une jurisprudence définitive. Ce qui suit distingue la vérification du plafond, les conditions du complément et la procédure de contestation, à partir des textes et de trois décisions lues intégralement.
I. Vérifier le plafond et le complément : deux contrôles distincts
Confondre le dépassement du plafond et le complément de loyer injustifié est l’erreur la plus fréquente, côté locataire comme côté bailleur. Ce sont deux mécanismes différents, avec deux actions différentes : l’action en diminution du loyer de base, et l’action en annulation ou en diminution du complément. Les vérifier dans le bon ordre évite de saisir le mauvais juge avec la mauvaise demande.
A. Le loyer de base est plafonné par le loyer de référence majoré
À Paris, chaque logement mis en location est rattaché à une catégorie (nombre de pièces, meublé ou non, époque de construction) et à un secteur géographique, auxquels l’arrêté préfectoral associe trois montants : un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré, ce dernier égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Le réflexe utile consiste à interroger le simulateur officiel de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, accessible depuis la page de la Ville de Paris consacrée à l’encadrement des loyers, en y saisissant les caractéristiques du logement et son adresse : le simulateur restitue le plafond applicable à la date de signature du bail.
Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier doivent faire figurer sur les annonces des logements concernés le montant du loyer médian hors charges, le montant du loyer de référence majoré et, s’il y a lieu, le complément de loyer : une annonce parisienne qui affiche un loyer sans mentionner le plafond applicable est déjà un signal d’alerte. Le réflexe utile consiste ensuite à vérifier le plafond pour la catégorie et le secteur exacts du logement, car deux rues voisines peuvent relever de secteurs différents et deux typologies différentes du même immeuble ont des plafonds différents. L’arrêté préfectoral qui fixe ces montants est révisé chaque année : un plafond consulté l’an dernier pour le même quartier ne vaut plus, et c’est le montant en vigueur à la date de signature du bail qui compte, comme le rappelle le texte cité ci-dessous.
La règle est posée par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN : dans les territoires couverts par l’arrêté préfectoral, le loyer de base est fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail, sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré Le loyer de base est donc libre, mais plafonné. Si le contrat prévoit un loyer de base supérieur au plafond en vigueur à la date de sa signature, le texte ouvre une voie dédiée : l’article 140 de la loi ELAN ouvre alors une action en diminution du loyer de base Cette action ne concerne que le loyer de base, pas le complément : lorsque le bail ventile correctement les deux, chacun se conteste par sa propre voie. Lorsque le bail ne ventile rien et affiche un prix global supérieur au plafond, la première étape consiste à exiger la ventilation, car le supplément non identifié ne peut pas être défendu comme un complément régulier.
Concrètement, le locataire qui entre dans les lieux compare le loyer de base inscrit au bail avec le loyer de référence majoré restitué par le simulateur pour la même catégorie et le même secteur. Si le loyer de base est inférieur ou égal au plafond et qu’un complément s’y ajoute, le contrôle porte sur le complément, examiné ci-après. Si le loyer de base dépasse déjà le plafond, l’action en diminution s’impose, indépendamment de tout complément : aucun complément ne peut d’ailleurs régulariser un dépassement du loyer de base, puisque, comme le rappelle le même article, l’article 140 excluant tout complément greffé sur un loyer de base qui n’atteindrait pas déjà le plafond Autrement dit, le complément ne se conçoit que posé sur un loyer de base déjà conforme au plafond, ce que les deux jugements parisiens de 2026 illustrent : dans les deux affaires, le loyer de base égalait exactement le plafond et seul le complément était en litige.
B. Le complément de loyer n’est licite que pour l’exceptionnel, mentionné au bail
Le complément est l’unique majoration autorisée au-dessus du plafond, et ses conditions sont cumulatives. Le principe est énoncé par l’article 140 : l’article 140 de la loi ELAN n’autorise un complément, au-dessus du loyer de base, que pour des logements dont les caractéristiques de localisation ou de confort le justifient, appréciées par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur géographique Le texte ajoute une condition de forme impérative : le montant du supplément et les caractéristiques qui le justifient devant figurer dans le contrat de bail lui-même Un supplément réclamé oralement, dans une annonce ou dans un avenant non signé n’a donc pas la valeur d’un complément : à Lyon en 2025, c’est précisément l’absence de ventilation acceptée qui a fragilisé le dossier du bailleur, même si la locataire a finalement été déboutée pour d’autres raisons. Le bail mobilité fait exception au calendrier de contestation : pour ce contrat court réservé au locataire en mobilité, la saisine préalable de la commission dans les trois mois n’est pas exigée dans les mêmes termes, ce qui ne dispense pas de vérifier le plafond, car l’encadrement territorial s’applique aussi à ce type de bail. Enfin, le complément doit être distingué du loyer médian affiché à titre d’information sur l’annonce : le médian décrit le marché, seul le loyer de référence majoré fixe la limite légale, et seul le complément mentionné au bail avec ses justifications peut légalement la dépasser.
Le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 précise les trois conditions de fond, qui doivent être réunies ensemble : l’article 3 du décret du 10 juin 2015 subordonne le complément à trois conditions cumulatives : des caractéristiques non déjà prises en compte pour déterminer le loyer de référence, déterminantes pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur, et ne donnant lieu à aucune récupération par le bailleur au titre des charges ou de la contribution aux économies d’énergie La première condition élimine tout ce que le loyer de référence intègre déjà, comme l’époque de construction ou la localisation générale dans un secteur prisé. La deuxième exige un caractère déterminant, apprécié par comparaison avec les logements comparables du même secteur. La troisième exclut ce que le bailleur récupère déjà par ailleurs, charges ou contribution aux économies d’énergie.
Depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, certains logements sont en outre totalement exclus du complément, quelle que soit la qualité du reste : depuis la loi du 16 août 2022, aucun complément n’est possible lorsque le logement présente certains défauts, parmi lesquels des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, un classement énergétique F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations venues de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau récents, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale Le classement énergétique F ou G, défini par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui classe les bâtiments d’habitation existants par niveau de performance décroissant selon leur performance énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre, fait donc obstacle à tout complément, de même que l’humidité, le vis-à-vis proche ou la mauvaise exposition de la pièce principale. Avant même de discuter du caractère exceptionnel d’une terrasse ou d’une vue, le bailleur doit vérifier que son logement ne présente aucun de ces défauts rédhibitoires.
II. Contester et se faire rembourser : la procédure et ce que les juges en font
Un complément contestable ne s’annule pas par une simple lettre : la loi impose un parcours en deux temps, conciliation puis juge, avec des délais stricts. Et les décisions rendues à Paris et à Lyon entre décembre 2025 et mars 2026 montrent que le résultat dépend moins du montant du supplément que de la preuve apportée de part et d’autre.
A. Conciliation obligatoire dans les trois mois, puis juge dans les trois mois de l’avis
Le locataire qui souhaite contester le complément dispose, selon l’article 140, d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, et, à défaut d’accord, d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément. La saisine préalable de la commission est une condition de recevabilité que le juge peut relever d’office : l’oublier, c’est s’exposer à une fin de non-recevoir. À Paris, la commission se saisit via la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, et son avis, même défavorable au bailleur, ne s’impose pas : dans les deux affaires parisiennes de 2026, la commission avait estimé que le complément n’était pas justifié, et les bailleurs avaient maintenu leur position, contraignant les locataires à aller au tribunal.
Pour préparer la conciliation, le locataire réunit le bail avec sa ventilation, le plafond du simulateur pour la catégorie et le secteur, les photographies de l’état des lieux d’entrée montrant les caractéristiques invoquées et, le cas échéant, tout élément contredisant le caractère exceptionnel allégué, comme la présence des mêmes équipements dans les logements voisins. Le bailleur, de son côté, doit apporter des comparaisons avec des logements de la même catégorie dans le même secteur géographique dépourvus de l’atout invoqué : c’est cette comparaison-là, et non des annonces de prix, que le juge attend. L’avis de la commission, même lorsqu’il conclut que le complément n’est pas justifié, ne s’impose pas au bailleur et ne vaut pas titre exécutoire : il ouvre seulement le délai de trois mois pour saisir le juge, et son contenu pèse dans le débat judiciaire comme l’analyse d’un organe paritaire.
Devant le juge, la répartition de la preuve est favorable au locataire : l’article 140 faisant peser la preuve sur le bailleur, à qui il revient d’établir le caractère justificatif des caractéristiques invoquées par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur C’est donc au bailleur d’établir le caractère exceptionnel et déterminant des atouts invoqués, pièces et comparaisons à l’appui. L’enjeu financier est rétroactif : la loi prévoyant que le loyer issu de la conciliation ou du jugement s’applique rétroactivement depuis la prise d’effet du bail L’annulation ne vaut pas seulement pour l’avenir : elle ouvre le remboursement de tout le supplément versé depuis l’entrée dans les lieux, y compris la part intégrée au dépôt de garantie, comme les 303 euros de dépôt restitués dans le jugement parisien du 26 février 2026.
Deux règles procédurales complètent le tableau. Les jugements du juge des contentieux de la protection sont exécutoires de plein droit à titre provisoire, car « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Le bailleur condamné doit donc payer sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Le dépôt de garantie suit le même sort que le loyer : lorsqu’il a été calculé sur un loyer incluant un complément annulé, la part correspondante doit être restituée, comme les 303 euros rendus au locataire parisien en février 2026. À la sortie des lieux, le bailleur ne peut donc pas imputer sur le dépôt un supplément que le juge a supprimé avec effet rétroactif au jour du bail. Et la partie perdante est condamnée aux dépens, car « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Elle s’expose aussi à une condamnation au titre des frais irrépétibles, puisque « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » : 1 200 euros dans la première affaire parisienne, 800 euros dans la seconde. Pour le locataire, ces règles signifient qu’une contestation bien documentée n’est pas un pari sans filet ; pour le bailleur, qu’un complément fragile coûte le remboursement, les frais du procès adverse et ses propres dépens.
B. En 2026, les juges censurent le confort courant et exigent l’exceptionnel prouvé
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 février 2026, RG 25/05963, concerne un bail du 19 septembre 2024 à effet au 4 octobre 2024 : loyer de base de 1 037 euros, égal au plafond, et complément de 303 euros motivé par la proximité des transports et commerces, une rue en sens unique, le charme de l’ancien avec poutres apparentes, le double vitrage, une cuisine ouverte équipée et une bonne disposition sans perte de place. Le locataire saisit la commission le 16 novembre 2024, obtient un avis défavorable au complément le 19 février 2025, puis assigne le 13 mai 2025. Le tribunal énonce la méthode : le complément suppose des caractéristiques réellement exceptionnelles, rarement rencontrées et déterminantes pour le prix, jamais de simples atouts accessoires. Il écarte ensuite chaque atout : la proximité du métro et des commerces est une caractéristique générale du marché parisien déjà intégrée dans les loyers de référence, le sens unique n’a rien d’exceptionnel, le charme de l’ancien est fréquent, la cuisine équipée est un confort courant, et le double vitrage tend à devenir un standard au regard des obligations de performance énergétique. Le tribunal ajoute un point de méthode important pour les bailleurs qui produisent des annonces de logements voisins affichés à des prix comparables : ces annonces ne reflètent que des prix demandés, sans valeur normative, et ne peuvent se substituer aux loyers de référence fixés par arrêté. Résultat : annulation du complément depuis la prise d’effet du bail, 4 818,68 euros de remboursement incluant le dépôt de garantie, injonction de signer un avenant supprimant la clause, sans astreinte, 1 200 euros de frais irrépétibles et dépens.
Ces trois jugements de première instance sont exécutoires à titre provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, de sorte que les remboursements ordonnés doivent être payés sans attendre un éventuel appel. Le jugement du même tribunal du 26 mars 2026, RG 25/06198, vise un bail du 2 septembre 2024 avec un complément de 356,38 euros adossé à un balcon exposé plein sud, des normes d’accessibilité, un digicode, un visiophone, la fibre, un double vitrage acoustique renforcé, un chauffage individuel, des sols en pierre et béton poli, une vaste cave accessible par ascenseur et un immeuble construit en 2013 aux normes énergétiques exigeantes. Le raisonnement est sévère pour les arguments tirés du respect de la loi : admettre qu’un diagnostic de performance énergétique de classe C constitue une caractéristique exceptionnelle reviendrait à inverser l’esprit de la loi du 22 août 2021 pour le climat, et le simple respect des prescriptions légales par le logement est jugé indifférent. Digicode et visiophone ne sont pas démontrés déterminants par comparaison avec les logements comparables du secteur, et balcon, cave et local à vélo, certes recherchés, demeurent communs à Paris et ne justifient pas de dépasser le plafond. Le complément est annulé et la société bailleresse condamnée à rembourser 5 702,08 euros pour seize mois, avec 800 euros de frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Mais ce second jugement apporte une nuance que le premier n’avait pas : le tribunal refuse d’ordonner la régularisation du bail sous astreinte, en rappelant que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » L’annulation judiciaire produit ses effets sans réécriture forcée du contrat : il appartient ensuite aux parties de tirer les conséquences de la décision dans un nouveau bail.
Le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 9 décembre 2025, RG 23/00649, montre l’envers du décor. Une locataire contestait un loyer total de 743,12 euros dont la ventilation entre loyer plafonné et complément n’avait jamais été acceptée, et réclamait la fixation du loyer à 383,18 euros avec suppression du supplément. Le tribunal la déboute entièrement : il retient que l’appartement avait été aménagé avec des prestations et un équipement de qualité exceptionnelle établis par états des lieux et photographiesque la locataire avait donné son accord au prix total lors de la conclusion du bail, et que les caractéristiques exceptionnelles de confort étaient remplies en l’espèce. Il rappelle au passage l’esprit du texte : rendre les logements abordables dans certaines zones urbaines pour les ménages les plus modestes, ce à quoi la situation de l’espèce ne correspondait pas. La leçon est double : un complément peut être validé quand l’exceptionnel est réellement établi par des pièces, et une contestation sans démonstration symétrique de la part du locataire, sur le caractère non exceptionnel des atouts, peut échouer même quand la ventilation initiale était défectueuse. Lorsque le dossier mêle plafond contesté, complément fragile et preuves à constituer dès l’état des lieux, l’accompagnement du cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de choisir la bonne action, de respecter les délais de trois mois et de chiffrer le remboursement depuis la prise d’effet du bail.
En conclusion, le locataire parisien qui signe à l’automne 2026 doit lire son bail en deux lignes et agir dans deux délais. La première ligne est le loyer de base, comparé au loyer de référence majoré du simulateur officiel pour la catégorie et le secteur exacts, en vigueur à la date de signature. La seconde est l’éventuel complément, comparé à l’exigence d’exceptionnel que les tribunaux appliquent strictement depuis les annulations parisiennes de 2026. : le loyer de base, comparé au loyer de référence majoré du simulateur officiel, et l’éventuel complément, comparé à l’exigence d’exceptionnel que les tribunaux appliquent strictement. Proximité des transports, double vitrage, cuisine équipée, immeuble récent, digicode, balcon ou cave ne suffisent pas en eux-mêmes : ils doivent être rares dans le secteur, déterminants pour le prix et non déjà pris en compte dans le plafond, sans aucun des défauts qui excluent tout complément depuis 2022. Côté calendrier, trois mois pour saisir la commission après la signature, trois mois pour saisir le juge après l’avis, et un remboursement qui remonte à l’entrée dans les lieux si le complément tombe. Côté bailleur, un complément doit être écrit au bail, chiffré, justifié par des caractéristiques précises et prouvé par comparaison avec les logements comparables du secteur, sous peine de rembourser des années de supplément avec les frais du procès. Et avec l’échéance de novembre 2026 rappelée par la Ville de Paris, vérifier son loyer aujourd’hui, c’est aussi se préparer au régime de demain.
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