Le sort du bail commercial à l’expiration du bail à construction ou du bail emphytéotique : extinction de plein droit du sous-bail, inopposabilité du renouvellement et sort des indemnités

I. L’extinction de plein droit du bail commercial et le retour gratuit des constructions au bailleur foncier

A. L’extinction automatique du sous-bail commercial à l’échéance du droit réel immobilier

La conclusion d’un bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier sur le terrain appartenant au bailleur foncier. Ce titre confère la faculté juridique d’édifier des ouvrages et de consentir des baux commerciaux sur les locaux créés. Les exploitants de ces locaux bénéficient ainsi du statut des baux commerciaux garanti par l’article L. 145-1 du Code de commerce. Toutefois, la coexistence entre un bail réel de longue durée et des sous-baux commerciaux soulève une articulation juridique particulièrement délicate. Les prérogatives accordées au sous-locataire demeurent en effet subordonnées à la pérennité du titre initial consenti au preneur à construction.

L’arrivée du terme extinctif du bail principal emporte des conséquences directes sur les contrats d’exploitation commerciale conclus par le preneur. Le législateur a prévu cette situation à l’article L. 251-6 du Code de la construction et de l’habitation de manière expresse. Or, le texte dispose que « les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail ». La disposition légale opère dès lors une exclusion catégorique des baux commerciaux « sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation ». En conséquence, les baux commerciaux conclus sur les constructions s’éteignent automatiquement lors de la survenance du terme fixé au contrat principal.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation affirme le caractère automatique de cette extinction sans exiger de congé formel préalable. Le propriétaire du terrain foncier n’est pas tenu de délivrer le congé prévu par le statut d’ordre public des baux commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient. Le preneur à construction ne disposant que d’un droit temporaire, ses sous-locataires ne peuvent prétendre à une pérennité supérieure à ce titre. À cet égard, le bail commercial cesse d’exister de plein droit à la date exacte où expire le contrat de bail à construction.

Le mécanisme d’extinction automatique s’applique également avec la même sévérité dans le régime applicable au bail emphytéotique de droit commun. L’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime fixe une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf années sans reconduction tacite. L’emphytéote détient un droit réel temporaire lui permettant de consentir des locations commerciales pendant toute la durée de sa propre jouissance. Or, à l’expiration du contrat d’emphytéose, l’ensemble des titres d’occupation accordés par le preneur emphytéotique s’éteint sans aucune formalité judiciaire obligatoire. Le sous-locataire commercial ne peut dès lors exiger le maintien de ses relations locatives avec le propriétaire foncier reprenant son bien.

La survenance d’une résiliation anticipée du bail principal produit également des effets radicaux à l’égard des occupants commerciaux des lieux. Lorsque le bail à construction prend fin par résiliation judiciaire, le droit de jouissance du preneur s’effondre de manière immédiate. La perte du titre constitutif prive alors instantanément le contrat de sous-location commerciale de son fondement juridique et contractuel nécessaire. Par ailleurs, l’article L. 251-6 du Code de la construction et de l’habitation ne maintient les sûretés inscrites que jusqu’au terme primitivement convenu. Les baux d’exploitation commerciale ne bénéficient d’aucun mécanisme de sauvegarde équivalent face à la résolution anticipée du contrat principal.

L’opposabilité de cette extinction automatique impose aux exploitants commerciaux une vigilance juridique accrue lors de la signature de leur convention. L’intervention d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’auditer l’origine exacte du droit consenti par le bailleur intermédiaire. L’absence de vérification préalable expose en effet le preneur à une perte brutale de son fonds de commerce sans recours efficace. Dès lors, la qualification juridique du bail principal gouverne l’ensemble de l’architecture contractuelle et détermine la survie des sous-baux commerciaux. Le sous-locataire doit impérativement mesurer la durée résiduelle du bail constitutif pour sécuriser l’amortissement de ses investissements professionnels substantiels.

La doctrine et la pratique notariale soulignent l’impérieuse nécessité d’annexer le contrat de bail à construction à toute sous-location commerciale. Cette communication préalable informe l’exploitant de la nature précaire de son implantation et prévient les contestations relatives à la durée contractuelle. En l’absence de clause spécifique, le sous-locataire ne dispose d’aucun moyen juridique pour contraindre le bailleur initial à maintenir son occupation. En conséquence, la date butoir fixée au bail principal constitue une échéance impérative qui s’impose à l’ensemble des occupants du centre commercial. Cette rigueur juridique illustre la prévalence absolue du droit réel immobilier sur les prérogatives personnelles reconnues par le statut commercial.

La fin anticipée du contrat principal peut également résulter de l’acquisition d’une clause résolutoire sanctionnant un manquement contractuel grave. Dans un arrêt rendu le 6 novembre 2025 sous le pourvoi 23-21.334, la troisième chambre civile a encadré l’application de ces stipulations. La Cour rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Or, lorsque la résiliation du titre originaire est judiciairement constatée, les sous-locations commerciales consenties par l’emprunteur perdent immédiatement toute base légale d’existence. Dès lors, les occupants évincés ne peuvent invoquer la suspension judiciaire de la clause pour empêcher leur expulsion définitive ordonnée par le juge.

B. L’accession gratuite des constructions au bailleur du sol et l’encadrement des indemnités dérogatoires

L’extinction du bail à construction entraîne le retour immédiat et de plein droit des édifices réalisés dans le patrimoine du bailleur foncier. L’article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation consacre l’accession des constructions au profit du propriétaire du terrain d’assiette. En principe, ce transfert de propriété immobilière s’opère à titre entièrement gratuit sans aucune indemnisation au bénéfice du preneur à construction. Le bailleur initial recouvre ainsi la pleine propriété de son sol enrichi des bâtiments industriels ou commerciaux édifiés pendant le contrat. À cet égard, la règle légale de l’accession gratuite constitue l’essence économique du modèle contractuel du bail à construction en droit français.

Une solution rigoureusement analogue prévaut dans le cadre des baux emphytéotiques conclus sous l’empire des dispositions spéciales du droit rural. L’article L. 451-7 du Code rural et de la pêche maritime pose l’interdiction pour l’emphytéote de détruire les ouvrages exécutés sur le fonds. Or, le texte énonce que « Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur ». Le code rural précise ensuite qu’« il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité » pour ses améliorations. En conséquence, les sous-locataires commerciaux ne peuvent revendiquer aucun droit de propriété ou de rétention sur les locaux qu’ils occupent.

Cependant, le principe légal d’accession gratuite ne présente pas un caractère d’ordre public intangible entre les parties au contrat principal. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt fondamental le 9 octobre 2025 sous le pourvoi numéro 23-15.310. Dans cet arrêt publié, la haute juridiction a validé la licéité des clauses organisant contractuellement une indemnisation financière du constructeur évincé. La Cour de cassation juge que le statut « prévoit le transfert gratuit de constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur en fin de bail ». Elle ajoute expressément que la loi « n’interdit pas aux parties de déroger à cette règle en prévoyant le paiement par le bailleur d’une indemnité » convenue. Cette compensation financière peut ainsi être stipulée valablement « en cas de refus de renouvellement, à l’expiration de la durée du bail ».

La portée de cette indemnité conventionnelle demeure toutefois strictement cantonnée aux relations existant entre le bailleur foncier et le preneur constructeur. Les sous-locataires commerciaux exploitant les bâtiments sont totalement exclus du bénéfice de cette compensation financière négociée entre les signataires initiaux. Le montant de l’indemnité fixé d’après l’avis du service des domaines vise à indemniser la valeur vénale des bâtiments édifiés. Or, cette somme n’a nullement vocation à réparer le préjudice commercial ou la perte de clientèle subis par les sous-locataires évincés. Dès lors, le commerçant occupant ne dispose d’aucune créance directe contre le bailleur principal au titre des investissements réalisés dans l’immeuble.

L’obligation de restitution des lieux pèse directement sur le preneur principal qui doit livrer un immeuble vierge de toute occupation indue. Le sous-locataire commercial évincé ne saurait invoquer une quelconque clause d’accession insérée dans son sous-bail pour différer la libération des lieux. Les aménagements intérieurs réalisés par l’exploitant commercial suivent le sort du bail principal et tombent sous le coup de l’extinction statutaire. Par ailleurs, l’accord des parties sur le sort des constructions ne saurait ressusciter un contrat d’exploitation commerciale juridiquement anéanti par le terme. Le bailleur foncier reprend la détention matérielle de son bien libre de toute entrave locative née de la sous-location commerciale initiale.

Cette configuration juridique impose aux investisseurs institutionnels de formaliser avec rigueur le protocole de remise des clés en fin d’opération. Le propriétaire du sol doit vérifier que l’ensemble des sous-locataires ont évacué les locaux avant de signer la décharge du preneur principal. La persistance d’une occupation commerciale non autorisée expose le constructeur sortant à des pénalités contractuelles et à des demandes de dommages-intérêts. En conséquence, les parties au bail à construction organisent généralement des visites préalables pour constater la libération effective des lieux loués. La gestion de cette transition patrimoniale conditionne la reprise d’exploitation immédiate de l’immeuble par le propriétaire du terrain d’assiette.

La consistance des obligations souscrites par le constructeur détermine également l’ampleur des droits réels revenant finalement au propriétaire foncier. Selon l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, le preneur « s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur ». Le preneur doit en outre maintenir les édifices en bon état jusqu’au terme convenu pour permettre l’accession gratuite. Par ailleurs, les sous-locataires exploitants ne peuvent pas prétendre à une dissociation juridique entre le gros œuvre et leurs installations techniques intérieures. En conséquence, l’ensemble des agencements incorporés à la structure immobilière devient la propriété exclusive du bailleur du sol sans indemnité compensatoire.

La liberté contractuelle permet toutefois aux cocontractants d’aménager les critères d’évaluation des constructions et les modalités de leur indemnisation éventuelle. Dans son arrêt rendu le 30 mai 2024 sous le numéro 22-16.447, la Cour de cassation a réaffirmé ce principe fondamental. La haute juridiction a rappelé que l’aménagement des clauses financières « procède de l’autonomie de la volonté des parties » lors de la souscription du bail. Or, cette liberté de négociation n’appartient qu’aux signataires du contrat de bail à construction sans profiter aux exploitants commerciaux tiers. Dès lors, les commerçants sous-locataires ne peuvent exiger aucune renégociation du prix ou des indemnités convenues entre le propriétaire et le constructeur.

II. L’inopposabilité du statut des baux commerciaux au propriétaire et l’indemnisation de l’exploitant évincé

A. L’absence de droit au renouvellement et l’exclusion de l’indemnité d’éviction contre le propriétaire

L’extinction du titre principal soulève la question fondamentale de l’opposabilité du statut des baux commerciaux au propriétaire initial de l’immeuble. Le sous-locataire évincé cherche fréquemment à se prévaloir du droit au renouvellement garanti par l’article L. 145-8 du Code de commerce. Ce texte réserve expressément le bénéfice du renouvellement au locataire qui détient un lien contractuel direct avec le propriétaire de l’immeuble. Or, le propriétaire du terrain n’a jamais consenti de bail direct à l’exploitant commercial exerçant son activité dans les constructions édifiées. En conséquence, le sous-locataire ne peut opposer aucun droit contractuel de renouvellement au bailleur foncier qui reprend possession de son bien.

Le mécanisme du droit direct au renouvellement organisé par le code de commerce ne trouve pas application lors de l’arrivée du terme. Si l’article L. 145-32 du Code de commerce prévoit un droit direct pour le sous-locataire, ce dispositif suppose la survie du bail principal. La jurisprudence de la Cour de cassation considère de manière constante que l’extinction normale du bail à construction prive ce mécanisme d’effet. Le propriétaire du sol n’est pas subrogé dans les obligations du preneur à construction envers les sous-locataires exploitant les locaux commerciaux. À cet égard, l’absence totale de lien de droit direct neutralise toute demande de renouvellement formée à l’encontre du propriétaire terrien.

La conséquence patrimoniale la plus lourde de cette inopposabilité réside dans l’exclusion catégorique de l’indemnité d’éviction du statut commercial. L’article L. 145-14 du Code de commerce oblige le bailleur refusant le renouvellement à réparer intégralement le préjudice causé par l’éviction. Toutefois, cette obligation d’indemnisation ne pèse que sur le bailleur contractuel tenu d’assurer la jouissance paisible des locaux loués au commerçant. Le propriétaire du terrain n’ayant pas refusé de renouveler un contrat auquel il n’était pas partie, aucune dette d’éviction ne lui incombe. Dès lors, le commerçant perd son droit au bail et la valeur marchande de son fonds sans indemnisation par le propriétaire foncier.

La Cour de cassation sanctionne avec une grande rigueur le respect des délais imposés pour solliciter la fixation d’une indemnité d’éviction. Dans un arrêt rendu le 12 février 2026 sous le numéro 24-10.579, la troisième chambre civile a rappelé l’automaticité de la forclusion biennale. La Cour juge que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Elle énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale » légale. En conséquence, toute prétention indemnitaire mal dirigée envers le propriétaire foncier se heurte tant à l’irrecevabilité matérielle qu’à la forclusion statutaire.

La Cour de cassation rappelle par ailleurs le principe strict d’intangibilité des stipulations contractuelles lors des opérations relatives au renouvellement locatif. Dans son arrêt rendu le 11 janvier 2024 sous le numéro 22-20.872, la troisième chambre civile a confirmé la protection du preneur statutaire. La haute juridiction rappelle d’abord qu’« un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré ». Elle juge ensuite qu’une offre modifiée « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » légale. Ce principe protecteur ne joue cependant qu’entre parties contractantes et ne crée aucun droit au profit du sous-locataire envers le propriétaire foncier.

L’arrêt du 15 avril 2021 rendu sous le pourvoi numéro 19-24.231 confirme également la force des engagements initiaux souscrits entre les parties. La Cour de cassation a relevé que les parties avaient renouvelé le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » de manière solennelle. Elle a constaté que « sans mention d’aucune réserve, elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent ». Cette autonomie contractuelle ne lie cependant jamais le propriétaire du sol qui n’a consenti aucun engagement envers les sous-locataires de l’immeuble. Dès lors, le commerçant évincé par la fin du bail à construction ne peut exiger la conclusion d’un nouveau bail commercial aux conditions antérieures.

Le contentieux né de l’extinction du bail principal soulève également d’importantes questions relatives à la compétence de la juridiction saisie. Dans son arrêt du 12 février 2026 rendu sous le pourvoi 24-18.788, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante. La Cour de cassation juge que l’article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du code de commerce régit l’office du juge étatique. Elle juge que la juridiction « a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » formée accessoirement. En conséquence, le tribunal judiciaire statue sur l’ensemble des prétentions opposant le propriétaire du fonds aux occupants prétendant au renouvellement.

Les tribunaux veillent à ne pas étendre le statut des baux commerciaux au-delà des liens contractuels directement souscrits par les parties. Dans un arrêt rendu le 6 février 2025 sous le pourvoi 23-18.360, la Cour de cassation a précisé les pouvoirs du magistrat. La Cour énonce que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement » constaté. Or, ce pouvoir modérateur protecteur ne peut s’exercer qu’entre parties liées par un contrat de bail commercial en cours d’exécution. Dès lors, le juge ne peut accorder aucun délai suspensif au sous-locataire dont le titre est anéanti par l’expiration du bail principal.

B. Le statut d’occupant sans titre du commerçant et les recours indemnitaires contre le preneur principal

Dès le lendemain de la date d’expiration du bail à construction, le sous-locataire commercial devient un occupant sans droit ni titre. L’extinction légale du sous-bail prive immédiatement l’exploitant de tout fondement juridique pour maintenir sa présence matérielle dans les locaux commerciaux. Dans un arrêt du 3 septembre 2026 enregistré sous le numéro 25-12.012, la Cour de cassation a précisé les modalités temporelles d’extinction locative. Elle a jugé que le preneur « devient redevable d’une indemnité d’occupation à compter du lendemain de cette date » marquant la cessation définitive des relations contractuelles. En conséquence, le propriétaire foncier peut assigner immédiatement l’occupant en expulsion devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

La fixation de l’indemnité d’occupation obéit aux règles de droit commun de la réparation du préjudice causé par l’occupation sans titre. Cette indemnité compense la perte de jouissance subie par le propriétaire foncier qui ne peut disposer librement de son bien immobilier recouvré. Le montant de l’indemnité d’occupation est évalué par référence à la valeur locative réelle des locaux occupés indûment par l’ancien sous-locataire. Or, l’occupant ne bénéficie d’aucun délai de grâce statutaire pour différer son départ en l’absence de droit à l’indemnité d’éviction légale. À cet égard, le juge des référés constate l’occupation illicite et ordonne la libération complète des lieux sous peine d’astreinte financière journalière.

Face à cette issue brutale, le sous-locataire commercial conserve une voie de recours indemnitaire contre son bailleur intermédiaire évincé du fonds. Le preneur à construction était tenu d’une obligation de délivrance conforme jusqu’au terme promis selon l’article 1719 du Code civil. Dans un arrêt du 5 mars 2026 rendu sous le numéro 24-15.820, la Cour de cassation a rappelé l’importance de cette obligation fondamentale. La haute juridiction a énoncé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser » ses loyers. Elle précise le droit « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » en cas d’impropriété. Le sous-locataire peut ainsi engager la responsabilité contractuelle du constructeur qui lui a consenti un bail excédant la durée du titre principal.

L’exploitant commercial peut également invoquer l’existence d’un vice du consentement ayant vicié la conclusion initiale de son contrat de sous-location. Dans son arrêt du 12 février 2026 rendu sous le pourvoi 24-13.758, la troisième chambre civile a examiné cette situation juridique précise. La Cour a admis qu’une locataire justifie « avoir commis une erreur de droit sur l’étendue des droits dont elle bénéficiait du fait de la conclusion du bail ». L’action en nullité ou en réparation fondée sur cette erreur se prescrit par le délai de droit commun de cinq années. L’article 2224 du Code civil fait courir ce délai à compter du jour où le preneur a découvert la fragilité du titre consenti.

L’impossibilité d’obtenir le renouvellement met en lumière la responsabilité civile professionnelle particulièrement lourde pesant sur les rédacteurs des actes locatifs. L’avocat ou le notaire rédigeant un bail commercial sur un immeuble grevé d’un droit réel doit impérativement auditer le contrat constitutif d’origine. Le professionnel du droit commet une faute inexcusable s’il omet d’informer clairement le preneur de la date d’extinction du bail à construction. Il appartient au rédacteur d’éclairer l’exploitant sur l’absence formelle de droit au renouvellement et de toute indemnité d’éviction contre le propriétaire du terrain. En cas de manquement à cette obligation déterminante de conseil, le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce donne lieu à réparation.

La procédure d’expulsion menée par le bailleur foncier se déroule généralement devant le juge des référés du tribunal judiciaire territorialement compétent. L’article L. 145-14 du Code de commerce ne conférant aucun droit d’éviction contre le propriétaire, l’expulsion ne souffre aucune contestation sérieuse. Le juge constate l’absence absolue de titre locatif opposable et prononce la libération immédiate des lieux commerciaux occupés sans droit. Par ailleurs, l’exécution provisoire attachée de plein droit aux ordonnances de référé interdit à l’exploitant de différer son départ effectif des lieux. En conséquence, le recours à la force publique peut être sollicité par le propriétaire dès la signification de la décision exécutoire.

La prévention de ces contentieux dévastateurs exige la mise en place d’audits juridiques rigoureux en amont de toute prise à bail. L’assistance continue d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris garantit la détection précoce des droits réels grevant l’immeuble d’exploitation. L’exploitant avisé doit négocier des clauses de garantie solidaire ou d’indemnisation forfaitaire auprès du preneur à construction pour couvrir une éviction anticipée. À cet égard, la constitution de sûretés financières autonomes permet d’assurer le remboursement effectif des investissements commerciaux non encore totalement amortis. Dès lors, la structuration contractuelle préalable demeure la seule véritable parade contre les effets brutaux de l’extinction du bail immobilier principal.

Conclusion

L’articulation entre le bail à construction et le statut des baux commerciaux révèle une primauté structurelle accordée à la propriété immobilière foncière. L’extinction automatique du sous-bail commercial à l’échéance du droit réel constitue une exception majeure au principe protecteur de la propriété commerciale. Le législateur a délibérément exclu les exploitations commerciales du bénéfice de la prorogation légale réservée aux seuls locaux d’habitation par le code. En conséquence, le propriétaire foncier recouvre la pleine propriété des terrains et des constructions sans supporter aucune charge d’indemnité d’éviction statutaire. Ce mécanisme juridique offre une sécurité patrimoniale considérable aux investisseurs institutionnels et aux propriétaires de réserves foncières de longue durée.

Pour les exploitants commerciaux, la souscription d’un bail grevant une assiette immobilière temporaire comporte en revanche un risque d’anéantissement patrimonial majeur. La consultation préalable d’un avocat en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour analyser précisément le contrat de base d’origine. Cette analyse permet d’adapter la durée des amortissements comptables des agencements et de négocier le cas échéant des garanties indemnitaires spécifiques. Par ailleurs, l’assistance d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris permet d’anticiper le départ des lieux dans des conditions juridiques et financières sécurisées. Dès lors, seule une parfaite maîtrise de cette double réglementation immobilière garantit l’efficacité des investissements réalisés dans ces ensembles commerciaux complexes.