Ce mercredi 16 septembre 2026, vers 14 h 30, un feu s’est déclaré dans un champ de panneaux photovoltaïques à Labouheyre, dans les Landes, à proximité de l’autoroute A 63 et de la voie ferrée. À 18 h 30, 150 hectares de pins avaient déjà brûlé, 200 pompiers et 14 moyens aériens étaient mobilisés et la situation restait, selon les pompiers cités par la presse locale, « défavorable ». Le lendemain, le bilan montait à 190 hectares parcourus avant que le feu soit « fixé », avec quatre pompiers blessés et vingt-deux personnes incommodées par les fumées. Ces faits sont rapportés par Sud Ouest, qui suit l’incendie en direct depuis Labouheyre, ainsi que par Le Monde et BFM. Si vous louez un logement dans le secteur, l’angoisse est immédiate et très concrète : la maison est enfumée, l’appartement est peut-être évacué par précaution, les enfants toussent, et le loyer du mois prochain tombe dans quelques jours. Devez-vous payer un loyer pour un logement où vous ne pouvez plus vivre ? Pouvez-vous partir sans préavis ? Qui paie l’hôtel ou le logement de remplacement ? Et que répondre au bailleur qui vous réclame le loyer en vous invitant à résilier si le logement ne vous convient plus ? Cet article répond à ces questions avec le droit applicable en septembre 2026 : d’abord le sort du loyer et du bail après l’incendie, ensuite le relogement, l’assurance et la remise en état. Chaque règle est illustrée par des décisions de justice réelles, dont un jugement rendu en juillet 2026 dans une affaire d’incendie en location qui ressemble trait pour trait à la situation des locataires landais.

I. Après l’incendie, devez-vous encore payer le loyer ou pouvez-vous partir ?

A. Logement détruit en totalité ou en partie : faut-il encore payer le loyer après l’incendie dans les Landes ?

La première question est celle du loyer. Votre logement a subi l’incendie ou ses fumées, vous avez dû quitter les lieux, et le bailleur vous réclame le mois en cours. Le réflexe naturel serait de ne plus payer, mais le droit distingue deux situations très différentes, prévues par l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte est accessible en vigueur sur Légifrance (article 1722 du code civil). Quand la maison est entièrement détruite par les flammes, le bail disparaît de lui-même, sans congé ni décision de justice, et aucun loyer n’est plus dû pour la période postérieure. Quand le logement n’est détruit qu’en partie, ou rendu temporairement inhabitable par les fumées, les suies et la coupure des réseaux, c’est au locataire de choisir : demander au juge une baisse du loyer proportionnée à la privation de jouissance, ou demander la résiliation du bail. Dans les deux cas, la loi exclut tout dédommagement supplémentaire sur ce fondement : la baisse du loyer est la réparation, pas un point de départ pour réclamer davantage.

La Cour de cassation applique ce texte avec exigence, et un arrêt rendu après un incendie mérite toute votre attention. Le 19 décembre 2012, la troisième chambre civile a jugé, dans une affaire où un incendie avait endommagé des locaux loués et où le bailleur demandait la résiliation de plein droit, que « la cour d’appel, qui pouvait prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre, en a déduit à bon droit qu’il n’existait pas, à la suite du sinistre, d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-26.076). Autrement dit, la destruction totale ne se présume pas : si les experts estiment la reconstruction possible et que les travaux sont réalisés, le bail continue et le locataire ne peut pas considérer qu’il a pris fin tout seul. Pour le locataire landais dont l’appartement est enfumé mais debout, la voie n’est donc pas la résiliation automatique, mais la diminution du loyer ou la résiliation demandée au juge.

Un jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 16 juillet 2026 (RG 25/00549) montre exactement comment un tribunal tranche ce débat après un incendie en habitation. Le 11 février 2025, un feu parti des parties communes, près des compteurs, avait enfumé un appartement loué 622 euros par mois ; le locataire avait cessé de payer en invoquant l’impossibilité d’habiter, les bailleurs lui avaient répondu qu’il lui appartenait de mettre fin au bail si le logement n’était pas habitable et que, dans le cas contraire, les loyers étaient dus, puis lui avaient fait délivrer un commandement de payer. Le tribunal écarte la résiliation de plein droit, faute de destruction totale, et juge qu’en l’absence de destruction totale, il revenait au locataire de solliciter soit une baisse du prix, soit la résiliation du bail. Il accorde ensuite une diminution égale à la totalité du loyer pour toute la période pendant laquelle le logement était impropre à l’habitation, soit du 11 février au 3 avril 2025, date à laquelle les clés ont été restituées au locataire après la décontamination des lieux. La leçon est double : un logement enfumé mais non détruit ouvre droit à une baisse massive du loyer, potentiellement jusqu’à zéro pendant la période d’éviction, mais c’est au locataire de la demander au juge au lieu de décider seul de ne plus payer.

B. Suspendre seul le paiement du loyer après l’incendie : pourquoi l’exception d’inexécution est un pari risqué ?

Face à un bailleur qui exige le loyer d’un logement enfumé, la tentation est grande de bloquer les prélèvements en invoquant l’exception d’inexécution : puisque le bailleur ne fournit plus un logement habitable, le locataire ne paierait plus le loyer. Le mécanisme existe dans le code civil. L’article 1219 prévoit qu’« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil). En location, cela signifie qu’un locataire privé de l’usage des lieux par la faute du bailleur, par exemple un bailleur qui refuse de remettre en état un logement devenu dangereux, peut suspendre le paiement du loyer à condition de notifier cette suspension et de pouvoir démontrer la gravité de l’inexécution. Mais l’incendie de forêt complique singulièrement ce raisonnement : le bailleur n’a commis aucune faute, le feu vient d’un parc solaire voisin ou de la pinède, et l’obligation de délivrance d’un logement décent prévue par l’article 1719 du code civil ne fait pas du bailleur l’assureur de tous les malheurs du monde. Le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », notamment de « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », le texte ajoutant « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Après un incendie, cette obligation se traduit par un devoir de remise en état dans un délai raisonnable, pas par une suspension automatique du loyer décidée par le locataire.

Le jugement d’Avignon de juillet 2026 illustre le danger de la suspension unilatérale. Le locataire avait cessé de payer de février à mai 2025 en se prévalant de l’exception d’inexécution ; le tribunal l’en a débouté parce que l’impossibilité d’utiliser les lieux n’était pas démontrée, pas plus que la période réelle de cette impossibilité, ajoutant que de simples échanges de courriels entre bailleur et locataire ne suffisent pas à établir l’inhabitabilité du bien quand le feu a touché les parties communes et non le logement lui-même. Le locataire a donc perdu sur la suspension décidée seul, tout en gagnant sur la diminution du loyer demandée au juge. La morale pratique est limpide : ne cessez jamais de payer sans preuves solides et sans saisir le juge. Conservez l’attestation d’intervention des pompiers, photographiez les suies et les dégâts pièce par pièce, faites constater par huissier, demandez à la mairie si un arrêté d’interdiction d’habiter est pris, exigez une expertise, et consignez le loyer ou saisissez le tribunal d’une demande de diminution plutôt que de bloquer les paiements. Car pendant que vous ne payez plus, le bailleur, lui, peut agir : dans l’affaire d’Avignon, les bailleurs avaient fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et le tribunal ne l’a annulé que parce que la baisse du loyer rendait les sommes réclamées indues. Avant de résilier un bail pour impayés, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, acte que le juge contrôle et peut annuler quand le loyer n’était pas dû.

Un dernier piège guette le locataire : si le feu est parti de son propre logement, la loi le présume responsable. L’article 1733 du code civil dispose qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine » (article 1733 du code civil). Dans le contexte landais, où le feu est parti d’un parc photovoltaïque avant de gagner la pinède, le locataire d’une maison touchée par la propagation prouvera sans peine que le feu lui a été communiqué de l’extérieur. Mais si l’expertise révèle un départ de feu électrique dans votre propre cuisine ou un barbecue mal éteint sur votre terrasse, c’est à vous de démontrer le cas fortuit ou le vice de construction, faute de quoi vous répondrez des dégâts causés au logement et aux voisins. D’où l’importance, là encore, de l’attestation des pompiers sur l’origine du sinistre et de votre assurance habitation, dont la garantie incendie jouera dans les deux sens.

II. Relogement, assurance et remise en état : qui paie quoi après le feu ?

A. Relogement et remise en état après l’incendie : ce que le bailleur doit vraiment assumer

Une fois le feu fixé, la question la plus urgente n’est plus le loyer mais le toit : où dormir ce soir, qui paie l’hôtel, et qui finance la décontamination du logement enfumé ? Beaucoup de locataires imaginent que le bailleur doit les reloger à ses frais. La réalité juridique est plus nuancée. Hors décision administrative d’interdiction d’habiter, aucun texte n’oblige le bailleur à payer l’hôtel du locataire pendant les travaux ; en revanche, dès qu’un arrêté municipal ou préfectoral interdit temporairement d’habiter l’immeuble, le code de la construction et de l’habitation bascule : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins » (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Ce sont les occupants au sens large, dont le locataire, qui sont protégés : l’article L. 521-1 précise que le propriétaire « est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant » dans les cas visés par le chapitre (article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, si la mairie de Labouheyre ou des communes voisines prenait un arrêté d’interdiction d’habiter pour des immeubles enfumés ou fragilisés, l’hébergement des locataires incomberait aux bailleurs, à leurs frais. Sans arrêté, le locataire avance les frais d’hôtel et se les fera rembourser par son assurance habitation au titre de la garantie relogement si son contrat la prévoit, puis éventuellement par le responsable du sinistre.

Sur la remise en état, le partage est clair : les travaux sur le gros œuvre et les éléments d’équipement du logement incombent au bailleur au titre de son obligation d’entretien, tandis que le mobilier et les embellissements du locataire relèvent de sa propre assurance. Quand ces réparations sont urgentes, l’article 1724 du code civil organise la cohabitation forcée : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail » (article 1724 du code civil). Pour un appartement landais à décontaminer après les fumées, avec changement des peintures, des revêtements et parfois des réseaux, le seuil de vingt et un jours sera presque toujours dépassé : le locataire peut donc exiger une baisse de loyer pour toute la durée des travaux, et demander la résiliation si le logement reste inhabitable pendant la réfection. La Cour de cassation veille à ce que le préjudice de jouissance du locataire soit réellement examiné : le 23 juin 2009, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait débouté une locataire d’un logement de toutes ses demandes « sans répondre aux conclusions par lesquelles Mme X… demandait la réparation des préjudices matériel et moral subis par elle et ses enfants mineurs », après des travaux menés sans précaution qui avaient privé sa famille de la jouissance des lieux (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juin 2009, pourvoi n° 08-13.171). Autrement dit, le juge ne peut pas balayer d’un revers de main la demande d’indemnisation du locataire qui a vécu dans la poussière, le bruit ou les émanations pendant des travaux : il doit y répondre point par point.

Reste la question des frais déjà exposés : nuits d’hôtel, repas pris à l’extérieur, garde-meuble, trajets. Ici, le jugement d’Avignon douche les espoirs trop ambitieux : le tribunal a rejeté la demande de remboursement des frais exposés pendant le relogement ainsi que les demandes d’indemnisation du préjudice moral et du préjudice de jouissance, en application du dernier membre de l’article 1722 qui exclut tout dédommagement quand le bail se poursuit avec un loyer réduit. La baisse du loyer, parfois totale, est la contrepartie légale de la gêne subie ; elle ne se cumule pas avec un remboursement intégral des frais d’hôtel sur le fondement du bail. Pour être indemnisé de ces frais, le locataire doit donc se tourner vers son assurance habitation, vers le régime des catastrophes naturelles si un arrêté est pris, ou vers le responsable du sinistre, par exemple l’exploitant du parc photovoltaïque dont le feu serait parti, dont la responsabilité peut être recherchée quand une faute est établie. Sur ce dernier point, les locataires comme les propriétaires trouveront le mode d’emploi probatoire dans notre analyse consacrée au feu parti du parc solaire : prouver la faute de l’exploitant et obtenir réparation.

B. Assurance habitation après l’incendie : déclarer vite pour être indemnisé et contester la déchéance

L’assurance habitation est le véritable filet de sécurité du locataire après un incendie, à condition d’agir vite et dans les formes. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « 4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances). Concrètement, si vous avez évacué votre logement landais ce 16 septembre, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés au minimum, le contrat pouvant prévoir un délai plus long mais jamais plus court. Faites cette déclaration par écrit, de préférence par lettre recommandée ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé de réception, en décrivant les dommages, en joignant l’attestation des pompiers, vos photos, vos factures d’hôtel et la liste du mobilier endommagé. Déclarez large : le mobilier, les embellissements que vous avez réalisés, les frais de relogement, et même le trouble de jouissance si votre contrat comporte une garantie associée. Une déclaration tardive ou incomplète est l’argument favori des assureurs pour réduire l’indemnité, et chaque jour compte dès la première nuit passée hors du logement.

Si l’assureur vous oppose une déchéance de garantie pour déclaration tardive, ne baissez pas les bras : la Cour de cassation encadre strictement cette sanction. Le 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile a rappelé que « lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-13.347). Deux conditions cumulatives protègent donc l’assuré : la déchéance doit être expressément prévue par une clause du contrat, et l’assureur doit prouver que votre retard lui a causé un préjudice concret, par exemple l’impossibilité de faire expertiser les lieux avant leur nettoyage. Sans clause, ou sans préjudice démontré par l’assureur, la déchéance tombe. Ajoutez que le même article écarte aussi la déchéance quand le retard de déclaration résulte d’un cas fortuit ou de force majeure, ce qui couvre l’évacuation précipitée, l’hospitalisation après intoxication aux fumées ou l’impossibilité matérielle d’accéder au logement. Exigez toujours de l’assureur la copie de la clause invoquée et la preuve de son préjudice, par écrit, avant d’accepter une quelconque réduction.

Enfin, surveillez la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. L’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article » (article L. 125-1 du code des assurances). Un feu de forêt n’est pas automatiquement qualifié de catastrophe naturelle : tout dépend de l’arrêté qui sera pris, ou non, pour les communes touchées. Si un tel arrêté vise votre commune, il ouvre des garanties complémentaires, notamment la prise en charge des « frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation », selon les termes mêmes du texte. Vérifiez donc régulièrement les arrêtés publiés au Journal officiel dans les semaines qui suivent, et si votre résidence principale est devenue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène liées aux dommages, réclamez cette prise en charge à votre assureur en visant l’arrêté. Par ailleurs, si le logement présente un vice antérieur qui a aggravé les dégâts, par exemple une installation électrique défectueuse imputable au bailleur, rappelez que le code civil accorde au preneur une garantie : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » (article 1721 du code civil). Cette garantie peut fonder une action contre le bailleur pour les pertes que l’incendie a révélées ou aggravées, en complément de l’assurance.

Conclusion

Locataire d’un logement touché par l’incendie des Landes, retenez l’essentiel. Si votre logement est détruit en totalité, le bail est résilié de plein droit et le loyer s’arrête ; s’il est seulement endommagé ou enfumé, demandez au juge une diminution du loyer, qui peut aller jusqu’à la totalité pendant toute la période d’éviction, ou la résiliation du bail, mais ne cessez jamais de payer de votre propre chef sans preuves et sans décision de justice. Faites constater l’inhabitabilité par les pompiers, un huissier ou un arrêté municipal, conservez chaque facture, et laissez le juge fixer la baisse. Pour le relogement, l’hébergement par le bailleur ne s’impose qu’en cas d’interdiction d’habiter ; sinon, c’est votre assurance habitation, déclarée dans les cinq jours ouvrés, qui avance les frais, et l’assureur ne pourra vous opposer une déchéance que s’il prouve une clause et un préjudice. Surveillez enfin un éventuel arrêté de catastrophe naturelle, qui ouvrirait la prise en charge du relogement d’urgence. Chaque situation restant particulière, l’état du logement, l’origine du feu et les clauses de votre contrat changent la donne : un avis sur votre dossier vaut mieux qu’une règle générale lue à la hâte entre deux cartons.

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