Chaque automne, le même scénario se répète dans des milliers de logements : les températures baissent, les fenêtres restent fermées, le linge sèche à l’intérieur, et des taches noires ou verdâtres apparaissent dans un angle de plafond, derrière un meuble ou autour d’une fenêtre. Les moisissures, qui touchent entre 14 et 20 % des logements en France selon l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail, transforment la vie quotidienne en litige dès que le bailleur et le locataire se renvoient la cause du désordre. L’un invoque le manque d’aération, l’autre une infiltration ou une ventilation défaillante, et la facture du traitement reste en suspens pendant que le champignon s’étend.

La réponse du droit est structurée mais exigeante. Le bailleur doit remettre un logement décent qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la santé, et les tribunaux lui imposent les travaux lorsque l’humidité vient du bâti, des infiltrations ou d’une ventilation insuffisante. Le locataire, lui, doit aérer, chauffer normalement et entretenir les grilles de ventilation, et il perd une partie de ses recours quand il cesse de payer son loyer de sa propre initiative ou quand il attend des années avant d’agir. Surtout, l’assurance habitation n’indemnise pas l’humidité chronique née d’un défaut d’aération : c’est le terrain du bail, de la décence et de la mise en conformité, pas celui du sinistre. Cet article expose d’où viennent vraiment les moisissures, ce que la loi exige du logement, comment les juges partagent la facture entre bailleur et locataire, et les montants qu’ils accordent réellement en 2025 et 2026. Réserve importante : chaque logement est un cas d’espèce, et c’est la cause de l’humidité, établie par des constats et des mesures, qui décide de qui paie.

I. Comprendre d’où vient l’humidité avant de désigner qui paie

A. Un phénomène sanitaire massif aux causes mêlées

L’Agence nationale de sécurité sanitaire constate que les moisissures dans les bâtiments constituent un enjeu fort de santé publique en raison de leurs effets avérés sur la santé respiratoire, et chiffre le phénomène : entre 14 et 20 % des logements en France présentent des moisissures visibles. Ces effets incluent le développement et l’exacerbation de l’asthme chez les enfants et les adultes ainsi que la rhinite allergique, avec des populations particulièrement exposées : les enfants dès leur naissance, les personnes asthmatiques, celles prédisposées aux allergies, les patients immunodéprimés, mais aussi les ménages en précarité énergétique ou les logements sur-occupés. Autrement dit, les moisissures ne sont pas un simple désagrément esthétique : elles peuvent rendre un logement dangereux pour la santé de ses occupants, ce qui est précisément le critère que le droit utilise pour juger de la décence.

Techniquement, trois grandes familles de causes se partagent les dossiers. D’abord les infiltrations et les fuites : toiture perméable, terrasse du dessus mal étanchée, remontées d’eau, dégât des eaux ancien mal séché. Ensuite la condensation : de l’air intérieur chargé d’humidité, produit par l’occupation normale, qui se dépose sur des parois froides quand la température du mur passe sous le point de rosée, phénomène que l’automne et l’hiver aggravent mécaniquement. Enfin la ventilation insuffisante : entrées d’air bouchées, grilles encrassées, extracteurs au débit trop faible, ou absence pure et simple de système fonctionnel. Dans la pratique, ces causes se combinent : un logement mal isolé, occupé par une famille nombreuse, dont la ventilation débite deux fois moins que la norme, condensera chaque hiver même si personne n’a commis de faute caractérisée. C’est pour cela que les juges exigent un diagnostic de la cause avant de trancher, et que les promesses des vendeurs de peinture antifongique ou de déshumidificateurs ne règlent rien quand l’eau continue d’entrer ou que l’air ne circule plus.

Le réflexe commercial mérite d’être séparé des faits. Les sociétés de traitement vendent des interventions, parfois coûteuses, qui éliminent le champignon visible sans supprimer son alimentation en eau. Les assureurs, eux, tirent une ligne claire : si des dégâts interviennent dans un second temps, comme le décollement du papier peint ou des traces d’humidité, ils sont indemnisés quand le locataire ou le propriétaire prouve qu’ils résultent d’un dégât des eaux garanti ; en revanche, le dégât des eaux dû à la buée et à la condensation n’est indemnisé que s’il résulte d’une fuite, d’une rupture, d’un débordement ou d’une infiltration couverte par la garantie, et l’excès d’humidité par défaut d’aération ne donne lieu à aucune prise en charge. Traduction pratique : passer par son assurance ne dispense jamais d’identifier la cause, et l’humidité chronique d’occupation relève du rapport entre bailleur et locataire, pas du contrat d’assurance.

L’Agence sanitaire insiste sur deux points souvent négligés dans les litiges. D’une part, les inégalités face aux moisissures : les ménages en précarité énergétique, qui chauffent peu pour limiter leurs factures, et les logements sur-occupés, où l’humidité produite dépasse les capacités de la ventilation, concentrent les expositions les plus fortes. Couper le chauffage ou la ventilation pour économiser peut ainsi fabriquer le désordre dont on demandera ensuite réparation, et le bailleur qui démontre que le logement, correctement chauffé et aéré, resterait sain, dispose d’un argument sérieux. D’autre part, la coordination des acteurs : l’Agence recommande de rapprocher les secteurs de la construction et de l’énergie et d’améliorer l’information des occupants, ce qui signifie en pratique que le diagnostic doit associer le bailleur, le syndic quand l’immeuble est concerné, et parfois un professionnel de l’étanchéité ou de la ventilation, plutôt que d’enchaîner les traitements de surface.

B. Ce que la loi exige du logement loué

Le socle est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le même article détaille trois obligations : de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le code civil pose le même triptyque à l’article 1719, dont le premier alinéa dispose que le bailleur est obligé De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, avant d’ajouter l’entretien et la jouissance paisible.

Le décret du 30 janvier 2002 précise ce qu’est un logement décent face à l’eau et à l’air. Son article 2 exige que le gros œuvre protège contre les eaux de ruissellement et les remontées, que les menuiseries et la couverture protègent contre les infiltrations, et surtout que Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Cette dernière phrase est le pivot de la plupart des litiges : elle impose au bailleur des équipements de ventilation en bon état et dimensionnés pour une occupation normale, ce qui exclut de reprocher au locataire une humidité que l’installation ne peut pas évacuer. En miroir, le locataire reste tenu d’utiliser ces équipements, de ne pas obstruer les entrées d’air et d’aérer : l’Agence sanitaire recommande d’ailleurs à chacun d’adopter des gestes simples comme l’aération régulière, d’aérer après une douche et d’activer la hotte pendant la cuisson.

Quand le logement ne satisfait pas à ces exigences, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre l’action en mise en conformité. Il prévoit que Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le locataire doit d’abord demander la mise en conformité au propriétaire, et la commission départementale de conciliation peut être saisie, mais cette saisine ne constitue pas un préalable obligatoire avant le juge. C’est donc une voie complète : travaux imposés, loyer ajusté, et transmission de la décision au représentant de l’État dans le département.

II. Qui paie, comment le prouver et combien obtenir

A. Le partage bailleur locataire tel que les juges le tracent

La règle de base est simple : l’humidité qui vient du bâti, des infiltrations ou d’une ventilation insuffisante est à la charge du bailleur, tandis que l’entretien courant de l’aération et l’usage normal du logement incombent au locataire. Le tribunal judiciaire d’Évry l’a appliquée le 10 avril 2025 dans une affaire où une locataire signalait depuis septembre 2020 des moisissures au plafond de la chambre de ses enfants. La ventilation avait été vérifiée sans anomalie en octobre 2020, mais une société mandatée par le bailleur avait constaté dès décembre 2020 une infiltration provenant de la terrasse du logement du dessus, et les travaux promis n’avaient jamais été réalisés dans le bon bâtiment. Le tribunal a retenu que le logement ne présentait plus les critères de décence et de salubrité requis, écartant l’argument tiré de la présence de quatre enfants dans le logement, jugé insuffisant pour exonérer le bailleur. Décision TJ Évry, 10 avril 2025, RG 24/00686.

Le tribunal judiciaire de Strasbourg, le 23 juin 2026, affine le partage dans un dossier où coexistaient infiltrations de toiture, isolation défaillante et ventilation sous-dimensionnée. Les mesures relevaient des débits d’air inférieurs aux seuils recommandés et des parois à 18 degrés proches du point de rosée, avec une condensation acquise en hiver : l’humidité en excès, générée par l’occupation mais faute d’une ventilation suffisante, condensait sur les parois froides et nourrissait les moisissures. Le juge a condamné le bailleur à porter les débits au-dessus de 45 m3/h dans la cuisine et de 30 m3/h dans la salle de bain et les WC, à remplacer les grilles et à déboucher les entrées d’air, tout en rappelant que l’entretien des grilles restait à la charge des locataires. Il a aussi déclaré les locataires irrecevables pour les périodes antérieures au 2 juillet 2021 et maintenu 2 667,40 euros d’arriéré locatif contre eux, preuve que le désordre, même avéré, n’efface ni les loyers dus ni les négligences d’entretien. Le tribunal a alloué 1 440 euros de déficit fonctionnel temporaire à chacun des trois membres de la famille exposés, 400 et 200 euros de souffrances endurées, et 400 euros de préjudice moral à l’épouse. Décision TJ Strasbourg, 23 juin 2026, RG 24/06534.

Deux enseignements se dégagent pour le lecteur. D’abord, le bailleur ne s’exonère ni en invoquant la composition de la famille, ni en produisant des bons de travaux réalisés ailleurs que dans le logement concerné, ni en multipliant les déclarations à son assureur sans faire exécuter les réparations : à Évry, le bailleur qui n’établissait aucune intervention depuis un simple diagnostic de 2020 a été condamné aux travaux sous astreinte. Ensuite, le locataire ne gagne que ce qu’il prouve et que ce qu’il demande dans les formes : signalements écrits répétés, saisine de l’agence régionale de santé, passage en conciliation, constats datés, mesures de débit ou d’humidité, certificats médicaux pour les troubles respiratoires. À Strasbourg, les demandes antérieures à juillet 2021 ont été jugées irrecevables, et les locataires ont conservé leur arriéré de loyer : cesser de payer sans décision du juge reste une faute qui se paie.

Un mot des situations d’immeuble. Quand l’humidité naît des parties communes, de la toiture ou d’une terrasse du dessus, le locataire doit alerter à la fois son bailleur et, par son intermédiaire, le syndic, car les travaux d’étanchéité relèvent de la collectivité des copropriétaires. Quand elle provient du logement voisin, par exemple une fuite chronique du dessus, le principe général de responsabilité s’applique : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans tous les cas, le constat d’un commissaire de justice et les échanges écrits avec dates font la différence entre une affirmation et une preuve.

La constitution du dossier mérite une méthode rigoureuse, car les juges comparent les dates. À Évry, la locataire avait adressé des courriels dès septembre 2020, saisi l’agence régionale de santé en avril 2023, obtenu l’avis de la commission départementale de conciliation en novembre 2023, puis saisi le juge en avril 2024 : cette chaîne d’écrits a établi la persistance du désordre et l’inaction du bailleur, là où de simples affirmations orales n’auraient rien prouvé. À Strasbourg, les services de la ville avaient relevé les infractions au règlement sanitaire départemental, et un audit technique avait mesuré les débits d’air et les températures de paroi : des chiffres valent mieux que des adjectifs. À Lyon, un constat d’huissier de janvier 2024, payé 402,20 euros, a été mis à la charge du bailleur dès le référé. Photographies datées, échanges écrits, rapports d’intervention, mesures, certificats médicaux et constats forment ensemble la preuve qui emporte la condamnation aux travaux et aux dommages et intérêts.

B. Procédures rapides, loyer et montants réellement accordés

Le droit civil offre au locataire un menu de sanctions cumulables. L’article 1217 du code civil permet à la partie qui subit l’inexécution de refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution, en précisant que Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. Concrètement, le locataire peut exiger les travaux, demander une baisse de loyer pour la période infestée et réclamer en plus des dommages et intérêts. L’article 1222 ajoute une arme méconnue : Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation et Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin, ce qui permet, après une mise en demeure restée vaine, de faire réaliser un traitement par un professionnel et d’en réclamer le prix au bailleur.

En urgence, le référé est la voie la plus rapide. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a illustré le 25 avril 2024 : travaux ordonnés sous deux mois avec 300 euros d’astreinte par jour de retard, consignation des loyers sur un compte spécialement ouvert jusqu’à l’achèvement des travaux, et 4 000 euros de provision sur le préjudice de jouissance. Au fond, le 26 juin 2026, le tribunal a fixé le préjudice de jouissance à 2 832,30 euros et le préjudice moral à 1 200 euros, avec déduction de la provision déjà versée. Décision TJ Lyon, 26 juin 2026, RG 25/04837. L’astreinte, elle, peut être ordonnée par tout juge, même d’office, car Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision : Évry a retenu 100 euros par jour pendant trois mois.

Les montants varient avec la gravité, la durée et la qualité des preuves, mais les ordres de grandeur sont établis. À Évry, 2 433,88 euros de préjudice de jouissance pour des moisissures persistantes dans trois pièces d’un logement resté habitable, sans suspension de loyer. À Lyon, 2 832,30 euros de jouissance et 1 200 euros de moral après une procédure de référé bien menée. À Strasbourg, 1 440 euros par personne de déficit fonctionnel temporaire et quelques centaines d’euros de souffrances et de moral, avec maintien de l’arriéré locatif. Le tribunal judiciaire de Paris, le 24 avril 2026, apporte deux avertissements utiles : les obligations de délivrance du bailleur sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences, mais le locataire qui accumule 13 541,87 euros d’impayés alors que son préjudice de jouissance est évalué à 10 536,60 euros reste redevable du solde de 1 794,60 euros après compensation, et la majoration de 10 % du dépôt de garantie lui est refusée faute d’avoir obtenu du juge l’autorisation de retenir les sommes. Décision TJ Paris, 24 avril 2026, RG 24/10637. Moralité procédurale : on demande au juge la réduction ou la consignation du loyer, on ne se la fait pas soi-même.

Pour un lecteur confronté à des murs qui moisissent, l’ordre des opérations tient en cinq temps : photographier et dater, signaler par écrit au bailleur en demandant la recherche de la cause, faire mesurer si possible l’humidité et la ventilation, consulter un médecin en cas de troubles respiratoires, puis mettre en demeure avant de saisir la conciliation ou le juge. Les devis et factures de traitement, les constats, les échanges avec le syndic quand l’immeuble est en cause et chaque quittance de loyer forment le dossier qui permet d’obtenir travaux, baisse de loyer et indemnités. Et si le bailleur propose de repeindre sans traiter la cause, l’expérience des tribunaux enseigne que la peinture ne vaut pas étanchéité. Un avocat en droit immobilier à Paris peut alors cadrer la mise en demeure, chiffrer les préjudices et porter l’action en mise en conformité.

En définitive, les moisissures départagent les occupants sérieux des bailleurs négligents, mais elles sanctionnent aussi les locataires qui s’abstiennent d’aérer, d’entretenir ou de payer. La cause de l’humidité décide de la facture : infiltration, toiture ou ventilation insuffisante pour le bailleur, défaut d’aération et grilles obstruées pour le locataire. Les tribunaux disposent de toute la palette, des travaux sous astreinte à la réduction du loyer et aux dommages et intérêts, et ils l’utilisent avec des montants qui se comptent en milliers d’euros. Reste une condition qui ne se négocie pas : prouver, vite et par écrit, d’où vient l’eau.

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