Vous venez de recevoir un congé de votre bailleur qui vous demande de quitter les lieux pour qu’il puisse réaliser des travaux, alors que votre logement affiche un diagnostic de performance énergétique classé G et que vos factures d’énergie explosent chaque hiver. Le courrier invoque un motif légitime et sérieux, fixe un départ dans six mois, et vous laisse entendre que la rénovation énergétique justifie tout. Beaucoup de locataires, dans cette situation, préparent leurs cartons en pensant n’avoir aucun recours. C’est une erreur qui coûte cher. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être considéré comme décent, et la Cour de cassation vient de trancher nettement la question des congés délivrés pour travaux dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin : lorsque le bailleur connaissait l’indécence du logement dès la signature du bail, le congé donné pour remédier à cette indécence par des travaux ne constitue pas un motif légitime et sérieux. Autrement dit, le bailleur ne peut pas vous reprocher l’état du logement qu’il vous a lui-même loué, puis se servir de cet état pour vous mettre dehors. Le droit vous donne des leviers puissants : contester la validité du congé, exiger la mise en conformité du logement sans quitter les lieux, obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer, et faire échec à l’expulsion. Cet article explique la méthode complète, pas à pas, avec les textes applicables et les décisions qui protègent le locataire d’une passoire énergétique.
I. Congé du bailleur pour travaux dans un logement classé G : ce que la loi autorise et ce qu’elle sanctionne
A. Peut-on vous donner congé pour rénover un logement classé G et que dit le diagnostic joint à votre bail ?
Le point de départ est le congé lui-même. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit répondre à des conditions de forme et de fond strictes. Le texte applicable dispose : « ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le même texte ajoute : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Concrètement, un congé pour travaux doit donc entrer dans la case du motif légitime et sérieux, être délivré six mois avant le terme du bail, et respecter un formalisme impératif : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » Un congé qui n’indique aucun motif, qui invoque des travaux vagues sans précision, ou qui est notifié moins de six mois avant l’échéance est déjà vulnérable, avant même tout débat sur le fond. Vérifiez donc en premier lieu la lettre du congé, sa date d’envoi, le terme visé et la formulation exacte du motif.
Le deuxième point de départ est le classement énergétique de votre logement. Les bâtiments d’habitation sont classés de A à G selon leur consommation et leurs émissions : la loi retient les catégories « Extrêmement performants Classe A », « Très performants Classe B », « Assez performants Classe C », « Assez peu performants Classe D », « Peu performants Classe E », « Très peu performants Classe F » et « Extrêmement peu performants Classe G » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). Or, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus un logement décent. Le texte est explicite : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le calendrier est fixé par ce même article : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Et la sanction est posée noir sur blanc : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Si votre diagnostic affiche un G en septembre 2026, votre logement est donc juridiquement indécent, et c’est cette qualification qui fait basculer tout le rapport de force : le bailleur ne vous fait pas une faveur en proposant des travaux, il manque à son obligation de délivrer un logement décent.
Le diagnostic de performance énergétique lui-même mérite un examen attentif, car il conditionne vos preuves. La loi définit ce document comme suit : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). En location, ce diagnostic doit vous avoir été remis : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » (article L. 126-29 du même code). Si aucun diagnostic n’était joint à votre bail, ou si le classement affiché ne correspond pas à la réalité du logement, conservez précieusement ce manquement : il prouve que le bailleur a loué un logement dont il ne pouvait ignorer l’état, ou qu’il a manqué à son obligation d’information. Le propriétaire doit d’ailleurs tenir ce diagnostic à la disposition de tout candidat locataire dès la mise en location (article L. 126-28 du même code). En pratique, rassemblez dès maintenant votre bail avec son diagnostic annexé, l’annonce de location si elle mentionnait le classement, vos factures d’énergie qui démontrent la surconsommation, et tout échange écrit avec le bailleur sur l’état du logement.
B. Bailleur qui connaissait l’indécence dès la signature : le congé pour travaux sanctionné par la Cour de cassation
C’est ici qu’intervient la décision la plus importante pour votre dossier. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait validé le congé délivré par une bailleresse pour motif légitime et sérieux afin de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de décence, avec expulsion du locataire à la clé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la bailleresse avait mandaté un entrepreneur pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre d’un studio afin de rétablir une surface de 11 m², et la cour d’appel avait jugé que l’indécence du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé. La Cour de cassation a infirmé cette analyse au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant d’abord le socle des obligations du bailleur : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Ce rappel reprend le premier article du droit commun du bail, qui dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; » (article 1719 du code civil). La logique est implacable : celui qui a mis sur le marché un logement impropre à l’habitation ne peut pas retourner cette impropriété contre l’occupant pour l’en expulser.
La Cour énonce ensuite la règle qui vous protège directement : des travaux réalisés par le bailleur pour remédier à une indécence du logement qu’il connaissait déjà au jour de la signature du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Tout se joue donc sur la connaissance de l’indécence au jour de la signature. Si le bailleur savait que le logement était classé G, ou plus largement indécent, quand il vous a remis les clés, il ne peut pas, des mois ou des années plus tard, transformer son propre manquement en motif de congé. La preuve de cette connaissance passe le plus souvent par le diagnostic joint au bail, par l’état des lieux d’entrée qui décrit des équipements vétustes ou une isolation inexistante, par les échanges écrits antérieurs où vous signaliez déjà le froid et l’humidité, et par l’ancienneté des installations que le bailleur ne pouvait ignorer en sa qualité de propriétaire. À l’inverse, si le bailleur démontre qu’il ignorait une cause d’indécence apparue en cours de bail sans lien avec l’état initial, le débat reste ouvert et le juge apprécie la réalité et le sérieux du motif au cas par cas. Ne laissez donc personne vous dire qu’un congé pour travaux est automatiquement valable ou automatiquement nul : la question décisive, celle que le juge tranchera, est de savoir si le bailleur connaissait l’indécence quand il a signé, et vos pièces doivent répondre précisément à cette question.
La décision du 4 juin 2026 apporte une protection supplémentaire souvent ignorée des locataires : la cassation du congé entraîne la chute des condamnations financières qui l’accompagnaient. Dans l’affaire jugée, le locataire avait été condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter de l’expiration du préavis, et la Cour a jugé qu’en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs validant le congé et ordonnant l’expulsion entraînait la cassation des chefs le condamnant au paiement de cette indemnité. Concrètement, si un tribunal valide à tort le congé de votre bailleur et vous condamne à verser une indemnité d’occupation après votre maintien dans les lieux, l’annulation du congé en appel ou en cassation fait tomber cette condamnation avec lui. C’est un argument essentiel pour ne pas céder à la pression : rester dans les lieux après un congé contesté ne vous expose pas définitivement à payer une indemnité si le congé est finalement annulé. Faites toutefois consigner par écrit, dès la réception du congé, votre contestation motivée adressée au bailleur par lettre recommandée, afin que votre maintien dans les lieux apparaisse toujours comme l’exercice d’un droit et jamais comme une occupation sans droit ni titre.
II. Contester le congé pour travaux et imposer la mise en conformité sans quitter votre logement classé G
A. Contester pas à pas : délais, nullités, conciliation et juge, avec un dossier qui tient à Paris comme en Île-de-France
La contestation commence par un contrôle méticuleux du congé, car la nullité pour vice de forme est la victoire la plus rapide. Reprenez la lettre du bailleur et vérifiez quatre points : le congé vise-t-il le terme exact du bail en respectant le préavis de six mois ; le motif allégué est-il indiqué avec précision, c’est-à-dire la nature exacte des travaux, leur ampleur et les raisons pour lesquelles ils exigeraient votre départ ; s’agit-il d’une reprise au profit d’une personne précise, auquel cas les nom, adresse et lien de parenté doivent figurer ; le congé vous a-t-il été notifié par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Tout manquement à ces mentions obligatoires ouvre une action en nullité du congé, et un congé nul ne produit aucun effet : le bail continue, sans que le fond du dossier soit même discuté. Adressez votre contestation au bailleur par écrit, en listant chaque irrégularité, et conservez la preuve de cet envoi. Si le congé est formellement régulier, le combat se déplace sur le fond, avec l’arme de l’arrêt du 4 juin 2026 : démontrez, pièces à l’appui, que le bailleur connaissait l’indécence du logement, et notamment son classement G, dès la conclusion du bail.
Parallèlement, et sans attendre l’issue du débat sur le congé, exigez la mise en conformité du logement : c’est votre droit le plus direct, et il ne suppose pas de quitter les lieux. La loi prévoit : « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La procédure est ordonnée : adressez au bailleur une demande écrite de mise en conformité décrivant les désordres et les travaux attendus, en visant le classement G du diagnostic ; à défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, qui rend un avis, étant précisé que « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; puis saisissez le juge, qui dispose de pouvoirs étendus : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le juge transmet en outre sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui place le bailleur sous une surveillance administrative concrète. Notez les deux seules limites que la loi admet pour les travaux de performance énergétique : la copropriété qui bloque malgré les diligences du bailleur, et les contraintes architecturales ou patrimoniales avérées. Hors ces deux cas, le bailleur d’une passoire G ne peut pas se retrancher derrière la difficulté des travaux pour refuser la mise en conformité.
À Paris et en Île-de-France, où les passoires énergétiques louées se comptent par dizaines de milliers et où les congés pour travaux se multiplient à l’approche des échéances de fin d’année, quelques réflexes locaux renforcent votre dossier. Saisissez la commission départementale de conciliation du département où se trouve le logement, en joignant bail, diagnostic, congé contesté et mise en demeure restée sans réponse : l’avis rendu, même non contraignant, pèse devant le juge et démontre votre bonne foi. Faites établir un constat par un commissaire de justice décrivant températures, humidité, état des huisseries et du chauffage, car les juridictions franciliennes exigent des preuves objectives et datées. Portez le litige devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en demandant expressément la nullité du congé à titre principal et, à titre subsidiaire, la mise en conformité avec réduction ou suspension du loyer et consignation. Si le bailleur engage une procédure d’expulsion, présentez systématiquement votre contestation du congé et votre demande reconventionnelle de travaux : le juge de l’expulsion ne peut pas ordonner votre départ sur le fondement d’un congé dont la validité est sérieusement contestée au regard de l’arrêt du 4 juin 2026. Enfin, anticipez le calendrier : un congé délivré en septembre avec un préavis de six mois vise une échéance printanière, ce qui vous laisse le temps de faire juger la contestation avant de devoir partir, à condition d’agir dans les premières semaines et de ne jamais laisser passer une convocation en justice sans vous défendre. Les locataires déjà assignés en résiliation ou en expulsion trouveront la méthode de défense complète dans notre article consacré à la réponse à une assignation pour loyers impayés (assigné au tribunal : répondre, sauver le bail et éviter l’expulsion), dont les réflexes procéduraux s’appliquent à toute convocation du bailleur.
B. Loyer gelé, loyer réduit et diagnostic erroné : payer moins et faire payer les responsables d’une passoire louée
Le premier effet financier du classement F ou G porte sur le loyer lui-même, et il joue à deux moments. À la relocation, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer d’une passoire : « lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » (article 17, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Si vous avez emménagé récemment dans un logement classé G avec un loyer supérieur à celui du précédent occupant, réclamez au bailleur la communication du dernier loyer appliqué et exigez l’alignement : le trop-perçu depuis votre entrée dans les lieux doit vous être restitué. En cours de bail, c’est le juge qui peut alléger votre charge sur le fondement de l’article 20-1 : réduction du montant du loyer ou suspension de son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. Ne cessez jamais de payer votre loyer de votre propre initiative pour faire pression : le non-paiement spontané expose à une procédure en résiliation pour impayés qui fragiliserait toute votre défense contre le congé. La seule voie sûre consiste à demander au juge la réduction, la suspension ou la consignation, et à exécuter strictement sa décision. Joignez à votre demande les quittances prouvant votre régularité de paiement, car un locataire à jour de ses loyers qui vit dans une passoire G présente le dossier le plus solide qui soit.
Le deuxième effet financier concerne le diagnostic lui-même, lorsqu’il est erroné ou complaisant. Le diagnostiqueur n’est pas un simple prestataire sans responsabilité : « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation). La Cour de cassation a jugé, dans une affaire où un diagnostiqueur avait commis une faute à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251, publié au Bulletin). Cette décision, rendue sous l’empire des textes alors applicables, éclaire votre situation de locataire : si le diagnostic annexé à votre bail minorait la consommation réelle et vous a déterminé à signer, faites réaliser un contre-diagnostic par un professionnel indépendant et conservez vos factures d’énergie. L’écart entre la performance annoncée et la réalité fonde une action en responsabilité contre le diagnostiqueur fautif, et renforce la preuve que le bailleur connaissait, ou ne pouvait ignorer, l’état véritable du logement au jour de la signature. Pour une analyse détaillée des recours liés à un diagnostic trompeur, reportez-vous à notre dossier sur le logement classé G loué à la rentrée (logement classé G loué : suspendre le loyer, exiger les travaux et contester le DPE), qui complète le présent article sur le volet probatoire et financier.
Reste la question que tout locataire épuisé finit par poser : faut-il partir plutôt que se battre ? Le droit ne vous oblige jamais à rester dans une passoire qui dégrade votre santé et votre budget. Vous pouvez donner votre propre congé à tout moment, avec un préavis d’un mois si le logement est situé en zone tendue, et réclamer ensuite la réparation de vos préjudices : surcoût énergétique, trouble de jouissance, frais de relogement. Mais si vous souhaitez rester, parce que le logement est bien situé ou que les loyers voisins sont inaccessibles, l’arsenal décrit dans cet article suffit : congé du bailleur contesté et annulé, travaux imposés par le juge avec un délai d’exécution, loyer réduit ou consigné jusqu’à la fin des travaux, décision transmise au préfet, et indemnité d’occupation qui tombe avec le congé. Dans tous les cas, faites constater l’état du logement à votre départ comme à votre entrée : un état des lieux précis protège votre dépôt de garantie et fige les preuves de l’indécence, comme l’explique notre guide de l’état des lieux d’entrée (état des lieux absent ou bâclé : contester les dégradations à la sortie). L’erreur à ne jamais commettre consiste à partir sans écrit, à cesser de payer sans décision de justice, ou à laisser le congé du bailleur produire ses effets sans contestation : chacune de ces attitudes transforme un dossier gagnable en défaite.
Conclusion
Un congé délivré pour réaliser des travaux dans un logement classé G ne vous condamne ni à partir ni à subir. La loi qualifie désormais ce logement d’indécent, elle impose au bailleur la mise en conformité sans remettre en cause votre bail, elle gèle le loyer des passoires à la relocation, et elle donne au juge le pouvoir d’ordonner les travaux avec réduction ou suspension du loyer. Surtout, la Cour de cassation a fermé la porte à la manœuvre qui consistait à louer un logement indécent en connaissance de cause puis à s’en servir comme motif de congé : de tels travaux ne constituent pas un motif légitime et sérieux. Votre feuille de route tient en cinq réflexes : contrôler la forme du congé et son préavis de six mois, contester par écrit en visant la connaissance initiale de l’indécence, exiger la mise en conformité avec mise en demeure puis conciliation puis juge, ne jamais suspendre vous-même le paiement du loyer sans décision de justice, et constituer un dossier de preuves datées associant bail, diagnostic, factures et constats. Avec ces pièces, le congé pour travaux dans une passoire G devient ce qu’il est réellement : non pas une fatalité, mais un acte contestable que le juge peut annuler tout en contraignant le bailleur à rénover.
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