L’indivision est traditionnellement perçue par les praticiens du droit et les justiciables comme une situation de grande précarité juridique. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil, elle est dominée par le principe fondamental et d’ordre public énoncé à l’article 815 alinéa premier, selon lequel « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Cette règle confère à chaque indivisaire un droit discrétionnaire, perpétuel et imprescriptible de provoquer à tout moment le partage des biens indivis, suspendant ainsi une épée de Damoclès permanente au-dessus de la tête des co-indivisaires. Que l’indivision soit d’origine successorale, post-communautaire après un divorce, ou qu’elle résulte d’une acquisition conjointe entre concubins ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), elle se heurte fréquemment à la paralysie décisionnelle en raison des règles strictes d’unanimité ou de majorité qualifiée exigées pour les actes d’administration et de disposition.
Face aux rigidités de l’indivision légale et à la précarité du droit au partage, le législateur a instauré un contrepoids contractuel d’une remarquable efficacité : la convention d’indivision. Régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil, cette convention offre aux indivisaires la possibilité de structurer juridiquement leurs rapports, d’organiser de manière fine et personnalisée la gestion du bien commun, et de suspendre, temporairement ou de manière réglementée, l’action en partage. Elle permet de substituer à l’indivision subie une indivision choisie et maîtrisée, offrant une alternative souple et moins coûteuse à la constitution d’une société civile immobilière (SCI). Néanmoins, la mise en œuvre de cet outil contractuel exige le respect d’un formalisme rigoureux et d’un équilibre délicat entre l’autonomie de la volonté et la protection des droits individuels.
Le présent article propose d’examiner de manière exhaustive comment la convention d’indivision s’impose comme un outil incontournable de sécurisation patrimoniale. Nous analyserons, d’une part, la nature contractuelle de la convention d’indivision, son formalisme d’établissement et son pouvoir de paralysie de l’action en partage (I). Nous étudierons, d’autre part, l’organisation opérationnelle de la gestion de l’indivision, la répartition des prérogatives de gestion entre gérant et indivisaires, ainsi que les mécanismes de compensation financière et d’indemnisation de l’occupation privative (II).
I. La convention d’indivision comme outil contractuel de stabilisation patrimoniale
La convention d’indivision se présente avant tout comme un pacte de stabilité. En conférant un cadre contractuel à une situation par nature mouvante, elle permet aux co-indivisaires de s’assurer que le bien immobilier restera dans leur giron commun pendant une durée déterminée, ou que sa gestion sera régie par des règles stables s’ils optent pour une durée indéterminée. Pour déployer tous ses effets juridiques, cette convention doit impérativement respecter des conditions de forme strictes, notamment lorsqu’elle porte sur des actifs immobiliers, et s’inscrire dans les limites temporelles fixées par le Code civil.
A. Le formalisme de l’acte et l’encadrement temporel de l’indivision
La conclusion d’une convention d’indivision n’est pas un acte anodin. L’article 1873-2 du Code civil dispose expressément : « La convention doit être rédigée par écrit, à peine de nullité. Elle doit, en outre, contenir la description des biens indivis et l’indication des quotes-parts des indivisaires. » Ce formalisme écrit est protecteur et s’impose à peine de nullité absolue de l’acte. Lorsque l’indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, comme c’est le cas pour un immeuble, un appartement ou un terrain, l’acte doit obligatoirement revêtir la forme authentique devant notaire afin de pouvoir être publié au fichier immobilier. Cette exigence de publicité foncière vise à rendre la convention opposable aux tiers, notamment aux créanciers personnels des indivisaires qui pourraient être tentés de saisir les droits de leur débiteur.
Cependant, les juges du fond rappellent régulièrement que si la forme notariée est indispensable pour l’opposabilité aux tiers en matière immobilière, le défaut d’authenticité n’entraîne pas nécessairement la nullité interpartes d’un accord de partage ou d’organisation de l’indivision. Ainsi, dans un jugement récent, le Tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon, 10 janvier 2025, RG n° 24/00185 a jugé que :
« le partage convenu entre les indivisaires capables n’est assujetti à aucune règle de forme de sorte qu’il peut être conclu par acte sous seing privé et que, s’il porte sur des biens soumis à la publicité foncière, il doit être passé par acte notarié, mais que le défaut d’authenticité de l’acte n’affecte pas sa validité ».
Cette décision s’inscrit dans la lignée d’un courant jurisprudentiel constant qui distingue la validité contractuelle entre les signataires et l’opposabilité aux tiers par la publicité foncière. Cette distinction est également consacrée par la Cour d’appel de Paris, 28 août 2025, RG n° 23/01639, qui énonce :
« conformément à l’article 835 du code civil, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties, le défaut d’authenticité de l’acte n’affectant pas sa validité, la convention étant parfaite par le seul échange des consentements ».
Il est donc capital pour les coindivisaires de faire rédiger l’acte par des professionnels afin de garantir à la fois sa validité contractuelle et son opposabilité aux tiers. Dans le cadre d’une gestion patrimoniale globale, l’assistance d’un cabinet d’avocats comme Kohen Avocats, spécialisé en droit immobilier, s’avère indispensable.
Outre les conditions de forme, la convention d’indivision doit impérativement traiter de sa durée. L’article 1873-3 du Code civil offre une option binaire majeure : la convention peut être conclue soit pour une durée déterminée, soit pour une durée indéterminée. Si les indivisaires optent pour une durée déterminée, celle-ci ne peut excéder cinq ans. Toutefois, cette convention peut être renouvelée. Le renouvellement doit être exprès, à moins que les parties n’aient inséré une clause de tacite reconduction. À ce titre, le Tribunal judiciaire de Blois, 16 septembre 2025, RG n° 25/00546 est venu préciser les modalités d’application et de renouvellement de ces conventions à durée déterminée en retenant la lettre exacte de la clause rédigée par les indivisaires :
« Cette convention peut être renouvelée pour une durée déterminée, dans la limite du maximum légal soit pour une durée indéterminée. Ce renouvellement prendra effet au jour de la prise de décision qui devra s’effectuer à l’unanimité des coindivisaires. A défaut de prise de décision des coindivisaires, cette convention se renouvellera, à l’expiration de sa durée, par tacite reconduction pour une durée déterminée. »
Le juge de Blois a rappelé que si le renouvellement tacite opère, il maintient l’ensemble des effets restrictifs sur le droit au partage. À l’inverse, lorsque la convention arrive à son terme sans être renouvelée, les indivisaires retombent immédiatement sous le coup du régime légal de l’indivision ordinaire.
Cette transition temporelle et le changement de régime juridique qui en découle ont été mis en exergue par le Tribunal judiciaire de Paris, 7 février 2024, RG n° 23/56694, statuant en référé, qui a retenu :
« dans la mesure où la convention d’indivision signée entre les parties a pris fin… le bien objet de la convention se trouve désormais régi par le régime légal de l’indivision post-communautaire, dont seul le juge aux affaires familiales peut connaître ».
L’expiration du terme sans reconduction met donc fin à la paralysie contractuelle de l’action en partage et réactive le droit commun de l’indivision post-matrimoniale ou successorale. Les coindivisaires doivent donc faire preuve d’une extrême vigilance quant à la rédaction des clauses de durée et de renouvellement.
B. La paralysie de l’action en partage judiciaire et le maintien forcé de la cohésion indivise
Le principal intérêt d’une convention d’indivision à durée déterminée réside dans son effet paralysant sur l’action en partage judiciaire. En effet, tant que la convention est en vigueur, aucun indivisaire ne peut solliciter le partage judiciaire des biens indivis, à moins de justifier d’un « juste motif ». Cet effet de blocage temporaire constitue une dérogation contractuelle majeure à la règle de l’article 815 du Code civil. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, 23 janvier 2025, RG n° 22/01950 a rappelé les fondements de cette limite légale en énonçant que :
« Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Ainsi, la signature d’une convention d’indivision constitue le moyen le plus sûr pour faire échec à une demande intempestive de vente forcée ou de licitation judiciaire de l’immeuble indivis par l’un des co-indivisaires en situation de conflit.
Si la convention est conclue pour une durée indéterminée, elle ne paralyse pas le droit au partage de manière absolue, mais elle permet de le réglementer. Chacun des indivisaires peut alors provoquer le partage à tout moment, à condition que sa demande soit formulée de bonne foi et qu’elle respecte un délai de préavis raisonnable notifié aux autres parties. La convention peut également prévoir des clauses de sortie, telles que le rachat prioritaire des parts de l’indivisaire sortant par les autres indivisaires, évitant ainsi le recours direct à une vente aux enchères publiques de l’immeuble. La procédure de partage judiciaire reste toutefois soumise à un contrôle juridictionnel rigoureux. À cet égard, la Cour d’appel de Metz, 22 mai 2025, RG n° 24/00996 a rappelé les voies de recours applicables à ce type d’instance :
« La décision ordonnant l’ouverture de la procédure de partage judiciaire est susceptible d’un pourvoi immédiat dans un délai de quinze jours à compter de sa notification ».
Cette rigueur procédurale témoigne de l’importance que le législateur et les juges accordent aux droits patrimoniaux des indivisaires.
Lorsque le partage a effectivement lieu, il doit respecter des règles strictes d’équité et d’égalité en valeur, afin qu’aucun indivisaire ne soit lésé. En cas de désaccord sur les attributions des lots, la jurisprudence applique avec fermeté les règles de tirage au sort et de compensation par soulte. La Cour de cassation, Première chambre civile, 15 septembre 2021, pourvoi n° 19-24.014 a réaffirmé ce principe fondamental :
« L’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à ses droits dans l’indivision… à défaut d’entente entre les indivisaires, les lots faits en vue d’un partage doivent obligatoirement être tirés au sort, et qu’en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, il ne peut être procédé au moyen d’attributions. »
Le recours à la convention d’indivision permet précisément d’éviter d’en arriver à ces extrémités judiciaires brutales en prévoyant, dès l’origine, les modalités amiables du partage, les règles d’évaluation des biens et les mécanismes d’attribution préférentielle.
La convention d’indivision se révèle donc être un bouclier indispensable pour préserver l’unité d’un patrimoine immobilier familial ou commercial, notamment lors d’une succession complexe. Elle permet d’accorder du temps aux héritiers pour s’entendre, valoriser le bien, ou préparer sa cession dans des conditions optimales de marché, sans subir la pression d’une vente judiciaire forcée. C’est un outil de pacification sociale et de stabilisation patrimoniale majeur que notre cabinet recommande d’étudier avec soin dans le cadre des problématiques de droit patrimonial et des successions.
II. L’organisation de la gestion indivise et la répartition des prérogatives financières
Au-delà de la stabilisation temporelle du patrimoine, la convention d’indivision offre un cadre opérationnel sur mesure pour organiser la gestion quotidienne du bien immobilier. Contrairement au régime légal qui exige l’unanimité pour les actes les plus importants et paralyse souvent les décisions, la convention contractuelle permet de déléguer des pouvoirs à un gérant et de fixer les obligations financières de chacun des indivisaires, notamment en cas d’occupation privative du bien.
A. Les pouvoirs du gérant et le droit de préemption des indivisaires
L’un des apports majeurs de la convention d’indivision réside dans la possibilité de nommer un gérant, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d’eux. L’article 1873-5 du Code civil pose le principe de cette nomination. Le gérant représente l’indivision pour tous les actes de la vie civile et dispose de pouvoirs d’administration étendus. À moins de clauses contraires limitatives insérées dans la convention, il peut effectuer seul les actes d’administration et de conservation nécessaires (comme la conclusion de baux d’habitation, la réalisation de travaux d’entretien courant, ou la perception des loyers). En revanche, le gérant ne peut pas procéder à des actes de disposition, tels que la vente de l’immeuble ou la constitution d’une hypothèque, qui requièrent toujours le consentement unanime de l’ensemble des co-indivisaires.
En cas de mésentente persistante entre les indivisaires sur le choix du gérant ou sur la gestion du bien, ou lorsque l’indivision se trouve paralysée par un conflit bloquant, il est possible de solliciter en justice la désignation d’un gérant provisoire ou d’un administrateur judiciaire. À titre d’illustration, le Tribunal judiciaire de Nantes, 11 juin 2026, RG n° 26/00345, statuant en référé, a tranché un litige de gestion successorale en retenant que :
« Il est admis par les parties qu’elles sont dans l’incapacité de se mettre d’accord sur les décisions à prendre dans l’intérêt de l’indivision… Désignons M. [HH] [KD]… pour représenter l’indivision successorale ».
La désignation judiciaire d’un administrateur ou d’un gérant permet ainsi de pallier la défaillance ou l’obstruction d’un coindivisaire, garantissant la sauvegarde matérielle et financière du patrimoine immobilier indivis.
Par ailleurs, afin de préserver l’intuitu personae inhérent aux indivisions familiales ou amicales, la loi encadre strictement la cession de droits indivis à des tiers. L’article 815-14 du Code civil organise un droit de préemption légal au profit des coindivisaires. Tout indivisaire qui souhaite céder ses droits dans l’indivision à une personne étrangère est tenu d’en informer les autres indivisaires par acte d’huissier de justice (commissaire de justice), en leur indiquant le prix, les conditions de la vente projetée, ainsi que l’identité de l’acquéreur pressenti. La Cour d’appel de Poitiers, 4 mars 2025, RG n° 23/00756 a rappelé la teneur de ces dispositions impératives :
« L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. »
Le respect de ce formalisme de notification est sanctionné par la nullité de la vente intervenue en violation des droits des coindivisaires. La convention d’indivision peut tout à fait aménager et préciser l’exercice de ce droit de préemption contractuel, voire insérer des clauses d’agrément, afin de renforcer le contrôle sur les entrées et sorties de tiers dans l’indivision.
Cette souplesse d’organisation fait de la convention d’indivision une alternative extrêmement crédible et parfois plus agile que la constitution d’une société civile. En effet, elle évite les lourdeurs administratives, comptables et fiscales liées au fonctionnement d’une SCI (approbation annuelle des comptes, déclarations fiscales de la société, rédaction de statuts complexes). Pour autant, son élaboration contractuelle nécessite la précision d’un orfèvre juridique. L’appui d’un avocat spécialisé en SCI à Paris permet de comparer ces deux structures et de retenir la formule la plus protectrice pour votre patrimoine.
B. L’indemnité d’occupation privative et les mécanismes de compensation financière
L’un des principaux points de friction au sein des indivisions réside dans l’usage exclusif du bien immobilier par un seul des indivisaires. L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil dispose de manière très claire : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf convention contraire. » Cette indemnité d’occupation a pour objet de compenser la perte de jouissance subie par les autres coindivisaires qui se trouvent privés de l’accès au bien immobilier commun. La notion de jouissance privative s’entend non seulement d’une occupation matérielle exclusive (comme l’habitation des lieux), mais également de la détention exclusive des clés empêchant de fait les autres indivisaires d’accéder à l’immeuble.
La convention d’indivision peut déroger de manière expresse à cette obligation en prévoyant la gratuité de l’occupation au profit de l’un des membres. Toutefois, à défaut de convention écrite claire, la gratuité ne se présume jamais et l’indemnité est de droit dès lors que l’occupation privative est caractérisée. Le Tribunal judiciaire de Paris, 4 septembre 2024, RG n° 24/04653 a fait une application stricte de ces règles en jugeant que :
« En application de l’article 815-9 alinéa 3 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité, sauf si les indivisaires dérogent à cette règle par une convention. Il résulte de ces dispositions que la jouissance privative par un indivisaire d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour l’autre indivisaire d’user et jouir de la chose. En l’espèce, Mme [P] [N] se prévaut d’une convention tacite entre elle et M. [C] [S], lui permettant de jouir seule du bien indivis gratuitement. Elle ne verse toutefois aux débats aucune pièce de nature à d’émontrer l’existence d’un tel accord, le seul fait que M. [C] [S] ne lui ai pas réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation… »
Le tribunal parisien a ainsi condamné l’occupante au paiement d’une indemnité mensuelle rétroactive, rappelant aux praticiens la nécessité d’une rédaction contractuelle expresse et dénuée de toute ambiguïté pour valider une occupation à titre gratuit.
De plus, l’indivision se trouve souvent confrontée à la gestion des dépenses de conservation et d’amélioration du bien immobilier. Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte dans le partage. De même, il doit lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses propres deniers pour la conservation du bien, même si elles ne l’ont pas amélioré. Ces créances entre indivisaires et l’indivision font l’objet de calculs et de compensations complexes lors de la liquidation finale. Par un mécanisme de subrogation réelle, les indemnités perçues par l’indivision viennent s’intégrer directement dans la masse indivise à partager. La Cour de cassation, Première chambre civile, 7 février 2018, pourvoi n° 17-13.859 a illustré cette règle en censurant une cour d’appel qui avait attribué une indemnité d’assurance au seul financeur des travaux :
« l’indemnité contractuelle de la B… de 57 806,53 euros est un actif de la succession… sont de plein droit indivises, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis ou sont destinées à les réparer ».
Cette jurisprudence rappelle avec force que les sommes destinées à réparer un immeuble indivis appartiennent à l’indivision globale, indépendamment de l’identité de l’indivisaire qui a géré le sinistre ou financé les réparations initiales. Les comptes de gestion doivent donc être tenus avec la plus grande rigueur au sein de l’indivision.
La convention d’indivision offre un cadre idoine pour anticiper et régler contractuellement l’ensemble de ces questions financières. Elle peut fixer à l’avance la répartition des charges (taxes foncières, assurances, travaux de copropriété, charges de copropriété), déterminer les modalités de calcul et d’indexation de l’indemnité d’occupation, et organiser la trésorerie commune (par exemple en imposant l’ouverture d’un compte bancaire indivis alimenté par des versements périodiques des coindivisaires). En philosophant ainsi les flux financiers, la convention limite considérablement les risques de litiges matériels et de rancœurs familiales qui surgissent inévitablement lors du partage final d’une indivision immobilière non encadrée.
Conclusion
La convention d’indivision immobilière s’affirme comme un instrument contractuel de premier plan pour quiconque souhaite pérenniser la détention collective d’un bien immobilier tout en se prémunissant contre les risques de blocage inhérents au régime légal. En paralysant temporairement l’action en partage judiciaire sous conditions de forme et de durée, elle insuffle une stabilité indispensable à la gestion patrimoniale et familiale. De plus, elle offre une flexibilité de gestion incomparable grâce à la nomination d’un gérant et à l’aménagement des flux financiers et compensatoires, s’érigeant ainsi en une alternative pragmatique et redoutable à la société civile immobilière.
Toutefois, la rigueur dont font preuve les juridictions civiles en 2025 et 2026 à l’égard du formalisme, du calcul des indemnités d’occupation et de la validité des renouvellements tacites souligne le caractère éminemment technique de cette convention. Pour être pleinement efficace et opposable, sa rédaction ne souffre aucune approximation rédactionnelle ni aucune ambiguïté de fait. Les coindivisaires ont donc tout intérêt à solliciter l’accompagnement de professionnels du droit immobilier et patrimonial afin de concevoir un acte sur mesure, parfaitement adapté à la consistance de leur patrimoine et à la spécificité de leurs relations familiales ou d’affaires.