Votre notaire vous annonce que la vente de vos terres doit être notifiée à la SAFER et que celle-ci dispose de deux mois pour préempter. Faut-il s’incliner et attendre ? Pas toujours. La loi soustrait toute une série d’opérations au droit de préemption : ventes en famille, échanges, bois et forêts, plans de cession d’entreprise. Et lorsque la SAFER préempte, le vendeur garde des armes réelles : refuser une offre à prix réduit, retirer le bien de la vente à tout moment, saisir le tribunal pour fixer le prix, ou faire annuler une décision mal notifiée ou mal motivée.
L’enjeu est concret. En 2023, les SAFER ont exercé 3 750 préemptions, soit 1 % seulement des 393 800 informations de vente reçues des notaires ; dans 49 % des cas, la préemption a débouché sur une acquisition, soit 1 840 acquisitions portant sur 7 500 hectares pour 74 millions d’euros, selon la présentation officielle du droit de préemption par la fédération des SAFER. Autrement dit, la préemption reste l’exception, et chaque dossier se joue sur la qualification exacte de l’opération, le respect des délais et la motivation de la décision. Cet article expose d’abord les ventes que la loi soustrait à la préemption (I), puis les règles de prix, de délais et de recours lorsque la SAFER préempte (II).
I. Les ventes que la loi soustrait au droit de préemption de la SAFER
Le principe figure à l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ». Trois conditions en découlent : une aliénation à titre onéreux, un bien à usage ou à vocation agricole, et une zone couverte par le décret local propre à chaque SAFER. Dès qu’une de ces conditions manque, ou dès qu’un texte d’exemption s’applique, la SAFER ne peut pas préempter. Encore faut-il viser le bon fondement, car une erreur de qualification expose à la nullité de la vente passée sans purge.
A. Vendre en famille, entre indivisaires ou transmettre : les exemptions les plus utilisées et leurs limites
La première famille d’exemptions concerne les transmissions familiales. Aux termes de l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption » une liste d’opérations, sont notamment visées « les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant », ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14, 815-15 et 883 du code civil. Concrètement, la vente consentie à un enfant, à un frère ou à une sœur, à un neveu, à un cousin germain ou à un cohéritier échappe à la préemption, de même que le partage qui met fin à une indivision successorale entre cohéritiers. Le notaire doit néanmoins déclarer l’opération à la SAFER, qui vérifie la réalité du lien de parenté et la régularité de l’acte : un montage qui interposerait un parent pour revendre aussitôt à un tiers serait analysé comme une fraude et la vente ultérieure au tiers resterait préemptable.
Les donations obéissent à un régime distinct, plus sévère qu’on ne l’imagine. Depuis l’article L. 143-16 du même code, les biens, droits réels et droits sociaux soumis à préemption le restent « lorsqu’ils font l’objet d’une cession entre vifs à titre gratuit, sauf si celle-ci est effectuée : 1° Entre ascendants et descendants ; 2° Entre collatéraux jusqu’au sixième degré ; 3° Entre époux ou partenaires de pacte civil de solidarité ; 4° Entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants », ainsi que le prévoit l’article L. 143-16 du code rural et de la pêche maritime. Une donation de terres agricoles à un tiers, à un ami ou à un voisin non parent est donc préemptable, et la SAFER, qui n’a pas de prix à discuter puisqu’il n’y en a pas, notifie une estimation établie par les services fiscaux. La préemption des donations reste en outre subordonnée à des motifs rattachés à l’installation, au maintien ou à la consolidation d’exploitations viables et à l’amélioration du parcellaire. Le vendeur qui envisage de donner hors du cercle familial doit intégrer ce risque avant de signer, et le donataire évincé garde les mêmes recours qu’un acquéreur à titre onéreux.
L’apport de terres à un groupement foncier agricole familial illustre un autre piège fréquent. L’article L. 322-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le droit de préemption institué par l’article L. 143-1 ne s’applique pas aux apports de biens à un groupement foncier agricole constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus ni aux apports faits par un propriétaire exploitant lesdits biens ». Mais le même article ajoute aussitôt : « S’il s’agit d’un bien indivis, l’apport doit être fait simultanément par tous les indivisaires ». Le tribunal judiciaire de Rennes l’a rappelé le 6 mai 2025 (RG 23/07392) dans une affaire où trois coïndivisaires avaient apporté leurs trois quarts de droits indivis à un GFA familial tandis que le quatrième cédait sa part au même GFA : le tribunal a jugé que l’exemption des apports familiaux ne s’étend pas aux apports de simples quotes-parts indivises et que la vente du quart restant, acte translatif conclu entre un indivisaire et un tiers à l’indivision, entrait dans le champ de la préemption. Le GFA a été débouté de ses demandes en nullité et condamné aux dépens ainsi qu’à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon pratique est nette : pour sécuriser un apport familial, il faut apporter le bien entier simultanément, ou purger la préemption sur la fraction cédée par l’indivisaire restant.
B. Les opérations et les biens exclus par leur nature : échanges, rente viagère, bois, jardins et plans de cession
Au-delà de la famille, l’article L. 143-4 exclut plusieurs catégories d’opérations. Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 du code rural, c’est-à-dire les échanges d’immeubles ruraux avec ou sans soulte dans les conditions légales, ne peuvent pas être préemptés, ce qui en fait un outil de restructuration parcellaire entre voisins sans passer par la SAFER, à condition de respecter strictement le régime de l’échange rural et non une vente déguisée. Les aliénations moyennant rente viagère servie pour la totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels sont également exclues : le législateur a voulu protéger les arrangements par lesquels une personne âgée cède sa terre contre aide et entretien. En revanche, une vente avec une simple rente viagère en argent reste préemptable.
Les acquisitions réalisées par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation majeurs justifiant d’une expérience et d’une capacité professionnelles, ainsi que par les fermiers ou métayers évincés par l’exercice d’un droit de reprise ou expropriés, sont exemptées pour leur permettre de reconstituer une exploitation, mais seulement si l’exploitation définitive ainsi constituée reste inférieure à la superficie seuil mentionnée au I, 1° de l’article L. 331-2. Le dépassement du seuil fait retomber l’opération dans le champ de la préemption.
Les biens eux-mêmes peuvent échapper à la préemption. Les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre sont exclues, sauf quatre cas : la vente conjointe avec des parcelles agricoles non boisées de la même exploitation, avec faculté pour l’acquéreur de conserver les bois si leur prix a été expressément mentionné dans la notification ou le cahier des charges ; les semis ou plantations que la commission communale a décidé de détruire ou qui violent l’interdiction de boisement ; les parcelles autorisées au défrichement ou dispensées de déclaration ; et celles situées dans un périmètre d’aménagement foncier en zone forestière. Les terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction minérale, selon les documents d’urbanisme, ainsi que les jardins familiaux de 1 500 mètres carrés au plus dans les agglomérations, sont également exclus. Il en va de même des biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’entreprise arrêté par le tribunal des activités économiques, et des acquisitions croisées de nue-propriété par l’usufruitier ou d’usufruit par le nu-propriétaire.
Enfin, les ventes publiques volontaires obéissent à un régime particulier prévu à l’article L. 143-12 du code rural et de la pêche maritime : le décret local peut obliger le propriétaire à offrir le bien à l’amiable à la SAFER deux mois avant l’adjudication, sauf procédure autorisée ou ordonnée par un juge. Si le prix a été fixé judiciairement et que le vendeur retire le bien, il ne peut procéder à l’adjudication amiable avant trois ans. Avant de conclure qu’une opération échappe à la SAFER, il faut donc vérifier trois niveaux : le texte national d’exemption, le décret local qui fixe zones et seuils en application de l’article L. 143-7 du code rural et de la pêche maritime, et la nature exacte de l’acte notifié.
II. Lorsque la SAFER peut préempter : prix, délais et recours du vendeur et de l’acquéreur évincé
Quand aucune exemption ne s’applique, la vente doit être notifiée et la SAFER dispose de deux mois pour répondre. Mais préempter ne signifie pas imposer n’importe quel prix ni s’affranchir des formes. Le vendeur qui reçoit une offre à prix réduit dispose d’un triptyque d’options strictement encadré dans le temps, et l’acquéreur évincé comme le vendeur peuvent faire annuler une préemption irrégulière. Les trois arrêts récents de la Cour de cassation analysés ci-dessous, tous lus dans leur texte intégral pour les besoins de cet article, fixent les points de contrôle décisifs.
A. L’offre d’achat à prix réduit : accepter, retirer le bien ou demander au tribunal de fixer le prix
Lorsque la SAFER estime le prix exagéré au regard des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat à ses propres conditions. L’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime dispose alors : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire ». Le calendrier est impitoyable : si, dans les six mois de la notification de l’offre, le vendeur n’a ni accepté, ni retiré le bien, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER au prix proposé. En cas de décès du vendeur avant l’expiration du délai, la présomption n’est pas opposable aux ayants droit, à qui l’offre doit être réitérée.
La Cour de cassation a considérablement assoupli la position du vendeur par un arrêt du 28 novembre 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-18.746, ECLI:FR:CCASS:2024:C300630). Dans cette affaire, des vendeurs avaient notifié en 2010 un projet de vente de biens agricoles au prix de 490 000 euros ; la SAFER avait préempté avec une offre à 307 000 euros ; les vendeurs avaient saisi le tribunal en révision du prix puis s’étaient désistés en déclarant retirer le bien de la vente. La cour d’appel avait jugé la vente parfaite au profit de la SAFER au motif que le retrait aurait dû intervenir dans le délai de six mois et par l’intermédiaire du notaire. La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter ». Le vendeur qui a saisi le tribunal dans les six mois peut donc changer d’avis en cours de route et retirer son bien sans attendre le jugement et sans formalisme notarié. Si le tribunal a fixé le prix, la loi ajoute que « l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération », avec une sécurité pour le vendeur : s’il le demande dans les trois ans d’un jugement devenu définitif, la SAFER ne peut refuser d’acquérir au prix fixé, éventuellement révisé si la vente intervient dans les deux dernières années.
La motivation de la décision constitue un autre point de contrôle. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime impose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés ». Les objectifs, énumérés à l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, sont l’installation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation d’exploitations viables, la préservation de l’équilibre des exploitations compromis par des travaux publics, la sauvegarde du caractère familial, la lutte contre la spéculation foncière, la conservation d’exploitations viables menacées par la cession séparée des terres et des bâtiments, la mise en valeur forestière, la protection de l’environnement et la protection des espaces agricoles périurbains. Une décision qui se bornerait à viser ces textes sans expliquer en quoi l’opération contestée les méconnaît encourt l’annulation. Le vendeur et l’acquéreur évincé doivent donc exiger la décision écrite et vérifier sa motivation avant d’engager un recours.
B. Notifications, forclusion et qualité pour agir : les nullités qui font échec à la préemption
La procédure repose sur le notaire : informé par le propriétaire de son intention de vendre, il notifie le projet à la SAFER, qui dispose de deux mois pour répondre. Elle peut demander à visiter le bien, ce qui suspend le délai jusqu’au refus du propriétaire ou jusqu’à la visite, avec un minimum d’un mois restant pour décider. L’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime est explicite sur la sanction du silence : « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ». Concrètement, une SAFER qui laisse passer le délai sans notifier sa décision perd définitivement la possibilité de préempter cette vente, et la vente au candidat initial peut se régulariser. Le vendeur a donc intérêt à faire constater par son notaire la date exacte de réception de la notification par la SAFER et l’absence de réponse à l’expiration du délai.
Lorsque la SAFER préempte, elle doit notifier sa décision motivée non seulement au notaire mais aussi à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les quinze jours de la réception de sa propre notification par le notaire. La Cour de cassation, par un arrêt du 19 mars 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-22.301, ECLI:FR:CCASS:2026:C300182), a jugé que « La notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit ». Dans cette affaire de vignes en Bourgogne-Franche-Comté, la SAFER avait adressé sa décision à une adresse erronée communiquée par le notaire, puis avait renotifié à l’adresse exacte dans un nouveau délai de quinze jours. La cour d’appel avait annulé la préemption ; la Cour de cassation casse : le délai de quinze jours ne court qu’à compter du jour où la SAFER reçoit du notaire une notification complète et exacte des nom, prénoms et domicile de l’acquéreur, et la nouvelle notification régulière avait respecté ce délai. Deux enseignements s’en dégagent : l’acquéreur évincé doit vérifier qu’il a bien reçu la décision motivée dans les formes et délais, car son absence annule la préemption de plein droit ; mais il ne peut pas spéculer sur une erreur d’adresse du notaire si la SAFER a renotifié régulièrement dès qu’elle a connu l’adresse exacte.
La qualité pour agir en nullité a été précisée par un arrêt du 13 juin 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-20.992, ECLI:FR:CCASS:2024:C300301). La SAFER Auvergne-Rhône-Alpes avait préempté deux parcelles au détriment d’acquéreurs désignés dans la notification du notaire, puis n’avait pas régularisé l’acte authentique dans les quinze jours d’une mise en demeure. Elle soutenait que les demandeurs n’étaient pas de vrais acquéreurs évincés faute d’engagement ferme avec les vendeurs indivis. La Cour rejette le pourvoi : « est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir », et l’article L. 412-8 applicable à la SAFER « n’exige pas qu’un engagement ferme et définitif ait déjà été conclu entre les vendeurs et le candidat acquéreur ». Surtout, la Cour confirme la nullité de plein droit de la préemption quand la SAFER, mise en demeure de régulariser l’acte authentique dans le délai de deux mois puis quinze jours, reste inerte : le candidat acquéreur peut agir dès l’expiration du délai, même s’il a assigné en nullité le même jour que la mise en demeure. Pour l’acquéreur évincé, le réflexe consiste donc à mettre la SAFER en demeure par acte de commissaire de justice dès l’expiration des deux mois et à agir en nullité quinze jours plus tard sans régularisation.
Reste la concurrence avec le fermier en place. Le preneur à bail rural qui exploite depuis trois ans au moins dispose de son propre droit de préemption, régi notamment par l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, et la vente à la SAFER ne peut intervenir qu’après mise en mesure des titulaires de droits prioritaires d’exercer les leurs. Le preneur dispose de deux mois pour répondre à l’offre notifiée, et l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime prévient : « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ». Le contentieux du preneur relève du tribunal paritaire des baux ruraux, avec une action en nullité et dommages-intérêts de six mois en cas de vente passée sans respecter ses droits, selon l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. L’articulation entre les deux préemptions et la jurisprudence récente du premier semestre 2026 sur le statut du fermage sont exposées dans notre analyse des cinq arrêts qui redessinent le bail rural en 2026, qui sert de page de référence pour l’ensemble de ce dossier rural.
En définitive, la SAFER ne peut pas préempter les ventes en famille et entre cohéritiers qui mettent fin à l’indivision, les donations strictement familiales, les échanges ruraux, les bois et forêts sauf cas visés, les jardins familiaux, les biens en plan de cession d’entreprise et les opérations sous les seuils du décret local. Elle peut préempter les donations à des tiers, les apports de simples quotes-parts indivises à une société même familiale, et les ventes conjointes de bois et de terres agricoles. Lorsqu’elle préempte, le vendeur peut refuser le prix, saisir le tribunal dans les six mois, puis retirer son bien à tout moment de la procédure sans passer par le notaire ; l’acquéreur évincé surveille la notification motivée dans les quinze jours et la régularisation de l’acte authentique dans les deux mois. Chaque étape se prouve par écrit : notification du notaire, décision motivée, mise en demeure par acte de commissaire de justice, assignation dans les délais. À défaut d’écrit, le droit se perd par forclusion ou présomption d’acceptation.
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