Le congé pour reprise a été validé, le fermier a quitté les lieux, et pourtant l’histoire n’est pas terminée. Quelques années plus tard, l’ancien preneur découvre que le fils du bailleur n’exploite pas lui-même les parcelles reprises : il les a confiées à son épouse, les a apportées à une société ou ne les met tout simplement pas en valeur. Le bail rural prévoit ce cas. Lorsque le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas ses obligations, le preneur évincé peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir son maintien dans les lieux, sa réintégration dans les parcelles ou des dommages-intérêts. Cette action porte un nom : le contrôle a posteriori de la reprise, fondé sur l’article L. 411-66 du code rural et de la pêche maritime.

Trois arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2025 précisent comment ce contrôle fonctionne : le 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.142), le 3 juillet 2025 (pourvoi n° 24-12.565) et le 4 septembre 2025 (pourvoi n° 22-17.411). Ils répondent aux questions que se posent les fermiers évincés : peut-on encore agir quand le congé a été validé par une décision définitive ? La mise des terres à disposition d’une société suffit-elle à faire échec à la demande ? Le refus d’autorisation d’exploiter opposé au repreneur rouvre-t-il le dossier ? Et peut-on, à cette occasion, faire autoriser la cession du bail à son enfant ? Cet article expose la procédure, les preuves à réunir et les sanctions, à partir de ces décisions lues dans leur texte intégral.

Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, ses durées, ses congés et ses préemptions, le lecteur peut aussi consulter la synthèse du cabinet sur les arrêts qui redessinent le statut du fermage.

I. Un congé validé n’éteint pas tous les droits : le contrôle a posteriori de la reprise

A. Maintien dans les lieux, réintégration ou dommages-intérêts : ce que prévoit la loi

Le point de départ est l’article L. 411-66, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime : « Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. » Trois issues existent donc : rester si le départ n’a pas encore eu lieu, revenir sur les parcelles avec une indemnité éventuelle, ou obtenir une indemnité sans revenir.

La première condition à établir concerne les obligations du bénéficiaire de la reprise. L’article L. 411-59 du même code impose au repreneur de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine ». Le texte ajoute : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le bénéficiaire doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier de sa capacité ou de son expérience professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Un repreneur qui confie l’exploitation à un tiers sans y participer, qui revend rapidement le bien ou qui le redonne à ferme s’expose donc à la sanction.

La seconde voie est la fraude aux droits du preneur. La loi donne des exemples : vendre le bien repris, le donner à ferme, pratiquer habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin. La liste n’est pas fermée, et le juge apprécie les faits. Dans l’affaire jugée le 7 mai 2025, les preneurs évincés avaient découvert que le fils du bailleur, bénéficiaire de la reprise, avait consenti à son épouse un bail rural sur les parcelles reprises par acte du 22 décembre 2016 : la cour d’appel d’Orléans y a vu un manquement à l’obligation d’exploiter personnellement et a ordonné la réintégration des preneurs à compter du 1er novembre 2016. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette décision.

Une limite existe cependant à la réintégration. Le second alinéa de l’article L. 411-66 dispose : « La réintégration prévue à l’alinéa précédent ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. » Autrement dit, le retour sur les terres ne doit pas faire franchir au preneur le seuil du contrôle des structures (article L. 331-2). Lorsque ce plafond est dépassé, seuls des dommages-intérêts restent envisageables. Le tribunal vérifie donc aussi la surface que le demandeur exploite par ailleurs avant d’ordonner le retour.

B. Un motif déjà jugé ne suffit pas : il faut un fait nouveau

Le contrôle a posteriori se distingue du contrôle a priori, celui par lequel le preneur conteste le congé lui-même devant le tribunal paritaire dans les quatre mois de sa réception. L’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion », et l’article R. 411-11 fixe ce délai à quatre mois. La forclusion n’est pas encourue si le congé a été donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47, qui impose un congé notifié dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, avec les motifs, l’identité du bénéficiaire et la reproduction de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

Une fois le congé validé par une décision devenue irrévocable, le preneur ne peut pas rouvrir le même débat sous couvert du contrôle a posteriori. L’arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.142) le dit nettement : « le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer. » Dans cette affaire, le congé initial du 13 décembre 2012 avait été contesté puis validé par un arrêt du 30 mars 2015 devenu irrévocable, avec prorogation du bail jusqu’au 31 octobre 2016. Un nouveau congé avait été délivré le 22 avril 2015 pour cette échéance, sans être contesté. Les preneurs ont ensuite agi le 25 mars 2019 en invoquant le bail consenti par le repreneur à son épouse le 22 décembre 2016 : un fait postérieur aux deux contrôles a priori, donc un élément nouveau que la cour d’appel pouvait examiner. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir estimé qu’elle « pouvait vérifier, lors du contrôle a posteriori, si le bénéficiaire de la reprise se consacrait à l’exploitation du bien repris » (pourvoi n° 23-15.142).

Face à un congé pour reprise, le preneur proche de la retraite bénéficie d’une protection spécifique qu’il doit activer vite. L’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur de s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou de l’âge du taux plein. Le bail est alors prorogé de plein droit jusqu’à cet âge, une seule fois pour un même bail, et aucune cession n’est possible pendant cette période. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé reçu, notifier son opposition au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Faute de respecter ce délai et ces formes, l’opposition devient irrecevable et la prorogation ne joue pas. Lorsque le bailleur entend reprendre le bien à la fin de la période de prorogation, il doit délivrer un nouveau congé dans les formes de l’article L. 411-47, comme l’a fait la bailleresse le 22 avril 2015 dans l’affaire jugée le 7 mai 2025. Ce nouveau congé ouvre un nouveau contrôle a priori, puis, après exécution, un éventuel contrôle a posteriori sur les faits nouveaux.

La règle vaut dans les deux sens. La Cour rappelle qu’à défaut d’avoir contesté le congé dans le délai de quatre mois, le preneur forclos ne peut pas, dans le cadre du contrôle a posteriori, se prévaloir d’une inobservation des obligations du bénéficiaire dont il avait déjà connaissance à l’époque. En pratique, le fermier évincé doit donc trier ses griefs : ce qui était connu et déjà débattu lors de la contestation du congé ne peut pas resservir, tandis que ce qui est survenu après, comme une revente, une remise à ferme ou une mise à disposition révélée tardivement, ouvre la porte de l’action. La date de découverte des faits et les pièces qui l’établissent deviennent déterminantes, et c’est sur elles que le tribunal se penche en premier.

II. Trois arrêts de 2025 qui éclairent les litiges après reprise

A. Mise en société, autorisation d’exploiter et décisions administratives : les défenses qui échouent

Le premier réflexe du bénéficiaire de la reprise mis en cause consiste à expliquer pourquoi il n’exploite pas personnellement. Trois défenses ont été testées en 2025, sans succès pour deux d’entre elles.

Première défense : la mise des terres à disposition d’une société. Dans l’arrêt du 3 juillet 2025, le propriétaire avait repris pour exploiter personnellement avec un engagement de neuf ans dans le congé, puis, près de sept ans après l’effet du congé, avait mis les parcelles à disposition d’une société civile d’exploitation agricole constituée avec son fils, en conservant 1 896 parts sur 1 897. Le preneur évincé y voyait une violation de l’engagement et une fraude. La cour d’appel d’Amiens puis la Cour de cassation ont rejeté cette lecture : l’article L. 411-59 permet au bénéficiaire de se consacrer à l’exploitation « soit à titre individuel soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale », et le propriétaire, associé exploitant majoritaire quasi exclusif, poursuivait toujours l’exploitation personnelle des terres. La Cour ajoute que cette mise à disposition ne constituait pas davantage une fraude aux droits du preneur évincé, « peu important que, dans le congé, il n’en ait pas informé le preneur » (pourvoi n° 24-12.565). La leçon pour les fermiers est claire : la mise en société du repreneur, même non annoncée dans le congé, ne suffit pas à obtenir réintégration ou indemnité dès lors que le bénéficiaire reste associé exploitant et travaille effectivement les terres. En revanche, une mise à disposition qui viderait l’engagement de sa substance, avec un repreneur simple apporteur de terres sans participation aux travaux, resterait attaquable sur le fondement de l’obligation de participer « sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ».

Deuxième défense : la force majeure tirée du contrôle des structures. Dans l’affaire du 7 mai 2025, le bénéficiaire soutenait que la fixation du seuil de surface par le schéma directeur régional des exploitations agricoles de la région Centre-Val de Loire, intervenue le 27 juin 2016, après l’effet du congé, l’avait privé du régime de la déclaration et contraint à faire exploiter par son épouse. La Cour écarte l’argument : la loi du 13 octobre 2014, entrée en vigueur le 15 octobre 2014, avait déjà modifié les conditions de la déclaration, le bénéficiaire savait dès la fin du mois de juin 2016 qu’il ne remplissait plus la condition de seuil, et il disposait alors d’un délai de quatre mois avant l’échéance du 31 octobre 2016 pour déposer une demande d’autorisation d’exploiter ou renoncer à la reprise. La détermination du seuil, juge la Cour (pourvoi n° 23-15.142), « ne pouvait constituer un événement imprévisible et irrésistible caractérisant un cas de force majeure ». Pour le repreneur, le message est sévère : les évolutions de la réglementation du contrôle des structures, prévisibles et assorties de voies de régularisation, n’excusent pas l’abandon de l’exploitation personnelle. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les installations et agrandissements au-delà du seuil fixé par le schéma régional, et le bénéficiaire d’une reprise doit anticiper cette démarche au lieu de la subir.

Troisième défense, symétrique : le preneur évincé qui s’appuie sur une décision administrative postérieure. Dans l’arrêt du 4 septembre 2025, le preneur soutenait que le refus préfectoral d’enregistrer la déclaration d’exploiter de la bénéficiaire, confirmé par la cour administrative d’appel le 5 novembre 2021, rendait impossible l’exploitation personnelle et devait s’imposer au juge judiciaire. La Cour rejette cette thèse : les juridictions judiciaires avaient déjà statué sur la conformité au contrôle des structures dans le cadre du contrôle a priori, le congé avait été exécuté en 2017, et, selon la Cour (pourvoi n° 22-17.411), « les décisions des juridictions administratives rendues postérieurement à l’exercice du droit de reprise ne pouvant lui porter atteinte », la demande devait être rejetée et l’expulsion ordonnée. La Cour rappelle à cette occasion sa jurisprudence : le juge saisi sur le fondement de l’article L. 411-66 prend en compte les éléments survenus après l’effet du congé, il apprécie les conditions de la reprise au jour où il statue lorsque la reprise n’a pas eu lieu, mais l’annulation administrative postérieure ne remet pas en cause un droit de reprise régulièrement exercé en vertu d’une décision passée en force de chose jugée. L’autorité de la chose jugée, définie par l’article 1355 du code civil autour de la triple identité de chose, de cause et de parties, protège donc aussi le bénéficiaire qui a régulièrement repris. Pour le preneur évincé, la conséquence est directe : une décision du préfet ou du juge administratif intervenue après l’exécution du congé ne suffit pas, à elle seule, à rouvrir le dossier devant le tribunal paritaire.

B. Réintégration avec cession au descendant, preuves et coût du procès : le mode d’emploi

L’arrêt du 7 mai 2025 apporte un éclairage décisif sur l’articulation entre la prorogation du bail et la cession. Rappel des faits : après validation du congé, le bail avait été prorogé jusqu’au 31 octobre 2016, fin de l’année culturale au cours de laquelle les preneurs atteignaient l’âge de la retraite. L’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable à l’époque, permettait au preneur proche de la retraite de s’opposer à la reprise et prorogeait le bail de plein droit, une seule fois, en interdisant toute cession pendant cette période. Les preneurs, une fois la prorogation expirée et les lieux quittés, ont demandé leur réintégration avec cession du bail à leur fils. Le bailleur objectait que la cession était impossible après une prorogation. La Cour répond en combinant les textes (pourvoi n° 23-15.142) : « l’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L. 411-58 précité étant limitée à la période de prorogation du bail, un preneur qui a bénéficié d’une telle prorogation peut, après l’expiration de celle-ci, se prévaloir des dispositions de l’article L. 411-66 précité pour demander sa réintégration avec cession du bail dans les conditions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. » La cour d’appel avait constaté que le fils remplissait les conditions de la cession et ordonné la réintégration des parents avec transmission de leurs droits à leur fils : la solution est validée.

Ce point mérite l’attention des familles d’exploitants. L’article L. 411-35 interdit en principe toute cession du bail, sauf agrément du bailleur au profit du conjoint, du partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou des descendants majeurs ou émancipés, et à défaut d’agrément, avec l’autorisation du tribunal paritaire. La réintégration obtenue sur le fondement de l’article L. 411-66 peut donc se doubler d’une installation du descendant, à condition de remplir les conditions de capacité et d’expérience et d’obtenir l’autorisation judiciaire si le bailleur refuse. Mais le bénéficiaire de cette cession doit ensuite exploiter sans attendre : dans un arrêt du 3 décembre 2020 (pourvoi n° 19-23.990), la troisième chambre civile, visant comme premier texte l’article L. 411-35, juge qu’« Il résulte du premier de ces textes que le cessionnaire du bail doit, comme tout repreneur, se consacrer immédiatement à l’exploitation du bien et participer aux travaux sur les lieux de façon effective et permanente. ». Le fils réinstallé par la réintégration de ses parents ne peut pas laisser les terres en friche en attendant des jours meilleurs.

Reste la question des preuves et de la procédure. Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux, saisi après le départ, sur le fondement de l’article L. 411-66. Le demandeur doit établir soit le manquement aux conditions de la reprise, soit la fraude. Les pièces qui comptent se déduisent des affaires jugées : l’acte par lequel le repreneur a remis les terres à un tiers, comme le bail consenti à son épouse le 22 décembre 2016 dans l’affaire orléanaise ; les documents d’exploitation montrant qui travaille réellement les parcelles ; les décisions d’autorisation ou de refus du préfet ; les constats établis par un commissaire de justice sur l’absence de mise en valeur. La chronologie doit être reconstituée avec soin : date d’effet du congé, date du départ, date de découverte du fait nouveau, car c’est elle qui distingue l’action recevable du motif déjà jugé. Le preneur doit aussi préparer le plafond de surface : s’il exploite déjà d’autres biens, la réintégration peut être refusée au-delà du seuil, et la demande devra alors se concentrer sur les dommages-intérêts.

Le coût du procès ne doit pas être sous-estimé. Dans chacun des trois arrêts de 2025, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Une action a posteriori mal documentée, fondée sur un motif déjà examiné lors de la contestation du congé, expose donc à une double peine : l’échec et la condamnation aux frais. À l’inverse, un dossier construit sur un fait nouveau avéré, comme une revente rapide ou une remise à ferme du bien repris, peut aboutir à la réintégration avec indemnité. Avant d’agir, le fermier évincé a intérêt à faire vérifier par un avocat la nature de son grief, ancien ou nouveau, et la solidité de ses preuves.

En définitive, le contrôle a posteriori n’est ni une seconde chance offerte à tout preneur mécontent ni une formalité. C’est une action ciblée, réservée aux reprises qui ne sont pas suivies d’une exploitation personnelle effective pendant neuf ans ou qui cachent une fraude. Les arrêts de 2025 en ont précisé les frontières : pas de réexamen des motifs déjà jugés sans élément nouveau, pas d’indemnité quand le repreneur exploite au sein d’une société où il reste l’associé exploitant, pas de force majeure tirée d’un seuil réglementaire prévisible, pas d’effet automatique des décisions administratives postérieures, mais une cession au descendant possible après prorogation et une réintégration fermement sanctionnée quand le manquement est établi. Pour le bailleur comme pour le preneur, la période qui suit le départ mérite donc autant de vigilance que la contestation du congé elle-même.

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