Vous exploitez des terres louées depuis vingt ans et le huissier vous apporte un congé-reprise : le bailleur veut installer son fils et vous n’avez plus que trois ans avant la retraite. À l’inverse, vous êtes propriétaire et votre fermier de soixante-six ans ne part pas, alors que vous vouliez relouer à un jeune agriculteur. Ces deux situations se jouent sur les mêmes textes du statut du fermage, mais avec des armes différentes : l’opposition du preneur proche de la retraite qui fait proroger le bail de plein droit, et le refus ou la limitation du renouvellement que le bailleur peut opposer au preneur qui a atteint l’âge de la retraite. Entre les deux, une décision du Conseil constitutionnel du 11 mars 2022 a changé la fin de partie, et plusieurs arrêts récents de la Cour de cassation et de la cour d’appel de Dijon ont fixé la manière de s’en servir devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Le preneur à moins de cinq ans de la retraite face au congé-reprise
A. S’opposer dans les quatre mois et faire proroger le bail de plein droit
Le texte central est le deuxième alinéa de l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 31 décembre 2022 : « le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein » (art. L. 411-64) (art. L. 411-58). Il suffit donc que l’un des copreneurs remplisse la condition pour que l’opposition soit possible, et deux situations ouvrent le droit : la proximité de l’âge légal de départ propre à la génération du preneur, ou la proximité de l’âge du taux plein.
Quand l’opposition est formée, l’effet est automatique : « Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant » (art. L. 411-58). Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur le principe, il vérifie seulement que la condition d’âge est remplie à la date d’effet du congé. Trois limites bornent toutefois ce répit. D’abord, « Un même bail ne peut être prorogé qu’une seule fois » (art. L. 411-58) : le preneur ne rejouera pas cette carte au renouvellement suivant. Ensuite, « Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible » (art. L. 411-58) : impossible de mettre à profit la prorogation pour transmettre le bail à un descendant, la cession reste verrouillée jusqu’au terme. Enfin, l’opposition est enfermée dans un délai bref : « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé » (art. L. 411-58).
Ce délai de quatre mois concentre l’essentiel des litiges de forme, et la Cour de cassation l’a interprété en faveur du preneur. Dans un arrêt du 4 janvier 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-14.775, ECLI:FR:CCASS:2023:C300003), le preneur avait saisi le tribunal paritaire en contestation du congé dans le délai, mais sans réclamer la prorogation dans sa requête initiale, avant de la solliciter en cours d’instance. La Cour approuve la cour d’appel : « en saisissant le tribunal paritaire en contestation du congé, M. [N] s’était valablement opposé à la reprise dans le délai de quatre mois et pouvait solliciter la prorogation du bail, même s’il n’avait pas évoqué cette prorogation dans sa requête introductive d’instance ». Autrement dit, la saisine du tribunal dans les quatre mois vaut opposition en elle-même, et le moyen tiré de la retraite peut être articulé ensuite devant le juge. La prudence commande néanmoins de mentionner l’opposition et la prorogation dès le premier acte : la lettre recommandée reste la voie la plus sûre quand le preneur ne conteste pas le congé sur un autre terrain.
La cour d’appel de Dijon a confirmé le 21 août 2025 (2e chambre civile, RG n° 22/00570, décision consultable sur le site de la Cour de cassation) que cette demande peut même être présentée pour la première fois en appel. Le preneur, né en décembre 1961, avait 60 ans et 10 mois à la date d’effet du congé du 10 novembre 2022, donc à moins de cinq ans de ses 62 ans et 3 mois, âge de la retraite retenu pour sa génération. La cour déclare la demande recevable, constate la prorogation de plein droit et fixe son terme au 11 novembre 2024, soit la fin de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteignait l’âge. L’enseignement pratique est double : l’âge se prouve par l’état civil rapproché du relevé de carrière, et la date se compte à l’effet du congé, pas au jour où le juge statue.
Pour le preneur, le dossier utile se prépare dès la réception du congé délivré dix-huit mois avant l’échéance dans les formes de l’article L. 411-47 du même code : acte extrajudiciaire motivé, identité complète du bénéficiaire de la reprise, reproduction de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Le mécanisme général de ce congé-reprise et de sa contestation est exposé dans notre analyse du congé et de la reprise du bail rural pour exploiter, et la saisine du tribunal paritaire, conciliation comprise, dans notre guide du tribunal paritaire des baux ruraux. Le panorama des arrêts 2026 du statut du fermage est rassemblé dans notre page de synthèse sur le bail rural.
B. Ce que le bailleur doit faire quand la prorogation se termine
Obtenir la prorogation ne fait que reculer l’échéance : la question est de savoir si le bailleur doit délivrer un second congé pour reprendre le bien au terme de la période prorogée. Sous l’empire du texte issu de la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014, la réponse était oui, et c’est cette exigence qui a été censurée. Dans l’arrêt du 4 janvier 2023 précité, la Cour de cassation rappelait la règle alors applicable : « si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation de plein droit du bail en application de l’article L. 411-58, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l’article L. 411-47 du même code » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023). Faute de ce nouveau congé, l’expulsion ordonnée par la cour d’appel de Dijon pour l’après-prorogation a été cassée par voie de retranchement, sans renvoi.
Mais ce troisième alinéa n’existe plus. Par sa décision n° 2021-978 QPC du 11 mars 2022, publiée au Journal officiel du 12 mars 2022, le Conseil constitutionnel l’a déclaré contraire à la Constitution, au motif qu’un preneur s’opposant à moins de dix-huit mois de sa retraite rendait matériellement impossible la délivrance d’un nouveau congé dans le délai de dix-huit mois de l’article L. 411-47, ce qui privait le bailleur de sa reprise et portait atteinte à son droit de propriété. L’abrogation a été reportée au 31 décembre 2022, avec une modulation : jusqu’à cette date, le bailleur n’était pas tenu de délivrer un nouveau congé si la durée de prorogation résultant de l’opposition était inférieure à dix-huit mois. Depuis le 31 décembre 2022, la version en vigueur de l’article L. 411-58 ne comporte plus aucune obligation de second congé.
L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 21 août 2025 applique ce droit actuel : le congé délivré le 27 novembre 2020 est déclaré valable, le bail « s’est poursuivi de plein droit jusqu’au 11 novembre 2024 » (CA Dijon, 21 août 2025), puis le congé « a repris ses effets à compter du 11 novembre 2024 » (CA Dijon, 21 août 2025), avec expulsion du preneur maintenu dans les lieux. Pour les congés délivrés aujourd’hui, le bailleur n’a donc plus de second acte à faire signifier : il doit en revanche conserver la preuve que la prorogation est arrivée à son terme et que le bénéficiaire de la reprise remplit toujours les conditions au jour de la reprise effective, car le preneur resté dans les lieux contestera systématiquement ce point. Pour les litiges nés de congés anciens, antérieurs au 31 décembre 2022, la modulation de la décision QPC complique l’analyse : selon que la prorogation accordée dépassait ou non dix-huit mois, le nouveau congé était ou non exigé, et chaque dossier de cette génération doit être relu à cette aune avant toute demande d’expulsion.
II. Le bailleur face au preneur retraité, et le preneur qui veut partir à la retraite
A. Refuser ou limiter le renouvellement quand le preneur a atteint l’âge
Le bailleur dispose d’une arme symétrique, logée à l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version applicable depuis le 31 décembre 2025. Le premier verrou frappe le bénéficiaire de la reprise : « Le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles », sauf pour constituer une petite exploitation de subsistance. Un bailleur ne peut donc pas reprendre pour y installer un bénéficiaire déjà retraité, et cette condition s’apprécie à la date prévue pour la reprise, pas à celle du congé.
Le second verrou vise le preneur en place. Quand l’exploitation du preneur dépasse la surface de subsistance, « le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 : -soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ; -soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge » (art. L. 411-64). Le refus sec suppose l’âge atteint à l’échéance ; la limitation à la période triennale couvre le cas où l’âge sera atteint en cours de renouvellement. Dans les deux cas, le preneur garde une soupape : « Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein », ce qui lui permet d’achever sa campagne et de partir avec ses droits à taux plein.
La forme est impérative : « le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance » (art. L. 411-64). Ce dispositif vaut que le propriétaire veuille aliéner, relouer à un preneur plus jeune ou exploiter lui-même en faire-valoir direct ; dans ce dernier cas, « il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite » (art. L. 411-64) lui-même, sauf constitution d’une petite exploitation de subsistance. La sanction de forme la plus redoutable tient en une phrase : « A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent » (art. L. 411-64), c’est-à-dire l’alinéa qui ouvre au preneur évincé la porte de sortie familiale : « Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35 » (art. L. 411-64), et « Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail » (art. L. 411-64). Oublier de recopier cet alinéa dans le congé, c’est offrir au preneur une nullité qu’il soulèvera devant le tribunal paritaire.
Cette cession de sortie obéit au droit commun de l’article L. 411-35 : toute cession est interdite « sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». Le bailleur qui refuse tout en bloc, agrément puis renouvellement au cessionnaire, s’expose donc à voir le tribunal autoriser la cession puis constater le droit au renouvellement du cessionnaire : mieux vaut instruire sérieusement la demande d’agrément et motiver un refus éventuel sur des éléments objectifs liés à l’exploitation.
Quand le bailleur reprend pour lui-même ou pour un proche, l’âge du bénéficiaire est scruté avec la même sévérité que celui du preneur. Dans un arrêt du 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.767, ECLI:FR:CCASS:2020:C300661), la Cour a cassé l’arrêt qui validait la reprise d’une surface de subsistance au profit d’un bailleur âgé de 83 ans à la date d’effet du congé : « il incombait à M. J…, âgé de 83 ans à la date d’effet du congé, de justifier qu’il satisfaisait aux obligations » de l’article L. 411-59, qui exige du bénéficiaire de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » (art. L. 411-59) ainsi que de « participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente » (art. L. 411-59). Inverser la charge de la preuve en demandant au preneur de démontrer l’incapacité du repreneur est une violation du texte. Le bailleur âgé qui veut reprendre pour lui-même doit donc se constituer un dossier positif : état de santé compatible, cheptel et matériel disponibles ou moyens de les acquérir, habitation sur place ou à proximité, et capacité ou autorisation d’exploiter.
Deux exigences complémentaires pèsent sur tout congé-reprise, quel que soit l’âge des parties. D’abord la loyauté : dans un arrêt du 14 novembre 2019 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-31.619, ECLI:FR:CCASS:2019:C300931), la Cour juge « qu’il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l’auteur, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé », au visa des articles L. 411-47 et L. 411-59. Un congé qui tait le mode d’exploitation futur ou le présente de façon trompeuse fragilise toute la reprise. Ensuite l’autorisation d’exploiter : dans un arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-16.518, ECLI:FR:CCASS:2025:C300247), la Cour rappelle que le tribunal peut surseoir à statuer en attendant l’autorisation définitive, avec prorogation du bail jusqu’à la fin de l’année culturale concernée, mais que « S’il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé, la reprise n’était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n’a pu entraîner la prorogation du bail et, par suite, le report de la date d’appréciation des conditions de la reprise » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025). La régularité administrative du repreneur s’apprécie donc au jour où le congé devait prendre effet, et un sursis inutile ne fait pas gagner de temps.
B. Le preneur qui atteint l’âge peut partir proprement, à condition de respecter les formes
Le statut protège aussi la sortie du preneur. L’article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur qui atteint l’âge de la retraite peut, par dérogation à la durée minimale de neuf ans, « résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis » (art. L. 411-33), à charge pour lui de « notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance ». Le preneur retraité n’est donc pas prisonnier du bail de neuf ans : il peut partir à chaque échéance annuelle une fois l’âge atteint, pourvu qu’il prévienne un an avant. Le même article ouvre la résiliation au preneur frappé d’incapacité grave de plus de deux ans, endeuillé d’un membre de famille indispensable à la ferme, acquéreur d’une ferme à exploiter lui-même, ou contraint par un refus d’autorisation d’exploiter : autant de portes de sortie que le preneur en difficulté oublie souvent d’emprunter dans les formes.
Car partir sans forme, c’est s’exposer. Le preneur qui cesse d’exploiter personnellement, laisse les terres en friche ou les confie de fait à un tiers sans cession régulière s’expose à une résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation, notamment lorsqu’« il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation » (art. L. 411-31), ou pour contravention aux règles de cession et de mise à disposition. Le droit au renouvellement de l’article L. 411-46 ne protège que le preneur qui réunit « les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise » : un preneur retraité qui n’exploite plus et n’habite plus sur place perd progressivement le bouclier du renouvellement, sans même que le bailleur ait besoin d’un congé-reprise. La bonne séquence pour transmettre l’exploitation en fin de carrière consiste à solliciter l’agrément du bailleur pour céder au conjoint participant ou au descendant majeur, et, à défaut, à saisir le tribunal paritaire avant de cesser toute exploitation, plutôt que de mettre le bailleur devant le fait accompli.
Le congé fondé sur l’âge, comme le congé-reprise, se conteste devant le tribunal paritaire, qui « apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé » en vertu de l’article L. 411-54, sans que la forclusion puisse être opposée au preneur si le congé a été donné hors délai ou sans les mentions exigées à peine de nullité. Concrètement, le preneur qui reçoit un congé pour cause d’âge vérifie d’abord le délai de dix-huit mois et la reproduction de l’alinéa sur la cession familiale, puis la réalité de l’âge et des surfaces invoqués, puis la situation du bénéficiaire désigné s’il s’agit d’une reprise. Le bailleur, lui, vérifie avant de faire signifier que l’âge du preneur est bien atteint à l’échéance ou le sera dans la période triennale visée, que l’exploitation dépasse la surface de subsistance, et que son propre projet, aliénation, relocation ou exploitation directe, est compatible avec son propre âge.
En fin de carrière, chaque camp dispose donc d’un instrument tranchant à condition de respecter des délais qui ne pardonnent pas : dix-huit mois pour tout congé du bailleur, quatre mois pour l’opposition du preneur proche de la retraite, douze mois pour le départ du preneur retraité. La prorogation de plein droit jusqu’à la retraite n’est accordée qu’une fois et interdit toute cession pendant sa durée ; le refus de renouvellement pour cause d’âge impose au bailleur d’informer le preneur de son droit de céder à un proche, à peine de nullité ; et depuis la censure constitutionnelle de 2022, le congé initial reprend ses effets au terme de la prorogation sans second acte. Ces articulations se plaident pièces en main, relevé de carrière, état civil et actes de notification à l’appui, devant le tribunal paritaire, et elles se préparent toujours avant l’échéance, jamais après.
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