Vos travaux sont terminés, la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité (DAACT) est déposée en mairie, et vous attendez l’attestation qui doit sécuriser votre construction, votre vente ou votre raccordement. Puis arrive le courrier redouté : la mairie conteste la conformité et vous met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette mise en demeure n’est pas une simple lettre d’information. C’est une décision qui vous fait grief, qui peut être portée devant le juge administratif, mais qui expose aussi à des sanctions si vous la laissez sans réponse. Tout se joue alors sur trois questions : la mairie était-elle encore dans son délai de trois mois pour contester, la non-conformité relevée est-elle réelle au regard de votre seule autorisation, et quelle voie choisir entre régularisation et recours. Les réponses tiennent à des textes précis et à une jurisprudence abondante des cours administratives d’appel, dont plusieurs arrêts récents qui tranchent des situations très concrètes : mise en demeure annulée parce qu’elle visait une démolition étrangère au permis de construire, attestation refusée parce que la DAACT n’avait jamais été régulièrement notifiée, délai de contestation expiré ou non. Ce guide expose la procédure pas à pas, les délais qui enferment la mairie comme le bénéficiaire, et les recours qui permettent de sortir du blocage.
I. La mairie conteste la conformité : une procédure enfermée dans des délais stricts
A. La DAACT fait courir un délai de trois mois, cinq mois en cas de récolement obligatoire
À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, le bénéficiaire de l’autorisation doit adresser à la mairie une déclaration qui atteste à la fois l’achèvement et la conformité. Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme, « une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie ». La fiche officielle du ministère de la justice consacrée à la DAACT, mise à jour le 3 septembre 2025, rappelle que cette déclaration est obligatoire dès lors que les travaux autorisés par une déclaration préalable, un permis de construire ou un permis d’aménager sont terminés, y compris en cas d’achèvement partiel par tranches prévues par l’autorisation (fiche justice.fr sur la DAACT).
La forme de cet envoi conditionne tout le reste. Aux termes de l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie ». Cette exigence n’est pas une formalité de confort : c’est elle qui fait courir le délai de contestation ouvert à l’administration. La cour administrative d’appel de Lyon l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 21 octobre 2025 (CAA Lyon, 1ère chambre, 21 octobre 2025, n° 24LY00849) : des pétitionnaires qui se bornaient à produire un formulaire de DAACT signé, sans aucune mention d’enregistrement en mairie, sans envoi recommandé et sans dépôt contre décharge, ne pouvaient prétendre que le délai de contestation avait expiré. La cour en déduit que « les délais prévus aux articles R. 462-6 et R. 462-10 de ce code n’ont pas commencé à courir » (CAA Lyon, 21 octobre 2025, n° 24LY00849). Autrement dit, une DAACT envoyée par simple courriel ou déposée sans preuve de réception ne protège de rien : le délai de trois mois dont dispose la mairie ne démarre pas, et aucune attestation de non-contestation ne peut être exigée. La leçon pratique est directe : conservez l’avis de réception postal ou la décharge tamponnée de la mairie, car tout le contentieux ultérieur se jouera sur la date de réception en mairie.
Une fois la DAACT régulièrement reçue, le compte à rebours commence. Aux termes de l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme, « l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration », délai « porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 ». Le pendant législatif figure à l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ». La forclusion est donc symétrique : passé le délai, la mairie perd le droit de contester, et le bénéficiaire gagne le droit d’exiger une attestation.
Le récolement, c’est-à-dire la vérification sur place de la conformité par l’administration, n’est obligatoire que dans des cas limitativement énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable, un site classé ou en instance de classement, immeubles de grande hauteur et établissements recevant du public, cœur de parc national ou réserve naturelle, secteur couvert par un plan de prévention des risques. Hors ces cas, la mairie peut procéder à un récolement facultatif, mais elle reste tenue par le délai de trois mois. Avant tout récolement, elle doit en informer le bénéficiaire, et l’article R. 462-8 du code de l’urbanisme précise que « Le récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées à l’article L. 421-6 », c’est-à-dire aux règles d’urbanisme, non aux règles de construction ou aux normes techniques étrangères à l’autorisation. Ce cantonnement du contrôle est une première ligne de défense : une contestation fondée sur des exigences qui ne figurent ni dans le permis ni dans les règles d’urbanisme applicables est fragile.
Si aucun récolement obligatoire ne s’applique et que la mairie laisse passer trois mois sans réagir, le bénéficiaire peut demander l’attestation de non-contestation. Aux termes de l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme, le bénéficiaire obtient alors « une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée », délivrée sous quinzaine sur simple demande, et en cas de refus ou de silence de la mairie, cette attestation est fournie par le préfet. La cour administrative d’appel de Paris a précisé le sens exact de ce document dans un arrêt du 29 octobre 2019 (CAA Paris, 1ère chambre, 29 octobre 2019, n° 18PA03099) : les dispositions de l’article R. 462-10 « ne prévoient que la délivrance d’une attestation de non contestation de la conformité des travaux », et non une attestation positive de conformité (CAA Paris, 29 octobre 2019, n° 18PA03099). La nuance compte, notamment face à un notaire ou à un acquéreur : l’attestation ne certifie pas que tout est conforme, elle certifie que la mairie n’a pas contesté dans son délai, ce qui suffit à sécuriser juridiquement la construction au regard de l’autorisation.
B. La mise en demeure de mise en conformité : forme, contenu et valeur contentieuse
Lorsque la mairie estime, dans le délai de trois ou cinq mois, que les travaux s’écartent de l’autorisation, elle met en demeure le maître de l’ouvrage. Aux termes de l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme, elle met en demeure « le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée », par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et « Elle rappelle les sanctions encourues ». Le texte ouvre donc deux voies au destinataire : régulariser par un dossier modificatif, c’est-à-dire faire évoluer l’autorisation pour couvrir ce qui a été construit, ou remettre matériellement les travaux en conformité avec le permis initial. Le choix dépend de l’écart constaté : un dépassement mineur de surface ou une modification de façade se prête souvent au dossier modificatif, tandis qu’une construction excédant manifestement les droits accordés appelle une remise en état.
Premier point de contrôle : la mise en demeure doit intervenir dans le délai de l’article R. 462-6, décompté depuis la réception régulière de la DAACT. Une contestation notifiée après l’expiration des trois mois, ou des cinq mois en cas de récolement obligatoire, est tardive et encourt l’annulation, puisque passé ce délai l’autorité ne peut plus contester la conformité. La date de la DAACT et sa preuve d’envoi prennent ici toute leur importance, dans un sens comme dans l’autre : le bénéficiaire qui a déposé une DAACT en recommandé fait courir un délai qui le protège, tandis que celui qui n’a aucune preuve de dépôt reste exposé.
Deuxième point de contrôle : la conformité s’apprécie au regard des seules autorisations de construire ou d’aménager, à l’exclusion des autres actes. La cour administrative d’appel de Marseille l’a jugé dans un arrêt du 14 septembre 2023 (CAA Marseille, 1ère chambre, 14 septembre 2023, n° 21MA03736) : « la conformité des travaux de construction ou d’aménagement mentionnés dans la déclaration prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme doit être appréciée par l’autorité compétente au regard des autorisations d’urbanisme accordées, au nombre desquelles ne figurent pas les permis de démolir » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Dans cette affaire, le maire avait contesté la conformité au motif que la démolition d’une ancienne construction n’avait pas été effectuée, alors que cette démolition relevait d’un permis de démolir distinct et antérieur, et non du permis de construire objet de la DAACT. La cour ajoute que le permis de construire et le permis de démolir « constituent des actes distincts ayant des effets propres » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736), et qu’une demande de permis de construire ne vaut demande de permis de démolir que si le dossier mentionne explicitement cette intention. La mise en demeure a donc été annulée, avec injonction au maire de réexaminer la déclaration dans un délai de trois mois. Cet arrêt illustre la méthode : face à une mise en demeure, vérifiez motif par motif si chaque non-conformité alléguée se rattache réellement à votre permis de construire ou à votre déclaration préalable.
Troisième point : la mise en demeure est un acte attaquable devant le juge administratif. La même cour de Marseille écarte la fin de non-recevoir de la commune en jugeant que cette décision, « revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Le bénéficiaire n’a donc pas à attendre une sanction ultérieure pour saisir le tribunal administratif : la mise en demeure elle-même ouvre le recours, dans le délai de deux mois prévu par l’article R. 421-1 du code de justice administrative, soit « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un recours gracieux préalable auprès du maire reste possible et souvent utile pour obtenir un réexamen rapide, mais il ne doit pas faire manquer le délai contentieux.
II. Contester la mise en demeure ou régulariser : choisir la bonne voie et l’exécuter
A. Le recours contre la mise en demeure : gracieux, contentieux et injonction de réexamen
La première démarche consiste en général à former un recours gracieux auprès du maire, en exposant précisément pourquoi la non-conformité alléguée n’existe pas ou relève déjà de l’autorisation. Cette étape présente deux avantages : elle peut obtenir un retrait rapide sans procès, et elle fige les positions de l’administration avant le contentieux. Si le maire maintient sa position, le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif doit être formé dans les deux mois de la notification de la mise en demeure, ou dans les deux mois du rejet du recours gracieux. Les moyens les plus efficaces, tirés de la jurisprudence récente, sont la tardiveté de la contestation au regard du délai de trois ou cinq mois, l’erreur d’appréciation sur la conformité elle-même, et l’illégalité tenant à ce que la mairie a excédé son champ de contrôle, par exemple en visant des travaux étrangers à l’autorisation comme dans l’affaire jugée à Marseille en 2023.
L’issue du contentieux mérite d’être bien comprise : l’annulation de la mise en demeure n’emporte pas automatiquement la délivrance d’une attestation de conformité. Dans l’arrêt marseillais du 14 septembre 2023, la cour annule la mise en demeure mais refuse d’enjoindre la délivrance de l’attestation de l’article R. 462-10, au motif que « l’exécution du présent arrêt n’implique pas nécessairement que le maire d’Hyères délivre à la SCI Samat l’attestation mentionnée à l’article R. 462-10 » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Elle enjoint seulement au maire « de procéder au réexamen de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCI Samat, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt » (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Le juge renvoie donc le dossier à l’administration pour un nouvel examen purgé du motif illégal, sans préjuger des autres non-conformités que la mairie pourrait légalement relever dans ce cadre. Pour le bénéficiaire, la victoire contentieuse rouvre la procédure au lieu de la clore : il faut suivre le réexamen et, le cas échéant, contester à nouveau.
Lorsque le délai de contestation est expiré sans mise en demeure régulière, la voie de l’attestation de non-contestation reprend ses droits : demande au maire, puis au préfet en cas de refus ou de silence, dans les conditions de l’article R. 462-10. L’arrêt parisien du 29 octobre 2019 montre d’ailleurs que le préfet peut délivrer cette attestation, devenue définitive elle éteint le litige sur la conformité. En revanche, l’arrêt lyonnais du 21 octobre 2025 met en garde contre les demandes prématurées : sans DAACT régulièrement notifiée, sans délai ayant couru, il n’existe aucun droit à l’attestation, et la requête est rejetée avec condamnation aux frais. Avant tout recours, le dossier doit donc comporter la preuve de l’envoi recommandé ou de la décharge, la copie du permis et de ses éventuels modificatifs, les plans d’exécution, les constats et photographies datées, ainsi que l’ensemble des échanges avec la mairie.
Le contentieux de la conformité croise parfois d’autres procédures qu’il faut articuler sans les confondre. Un voisin qui estime la construction non conforme ne peut pas exiger du maire qu’il mette en demeure le constructeur : la cour administrative d’appel de Versailles l’a rappelé le 29 janvier 2026 (CAA Versailles, 2ème chambre, 29 janvier 2026, n° 24VE02200) à propos d’une demande fondée sur l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, en rejetant la demande des voisins et en confirmant une amende pour recours abusif. La mise en demeure de l’article L. 481-1 relève du pouvoir de police de l’administration après procès-verbal d’infraction, et non d’un droit des tiers. De même, la contestation de la conformité est distincte du litige sur la légalité du permis lui-même et du recours des tiers contre l’autorisation : chaque voie a ses délais et ses juges, et une erreur d’aiguillage fait perdre un temps précieux. Pour situer votre situation dans l’ensemble des recours contre les autorisations d’urbanisme, vous pouvez consulter notre page dédiée au recours contre un permis de construire à Paris.
B. Régulariser par le dossier modificatif ou la mise en conformité, en mesurant les sanctions
Quand la non-conformité est avérée, la régularisation est souvent plus rapide et moins coûteuse que le contentieux. Le dossier modificatif permet de faire autoriser a posteriori ce qui a été construit en écart du permis initial, à condition que le projet modifié respecte les règles d’urbanisme applicables, notamment le plan local d’urbanisme. Cette voie suppose de déposer un véritable dossier, instruit comme une demande, et non une simple lettre d’explication. La mise en conformité matérielle, c’est-à-dire la démolition partielle, la réduction ou la reprise des ouvrages litigieux, s’impose lorsque l’écart ne peut pas être autorisé, par exemple en zone inconstructible ou en méconnaissance d’une règle d’ordre public du document d’urbanisme. Dans les deux cas, agissez dans le délai fixé par la mise en demeure et documentez chaque étape, car l’exécution volontaire et prompte est prise en compte si le litige se poursuit.
Laisser la mise en demeure sans réponse expose à un engrenage répressif. Sur le plan administratif, l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme permet au maire, après procès-verbal d’infraction, de mettre en demeure le responsable de régulariser, avec possibilité d’astreinte. Le Conseil d’État a encadré ce pouvoir dans une décision publiée au recueil Lebon (CE, 1ère et 4ème chambres réunies, 22 décembre 2022, n° 463331) : statuant sur l’astreinte de 100 euros par jour prononcée jusqu’à régularisation de travaux, il contrôle les conditions de la mesure et le rôle du juge des référés saisi sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative. L’astreinte court chaque jour jusqu’à exécution, de sorte que l’inaction devient rapidement très coûteuse. Sur le plan pénal, l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit l’exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis ou de la déclaration préalable d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant pouvant atteindre, pour une construction, 6 000 euros par mètre carré de surface concernée. Les infractions sont constatées par procès-verbal en application de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, dont les procès-verbaux « font foi jusqu’à preuve du contraire ». La mise en demeure de conformité après DAACT et la procédure pénale pour travaux non conformes peuvent donc avancer en parallèle, avec des logiques distinctes : l’une vise la remise en ordre administrative, l’autre la sanction.
La conformité conditionne aussi la vie ultérieure du bien. Sans attestation de non-contestation ou sans régularisation, la vente devient difficile : le notaire et l’acquéreur exigent la preuve que la construction est couverte par l’autorisation, et une non-conformité connue mais non traitée nourrit les actions en garantie et les demandes d’indemnisation après la vente. De même, certains raccordements, assurances ou financements supposent un dossier d’urbanisme clos. Régulariser avant de vendre, c’est éviter que l’acquéreur ne découvre la mise en demeure pendant le délai de rétractation ou ne s’en prévale pour renégocier le prix. Conservez l’ensemble du dossier, DAACT avec sa preuve d’envoi, permis et modificatifs, mise en demeure, recours et réponses, car ces pièces serviront devant le juge comme devant le notaire.
En pratique, la méthode tient en cinq réflexes. D’abord, dater précisément la réception de la DAACT en mairie et vérifier que la mise en demeure intervient dans les trois mois, ou cinq mois en cas de récolement obligatoire. Ensuite, contrôler la forme de la mise en demeure, lettre recommandée avec avis de réception rappelant les sanctions. Puis examiner chaque grief au regard du seul permis de construire ou de la seule déclaration préalable, en écartant tout ce qui relève d’un autre acte ou d’exigences étrangères aux règles d’urbanisme. Après cela, choisir entre recours gracieux immédiat, recours contentieux dans les deux mois, et régularisation par dossier modificatif ou travaux de reprise, ces voies pouvant se combiner. Enfin, si le délai de la mairie est expiré, exiger l’attestation de non-contestation, auprès du maire puis du préfet si nécessaire. Menée avec rigueur, cette séquence transforme un courrier anxiogène en procédure maîtrisée, avec à la clé soit l’annulation de la mise en demeure et le réexamen du dossier, soit une régularisation qui clôt définitivement le risque.
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