Des propriétaires de Villejuif ont découvert, début septembre 2026, des cordonnets terreux dans leur logement. Ces traces sont typiques du passage de termites souterrains. L’épisode s’inscrit dans une progression plus large favorisée par des saisons douces et des déplacements de matériaux contaminés. Une infestation ne se traite pourtant pas comme une simple dépense d’entretien. Elle déclenche une déclaration en mairie, une recherche de l’origine, des mesures de conservation et, selon la configuration des lieux, l’intervention du propriétaire, du bailleur ou du syndicat des copropriétaires.
Le premier enjeu est de ne pas détruire la preuve en traitant trop vite. Les insectes actifs, cordonnets, bois creux, galeries, ailes et pièces fragilisées doivent être photographiés, datés et localisés. Un professionnel doit distinguer termites, capricornes, vrillettes et autres insectes xylophages. Dans un immeuble collectif, l’apparition dans un lot peut révéler une circulation par les planchers, murs, caves ou réseaux communs. Le syndic doit donc être alerté sans attendre.
Le second enjeu concerne le paiement. L’occupant qui constate les termites doit les déclarer. Cette obligation ne signifie pas qu’il supportera nécessairement le diagnostic, le traitement et les réparations. La facture dépend de l’origine, des parties atteintes, du bail, du règlement de copropriété, des décisions d’assemblée et des fautes éventuellement commises. Un traitement curatif, la reprise d’une poutre et la perte de jouissance obéissent aussi à des régimes distincts.
I. Termites dans une maison ou un immeuble : qui doit déclarer et faire traiter ?
A. Termites découverts : déclaration en mairie sous un mois et preuve à conserver
La déclaration est le premier acte juridique. L’article L. 126-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. »
La qualité du déclarant dépend donc de la zone contaminée. Le locataire ou le propriétaire occupant déclare la présence observée dans son logement. Si le bien est vide, la démarche revient au propriétaire. Lorsque les indices concernent la charpente, une cage d’escalier, un plancher commun, une cave commune ou une autre partie commune, le syndicat des copropriétaires est tenu d’agir, matériellement représenté par le syndic.
Le délai et le contenu sont précisés par l’article R. 126-2 du même code. La déclaration doit parvenir au maire dans le mois suivant les constatations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par dépôt contre récépissé. Elle indique l’identité du déclarant, l’immeuble concerné et les indices révélateurs. Un état relatif à la présence de termites peut être joint. Le déclarant doit conserver la preuve de l’envoi ou du dépôt.
Le délai court à partir des constatations, non de la certitude absolue sur l’étendue des dégâts. Attendre l’ouverture de tous les planchers ou la fin d’une expertise judiciaire exposerait l’immeuble à une propagation supplémentaire. Une déclaration circonstanciée peut préciser que les investigations se poursuivent. Elle ne vaut pas reconnaissance d’une responsabilité ni engagement définitif de payer.
Avant toute injection ou destruction du bois, il faut constituer un dossier. Des photographies générales situent chaque indice dans la pièce. Des vues rapprochées montrent les cordonnets, perforations et dégradations. Le constat mentionne la date, la pièce, le support, son accessibilité et les travaux récemment exécutés. Les échantillons utiles sont conservés avec précaution. Les factures, anciens diagnostics, courriels au bailleur ou au syndic, procès-verbaux d’assemblée et contrats de traitement antérieurs doivent être réunis.
Cette méthode répond à une difficulté récurrente : les termites progressent derrière des doublages ou dans les bois sans se montrer en surface. La cour d’appel de Pau a retenu, à propos d’une infestation ancienne, que « l’expert concluant, au regard de l’importance de l’infestation et de la dégradation du montant en bois à une présence d’au moins un an de ces insectes dans la maison » pouvait établir l’antériorité malgré une découverte postérieure à la vente (CA Pau, 18 mars 2025, n° 23/01878). L’expertise relie alors la biologie de l’insecte, l’état du bois et la chronologie documentaire.
Le diagnostic ne doit pas être confondu avec un traitement. Il identifie les parties visitées, les zones inaccessibles et les indices d’infestation. Le devis curatif décrit les barrières, pièges, injections, remplacements et contrôles prévus. Une entreprise qui propose seulement un prix global sans plan de repérage ne permet pas de savoir si l’infestation vient du lot, du sol, d’une mitoyenneté ou des parties communes.
La mairie peut ensuite intervenir dans les secteurs délimités. L’article L. 126-6 du Code de la construction et de l’habitation permet au maire d’enjoindre aux propriétaires de rechercher les termites et d’exécuter, dans les six mois, les travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. En copropriété, la notification au syndicat, pris en la personne du syndic, vaut notification aux copropriétaires. Le syndic doit les informer sans délai par lettre recommandée.
Si le propriétaire ou le syndicat reste inactif après mise en demeure, le maire peut demander au président du tribunal l’autorisation de faire exécuter les recherches et travaux d’office, aux frais du propriétaire. L’article R. 126-3 exige ensuite un état établi par un diagnostiqueur et une attestation de travaux établie par une entreprise de traitement distincte. Cette séparation évite qu’un même intervenant constate seul la nécessité d’une opération qu’il facturera ensuite.
L’existence d’une procédure municipale ne dispense pas d’agir sur le bâtiment. Une solive fragilisée, une marche qui cède ou un plafond déformé appelle une mesure conservatoire immédiate. Le périmètre peut être interdit, étayé ou sécurisé avant le traitement. La recherche de responsabilités viendra ensuite.
B. Propriétaire, locataire, copropriété : qui commande et qui paie les travaux ?
Dans une maison occupée par son propriétaire, celui-ci commande normalement la recherche et le traitement. Dans un logement loué, le locataire signale, déclare et permet l’accès. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Une infestation structurelle, préexistante ou liée au bâti ne devient pas une réparation locative parce que le locataire l’a découverte.
Le propriétaire peut toutefois contester l’origine alléguée. Des meubles apportés récemment, du bois contaminé entreposé ou un refus d’accès peuvent influer sur la répartition finale. Il faut alors distinguer le devoir immédiat de faire cesser le danger de la contribution définitive à la dette. Le traitement ne doit pas être retardé pendant des mois au seul motif que les parties discutent de la facture.
Dans une copropriété, le point de départ est le règlement de copropriété et la localisation des désordres. Un traitement limité à un meuble ou à une menuiserie privative peut relever du copropriétaire. Une attaque qui atteint une poutre porteuse, une charpente, un plancher commun ou qui vient du sol et circule dans l’immeuble relève du syndicat. Les investigations doivent porter au-delà du premier appartement visible.
Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute » lorsque le dommage trouve son origine dans les parties communes (TJ Paris, 3 septembre 2024, n° 21/03961). Dans cette affaire, l’invasion d’insectes xylophages avait rendu l’appartement inhabitable.
L’origine commune doit néanmoins être prouvée. Une simple possibilité de circulation par un plancher ne suffit pas toujours. La cour d’appel de Riom a jugé, dans un litige relatif à des nuisibles, qu’« il ne pouvait être affirmé que les dommages résultant de l’infestation […] trouveraient leur origine dans les parties communes, en l’absence d’identification du foyer initial de développement des insectes » (CA Riom, 18 février 2025, n° 23/00456). Le principe vaut comme avertissement probatoire : il faut chercher le foyer et documenter les voies de propagation.
Le même arrêt précise la conduite attendue du syndic lorsqu’un nuisible est détecté dans un seul lot : « il appartient au syndic d’informer les copropriétaires du risque de contamination de l’immeuble, et de s’enquérir sur la présence de nuisibles dans d’autres appartements afin de proposer l’intervention d’une entreprise spécialisée ». Si les parties communes sont atteintes ou si le problème se généralise, un traitement collectif devient nécessaire. Le coût est alors réparti suivant les clés applicables, sous réserve d’un recours contre celui dont la faute a provoqué ou aggravé l’infestation.
Une décision rendue à Saint-Denis de La Réunion illustre cette articulation. Le contrat de pièges avait pris fin en 2016, alors que l’antécédent était connu. Le tribunal a constaté que « la résidence […] nécessitait une surveillance adaptée que le syndicat des copropriétaires n’a pas voulu mettre en oeuvre malgré l’antécédent connu » et que l’interruption du traitement avait causé l’infestation d’une villa (TJ Saint-Denis de La Réunion, 29 août 2025, n° 23/01229). Le syndicat ne pouvait se retrancher derrière l’absence d’information donnée par son syndic.
La même décision retient une faute personnelle du syndic : « non seulement la société AMI REUNION ne justifie pas avoir dépêché des entreprises pour contrôler la présence de termites, dès qu’elle en a été avertie, mais en outre, elle ne justifie pas avoir engagé rapidement un traitement préventif ». Le syndicat répond de l’origine commune du dommage. Le syndic peut répondre de sa propre inertie. Le copropriétaire victime peut donc avoir plusieurs débiteurs, sans pouvoir recevoir deux fois la même indemnité.
Le coût comprend plusieurs postes qu’il faut séparer. Le diagnostic délimite l’attaque. Le traitement détruit la colonie ou bloque sa progression. Les travaux de reprise remplacent ou renforcent les pièces altérées. L’étaiement protège les occupants. Le relogement, la perte de loyers ou le trouble de jouissance peuvent s’ajouter si le logement ne peut plus être utilisé. Chaque poste réclame une facture, un devis ou une évaluation technique.
II. Termites non traités ou diagnostic erroné : quels recours et quelles preuves ?
A. Bail, copropriété, mairie : faire cesser l’infestation avant qu’elle s’étende
Le recours dépend d’abord de l’urgence. Un locataire adresse au bailleur et, en copropriété, au syndic, un signalement écrit avec photographies, constat et demande d’intervention. Il évite de déposer seul un traitement qui rendrait l’expertise impossible. Si une pièce porteuse paraît atteinte, il demande une mise en sécurité et se conforme aux restrictions d’accès.
Le propriétaire bailleur doit faire rechercher l’origine et organiser les travaux qui lui incombent. À défaut, le locataire peut demander en référé une expertise, une injonction de faire ou une mesure conservatoire. Sur le fond, il peut rechercher l’exécution des travaux, une réduction ou suspension judiciaire du loyer selon le régime applicable, ainsi que la réparation d’un trouble de jouissance prouvé. Il ne doit pas cesser seul de payer le loyer sans titre ou accord.
En copropriété, le copropriétaire transmet au syndic le diagnostic, le constat et les devis. Il demande que la question soit instruite et, si nécessaire, inscrite à l’ordre du jour. En cas d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble, le syndic dispose de pouvoirs propres pour commander les travaux nécessaires. Attendre la prochaine assemblée malgré une poutre attaquée peut aggraver le dommage et engager sa responsabilité.
Le tribunal judiciaire de Versailles a retenu la responsabilité d’un syndic après un audit de surveillance du bois. La motivation est directe : « Il est ainsi suffisamment établi que l’effondrement du plancher est dû à l’action des insectes xylophages constatée dès mars 2018. La responsabilité du cabinet SERGIC, qui ne justifie d’aucune démarche afin de donner suite aux préconisations formulées en 2018 et renouvelées en 2019 et 2020, est donc engagée » (TJ Versailles, 27 mars 2025, n° 23/00414).
Cette décision montre pourquoi chaque relance doit être conservée. L’inaction ne se prouve pas par une impression. Elle résulte d’une chronologie : premier signalement, préconisation, absence de commande, nouveaux désordres, relance, affaissement et intervention tardive. Le dossier comporte les accusés de réception, rapports, courriels, ordres de service, procès-verbaux et dates effectives de travaux.
Le demandeur doit également limiter son dommage. Il autorise l’accès aux entreprises et à l’expert. Il ne masque pas les bois attaqués. Il informe le syndic de toute aggravation. Le tribunal de Paris a réduit l’indemnisation d’une copropriétaire qui connaissait l’état dégradé de la structure bois avant son premier signalement. La décision précise qu’en n’informant pas le syndic en temps utile, elle avait « contribué à son propre préjudice de jouissance » (TJ Paris, 3 septembre 2024, n° 21/03961).
Un refus d’assurance ne clôt pas nécessairement le dossier. Il faut lire la police, ses exclusions et les conditions de déclaration. Les contrats couvrent rarement le simple traitement parasitaire. Ils peuvent cependant intervenir sur un dommage consécutif selon leurs termes. Dans l’affaire parisienne, le syndicat n’avait pas déclaré le sinistre après les premières alertes. Le tribunal a relevé qu’il « ne prétend ni au demeurant ne justifie avoir procédé à la déclaration de sinistre » et lui a refusé le bénéfice de la garantie. La déclaration à l’assureur et la déclaration en mairie sont deux actes différents.
La mairie constitue un troisième canal. Le signalement réglementaire permet d’alimenter la cartographie locale et peut conduire à une injonction. À Paris et en Île-de-France, il faut vérifier les arrêtés préfectoraux et communaux applicables au lieu précis. Villejuif se situe dans le Val-de-Marne, où la localisation de l’immeuble et la délimitation des secteurs doivent être contrôlées sur les documents administratifs à jour. La déclaration reste due dès la connaissance de termites, même si les parties discutent encore de la zone réglementée.
Les mesures doivent porter sur l’ensemble du chemin de propagation. Traiter seulement la pièce visible peut déplacer ou laisser survivre la colonie. L’expertise examine le sol, les caves, vides sanitaires, bois en contact avec la maçonnerie, réseaux, mitoyennetés et parties communes. Elle vérifie aussi les traitements anciens et leur suivi. Les copropriétaires doivent recevoir un protocole commun pour éviter qu’un lot non accessible rende le traitement collectif inefficace.
Si la copropriété refuse d’agir, le copropriétaire peut demander une expertise judiciaire avant tout procès au fond. Cette mesure identifie l’origine, l’étendue, les travaux nécessaires et les responsabilités possibles. Elle ne remplace pas les mesures de sécurité. Une requête ou une assignation mal préparée, sans photos datées ni rapport initial, perd un temps précieux.
B. Vente et diagnostic termites : obtenir le coût du traitement et des réparations
La vente ouvre un second groupe de recours. L’état relatif à la présence de termites fait partie du dossier de diagnostic technique dans les zones concernées. Sa durée de validité est courte. L’acquéreur vérifie la date, le périmètre, les parties non visitées et les réserves. Un rapport qui mentionne des locaux encombrés ou inaccessibles n’équivaut pas à une garantie générale d’absence.
La Cour de cassation rappelle la fonction protectrice de ce document : « Il est jugé que le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices des acquéreurs, consécutifs à un diagnostic erroné, ont un caractère certain » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683). La Haute juridiction distingue toutefois les termites, recherchés par un diagnostic obligatoire dans les zones concernées, des autres agents de dégradation du bois seulement signalés à titre d’alerte.
La faute du diagnostiqueur suppose un contrôle de sa méthode. La cour d’appel de Pau a constaté qu’un montant en bois accessible et un poteau extérieur n’avaient pas été sondés. Elle en a déduit que « la Société ARTEA DIAGNOSTIC […] n’a pas réalisé suffisamment de sondages […] pour y détecter les termites présents à cet endroit conduisant à un diagnostic erroné engageant la responsabilité du diagnostiqueur » (CA Pau, 18 mars 2025, n° 23/01878). Elle a accordé le traitement curatif prouvé, mais non un traitement préventif général sans lien établi avec la faute.
La cour d’appel d’Orléans a adopté une approche proche dans une maison située en zone exposée. Le rapport ne mentionnait pas la visite de toutes les caves, du grenier, du jardin et de dépendances. La cour a jugé que « l’état d’encombrement du logement n’est pas de nature à exonérer le diagnostiqueur de sa responsabilité pour ne pas avoir examiné toutes les caves et les combles » (CA Orléans, 7 juillet 2026, n° 25/00885). Les acquéreurs ont obtenu le coût des réparations évaluées par l’expert, un préjudice de jouissance et un préjudice moral.
La cour d’appel de Montpellier a confirmé l’indemnisation d’une infestation que des sondages trop rapides n’avaient pas révélée. Elle rappelle que « les préjudices matériels et de jouissance subis par l’acheteur du fait d’un diagnostic erroné ont un caractère certain » et que la faute avait empêché l’acquéreur de connaître l’état véritable de l’immeuble (CA Montpellier, 25 septembre 2025, n° 21/02157). Elle a distingué le traitement, les renforcements rendus nécessaires et les dépenses étrangères à l’infestation.
Le coût réclamé ne se confond donc pas avec le devis le plus élevé. Il faut relier chaque dépense aux termites que le diagnostic aurait dû révéler. Le tribunal judiciaire de Dax a accordé 6 358,72 euros pour le traitement et 10 110 euros pour les reprises retenues par l’expert, tout en rejetant des pertes professionnelles et intérêts d’emprunt faute de lien causal (TJ Dax, 1er juillet 2026, n° 24/00335). La facture ne suffit pas ; le lien entre la faute et le poste demandé doit être démontré.
Le vendeur peut aussi être recherché. L’acquéreur doit alors choisir entre garantie des vices cachés, dol, résolution, réduction du prix et dommages-intérêts selon les faits et l’acte. Une clause d’exclusion de garantie peut protéger le vendeur non professionnel qui ignorait réellement le vice. Elle ne protège pas celui qui connaissait l’infestation et l’a dissimulée.
La cour d’appel de Bordeaux a rappelé que l’acquéreur devait établir l’antériorité, l’impropriété à l’usage et la connaissance du vendeur lorsque la clause d’exclusion était invoquée. Elle a retenu que « l’impropriété à destination […] est caractérisée, dès lors que l’immeuble s’avère fragilisé du fait de son infestation conséquente par les termites » et exigeait une reprise de la structure porteuse (CA Bordeaux, 6 mars 2025, n° 24/03776). Elle a néanmoins écarté le recours contre le vendeur faute de preuve suffisante de sa connaissance, tout en condamnant le diagnostiqueur.
Les recours peuvent se croiser. À Orléans, les vendeurs avaient connu une infestation antérieure et appliqué un produit. La cour a retenu leurs omissions, mais n’a pas dispensé le diagnostiqueur de ses contrôles. Elle a partagé la responsabilité par moitié : « Il incombait en toute hypothèse au diagnostiqueur de réaliser sa mission conformément aux règles de l’art afin de vérifier la présence d’indices de présence de termites » (CA Orléans, 7 juillet 2026, n° 25/00885).
L’acquéreur ne doit pas attendre la fin d’un traitement complet avant d’organiser son recours. Il adresse des mises en cause, sollicite une expertise contradictoire et conserve les éléments déposés. S’il demande la résolution de la vente, la publicité foncière de l’assignation doit être vérifiée. La cour d’appel de Montpellier a déclaré une demande irrecevable faute de preuve régulière de cette formalité dans le dossier précité. Une erreur procédurale peut donc faire perdre une prétention indépendamment de la réalité des termites.
Le dossier final réunit l’avant-contrat, l’acte authentique, l’état termites, les annexes, les réserves, les photographies avant et après acquisition, les courriels du vendeur, les anciens devis ou traitements, la déclaration en mairie, le constat, les rapports et les factures. Les preuves numériques sont conservées dans leur format d’origine. Un tableau chronologique rapproche chaque indice, chaque connaissance et chaque dépense.
Conclusion
Des termites dans une maison imposent d’agir sur deux temps. Dans le mois des constatations, l’occupant, le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires déclare la présence en mairie selon la partie atteinte. En parallèle, les lieux sont photographiés, les zones fragiles sécurisées et un diagnostic circonstancié est demandé. Le traitement vient après cette première conservation de la preuve, sauf danger qui exige une intervention immédiate.
La personne qui déclare n’est pas toujours celle qui paie finalement. Le bailleur répond de la décence et du bâti. Le syndicat intervient lorsque l’origine ou les dommages concernent les parties communes. Le syndic doit informer, investiguer et prendre les mesures de sauvegarde nécessaires. Le vendeur et le diagnostiqueur peuvent être recherchés si l’infestation existait lors de la vente et n’a pas été correctement révélée.
La jurisprudence indemnise les traitements, reprises structurelles et pertes de jouissance lorsqu’ils sont prouvés et reliés à la faute. Elle rejette les postes trop éloignés ou insuffisamment documentés. Avant de choisir une action, il faut donc identifier le foyer, les voies de propagation, les obligations de chacun et le coût exact de chaque mesure. Cette méthode permet de traiter l’immeuble sans perdre le recours.
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