La gestion financière d’un immeuble en copropriété repose sur un équilibre contractuel et réglementaire d’ordre public, dans lequel la rémunération du syndic professionnel constitue à la fois un poste budgétaire déterminant et une source récurrente de tensions entre les copropriétaires et leur mandataire. Comme le met en lumière l’analyse publiée le 3 septembre 2026 par l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris sur les honoraires du syndic, les contestations portant sur le caractère abusif de certaines lignes de facturation se multiplient dans la pratique des immeubles collectifs, confrontant les conseils syndicaux et les copropriétaires individuels à la complexité technique du contrat-type réglementaire. Face aux dérives tarifaires constatées lors de la clôture des comptes ou à l’occasion de mutations de lots, la maîtrise des textes applicables et des voies de droit constitue la condition sine qua non de la préservation des intérêts patrimoniaux des membres du syndicat.
Le législateur a instauré un encadrement strict de cette rémunération, codifié à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce dispositif impératif repose sur une distinction binaire fondamentale : d’une part, une rémunération forfaitaire annuelle couvrant l’ensemble des prestations de gestion courante de la copropriété, et d’autre part, des honoraires spécifiques alloués au titre de prestations particulières limitativement énumérées par le pouvoir réglementaire. Les modalités de fixation et de contrôle de ces frais sont également précisées par le portail institutionnel Service-Public relatif au contrat et à la rémunération du syndic, qui rappelle que toute stipulation dérogatoire ou facturation non autorisée par le contrat-type encourt la nullité et ouvre droit à répétition des sommes indues.
Malgré la clarté apparente de ces principes, de nombreux syndics continuent d’imputer sur les comptes du syndicat des copropriétaires ou sur les comptes individuels des copropriétaires des honoraires complémentaires non justifiés, qu’il s’agisse de vacations d’assemblée générale injustifiées, de frais administratifs de reprographie déjà inclus dans le forfait, de commissions de suivi de travaux non votées selon les règles requises, ou de frais d’état daté dépassant le plafond réglementaire fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. La résolution de ces désordres financiers exige de comprendre la portée des règles d’ordre public, d’identifier les typologies de surfacturations et de maîtriser les mécanismes judiciaires permettant de contraindre le syndic à restituer les fonds indûment prélevés, tout en intégrant les compétences d’un avocat en droit de la copropriété.
I. Le cadre impératif de la rémunération du syndic : forfait de gestion courante et prestations particulières limitativement énumérées
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis soumet la rémunération du syndic professionnel à un formalisme contractuel particulièrement strict, destiné à protéger le syndicat des copropriétaires contre les clauses abusives et les facturations occultes. Ce régime d’ordre public procède de l’articulation entre l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 relative aux conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
La règle cardinale posée par l’article 18-1 A dispose que la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire pour les actes d’administration et de gestion courante. Seules les prestations particulières expressément prévues par la réglementation peuvent donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire, à la condition expresse que ces prestations et leurs tarifs soient expressément stipulés dans le contrat de mandat adopté par l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, le syndic ne dispose d’aucune liberté pour inventer de nouvelles lignes tarifaires ou pour facturer des diligences qui relèvent par nature de sa mission légale d’administration de l’immeuble.
A. Le forfait annuel d’administration générale et l’exclusion des missions ordinaires de toute tarification supplémentaire
Le forfait annuel constitue le socle obligatoire de toute rémunération de syndic. Il englobe l’intégralité des actes matériels et juridiques indispensables au fonctionnement régulier du syndicat des copropriétaires, à l’entretien courant de l’immeuble et à la préservation de ses équipements communs. L’annexe du décret du 17 mars 1967, issue de la réforme introduite par le décret du 26 mars 2015 pris en application de la loi ALUR, dresse la liste des prestations obligatoirement incluses dans ce forfait de base. Cette liste présente un caractère impératif : le contrat de syndic ne peut en aucun cas soustraire l’une de ces missions au forfait pour la transférer dans le champ des prestations tarifées à l’acte ou à l’heure.
Au premier rang des diligences couvertes par le forfait annuel figure l’organisation et la tenue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Cette mission comprend l’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical, la rédaction et l’envoi des convocations accompagnées de l’ensemble des pièces justificatives obligatoires, la présence du syndic ou de son représentant pendant la plage horaire convenue au contrat, ainsi que la rédaction et la notification du procès-verbal de séance dans le délai légal d’un mois. Les dépassements d’horaires ne peuvent être facturés que si le contrat en a expressément fixé le tarif horaire préalable et que la séance a excédé la durée convenue sans faute ni lenteur imputable au syndic.
Le forfait inclut également l’ensemble des relations avec le conseil syndical, telles que la mise à disposition des pièces comptables, la communication des justificatifs de dépenses, le recueil des avis écrits et la tenue des réunions périodiques expressément prévues par le mandat. Il s’étend à la gestion comptable et financière globale de l’immeuble, imposant au syndic l’ouverture et le fonctionnement d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, la tenue de la comptabilité générale en partie double selon les règles du plan comptable de la copropriété, l’appel des provisions trimestrielles du budget prévisionnel, la régularisation annuelle des charges et la restitution des archives au syndic successeur en fin de mandat.
L’administration quotidienne de la copropriété entre tout autant dans le périmètre du forfait annuel. Elle impose la tenue du carnet d’entretien de l’immeuble, la souscription des contrats d’entretien des équipements collectifs tels que les ascenseurs, le chauffage central ou les portes automatiques, la passation des contrats d’assurance de l’immeuble et la déclaration des sinistres affectant les parties communes. Les frais matériels de gestion, notamment la reprographie des documents administratifs ordinaires, l’affranchissement des courriers courants et la conservation des archives courantes, sont réputés couverts par les honoraires forfaitaires globaux.
Sur le plan contentieux, la chambre civile de la Cour de cassation applique une rigueur sans faille au respect de ce périmètre légal. Dans son arrêt rendu le 9 septembre 2021 (pourvoi n° 20-11.743), la troisième chambre civile a rappelé la nature exclusive du lien contractuel unissant le syndic au seul groupement de copropriétaires, jugeant : « Il résulte de ces textes que les copropriétaires ne peuvent être parties au contrat de mandat du syndic conclu avec le seul syndicat des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-11.743). En censurant la cour d’appel qui avait admis qu’une résolution d’assemblée générale puisse prévoir l’adhésion individuelle des copropriétaires au contrat de syndic pour leur rendre directement opposables des frais annexes, la haute juridiction a neutralisé la pratique consistant à créer des obligations financières personnelles au détriment des copropriétaires en dehors des prévisions de la loi.
Les tentatives des syndics d’externaliser certaines tâches relevant de la gestion courante pour les faire supporter au syndicat sous la forme de factures prestataires distinctes sont tout aussi fermement sanctionnées par les juges du fond. Ainsi, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 1er juillet 2026 (RG n° 23/07219), a condamné un syndic professionnel à restituer les sommes indûment prélevées sur le compte de la copropriété pour l’évaluation des risques professionnels de l’immeuble, constatant que cette obligation légale d’administration incombait au mandataire dans le cadre de sa mission forfaitaire ordinaire et ne pouvait donner lieu à une délégation tarifée à un tiers aux frais du syndicat.
B. Le régime dérogatoire des prestations particulières, des travaux et le plafonnement légal de l’état daté
Par exception au principe du forfait, le décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à percevoir des honoraires complémentaires pour l’accomplissement de prestations particulières. Toutefois, la liste de ces prestations est strictement limitative, comme l’a souligné la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 18 septembre 2025 (RG n° 22/08583) : « Le décret du 17 mars 1967 prévoit une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire. » (CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2025, n° 22/08583). Toute facturation d’une diligence absente de cette nomenclature réglementaire ou non chiffrée dans le contrat de mandat constitue une faute contractuelle et un paiement indu.
Ces prestations particulières se répartissent en catégories précises : les réunions et visites supplémentaires dépassant le nombre prévu au contrat, les modifications du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division consécutives à des décisions d’assemblée générale, la gestion administrative et matérielle des sinistres lourds non imputables aux parties communes, les diligences exceptionnelles liées à des litiges judiciaires, et la gestion des travaux de conservation ou d’amélioration de l’immeuble.
La question des honoraires sur travaux constitue l’un des aspects les plus sensibles de la pratique des copropriétés, touchant directement au contentieux suivi par un avocat en travaux de copropriété. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prohibe formellement l’insertion d’un barème préétabli d’honoraires sur travaux dans le contrat de syndic, même à titre indicatif. Cette règle impérative a été réaffirmée avec force par la cour d’appel dans son arrêt du 21 janvier 2025 (RG n° 22/00607), rappelant la teneur de la loi : « En ce qui concerne les honoraires du syndic, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit, en ses alinéas 4 et 5, que ‘les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » (CA, 21 janv. 2025, n° 22/00607).
Il en résulte qu’un syndic ne peut en aucun cas prélever d’autorité une commission sur des travaux décidés en assemblée générale si ces honoraires n’ont pas fait l’objet d’une résolution distincte ou d’une mention expresse votée à la même majorité que les travaux eux-mêmes. De surcroît, lorsque l’assemblée a consenti un pourcentage d’honoraires, le syndic commet une faute s’il applique un taux supérieur ou s’il calcule sa commission sur un montant incluant la taxe sur la valeur ajoutée. La cour d’appel de Paris, par son arrêt du 29 mai 2024 (RG n° 20/17786), a ainsi sanctionné un syndic qui avait facturé 4 % d’honoraires au lieu des 3 % autorisés par l’assemblée générale, ordonnant la restitution immédiate de la somme indûment perçue au profit du syndicat (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 2, 29 mai 2024, n° 20/17786).
À côté des prestations facturées au syndicat figurent les frais imputables aux seuls copropriétaires concernés, régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Parmi ces actes, l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un lot a fait l’objet d’abus historiques majeurs, conduisant le pouvoir réglementaire à intervenir par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ce texte fixe un plafond légal absolu de 380 euros toutes taxes comprises pour la délivrance de ce document informatif préalable à la signature de l’acte authentique de mutation.
Ce plafonnement impératif interdit formellement au syndic de contourner la règle en segmentant sa prestation ou en facturant des lignes accessoires telles qu’un prétendu questionnaire de pré-état daté, des frais d’actualisation de l’état daté ou des frais d’opposition du syndic au prix de vente. La jurisprudence de la Cour de cassation encadre également de manière rigoureuse le champ d’application de cette imputation. Dans son arrêt rendu le 20 mai 2021 (pourvoi n° 20-15.633), la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel ayant mis les frais d’état daté à la charge d’un copropriétaire dont le bien avait été vendu sur saisie immobilière, posant le principe : « Il résulte de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, et de l’article L. 322-9 du code des procédures civiles d’exécution que l’imputation du coût de l’état daté au copropriétaire concerné n’est pas applicable en cas de vente par adjudication d’un lot de copropriété » (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.633). Toute somme perçue au-delà du plafond de 380 euros TTC ou en dehors des cas légaux d’imputation constitue un indu répétible que le copropriétaire vendeur est recevable à réclamer.
II. Le contentieux des honoraires illicites : charges indues, répartition de la preuve et voies d’action des copropriétaires
Lorsque le syndic s’affranchit du cadre légal et perçoit des honoraires non autorisés, la contestation de ces montants déclenche un contentieux aux règles probatoires et procédurales très spécifiques. Que le litige oppose le syndic à un copropriétaire individuel victime de frais privatifs abusifs, ou qu’il mobilise le syndicat des copropriétaires pour recouvrer des fonds indûment imputés sur la trésorerie collective, l’issue de la procédure dépend de la maîtrise des règles relatives à l’approbation des comptes, au fardeau de la preuve et aux fondements de la responsabilité civile professionnelle.
A. L’imputation erronée des frais de recouvrement et l’inopérance de l’approbation générale des comptes
L’un des contentieux les plus fréquents en copropriété réside dans la facturation de frais privatifs de recouvrement à l’encontre des copropriétaires débiteurs ou prétendus débiteurs, nécessitant fréquemment l’assistance d’un avocat en charges de copropriété. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont imputables au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée, tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance consécutifs à cette sommation.
La Cour de cassation soumet cette imputation à un contrôle strict de nécessité et de chronologie. Dans son arrêt de principe du 12 novembre 2020 (pourvoi n° 19-21.018), la troisième chambre civile a énoncé les exigences légales pesant sur les juridictions du fond : « Il résulte de ce texte que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. » (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018). Censurant les juges d’appel qui avaient condamné des copropriétaires sans vérifier les justificatifs de la dépense, la Cour a jugé : « En se déterminant ainsi, sans rechercher si les frais de recouvrement avaient été exposés postérieurement à la mise en demeure et étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).
Cette décision prive de fondement juridique les pratiques courantes des cabinets de syndic consistant à facturer des lettres de relance simples préalables à toute mise en demeure, des frais d’huissier non tarifés ou des honoraires de suivi de contentieux alors même qu’aucune diligence judiciaire réelle n’a été accomplie. Comme l’a jugé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 29 mai 2024 précité, un simple échange de courriels transmettant un dossier à un avocat sans aucun suivi ultérieur ne démontre pas l’accomplissement de la prestation de remise de dossier au contentieux et justifie le remboursement de l’honoraire prélevé : « Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Le Syndic à rembourser la somme de 300 € au syndicat des copropriétaires au titre des honoraires de mise au contentieux d’un dossier » (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 2, 29 mai 2024, n° 20/17786).
Face à ces demandes de remboursement ou de radiation de charges indues, les syndics opposent régulièrement une fin de non-recevoir tirée de l’approbation des comptes annuels par l’assemblée générale des copropriétaires. Cet argument est pourtant juridiquement inopérant à l’égard du compte individuel du copropriétaire. La portée de l’approbation des comptes annuels a été clairement définie par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 14 mars 2019 (pourvoi n° 17-26.190) : « Mais attendu que l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que l’assemblée générale du 25 août 2012 n’avait fait qu’approuver les comptes de l’exercice précédent comprenant la dépense inhérente aux travaux litigieux, la cour d’appel a pu en déduire que cette décision n’était entachée d’aucune irrégularité susceptible d’entraîner sa nullité et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 17-26.190).
L’approbation ne valide que la gestion globale du syndicat et ne préjuge pas de l’exactitude des débits portés sur le compte privatif d’un copropriétaire. Cette règle fondamentale a été réaffirmée avec une netteté remarquable par la troisième chambre civile dans son arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-14.697) : « Selon ce texte, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-14.697). En conséquence, le copropriétaire qui découvre des honoraires de syndic illégalement portés au débit de son compte personnel conserve l’entière liberté d’en contester le bien-fondé et d’en réclamer l’annulation devant le juge judiciaire, même s’il n’a pas contesté dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965 la décision d’assemblée générale ayant approuvé les comptes du syndicat.
B. L’action en répétition de l’indu, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle et le signalement administratif
Sur le terrain probatoire, la jurisprudence fait peser sur le professionnel la charge exclusive d’établir la réalité et la conformité des prestations particulières facturées. Dans son arrêt précité du 18 septembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a posé une règle probatoire décisive pour la protection des copropriétés : « Or, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, c’est à l’ancien syndic de la copropriété, de démontrer les diligences effectuées justifiant la facturation de ses honoraires supplémentaires et non au syndicat des copropriétaires. » (CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2025, n° 22/08583). Constatant la carence du syndic à prouver ses interventions réelles, la juridiction d’appel a sanctionné le comportement fautif du mandataire : « L’ancien syndic a donc commis une faute en facturant des honoraires au mépris des dispositions légales et conventionnelles. Il convient d’infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires ces sommes facturées au titre de ses honoraires, non justifiés » (CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2025, n° 22/08583).
Lorsque des honoraires indus ont été perçus, le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire individuel dispose de l’action en répétition de l’indu fondée sur les articles 1302 et 1302-1 du Code civil, combinée avec l’action en responsabilité contractuelle de l’article 1992 du même code régissant le mandat. Les sommes perçues sans cause légale doivent être restituées avec intérêts au taux légal. Comme l’a jugé la cour d’appel de Paris le 29 mai 2024 : « Il ressort des développements qui précèdent que la société Le Syndic doit être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.356,36 € (840 € + 34,44 € + 2.016 € + 165,92 € + 300 €) au titre du remboursement des différents indus facturés ; Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil » (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 2, 29 mai 2024, n° 20/17786).
L’obligation de restitution s’applique avec une sévérité absolue en cas de nullité de l’élection ou du renouvellement du syndic. Dans l’arrêt d’envergure du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-14.697), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé au visa de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : « Selon le premier de ces textes, le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération. » et que « Il en résulte qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-14.697). Le juge ne peut donc invoquer l’exécution matérielle de missions pour maintenir les honoraires perçus sous l’empire d’un mandat annulé.
Parallèlement aux recours juridictionnels devant le tribunal judiciaire compétent, les copropriétaires disposent de leviers administratifs d’action. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes exerce un pouvoir d’enquête et de sanction à l’encontre des syndics qui violent les dispositions réglementaires du contrat-type ou qui pratiquent des surfacturations systématiques de l’état daté. Les manquements constatés peuvent donner lieu à des injonctions administratives de remise en conformité et à des amendes administratives substantielles, sans préjudice des sanctions disciplinaires susceptibles d’être engagées devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières instituée auprès du Conseil national des transactions et de la gestion immobilières.
Conclusion
L’encadrement des honoraires du syndic professionnel constitue un dispositif légal d’ordre public conçu pour assurer la transparence de la gestion collective et prévenir les dérives budgétaires en copropriété. L’articulation stricte entre le forfait de gestion courante et la liste limitative des prestations particulières prive de tout effet juridique les clauses contractuelles dérogatoires et les facturations d’office. Lorsque des surfacturations surviennent, la jurisprudence constante de la Cour de cassation accorde aux copropriétaires et au syndicat une protection rigoureuse, en faisant peser sur le professionnel la charge de prouver ses diligences réelles et en consacrant l’indépendance de la contestation des comptes individuels à l’égard de l’approbation annuelle des comptes. Face à des prélèvements injustifiés, la mise en œuvre diligente d’une réclamation étayée, prolongée au besoin par une action en répétition de l’indu et un signalement aux autorités de contrôle, permet de rétablir l’orthodoxie financière indispensable à la bonne administration de l’immeuble.