Un propriétaire vient de récupérer les clés, le prochain locataire doit entrer dans quelques jours, et des personnes se sont installées dans le logement entre les deux locations. Cette situation est souvent appelée « squat entre deux locations ». Elle n’est pas traitée comme un simple retard de remise des clés : la voie à suivre dépend de la manière dont les occupants sont entrés, de la preuve de l’occupation sans droit ni titre et de la qualification du logement. Depuis l’élargissement de la procédure administrative aux locaux d’habitation qui ne constituent pas le domicile du propriétaire, un logement vide entre deux baux peut entrer dans le champ de la demande adressée au préfet. Cette possibilité ne dispense pas de déposer plainte ni de faire constater les faits.
Une évolution récente mérite aussi d’être intégrée. La loi du 18 août 2026 relative à la résorption de l’habitat indigne et à la protection des propriétaires contre l’occupation illicite a précisé certaines situations de maintien dans les lieux. Elle ne transforme pas chaque conflit locatif en squat et ne permet jamais au bailleur de se faire justice lui-même. Le propriétaire doit donc agir vite, mais dans un ordre précis : sécuriser les preuves, faire constater l’occupation, choisir la procédure administrative ou judiciaire adaptée et préserver les droits du futur locataire.
I. Squat entre deux locations : le logement vide peut-il être évacué par le préfet ?
A. Pourquoi un logement entre deux baux peut-il relever de la procédure administrative ?
Le point de départ se trouve dans l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dans sa rédaction actuellement applicable. Ce texte permet au propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre de demander au représentant de l’État dans le département de mettre l’occupant en demeure de quitter les lieux. Trois éléments doivent être réunis : le demandeur doit justifier son droit de propriété, l’occupation doit être constatée par une personne habilitée et une plainte doit avoir été déposée. Le propriétaire qui découvre le squat doit donc réunir ces éléments avant d’attendre la réponse de la préfecture.
Le texte est à lire avec la réforme issue de l’article 6 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Cette réforme a élargi le mécanisme au local à usage d’habitation, alors que l’ancienne protection était centrée sur le domicile. La version publiée au Journal officiel de l’article 6 de la loi du 27 juillet 2023 précise notamment : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Cette définition concerne le domicile au sens pénal ; elle ne signifie pas que tout logement vide sort de la procédure administrative.
La distinction est essentielle entre le domicile et le local à usage d’habitation. Un logement meublé appartenant au propriétaire peut être son domicile au sens de l’article 226-4 du code pénal, même s’il n’y réside pas habituellement. Un appartement totalement vide, situé entre un état des lieux de sortie et un nouvel état des lieux d’entrée, peut ne pas remplir cette définition du domicile. Il reste néanmoins susceptible d’être qualifié de local à usage d’habitation pour l’application de l’article 38, dès lors que sa destination et les documents du propriétaire l’établissent.
Cette extension vise précisément les situations dans lesquelles un logement est vide entre deux locations. La rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 vise les locaux à usage d’habitation, ce qui permet d’examiner le cas d’un logement temporairement vacant sans le confondre avec le domicile du bailleur. Le propriétaire n’a donc pas à attendre l’installation du nouveau locataire pour réagir. Au contraire, l’intervalle entre les deux baux est souvent le moment où la chronologie, la vacance et la destination du bien peuvent être démontrées le plus clairement.
La réforme du 18 août 2026 doit être replacée dans ce calendrier. L’article 14 de la loi n° 2026-798 a ajouté une précision sur le maintien dans les lieux. Le texte publié au Journal officiel prévoit : « Le présent article s’applique également en cas de maintien dans les lieux mentionnés au premier alinéa à la suite de l’introduction mentionnée au même premier alinéa ainsi qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. » Cette évolution élargit certaines hypothèses de maintien ; elle ne supprime pas les conditions de plainte, de preuve et de constat prévues par la procédure d’évacuation.
Il faut ensuite vérifier le mode d’entrée et de maintien. La procédure administrative vise l’introduction et le maintien dans un local par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas autorisés par la loi. L’article 315-1 du code pénal prévoit que l’introduction dans un local d’habitation ou dans certains autres locaux, par l’un de ces procédés, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende ; il vise aussi le maintien obtenu par les mêmes moyens. Les conditions factuelles doivent être établies pour la situation concrète : une porte forcée, une serrure remplacée, une pression exercée sur un occupant, une fausse qualité ou une manœuvre peuvent être utiles, mais aucune liste automatique ne remplace le constat.
L’article 315-1 ne doit pas être confondu avec l’article 315-2 du même code. Le second vise le maintien dans un local d’habitation après une décision de justice définitive constatant l’absence de droit ou de titre et après l’expiration des délais attachés au commandement de quitter les lieux. Il concerne donc une phase ultérieure. Pour le propriétaire qui découvre des occupants entre deux locations, la première question porte sur l’entrée et sur l’occupation actuelle ; l’article 315-2 ne constitue pas un raccourci pour éviter la procédure initiale. Le texte de référence est disponible dans l’article 315-2 du code pénal.
Le risque pénal existe également lorsque le logement est le domicile d’une personne. L’article 226-4 du code pénal sanctionne l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ainsi que le maintien qui suit. Le propriétaire ne doit pas partir de la seule idée qu’il est propriétaire pour pénétrer dans le logement occupé, expulser les personnes, retirer leurs affaires ou couper les fluides. La propriété fonde l’action, mais elle ne neutralise pas les règles de protection du domicile et de la procédure.
La jurisprudence récente confirme la portée de l’occupation sans titre. Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Lyon du 10 juillet 2026, n° 26/01764, versée à la recherche Judilibre et consultable sur la source officielle de la Cour de cassation, le juge énonce : « Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. » Le propriétaire n’a donc pas à démontrer une perte locative définitive pour établir l’urgence ; il doit toutefois prouver le titre, l’occupation et l’absence d’autorisation.
La même décision ajoute : « Le fait de prendre possession d’un logement sans y avoir été autorisé par le propriétaire et sans avoir été induit en erreur ou abusé sur l’étendue de ses droits constitue en soi une voie de fait. » Dans le contexte d’un intervalle entre deux baux, cette formulation invite à documenter l’absence de contrat, d’autorisation écrite ou de remise des clés. Elle ne permet pas de présumer le mode d’entrée lorsque les faits sont discutés. Si un ancien locataire affirme avoir obtenu un accord de prolongation, si une agence a remis un badge ou si une personne prétend être hébergée par un occupant autorisé, le dossier doit traiter cette contestation plutôt que de la qualifier sommairement de squat.
La qualification de local d’habitation, la situation du propriétaire et la manière dont les occupants sont entrés doivent donc être séparées. Un logement vacant peut relever de l’article 38 sans être le domicile actuel du bailleur. Une personne qui a occupé le logement avec un bail arrivé à son terme n’est pas automatiquement dans la même situation qu’un intrus entré pendant la vacance. Enfin, une difficulté de paiement, une remise tardive des clés ou un désaccord sur un congé peut relever du contentieux locatif ordinaire. Le choix de la procédure dépend des pièces et de la chronologie, pas du seul mot « squat ».
B. Quelles preuves réunir avant de saisir le préfet ?
Le propriétaire doit préparer un dossier lisible par une personne qui ne connaît pas le bien. La première page peut résumer l’adresse, la qualité du demandeur, la date de découverte, les occupants connus, la date d’entrée du prochain locataire et les demandes déjà faites. Une chronologie datée évite de mélanger la fin du précédent bail, la visite du logement, le changement de serrure, l’appel aux forces de l’ordre et le dépôt de plainte. Le préfet doit pouvoir vérifier rapidement que le logement n’est pas occupé en vertu d’un titre encore valable.
La preuve du droit de propriété peut être apportée par une attestation notariale, un acte d’acquisition, une attestation de propriété, un titre publié ou, selon le dossier, un document cadastral complété par des pièces plus probantes. Une taxe foncière ou une assurance ne remplace pas toujours le titre, mais peut corroborer l’identité du propriétaire et l’adresse. Si le demandeur agit par l’intermédiaire d’une agence ou d’un mandataire, le mandat doit identifier la personne habilitée à déposer la demande et à recevoir les notifications.
La vacance entre les deux locations doit elle aussi être documentée. Il faut joindre, lorsque cela existe, le bail précédent, l’état des lieux de sortie, la restitution des clés, le nouveau bail signé, la date prévue pour l’entrée du prochain locataire, l’ordre de travaux ou le mandat de relocation. Les factures d’électricité, l’assurance habitation, les échanges avec l’agence et les photographies prises avant la découverte peuvent établir que le logement était libre et dans quel état il se trouvait. Le futur bail ne donne pas au propriétaire un droit de violence ; il démontre seulement l’urgence pratique et la destination locative du bien.
Le constat de l’occupation est un point distinct. L’article 38 exige un constat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, selon les modalités prévues par le texte. Une photographie prise par le voisin, une capture d’écran ou un témoignage peut déclencher l’action, mais ne remplace pas nécessairement le constat requis. Le propriétaire peut demander à un commissaire de justice de se déplacer pour décrire l’accès, les signes d’occupation, les serrures, les noms affichés, les boîtes aux lettres, les dégradations visibles et les personnes présentes si l’accès est possible sans danger et dans le respect des règles.
La plainte doit être déposée dès que les faits sont suffisamment identifiés. L’article 15-3 du code de procédure pénale impose aux services ou unités de police judiciaire de recevoir les plaintes des victimes d’infractions, y compris lorsque le service saisi n’est pas territorialement compétent. En pratique, il faut repartir avec le récépissé et, lorsque c’est possible, une copie ou une référence du procès-verbal. Une plainte en ligne qui ne correspond pas à la procédure applicable, un simple appel téléphonique ou un signalement au syndic ne doivent pas être présentés comme une plainte pénale complète.
Le récit doit rester factuel. Il doit préciser la dernière date à laquelle le logement était vide ou occupé par une personne autorisée, les signes qui ont révélé la présence, les démarches pour demander le départ et les éléments qui font penser à une entrée sans autorisation. Si une caméra de copropriété existe, le propriétaire doit demander rapidement la conservation des images au syndic, car leur durée de conservation est limitée. Les messages, enregistrements, photographies et vidéos doivent être conservés dans leur format d’origine avec leur date, leur auteur et leur contexte. Une capture recadrée est moins utile si le fichier complet peut être produit.
Les preuves de l’entrée forcée ou frauduleuse doivent être isolées des preuves de la propriété. Une serrure fracturée, un cylindre remplacé, une porte dégradée, un faux document, une menace ou une manœuvre peuvent être relatés dans une rubrique distincte. Si aucune dégradation n’est visible, cela ne suffit pas à écarter toute procédure. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Lyon du 10 juillet 2026 déjà citée, le juge rappelle que « L’entrée par effraction ou en dégradant les lieux n’est pas une condition de la voie de fait. » Le dossier doit donc décrire ce qui est connu et ne pas inventer une effraction qui n’a pas été constatée.
Une personne présente dans le logement peut soutenir qu’elle a reçu l’autorisation d’un ancien locataire, du propriétaire, d’une agence ou d’un tiers. Cette affirmation doit être vérifiée. Il faut demander le document invoqué, relever sa date, son auteur, sa durée et le local concerné. Un hébergement accordé par l’ancien locataire ne crée pas nécessairement un bail avec le propriétaire, mais il peut modifier le chemin procédural et la manière d’établir l’absence de titre. À l’inverse, l’absence de bail écrit ne suffit pas toujours à démontrer l’absence de tout accord : les virements, les échanges et les attestations peuvent être discutés devant le juge.
Le propriétaire doit également protéger le futur locataire. Il faut l’informer sans lui transmettre des données personnelles inutiles, proposer de décaler l’entrée si nécessaire et conserver les échanges sur le remboursement des frais ou du dépôt. La responsabilité du bailleur peut être engagée s’il remet un logement indisponible ou s’il promet une date qu’il ne maîtrise pas. Une solution provisoire, une visite contradictoire et un calendrier réaliste valent mieux qu’une remise des clés précipitée qui exposerait le nouveau locataire à un conflit immédiat.
Enfin, il est dangereux de remplacer la serrure, de vider les lieux ou d’interrompre l’eau et l’électricité avant la mise en œuvre de la procédure. Ces actes peuvent provoquer une plainte contre le propriétaire, détruire des preuves, exposer les biens des occupants et compliquer la demande d’évacuation. Toute intervention matérielle doit être coordonnée avec les autorités ou le commissaire de justice. Si une urgence de sécurité existe, le 17 ou les services de secours sont les interlocuteurs adaptés ; le propriétaire ne doit pas organiser lui-même une expulsion collective.
II. Squat entre deux locations : quelle démarche et quel délai pour récupérer le logement ?
A. Comment demander l’évacuation administrative sans perdre de temps ?
La demande administrative se construit dans l’ordre suivant : plainte, justification de propriété, constat de l’occupation illicite, puis saisine du représentant de l’État. Dans un logement situé entre deux locations, le propriétaire doit expliquer expressément que le local est destiné à l’habitation, qu’il était vacant pour une raison locative déterminée et qu’aucun contrat ne lie les occupants au demandeur. Le dossier doit comporter une demande claire d’évacuation et une adresse exacte pour les notifications. Les documents doivent être classés et numérotés ; un dossier court et chronologique est plus exploitable qu’un échange de messages non ordonné.
La loi prévoit un contrôle de la complétude et un délai de décision rapide. Lorsque la demande est complète, le représentant de l’État doit se prononcer dans le délai légal de quarante-huit heures. Ce délai n’est pas un délai garanti à partir du premier appel téléphonique : il suppose une demande reçue avec les justificatifs requis et la possibilité de vérifier l’occupation. Le bailleur doit donc conserver la preuve de l’envoi, de la réception et des pièces transmises. Si la préfecture demande un document complémentaire, il faut répondre sans modifier la chronologie ni produire une pièce dont l’origine n’est pas vérifiable.
Lorsque le propriétaire ne peut pas accéder au logement pour établir certains éléments, la réforme permet aux services de l’État de solliciter l’administration fiscale afin de vérifier l’identité du propriétaire dans un délai de soixante-douze heures. Ce mécanisme facilite la preuve lorsque les lieux sont fermés ou que les occupants empêchent une visite. Il ne remplace pas le titre de propriété ni le constat d’occupation. La demande doit indiquer pourquoi l’accès est impossible, quelles démarches ont été tentées et quelles pièces extérieures confirment l’adresse et la propriété.
Si les conditions sont remplies, une mise en demeure de quitter les lieux est notifiée aux occupants. Le délai d’exécution dépend de la qualification du local. Pour un domicile, le délai minimal est de vingt-quatre heures. Lorsque le propriétaire demande l’évacuation d’un local d’habitation qui n’est pas son domicile, l’information diffusée par l’ANIL précise que le délai d’exécution de la mise en demeure est de sept jours. Cette différence explique pourquoi un appartement vide entre deux baux ne doit pas être présenté automatiquement comme le domicile du bailleur. La qualification exacte doit figurer dans le dossier et être cohérente avec les faits.
Le représentant de l’État peut refuser la mise en demeure si les conditions légales ne sont pas satisfaites ou si un motif impérieux d’intérêt général est opposé dans les limites du texte. Un refus doit être lu avec ses motifs. Il peut révéler une pièce manquante, une contestation sérieuse sur la propriété, l’absence de constat régulier, une difficulté sur la destination du local ou une situation qui relève plutôt d’un ancien contrat de location. Le propriétaire ne doit pas répéter la même demande à l’identique ; il doit corriger précisément le défaut ou saisir le juge si le désaccord est juridique.
À Paris et en Île-de-France, le dossier est adressé à l’autorité préfectorale du département où se situe le logement, avec les canaux indiqués par la préfecture compétente. Pour Paris, le propriétaire doit identifier le circuit de la préfecture de police ; dans les départements de la petite et de la grande couronne, la préfecture du département concerné traite le dossier selon ses modalités. Une demande envoyée à une administration d’un autre département risque de perdre du temps. L’adresse, le numéro de dossier, la plainte, le constat et le calendrier du futur bail doivent être identiques sur toutes les pièces.
Le bailleur doit conserver les justificatifs de notification. La mise en demeure peut être contestée, et l’occupation peut évoluer entre la demande et l’intervention. Il faut donc actualiser les informations si les personnes partent, si de nouveaux occupants arrivent, si des biens sont déplacés ou si une procédure judiciaire est engagée. Les changements ne justifient pas une action privée. Ils doivent être signalés aux autorités afin que l’évacuation, si elle est ordonnée, corresponde à la situation réelle des lieux.
Le contentieux administratif obéit à des règles propres. L’article L. 521-1 du code de justice administrative permet de demander la suspension d’une décision administrative en cas d’urgence et de doute sérieux sur sa légalité. L’article L. 521-2 organise le référé destiné à sauvegarder une liberté fondamentale lorsqu’une atteinte grave et manifestement illégale appelle une intervention très rapide. L’article L. 521-3 permet, sous conditions, de demander des mesures utiles même en l’absence de décision administrative préalable. Le recours adapté dépend du contenu de la décision et de l’urgence ; il ne faut pas déposer un référé sans identifier l’acte contesté ou la mesure demandée.
Une demande administrative peut échouer parce que l’occupant est en réalité un ancien locataire ou parce qu’un accord a été donné par une personne ayant reçu mandat. Dans ce cas, l’étiquette « squat » ne suffit pas à maintenir le délai accéléré. Le propriétaire doit alors réunir les éléments du bail, du congé, de la remise des clés et des paiements afin de déterminer si une expulsion locative classique est nécessaire. Le juge peut être saisi en parallèle lorsque la situation présente un trouble actuel et que l’urgence justifie une mesure provisoire, mais la stratégie doit éviter les procédures contradictoires.
B. Quand saisir le juge et comment organiser l’expulsion ?
La voie judiciaire devient centrale lorsque la procédure administrative ne peut pas être utilisée, lorsque l’autorité préfectorale refuse la demande ou lorsque le titre d’occupation est contesté. Le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à l’expulsion des personnes qui occupent un logement construit sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. Le propriétaire demande généralement la constatation de l’absence de titre, l’expulsion, une indemnité d’occupation et, si nécessaire, l’autorisation du concours de la force publique après l’accomplissement des formalités.
Le référé peut être pertinent lorsque l’occupation est évidente et que l’urgence est concrète : entrée imminente du nouveau locataire, risques de dégradation, impossibilité d’assurer le logement, travaux interrompus ou danger pour les personnes. L’article 834 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection à ordonner des mesures provisoires en cas d’urgence, notamment lorsque la mesure ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L’article 835 du même code permet aussi une mesure conservatoire ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
La jurisprudence Judilibre illustre la distinction entre le principe du trouble et les modalités de l’expulsion. Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 31 juillet 2025, n° 25/02837, la décision officielle accessible sur le site de la Cour de cassation énonce : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. » Cette formule aide à caractériser l’urgence, mais le propriétaire doit encore identifier les occupants, établir l’absence de titre et demander des mesures exécutables.
Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 23 janvier 2025, n° 24/03245, la décision officielle rappelle : « En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels. » La même ordonnance précise : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. » Le jugement doit donc être lu avec les règles du code des procédures civiles d’exécution et avec les éventuelles exceptions applicables à l’entrée dans les lieux.
Le propriétaire doit éviter de demander au juge une mesure imprécise. Une assignation utile décrit le local, le titre de propriété, la date de découverte, l’absence d’autorisation, le constat, la plainte, les personnes identifiées et les conséquences de l’occupation. Elle explique aussi pourquoi le référé est urgent. Si le prochain locataire est déjà engagé, le bail et la date prévue peuvent être produits, en occultant les données qui ne sont pas nécessaires. Si le bien subit des dégradations, un devis, un rapport d’assurance ou un constat complémentaire peut établir le préjudice sans exagérer le montant.
Pour approfondir les étapes d’une expulsion et les actes du commissaire de justice, le propriétaire peut consulter notre page consacrée à l’expulsion d’un logement. Cette ressource générale ne remplace pas l’examen du constat ni du titre invoqué par les occupants ; elle aide à situer la demande de référé dans la séquence complète d’exécution.
Une indemnité d’occupation peut être demandée pour la période pendant laquelle le propriétaire est privé de la jouissance du logement. Son montant doit être justifié par le loyer de marché, le précédent bail, les caractéristiques du bien et la durée de l’occupation. L’indemnité n’est pas automatiquement égale à la totalité du loyer qui aurait été perçu du prochain locataire : le juge peut examiner la preuve du lien entre l’occupation, la perte locative et les frais réellement supportés. La demande doit distinguer l’indemnité d’occupation, les réparations, les charges, les frais de commissaire de justice et les éventuelles pénalités dues au futur locataire.
Après une décision d’expulsion, le commissaire de justice délivre les actes nécessaires et organise l’exécution. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, sous réserve des exceptions et décisions du juge. Le texte permet d’écarter ce délai dans certaines situations, notamment lorsque l’entrée s’est faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou lorsque l’occupant est de mauvaise foi. Le juge doit être mis en mesure de connaître les circonstances précises de l’entrée ; une demande générale de suppression du délai a peu de chances d’être utile.
La trêve hivernale doit également être examinée. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution suspend en principe les expulsions du 1er novembre au 31 mars et prévoit des exceptions, notamment pour certains domiciles occupés après une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Pour un logement vacant qui n’est pas le domicile du bailleur, l’analyse n’est pas identique ; le juge peut apprécier la situation et réduire ou supprimer certains délais dans les conditions de la loi. La date du prochain bail ne suffit pas, à elle seule, à écarter la trêve.
Le commissaire de justice organise aussi le sort des meubles. Selon l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens mobiliers sont remis à la personne expulsée à l’endroit qu’elle indique ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés dans un lieu approprié, avec description dans le procès-verbal. Le bailleur ne doit pas jeter, vendre ou déplacer les affaires. Une photographie de chaque pièce, un inventaire contradictoire et le respect des instructions du commissaire de justice protègent toutes les parties.
Il faut enfin distinguer l’occupant sans titre de l’ancien locataire qui se maintient après la fin du bail. Dans le second cas, les règles du congé, de la clause résolutoire, de la dette locative et du commandement peuvent dominer le dossier. Une intervention rapide reste possible, mais la qualification suppose un examen du contrat et des actes délivrés. Une personne qui a reçu les clés, payé un loyer ou obtenu une autorisation de travaux ne doit pas être traitée comme un intrus sans que ces éléments soient vérifiés. Une qualification trop rapide peut entraîner un rejet de la demande et une condamnation aux frais.
La propriété reste le fondement de l’action. L’article 544 du code civil définit le droit de propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, dans les limites fixées par les lois et règlements. Cette règle permet de demander la restitution du bien, mais elle s’exerce à travers la plainte, le constat, la décision administrative ou judiciaire et l’exécution par un professionnel. Le propriétaire qui respecte cette séquence préserve mieux son droit et réduit le risque de voir le conflit se déplacer vers sa propre responsabilité.
Pour un logement situé à Paris ou dans une commune d’Île-de-France, il faut préparer une pièce d’identité, le titre de propriété, le bail précédent et le nouveau bail, les états des lieux, le constat, le récépissé de plainte, les photographies datées, les échanges avec les occupants et le mandat de l’agence s’il existe. La demande préfectorale doit partir du département du bien ; la procédure judiciaire relève de la juridiction compétente du lieu de l’immeuble selon la nature de l’action. La tension du marché locatif local peut expliquer l’urgence, mais elle ne remplace aucune condition de droit.
Le propriétaire peut présenter au futur locataire un calendrier transparent : dépôt de plainte, constat, saisine administrative ou judiciaire, notification et intervention du commissaire de justice. Il faut éviter de promettre une libération certaine en quarante-huit heures. Ce délai concerne une décision administrative à partir d’une demande complète dans les conditions du texte, et non la totalité des opérations matérielles. Si le logement ne peut pas être remis à la date prévue, un accord écrit sur le report, l’hébergement temporaire ou la restitution des sommes est préférable à une remise des clés dans un local encore occupé.
Conclusion
Un squat entre deux locations n’est pas un vide juridique. Le propriétaire d’un logement vacant peut, sous conditions, utiliser la procédure administrative d’évacuation prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, y compris lorsque le local n’est pas son domicile. La réforme de 2023 a étendu le dispositif aux locaux d’habitation et la loi du 18 août 2026 a précisé certaines hypothèses de maintien dans les lieux. La qualification exige toutefois une plainte, une preuve de propriété, un constat régulier et des éléments sur l’introduction ou le maintien sans droit ni titre.
La méthode la plus sûre consiste à préserver immédiatement les preuves, à ne pas changer la serrure ni déplacer les biens, puis à saisir le bon interlocuteur. Le préfet peut être sollicité lorsque les conditions de l’article 38 sont réunies ; le juge des contentieux de la protection ou le juge des référés intervient lorsque la voie administrative ne suffit pas, lorsque le titre est contesté ou lorsque l’expulsion doit être organisée judiciairement. Les délais de quarante-huit heures, de vingt-quatre heures, de sept jours et de deux mois ne désignent pas la même étape. Ils doivent être appliqués selon la qualification du local et les circonstances de l’entrée.
Le propriétaire doit enfin protéger le futur locataire, respecter les affaires présentes dans le logement et laisser le commissaire de justice conduire l’exécution. À Paris comme en Île-de-France, le dossier doit être adressé à l’autorité du département concerné et rester cohérent sur la propriété, la vacance, le constat et la date de relocation. Une analyse individualisée est nécessaire dès qu’un ancien bail, une autorisation d’hébergement ou une contestation sur les clés apparaît.
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