I. L’exigence impérative du concours du nu-propriétaire lors de la conclusion et du renouvellement du bail commercial
A. La prohibition légale de la conclusion solitaire du bail commercial par l’usufruitier et l’autorisation judiciaire supplétive
Le démembrement de propriété engendre des interactions juridiques complexes entre les prérogatives de gestion de l’usufruitier et les droits réels du nu-propriétaire. À cet égard, le législateur a instauré un encadrement statutaire strict destiné à préserver le patrimoine immobilier contre des engagements locatifs commerciaux excessifs. Les praticiens du cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris observent fréquemment les contentieux suscités par la méconnaissance de ces règles. Selon les termes de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut valablement donner à bail un immeuble commercial sans le concours du nu-propriétaire.
Cette prohibition légale s’explique par la nature contraignante de la propriété commerciale et par le droit impératif au renouvellement conféré au preneur. Dès lors, la conclusion d’un bail commercial octroie un droit d’exploitation pérenne susceptible d’affecter profondément la valeur vénale du bien démembré. La jurisprudence rappelle avec constance la primauté de cette exigence textuelle dans le droit positif applicable aux baux commerciaux et artisanaux. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré cette règle dans l’arrêt Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-17.442. La Haute juridiction a ainsi jugé que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial ».
Par ailleurs, cette limitation légale des pouvoirs de l’usufruitier s’articule directement avec le principe fondamental issu de l’article 578 du Code civil. Ce texte général dispose que le droit de jouissance s’exerce sous la charge essentielle de conserver la substance de la chose louée. Dans un jugement récent rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse, 11 mars 2026, n° 25/00497, les magistrats ont analysé cette conciliation patrimoniale. Le tribunal a retenu que l’usage du bien « doit s’exercer dans la nécessaire limite de conservation de la substance de la chose ».
Or, lorsque le nu-propriétaire refuse son accord ou s’abstient de répondre, l’usufruitier dispose d’un recours pour débloquer l’exploitation de l’immeuble. En application de l’article 595 alinéa 4 du Code civil, l’usufruitier peut solliciter l’autorisation du tribunal judiciaire afin de conclure seul le bail. Le juge vérifie alors que les stipulations du projet de contrat ne portent aucune atteinte excessive aux intérêts légitimes du nu-propriétaire. Dans la décision du Tribunal judiciaire de Toulouse, 11 mars 2026, n° 25/00497, l’autorisation judiciaire a été accordée par les juges du fond. Le tribunal a retenu que l’acte « n’apparaît pas préjudiciable aux droits du nu-propriétaire ni de nature à porter atteinte à la substance ».
Dans une perspective économique similaire, le Tribunal judiciaire de Bordeaux, 23 octobre 2025, n° 25/06966 a autorisé un usufruitier à signer seul le bail. Les magistrats bordelais ont constaté que la convention projetée pour neuf années « présente un intérêt financier et juridique évident pour les parties ». Cette convention commerciale permettait en effet de valoriser l’immeuble démembré et de pérenniser des revenus indispensables à la conservation du bien commun. De surcroît, le Tribunal judiciaire d’Orléans, 19 mars 2025, n° 22/01710 a accueilli la demande de l’usufruitier face au refus du nu-propriétaire. Dès lors, l’autorisation judiciaire supplétive constitue un instrument juridique efficace pour prévenir l’inertie dommageable d’une indivision successorale ou familiale bloquée.
L’obligation de requérir le concours du nu-propriétaire concerne également les locations commerciales courtes, les baux saisonniers ainsi que les conventions dérogatoires. Face à l’opposition injustifiée d’un nu-propriétaire, le Tribunal judiciaire de Toulon, 18 septembre 2025, n° 25/02084 a suppléé ce refus par une décision d’autorisation. Le tribunal toulonnais a jugé que cette location relevait de l’article 595 exigeant l’accord du nu-propriétaire pour louer un local commercial. En conséquence, l’usufruitier ne saurait contourner l’exigence statutaire en qualifiant la convention de bail de simple acte d’administration sans solliciter le tribunal.
Cette rigueur d’application témoigne de la volonté constante des tribunaux de protéger la substance du bien contre tout engagement locatif non consenti. L’usufruitier qui méconnaît cette exigence s’expose à la remise en cause immédiate de l’acte et à l’engagement direct de sa responsabilité. À cet égard, les parties doivent veiller à recueillir l’assentiment formel du nu-propriétaire dès l’amont des négociations relatives au bail commercial. Le respect de ce formalisme garantit la validité intrinsèque de la convention et sécurise les investissements matériels substantiels consentis par l’exploitant preneur.
Pour le preneur entrant, la vérification des titres de propriété constitue un préalable impératif pour éviter toute contestation ultérieure sur la jouissance. L’absence de signature du nu-propriétaire fragilise la stabilité du fonds de commerce et compromet la transmissibilité future du droit au bail commercial. Dès lors, les conseils juridiques doivent exiger la production intégrale des actes notariés établissant la répartition exacte des droits réels sur l’immeuble. Cette précaution élémentaire prémunit l’entreprise contre une action en nullité susceptible de perturber l’exploitation et d’entraîner son expulsion prématurée des lieux.
B. L’extension du concours obligatoire du nu-propriétaire aux opérations de renouvellement et de modification du contrat
L’impératif du concours conjoint des titulaires de droits démembrés s’applique avec une vigueur identique lors des opérations de renouvellement du contrat commercial. La jurisprudence assimile de façon constante le renouvellement statutaire à la conclusion d’un nouveau bail entraînant la reconduction des droits du preneur. À cet égard, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 12 février 2026, n° 25/14541 a statué sur la délimitation du texte civil. La juridiction parisienne a jugé que « ce texte est applicable à la conclusion et au renouvellement du bail commercial ». Cette démarcation fondamentale guide l’ensemble des praticiens dans la notification et la régularité des actes procéduraux relatifs au statut des baux démembrés.
En conséquence de cette assimilation légale, le preneur doit notifier sa demande de renouvellement tant à l’usufruitier gestionnaire qu’au nu-propriétaire de l’immeuble. Le Tribunal judiciaire de Dax, 17 décembre 2025, n° 25/00001 a précisé la portée de cette exigence lors de la procédure de renouvellement. Le tribunal a jugé qu’un usufruitier ne peut renouveler un bail commercial sans le consentement exprès et préalable du nu-propriétaire des lieux. Le tribunal a ainsi déclaré irrecevable l’action en fixation judiciaire du loyer intentée par la seule usufruitière à défaut de concours des nus-propriétaires. Or, la fixation du prix du bail renouvelé constitue une condition essentielle du contrat qui engage directement la valeur vénale du bien loué.
La complexité procédurale s’accroît lorsque la nue-propriété de l’immeuble commercial est répartie entre plusieurs coïndivisaires à la suite d’une dévolution successorale. Le régime du démembrement doit alors être mis en œuvre en observant scrupuleusement les exigences posées par l’article 815-3 du Code civil. Dans son jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux, 22 mai 2025, n° 22/00849, la juridiction a rappelé les règles applicables aux notifications extrajudiciaires. Le tribunal bordelais a expressément énoncé que « selon l’article 815-3 du code civil, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial relève de l’unanimité des indivisaires ». Dès lors, la demande de renouvellement signifiée en vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce doit atteindre chaque membre de l’indivision.
Par ailleurs, le congé avec offre de renouvellement délivré unilatéralement par le seul usufruitier encourt une nullité substantielle anéantissant l’accord formulé par le locataire. Dans une affaire remarquable, la Cour d’appel de Bordeaux, 4ème Chambre commerciale, 10 mars 2025, n° 23/00613 a sanctionné cette initiative solitaire. La juridiction d’appel a prononcé l’annulation du congé délivré par l’usufruitier seul et a constaté que le bail s’était poursuivi en tacite prolongation. En raison de cette prolongation continue excédant douze ans, la cour a jugé le loyer déplafonné en vertu de l’article L. 145-34 du Code de commerce. En conséquence, l’irrégularité d’un acte unilatéral expose les bailleurs à des conséquences financières majeures relatives au déplafonnement à la valeur locative.
Toutefois, la nullité tirée du défaut de notification initiale au nu-propriétaire peut être valablement couverte par une acceptation ultérieure expresse et dépourvue d’ambiguïté. Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Rouen, 18 septembre 2025, n° 24/02143, les magistrats ont admis la régularisation du renouvellement litigieux. La cour d’appel a retenu que l’accord sur le principe du renouvellement couvrait la nullité des formalités préalables à la convention locative. Les juges rouennais ont par suite annulé le congé tardif délivré ultérieurement par les représentants légaux de la nue-propriétaire après cette acceptation. Dès lors, le consentement manifeste exprimé par les détenteurs de droits démembrés permet d’écarter l’anéantissement du contrat commercial régulièrement poursuivi.
Par ailleurs, toute modification substantielle de la convention de location en cours d’exécution exige également le consentement conjoint du nu-propriétaire et de l’usufruitier. La transformation d’une convention civile en bail commercial statutaire requiert impérativement le concours de l’ensemble des titulaires de droits réels sur l’immeuble. À cet égard, les avenants modifiant la destination des lieux ou la consistance des locaux loués doivent respecter scrupuleusement la règle de cogestion légale. L’omission de cette formalité rend la modification inopposable au nu-propriétaire qui conserve le droit de revendiquer la remise en état des lieux loués. En conséquence, la pratique notariale et judiciaire impose la présence de toutes les parties pour garantir la sécurité durable des relations contractuelles commerciales.
La gestion des délais statutaires impartis pour répondre à la demande de renouvellement requiert une coordination étroite entre les titulaires de droits démembrés. Le délai de trois mois fixé par l’article L. 145-10 du Code de commerce court à compter de la réception de la notification extrajudiciaire. L’absence de réponse concertée dans ce délai légal expose les bailleurs à une acceptation tacite du principe du renouvellement du contrat commercial. Or, cette acceptation tacite peut être contestée par le nu-propriétaire qui n’a pas été régulièrement mis en demeure d’exprimer son consentement éclairé. Dès lors, la mise en place d’une gouvernance claire entre usufruitier et nu-propriétaire s’avère indispensable pour éviter toute déchéance procédurale involontaire.
II. Le régime contentieux des actes irréguliers, la protection du preneur et la répartition des obligations indemnitaires
A. La sanction de la nullité relative, la théorie de l’apparence et le sort de l’indemnité d’occupation
La méconnaissance de la règle du concours conjoint posée par le Code civil n’entraîne pas une sanction d’ordre public de nullité absolue du bail commercial. Selon une jurisprudence constante, il s’agit d’une nullité relative instituée dans l’intérêt exclusif de la protection patrimoniale légitime du nu-propriétaire. Dans une décision de principe, la Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – Chambre 1, 13 septembre 2023, n° 21/14201 a précisé la portée de cette action. La cour parisienne a jugé que cette nullité relative ne peut être sollicitée que par le seul nu-propriétaire titulaire du droit de propriété. En conséquence, ni le locataire exploitant ni l’usufruitier ayant consenti la convention ne disposent d’un intérêt juridique recevable pour contester la validité de l’acte.
Cette orientation protectrice de la sécurité contractuelle a été confirmée par le Tribunal judiciaire de Nice, 2 juillet 2026, n° 26/00655. Les magistrats niçois ont énoncé que « la limitation posée par ce texte ne s’analyse pas comme une condition de validité autonome du bail assortie d’une nullité automatique ». Le tribunal a ainsi rejeté la demande en nullité et en expulsion formée par la nue-propriétaire en l’absence de dépassement manifeste de pouvoirs. À cet égard, les juges du fond veillent à maintenir la force obligatoire des conventions exécutées de bonne foi tant qu’aucun abus n’est caractérisé.
Or, lorsque le preneur a légitimement cru contracter avec le propriétaire exclusif du local, la théorie du mandat ou de la propriété apparente paralyse l’annulation. Dans une espèce remarquable, le Tribunal judiciaire de Poitiers, 5 septembre 2025, n° 23/01709 a fait une application rigoureuse de cette doctrine jurisprudentielle. Le tribunal poitevin a constaté que le preneur « pouvait légitimement croire en la qualité de propriétaire ou mandataire apparent » de son cocontractant usufruitier. L’intervention trompeuse d’un rédacteur professionnel avait renforcé la croyance légitime de la société locataire quant à la plénitude des pouvoirs de l’usufruitier. Dès lors, le renouvellement octroyé par l’usufruitier agissant seul a été déclaré pleinement opposable à la nue-propriétaire malgré l’inobservation de l’article 595.
De façon tout à fait convergente, le Tribunal judiciaire de Toulouse, 21 mai 2026, n° 21/03247 a admis l’opposabilité du bail commercial consenti unilatéralement. Les magistrats ont retenu l’apparence légitime en faveur du preneur mais ont sanctionné l’usufruitière sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le tribunal a jugé que l’usufruitière avait commis une faute délictuelle en signant un bail commercial en violation de l’article 595 du Code civil. La juridiction a condamné l’usufruitière fautive à garantir intégralement la nue-propriétaire des condamnations et troubles résultant de la conclusion irrégulière de cette location. En conséquence, l’usufruitier qui s’affranchit des règles légales engage sa responsabilité civile délictuelle personnelle à l’égard des autres titulaires de droits démembrés.
Par ailleurs, lorsque la nullité du bail est judiciairement prononcée, le preneur déchu de son titre contractuel devient un occupant sans droit ni titre. L’anéantissement rétroactif de la convention oblige le locataire évincé à verser une indemnité d’occupation compensant la privation de la jouissance des locaux commerciaux. La Cour d’appel de Paris, 13 septembre 2023, n° 21/14201 a fixé une indemnité d’occupation avec un abattement de précarité de vingt pour cent. De même, le Tribunal judiciaire de Montpellier, 28 janvier 2025, n° 22/00270 a précisé les critères d’évaluation de cette dette d’occupation. Le tribunal montpelliérain a rappelé que l’indemnité correspond à la valeur locative de marché et subit un abattement usuel modulé entre dix et trente pour cent.
Cette indemnité d’occupation se substitue rétroactivement aux loyers perçus et garantit la réparation intégrale du préjudice causé aux copropriétaires du bien démembré. Le calcul de la créance indemnitaire s’effectue en déduisant les sommes déjà versées par le preneur à titre de loyers et charges contractuelles. À cet égard, les juridictions refusent d’accorder une indemnité d’éviction au locataire dont le titre est annulé pour violation de l’article 595. Le preneur évincé ne conserve qu’un recours indemnitaire personnel contre l’usufruitier fautif ayant abusivement promis la régularité du contrat de bail consenti. Dès lors, la sécurité du locataire impose des vérifications préalables approfondies concernant la chaîne de propriété et les pouvoirs exacts du bailleur.
L’action en nullité relative intentée par le nu-propriétaire se prescrit par cinq ans selon les règles de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Le point de départ du délai de prescription court à compter du jour où le nu-propriétaire a eu connaissance de la conclusion du bail litigieux. La ratification expresse ou tacite de la convention par le nu-propriétaire éteint définitivement son droit d’agir en nullité du bail commercial. Or, la perception directe des loyers ou la participation à des travaux d’aménagement peuvent valoir confirmation tacite de l’engagement locatif initial. En conséquence, les nus-propriétaires doivent agir avec célérité dès la révélation d’un bail commercial consenti sans leur concours obligatoire.
B. La compétence exclusive de l’usufruitier pour le refus de renouvellement et la charge de l’indemnité d’éviction
Si la conclusion et le renouvellement imposent le concours du nu-propriétaire, les actes mettant fin au bail relèvent de la compétence propre de l’usufruitier. L’usufruitier conserve la qualité exclusive de bailleur et supporte l’ensemble des prérogatives et obligations attachées à la résiliation ou à l’extinction du contrat. Dans son arrêt de principe Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-26.162, la Cour de cassation a consacré cette autonomie décisionnelle majeure. La Haute juridiction a jugé que l’usufruitier peut notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement.
Dès lors, le congé avec refus de renouvellement notifié par l’usufruitier seul déploie sa pleine efficacité juridique sans exiger le consentement du nu-propriétaire. La Cour de cassation a confirmé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 26 janvier 2022, n° 20-20.223 la portée stricte de cette règle de compétence. La Haute juridiction a jugé que seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance, peut, en qualité de bailleur, agir en validité du congé. Le nu-propriétaire est irrecevable à agir en validation d’un congé sans mandat exprès conféré par l’usufruitier détenteur de la jouissance des locaux. Cette répartition des compétences assure une cohérence parfaite entre la perception des fruits locatifs et la maîtrise procédurale de l’extinction du contrat.
Or, la contrepartie indissociable de ce pouvoir unilatéral de rupture réside dans l’imputation exclusive de la charge financière de l’indemnité d’éviction légale. En application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement sans motif légitime doit réparer intégralement le préjudice commercial causé. Dans son arrêt du 19 décembre 2019, n° 18-26.162, la Cour de cassation a précisé que l’usufruitier assume seul la charge de cette indemnité. La Cour a retenu qu’ayant seul la qualité de bailleur, l’indemnité d’éviction destinée à compenser le défaut de renouvellement est à sa charge exclusive.
En conséquence, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait condamné solidairement la nue-propriétaire au paiement de l’indemnité principale d’éviction. La Haute juridiction a formellement jugé qu’en condamnant la nue-propriétaire solidairement avec l’usufruitière, la cour d’appel avait violé les textes de loi applicables. Le nu-propriétaire ne saurait supporter le fardeau pécuniaire d’une décision d’éviction unilatérale prise souverainement par l’usufruitier sans consultation préalable de son cocontractant. Dès lors, le passif indemnitaire statutaire demeure strictement circonscrit au patrimoine propre de l’usufruitier qui assume l’entière charge de sa gestion locative.
Par ailleurs, cette étanchéité patrimoniale préserve l’équilibre global voulu par le législateur entre la valorisation du droit d’usage et la sauvegarde du capital. L’usufruitier choisit en toute liberté d’évincer le preneur sous réserve d’assumer seul le règlement de l’indemnité compensatrice fixée à dire d’expert judiciaire. La Cour d’appel de Paris, 12 février 2026, n° 25/14541 a réitéré que les règles du démembrement ne portent aucune atteinte excessive aux droits statutaires du preneur. L’ordre public civil organise ainsi une protection équilibrée garantissant la sécurité des transactions immobilières et la pérennité des exploitations commerciales dans les locaux loués.
De surcroît, le nu-propriétaire n’est pas tenu de supporter les frais d’expertise judiciaire ordonnée pour évaluer le montant du préjudice subi par l’exploitant évincé. La charge exclusive des dépens et des frais irrépétibles pèse intégralement sur l’usufruitier à l’initiative du refus de renouvellement sans motif grave. Cette solution prétorienne constante dissuade l’usufruitier de délivrer des congés téméraires susceptibles de générer un contentieux indemnitaire disproportionné pour l’immeuble démembré. À cet égard, l’évaluation préalable de l’indemnité d’éviction commerciale s’impose comme une précaution stratégique indispensable avant toute notification extrajudiciaire de congé. En conséquence, les conseils juridiques doivent alerter les usufruitiers sur l’ampleur des risques financiers encourus lors de l’exercice solitaire du droit de refus.
L’exercice du droit de repentir prévu par l’article L. 145-58 du Code de commerce soulève également des interrogations particulières en matière de démembrement. Le repentir emportant renouvellement du bail commercial, sa mise en œuvre effective nécessite à nouveau le concours indispensable du nu-propriétaire de l’immeuble. L’usufruitier ne peut donc exercer unilatéralement son droit de repentir pour échapper à l’indemnité d’éviction sans recueillir l’assentiment exprès du nu-propriétaire. À défaut d’accord du nu-propriétaire, le repentir demeure inefficace et l’usufruitier reste tenu du paiement intégral de l’indemnité d’éviction prononcée en justice. Dès lors, la maîtrise de l’ensemble des étapes procédurales de l’éviction exige une concertation permanente entre les titulaires des droits réels démembrés.
Conclusion
L’articulation entre le statut des baux commerciaux et le démembrement de propriété constitue un mécanisme juridique sophistiqué commandant une rigueur procédurale permanente. L’obligation impérative du concours conjoint posée par l’article 595 du Code civil assure la préservation efficace du capital foncier appartenant au nu-propriétaire. En contrepartie, la jurisprudence protège le locataire de bonne foi par la théorie de l’apparence tout en laissant à l’usufruitier la charge de l’éviction. Dès lors, la rédaction minutieuse des actes et le recours anticipé à l’autorisation judiciaire demeurent les gages indispensables d’une gestion patrimoniale harmonieuse et sécurisée.
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